дело № 2-1167\10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области
в составе судьи Дьяченко Т.А.
при секретаре Юрьевой А.С.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 11 августа 2010 года гражданское дело по иску Черникова И.Н, к Тищенко А.В., Чусову К.А., ОАО «Территориальная генерирующая компания № 11 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, о признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным
У С Т А Н О В И Л:
Истец Черников И.Н. обратился в суд к Тищенко А.В., Чусову К.А., ОАО «Территориальная генерирующая компания № 11» с иском о признании договора Номер обезличен купли-продажи квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен в ... Омского района Омской области, заключенного Дата обезличена года между ОАО «Омская электрогенерирующая компания» и Чусовым К.А., договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного Дата обезличена. между Чусовым К.А. и Тищенко А.В. ничтожными сделками, о признании свидетельства о государственной регистрации права серия Номер обезличен от Дата обезличенаг., выданного на имя Тищенко А.В. на право собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен в ... Омского района Омской области недействительным. В обоснование заявленных требований указал, что в 1994 году вселился в однокомнатную квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен в ... Омского района на основании договора найма жилого помещения. Дата обезличена года по договору купли-продажи Номер обезличен УП НСО «Фонд имущества НСО», действующее от имени ОАО "Омская электрогенерирующая компания" продало, а Чусов К.А. купил указанную квартиру за 478 500 рублей. В последующем, согласно договору купли-продажи от Дата обезличена года Чусов К.А. продал эту квартиру Тищенко А.В. за 1 250 000 рублей. Тищенко А.В. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии Номер обезличен от Дата обезличена г. Считает, что поскольку в указанных договорах не содержатся сведения о сохранении за ним права пользования жилым помещением, они являются ничтожными, так как не соответствуют требованиям закона.
Истец Черников И.Н. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Черникова Т.М. и адвокат Мельник- Гродзкий В.М. поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Адвокат Мельник-Гродзкий В.М. дополнительно пояснил, что оспариваемые сделки являются ничтожными в силу прямого указания ст. 558 ГК РФ, которой предусмотрено, что существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. В договоре купли-продажи, заключенном Дата обезличена года между ОАО «Омская электрогенерирующая компания» и Чусовым К.А., а также в договоре купли-продажи, заключенном Дата обезличенаг. между Чусовым К.А. и Тищенко А.В. сведения о том, что Черников И.Н. имеет право пользования жилым помещением, не содержатся. Поскольку сделка, заключенная 21.09.2007 года ничтожна в силу закона, у Чусова К.А. не возникло право собственности на спорное жилое помещение, а, следовательно, он не мог им распоряжаться, в том числе продать Тищенко А.В..
Ответчики Чусов К.А., Тищенко А.В. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
Представитель ответчика ОАО «Территориальная генерирующая компания № 11» по доверенности Дворниченко Т.Н. исковые требования не признала, суду пояснила, что решением Омского районного суда Омской области от 25.05.2009г. по гражданскому делу № 2-17/2009 был установлен ряд обстоятельств, которые имеют преюдициальное значение для рассмотрения данного спора, а именно: жилой дом Номер обезличен в ... являлся собственностью ОАО АК «Омскэнерго» с момента возникновения акционерной компании, поскольку был возведен за счет собственных средств, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами; на момент заключения договора купли-продажи квартиры Номер обезличен от Дата обезличена года спорная квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании разделительного баланса ОАО АК «Омскэнерго», реорганизованного в форме выделения, утвержденного внеочередным общим собранием акционеров ОАО АК «Омскэнерго» (протокол от Дата обезличена года), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии Номер обезличен от Дата обезличена года. Следовательно, ОАО «Омская электрогенерирующая компания» в соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ, являясь собственником данной квартиры, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Решением суда от 25.05.2009г. установлено, что Черников И.Н. проживал в спорной квартире на условиях коммерческого найма. Заключение договоров между ОАО «Омская электрогенерирующая компания» и Чусовым К.А., а в дальнейшем между Чусовым К.А. и Тищенко А.В. не нарушает права Черникова И.Н., так как переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, истцом не представлено доказательств того, что его права нарушены и что признание договоров купли продажи ничтожными и применении последствий недействительности сделок приведет к восстановлению этих прав.
Выслушав стороны, исследовав материалы гражданских дел № 2-17/09, №2-647/10, изучив представленные сторонами документы, суд приходит к следующему.
Решением Омского районного суда Омской области от 25.05.2009г. по делу № 2-17/09, вступившим в законную силу 22.07.2009г. (кассационное определение судебной коллегии по гражданским дела Омского областного суда от 22.07.2009г.) установлено, что с Черниковым И.Н. был заключен договор найма жилого помещения, регулируемый главой 35 ГК РФ.
Решением Омского районного суда Омской области от 25.05.2010г. № 2-647/10, вступившим в законную силу 30.06.2010 года (кассационное определение судебной коллегии по гражданским дела Омского областного суда от 30.06.2010 г.), установлено, что заключенный с Черниковым И.Н. 23.03.1995г. договор найма жилья пролонгировался дважды - в 2000 году и 2005 году, третий срок действия договора истек 23.03.2010г. По требованию собственника Тищенко А.В. данный договор расторгнут, судом постановлено: выселить Черникова И.Н., Черникову Т.М. из жилого помещения, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, ..., ... ..., без предоставления другого жилого помещения.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В судебном заседании установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата обезличена года ОАО «Омская электрогенерирующая компания» являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: Омская область, Омский район, ..., на основании разделительного баланса ОАО АК «Омскэнерго», реорганизованного в форме выделения, утвержденного внеочередным общим собранием акционеров ОАО АК «Омскэнерго» (протокол от Дата обезличенаг.).
Согласно договору купли-продажи от Дата обезличена года Номер обезличен, Унитарное предприятие Новосибирской области «Фонд имущества Новосибирской области», действующее от имении ОАО «Омская электрогенерирующая компания» продало, а Чусов К.А. купил квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен ... Омского района Омской области. Указанное имущество было передано Чусову К.А. по акту приема-передачи от Дата обезличена года. Чусовым К.А. получено свидетельство о государственной регистрации права от Дата обезличена года.
Согласно договору купли-продажи от Дата обезличена года, Чусов К.А. продал, а Тищенко А.В. купил квартиру по адресу: Омская область, Омский район, ... Квартира была передана Тищенко А.В. по акту приема-передачи от Дата обезличена Дата обезличена года он получил свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру.
Истец Черников И.Н. просит признать договор купли-продажи спорной квартиры от Дата обезличена года Номер обезличен, а также договор купли-продажи от Дата обезличена года ничтожными как несоответствующие требованиям закона в связи с тем, что они не содержат сведений о сохранении им права пользования спорным жилым помещением.
Установлено, что согласно п. 1.4 договора Номер обезличен купли-продажи от Дата обезличена года, продавец гарантирует, что на момент совершения настоящего договора имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц. Согласно п. 5, 6 договора купли-продажи спорной квартиры от Дата обезличена года, стороны подтверждают, что в указанной квартире отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом, право пользования жилым помещением. В случае обременения указанной квартиры правами третьих лиц, продавец (Чусов К.А.) берет на себя обязательства по возмещению причиненного покупателю (Тищенко А.В.) данной сделкой материального и морального ущерба.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В соответствии с действующим законодательством, к лицам, сохраняющим в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, относятся кроме всех прочих, наниматели и постоянно проживающие с ними граждане.
Суд считает, что правила п.1 ст. 558 ГК РФ были введены с целью дополнительной защиты интересов покупателя жилого помещения, а не третьих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Данное обстоятельство подтверждается также статьей 675 ГК РФ, согласно которой, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, при согласовании данного условия между продавцом и покупателем и при отсутствии у покупателя претензий к продавцу, договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные в нем данные о правах третьих лиц действительности или нет.
Покупатели спорного жилого помещения по договору Номер обезличен купли продажи от Дата обезличена года, Чусов К.А., впоследствии покупатель по договору от Дата обезличена года Тищенко А.В. приобретали квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен ... Омского района Омской области на законных основаниях, условия совершения сделок не оспаривают, право истца на проживание в спорном жилом помещении в период действия договора найма жилого помещения, заключенного с ним 23.03.1995г. не нарушали. Черников И.Н. был выселен из квартиры по истечении срока найма в марте 2010 года по решению суда от 25.05.2010, вступившего в законную силу.
На основании изложенного, суд считает, что правовых оснований для удовлетворения требований истца, не имеется.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Черникову И.Н. в удовлетворении требований о признании договора Номер обезличен купли-продажи квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен в ... Омского района Омской области, заключенного Дата обезличена года между ОАО «Омская электрогенерирующая компания» и Чусовым К.А., договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного Дата обезличена. между Чусовым К.А. и Тищенко А.В. ничтожными сделками, о признании свидетельства о государственной регистрации права серия Номер обезличен от Дата обезличенаг., выданного на имя Тищенко А.В. на право собственности на квартиру Номер обезличен в доме Номер обезличен в ... Омского района Омской области недействительным отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения.
СУДЬЯ:
Мотивированный текст решения изготовлен: