Р Е Ш Е Н И Е № 2-769/10
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области
в составе председательствующего судьи Шибаевой Г.Б.,
при секретаре Колокольцевой И.Ю.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 21 июля 2010 года гражданское дело по иску Сиротиной Л.И., Сиротина А.Н. к Маркович М.А. о расторжении договора купли-продажи, и
УСТАНОВИЛ:
Сиротины обратились с иском к Маркович М.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Омская область, Омский район, сР., ..., заключенного 27 апреля 2007 года между ними и Маркович М.А.
Судом к участию в деле в качестве т/лиц привлечены ОАО АКПБ «Соотечественники», УФССП России по Омской области (Омский отдел).
Из пояснений истца Сиротиной Л.И. следует, что исковые требования она поддерживает в полном объеме. 27 апреля 2007 года они с супругом Сиротиным А.Н. купили у Маркович М.А. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, сР., .... Для приобретения дома и земельного участка они оформили кредит на сумму 3500000 руб. в АКПБ «Соотечественники». Договор купли-продажи был зарегистрирован в юстиции. Кредит они выплачивали в течении 5 месяцев, а затем перестали, так как все документы на жилой дом и земельный участок банк удерживал у себя. При заключении договора к качеству дома у них не было. Деньги были перечислены на счет продавца.
Потом спустя какое-то время начались проблемы, стала протекать крыша до первого этажа, появился запах газа при нагреве газового котла и запах из выгребной ямы. Крышу муж отремонтировал. Запах не проходит, т.к. выгребная яма расположена слишком близко к дому, поэтому в доме постоянно стоит запах фекалий. Мощность газового котла не рассчитана на всю площадь дома, в доме нет вытяжки, поэтому в доме запах газа держится. В газовую службу по поводу утечки газа она не обращалась.
В жилой дом они въехали в июле 2007 года и проживали в нем до ноября 2007 года, а затем переехали в город к сестре, так как из-за запаха в доме у них заболел ребенок. В период с ноября 2007 года до апреля 2009 года в доме никто не проживал. В зимний период времени ее супруг ездил в Розовку и протапливал дом, чтобы отопление не разморозилось. В период их непроживания в доме система отопления была разморожена, муж отремонтировал
В апреле 2009 года они вернулись домой, где проживают до сих пор. Не проживали в доме. Т.к. банк из-за того, что перестали платить, решил продать дом, но дом никому не нужен. В доме газовое отопление и печное. Печным отоплением они не пользуются. В 2008 году подачу газа отключали за долги. Зимой 2010 года водопровод промерз и в доме не было воды до лета. Зимой была низкая температура на первом этаже дома, примерно +12 градусов. Печным отоплением она пользоваться не собирается, так как она покупала благоустроенный дом. В доме растет трава, появились жучки из-за голубиного помета на крыше. Маркович держала голубей, осенью 2007 года она их забрала, но помет убирать отказалась.
К существенным и неустранимым недостаткам относит неисправность газового оборудования, запах газа, запах из выгребной ямы, отсутствие водоснабжения с октября 2007 года, запах голубиного помета и жучки в доме, низкая температура на 1 этаже в зимний период. Считает, что при заключении договора купли-продажи Маркович их ввела в заблуждение по поводу состояния дома, поэтому она просит расторгнуть с ней договор.
Решением Омского районного суда Омской области от 01 сентября 2008 года с них в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 4009 631 руб., обращено взыскание на жилой дом и земельный участок. Об этом они узнали осенью 2008 года в службе приставов. Заочное решение не обжаловали, т.к. с банком договорились о продаже дома. Кредит они погасить не могут, так как потеряли работу.
Истец Сиротин А.Н. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом, причина неявки неизвестна.
Из пояснений ответчика Маркович М.А. следует, что с иском она не согласна. Оснований для расторжения договора не имеется. С момента продажи дома и земельного участка прошло уже три года. В течение всего периода времени Сиротины в доме практически не проживали, соответственно не следили за состоянием дома и не содержали его в надлежащем состоянии. В доме имеется индивидуальная канализационная система, газовое отопление, которое было проведено и смонтировано специалистами газовой службы. Все было принято в эксплуатацию. Газовый котел был куплен по указанию газовщиков. Все документы про проектированию газового оборудования были представлены Сиротиным при заключении договора купли-продажи. Газовое отопление и газовый котел на момент продажи дома находились в исправном состоянии, никаких протечек не было. В доме также имеется печное отопление, которым они пользовались в зимний период времени в сильные морозы и когда отключали газ. Водоснабжение к дому было проведено в соответствии с нормами и правилами монтажа водопровода. Запах из канализационного колодца бывает, когда происходит его очистка. Замерзание водопровода в этом году произошло потому, что была очень низкая температура воздуха. В с.Р не только у Сиротиных промерз водопровод, но и других жителей села. Сиротины разморозили систему отопления, так как в доме не проживали, длительное время не отапливали, подача газа была отключена из-за наличия задолженности.
Из пояснений представителя т/лица ОАО АКПБ «Соотечественники» Косаревой В.Г. действующей на основании доверенности следует, что с иском не согласна. 27 апреля 2007 года между Банком и Сиротиными был заключен кредитный договор, согласно которому Сиротиным для приобретения в собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Омская область, Омский район, с.Р, ... был предоставлен кредит в сумме 3500 000 руб. сроком на 180 месяцев. Сумма кредита была зачислена на счет Сиротиных в тот же день. Вышеуказанные объекты недвижимости Сиротины приобрели у Маркович М.А. за 4000 000 руб. Государственная регистрация договора купли-продажи, а также ипотеки произведена в юстиции 18 мая 2007 года. Права залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной. С сентября 2007 года и по настоящее время ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользование им Сиротиными не выплачиваются. Лишь 30 октября 2009 года ими был внесен разовый платеж в сумме 10 000 руб. Во исполнение обязательства по кредитному договору банком Сиротиным было предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств, которое было вручено им 25.10.2007 года. 1 сентября 2008 года Омским районным судом Омской области вынесено заочное решение о взыскании с Сиротиных в пользу Банка задолженности по кредитному договору в сумме 4009 631 руб. солидарно, расходы по уплате госпошлины в сумме 20 000 руб., а также обращено взыскание на жилой дом и земельный участок путем продажи с публичных торгов. Начальная продажная стоимость жилого дома 3655 000 руб., земельного участка 615 000 руб. На объекты недвижимости наложен арест. Первые и вторые торги не состоялись из-за отсутствия покупателей. Объекты недвижимости будут приняты на баланс банка. ОАО АКПБ «Соотечественники» признан банкротом, открытом конкурсное производство, срок конкурсного производства продлен.
Представители т/лиц Управления Росреестра по Омской области, УФССП России по Омской области (Омского отдела), в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Выслушав пояснения истца, ответчика, представителя т/лица, изучив представленные документы, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Установлено, что Сиротина А.Н. и Сиротиной Л.И. на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом общей площадью 156,30 кв.м. и земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенные по адресу: Омская область, Омский район, сР., ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18 мая 2007 года.
Объекты недвижимости были приобретены в собственность у гр. Маркович М.А. на основании договора купли-продажи.
8 февраля 2010 года Сиротина направила Маркович М.А. претензию, в которой сообщила о скрытых недостатках, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, а именно: протекание крыши до первого этажа, запах газа, запах канализационного колодца, перемерзание водопровода, низкая температура на первом этаже жилого помещения. Предложено устранить недостатки в весеннее время года. В случае несогласия будет предъявлен иск о расторжении договора купли-продажи.
Дата обезличена года истец обратилась в суд с требованием к Маркович М.А. о расторжении договора купли-продажи в связи с тем, что после заключения договора в период эксплуатации дома она выявила неустранимые недостатки.
К существенным и неустранимым недостаткам истец относит неисправность газового оборудования, запах из выгребной ямы, отсутствие водоснабжения с октября 2007 года, запах голубиного помета и жучки в доме, низкую температуру на 1 этаже в зимний период.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (покупатель) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого времени.
В соответствии со ст. 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иной не предусмотрено федеральным законом.
Суд считает, что истец не представила доказательства тому перечисленные недостатки являются существенными и неустранимыми, что для их устранения требуются несоразмерные расходы или затрата времени, что они выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, что эти недостатки возникли до передачи покупателю и были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи объектов недвижимости.
Согласно договору купли-продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) от 27 апреля 2007 года, заключенному между Маркович М.А., АКПБ «Соотечественники» и Сиротиными А.Н., Л.И., последние приобрели у Маркович М.А. за 4000 000 руб. жилой дом общей площадью 156,30 кв.м. и земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенные по адресу: Омская область, Омский район, с.Р, .... Договор заключен в письменной форме и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области. Передача жилого дома и земельного участка в собственность ответчиков подтверждается актом приема-передачи от 27 апреля 2007 года.
Установлено, что после покупки жилого дома с осени 2007 года по апрель 2009 года Сиротины в доме не проживали, за техническим состоянием дома не следили, что привело к размораживанию системы отопления, приостановлению подачи газа из-за наличия задолженности по оплате коммунальных услуг.
Из сообщения ЗАО «Омская региональная компания по реализации газа» от 28.06.2010 года следует, что абонент, проживающий по адресу: Омская область, Омский район, сР., ..., был отключен от газоснабжения 17.09.2008 года, за неуплату. Возобновление газоснабжения произведено 09.11.2009 года.
Из сообщения администрации Р. с/п ОМР Омской области от 18.06.2010 года следует, что после мая 2007 года в зимнее время и по май 2010 года происходило перемерзание зимнего водопровода в с.Р по ... по причине сильных морозов и нарушения технологии строительства водопроводов.
Согласно акту обследования жилого дома от 18 января 2010 года, составленного Сиротиной Л.И. в присутствии своих квартирантов, температура воздуха в период с ноября 2007 года по март 2010 года на первом этаже дома поднималась выше 12-15 градусов благодаря отопительным приборам. Этот документ суд не имеет право отнести к числу доказательств, поскольку составлен истцом, а не представителями соответствующих служб, например управления Роспотребнадзора.
Доводы истца о том, что система водоснабжения, канализации и газоснабжения в доме ненадлежащего качества, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
Согласно акту обследования газифицированного жилого дома, выполненного ОАО «Омскгазстройэксплуатация» участок Номер обезличен от 23 мая 2010 года газопровод и газовое оборудование в жилом доме, расположенном по адресу: Омская область, Омский район, с.Р, ..., ..., смонтировано согласно проекта, автоматика безопасности и терморегулирования работает исправно.
Согласно акту от 29 сентября 2003 года, составленного жилищно- коммунальным хозяйством с Розовка, водомерный узел в жилом доме, расположенном по адресу: Омская область, Омский район, сР., ..., ... смонтирован согласно техническим правилам.
Согласно техническим условиям Номер обезличен от 27.08.2003 года на присоединение к водопроводным сетям и отведение стоков к существующему водопроводу, канализационные стоки собирать в канализационном выгребе, вывоз стоков собственными силами, в летнее время с 1 мая по 1 октября водопроводная вода техническая, не соответствует САНПиН 2.1.41071-0 «питьевая вода», рекомендуется установка фильтра.
Из справки выданной ОАО «Омскоблводопровод» от 23 июня 2010 года следует, что за период с 01 января 2008 года по 23 июня 2010 года по адресу: Омская область, Омский район, с.Р, ..., оплата за холодное водоснабжение не производилась.
Из сообщения АОА «Омскгазстройэксплуатация» от 06.07.2010 года следует, что газовое оборудование жилого дома Номер обезличен по ... в с.Р Омского района построено в соответствии с проектом, газопровод принят в эксплуатацию 26.05.2004 года.
Представленный истцом акт контрольной проверки правильности установки водомерного счетчика, целостности пломб и снятии показаний водомера от 29 июня 2010 года, выполненный ОАО «Омскоблводопровод», о том, что во время проверки в жилом доме Номер обезличен по ... в с.Р Омского района было обнаружено следующее: в жилом доме проживает три человека, установлен водомер, при осмотре было выявлено, что в подвале на вводе водопроводной трубы в дом имеется несанкционированная врезка, оба отвода используются для водоразбора, глубина залегания трубы 140 м., поливочная площадь 2,5 сотки, отношения к разрешению данного спора не имеет Несанкционированную врезку нужно устранить.
Что касается таких недостатков как запах из канализационного колодца, запах от голубиного помета, запах газа при эксплуатации газового оборудования, то эти недостатки суд считает устранимыми, путем проведения мероприятий по применению дезинфицирующих средств при чистке колодца, крыши дома от голубиного помета, проветривания помещения при эксплуатации газового оборудования, а в случае аварийных ситуаций вызова представителей соответствующих служб. Жучки изгоняются из помещения с использованием средств санобработки.
Суд считает, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.
Кроме того, установлено, что объекты недвижимости на момент рассмотрения спора находятся под залогом и на них судебным решением обращено взыскание.
Заочным решением Омского районного суда Омской области от 01 сентября 2008 года с Сиротина А.Н., Сиротиной Л.И. в пользу Акционерного коммерческого переселенческого банка «Соотечественники» (открытое акционерное общество) в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 4009 631 руб.. Обращено взыскание на жилой дом и земельный участок площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером Номер обезличен, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, с.Р, ..., ..., путем продажи с публичных торгов. Определена начальная продажная стоимость объектов в размере 3655 000 рублей (жилой дом) и 615 000 рублей (земельный участок).Определена сумма в размере 4009631 руб., подлежащая уплате ОАО Банк «Соотечественники» из стоимости заложенного недвижимого имущества на день реализации заложенного имущества. С Сиротина А.Н., Сиротиной Л.И. в пользу ОАО Банк «Соотечественники» в равных долях взысканы расходы по уплате госпошлины в сумме 20 000 рублей. Решение суда вступило в законную силу.
На основании постановлений судебного пристава-исполнителя Омского районного отдела УФССП России по Омской области от 14 августа 2009 года в отношении Сиротина А.Н. и Сиротиной Л.И. возбуждены исполнительные производства Номер обезличен и Номер обезличен на основании исполнительного листа Номер обезличен от 01.09.2008 года.
27 апреля 2007 года между АКПБ «Соотечественники» (открытое акционерное общество) и Сиротиным А.Н., Сиротиной Л.И. был заключен кредитный договор Номер обезличен, в соответствии с которым, Банк предоставил заемщикам кредит в размере 3500 000 рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, а заемщики обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим договором. Судебным решением установлено, что Сиротины свои обязательства по кредитному договору не исполняют.
Согласно договору купли-продажи с возникновением ипотеки в силу закона) от 27 апреля 2007 года, обязательства покупателя в части ипотеки имущества в силу закона действуют до полного исполнения покупателем обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств. Замена предмета ипотеки в силу закона- имущества по настоящему договору допускается только с письменного согласия кредитора ( п.5.2, 5.3).
Решением Арбитражного суда Омской области от 04 августа 2009 года АКПБ «Соотечественники» (открытое акционерное общество) признаны несостоятельным (банкротом). В отношении АКПБ открыто конкурсное производство, срок которого продлен.
Представитель банка в судебном заседании заявил о не согласии с расторжением договора.
На основании изложенного в удовлетворении иска, следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Сиротиных Л.И., А.Н., предъявленных к Маркович М.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Омская область, Омский район, с.Р, ..., заключенного 27 апреля 2007 года между Маркович М.А. и Сиротиными, отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме через канцелярию Омского областного суда.
Судья: Г.Б. Шибаева
Полный текст решения изготовлен 30. 07.2010 года