Дело № 2-1111/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области
В составе судьи Дьяченко Т.А.
При секретаре Лисицыной Е.В.
Рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 16 сентября 2010 года гражданское дело по иску Порхуновой Н.А. к Шпаковым В.И., Шпаковой В.А., Шпаковым А.В., Шпаковой О.В., Шпаковой А.А. о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома
УСТАНОВИЛ:
Истец Порхунова Н.А. обратилась в суд с вышеназванным иском, мотивируя тем, что Дата обезличена года между ней и Шпаковым В.И., Шпаковой В.А., Шпаковым А.В., Шпаковой О.В., Шпаковой А.А. был заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчики продали ей земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: ..., ..., ... за 3400 000 рублей. Однако в ходе эксплуатации жилого дома и осуществления в нем ремонта выяснилось, что дом имеет ряд скрытых существенных недостатков, о которых ответчики при совершении сделки умолчали, а при наружном осмотре они не могли быть обнаружены. Она пыталась своими силами устранить ряд дефектов. Затраты на устранение части недостатков и покупку строительных материалов составили 153 869,55 рублей. Однако чтобы устранить все существенные недостатки, требуются большие трудовые и финансовые затраты. По приблизительным расчетам эта сумма составляет 1 000 000 рублей. Если бы на момент покупки дома ей было известно о ненадлежащем техническом состоянии дома, которое делает его опасным для проживания, она отказалась бы от совершения сделки, в том числе от покупки жилого дома по цене 3400 000 рублей. Ей известно, что указанный дом Шпаков В.И. строил сам, поэтому не мог не знать о несовершенстве его конструкции, а также о последствиях, которые могут возникнуть в ходе его дальнейшей эксплуатации. Считает, что наличие существенных недостатков жилого дома влияет на его стоимость, в связи с чем, просит уменьшить покупную цену дома на стоимость устранения его недостатков. Просит соразмерно уменьшить покупную цену жилого дома, расположенного по адресу: ..., ..., ..., ..., на 1000 000 рублей, взыскать с ответчиков солидарно 1000 000 рублей, а также судебные расходы.
Истец Порхунова Н.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.
Представители истца по доверенности Торопова О.В., Исаев С.В. в судебном заседании требования истца поддержали, по изложенным в иске основаниям. Представитель Исаев С.В. дополнительно пояснил, что является мужем дочери истицы, спорный жилой дом и земельный участок при покупке осматривал он лично, он знакомился со всей технической документацией. Его доверительнице было известно, что дом возведен в 1993 году, однако не было известно о его внутренних дефектах. При наружном осмотре дома их обнаружит невозможно. Дом и земельный участок были выставлены за 3900 000 рублей. По его просьбе ответчики снизили покупную стоимость дома на 500 000 рублей. После покупки в доме был сделан косметический ремонт, переделана крыша. Конструктивные элементы дома не подвергались изменениям, внутри перепланировка не производилась. Было произведено усиление фундамента, так как он был в плохом состоянии.
Представитель истца Торопова О.В. дополнительно пояснила, что в техническом паспорте жилого дома указано, что фундамент заложен из бетонной ленты, но на самом деле он состоит из бетонных блоков, не связанных между собой. В техническом паспорте также не указано, что дом не имеет сплошной стены. Такое несоответствие возникло из-за того, что технический паспорт был составлен со слов собственника дома Шпакова В.И., который о данных фактах при заключении сделки умолчал.
Ответчики Шпакова В.А., Шпаков А.В., Шпакова О.В., Шпакова А.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Ответчик Шпаков В.И. в судебном заседании требования истца не признал, суду пояснил, что выставил на продажу земельный участок и расположенный на нем дом по адресу: ..., ..., ..., через риэлтерскую фирму «Недвижимость» за 3900 000 рублей. Цена была установлена исходя из места расположения дома, его благоустроенности, площади, года постройки. Покупатель дома и земельного участка Порхунова Н.А. сама объект недвижимости не осматривала, в оформлении сделки не участвовала, всем занимался ее представитель Исаев С.В., который неоднократно осматривал жилой дом, именно по его просьбе, он снизил цену за дом до 3400 000 рублей. В заключенном с истцом договоре купли-продажи от Дата обезличена года были указаны все сведения о приобретаемом объекте недвижимости, в том числе год возведения дома - 1993, была представлена вся техническая документация на него. Строительством данного дома он не занимался. Дом строил совхоз «Усть-Заостровский» хозяйственным способом по утвержденному проекту, таких домов была построена целая улица. Как закладывался фундамент и возводились стены ему неизвестно, он принимал участие только во внутренней отделке дома. Данный дом был предоставлен ему и членам его семьи в порядке улучшения жилищных условий. В марте 1994 года он с членами своей семьи приватизировал дом. Считает, что Исаев сам ухудшил состояние дома, так как стал возводить второй этаж, для этого он произвел работы по усилению фундамента, но фундамент дома на такую нагрузку ( 2 этаж) не рассчитан, поэтому в стенах пошли трещины.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Гальцов В.А. суду пояснил, что по поручению Исаева С.В. производил отделку стен гипсокартонном в жилом доме по адресу: ..., ..., .... Присутствовал при проведении экспертизы в августе 2010 года. Эксперт осматривал и фотографировал дом. Сергей попросил его и второго о рабочего откапать стену, чтобы посмотреть связку стен внутри. Они откопали стену и ушли.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Шевелёв Н. М. суду пояснил, что с начала июля 2010 года осуществляет ремонтные работы в жилом доме по адресу: ..., ..., .... В августе 2010 года дом осматривал эксперт в присутствии бывшего собственника Шпакова В.И., который пояснил, что стены дома укреплены арматурной сеткой. Когда он и другой рабочий откапали стену, то оказалось, что сетка отсутствует, имелась только тонкая проволока.
Допрошенный в качестве свидетеля Черниенко А.С. в судебном заседании пояснил, что знает Шпакова В.И. по работе в совхозе «Усть-Заостровкий».. В настоящее время работает в КФХ «Майер» прорабом. Имеет средне-техническое образование, окончил строительный техникум, всю жизнь работал прорабом, в совхозе «Усть-Заостровский» так же работал прорабом, поэтому ему хорошо известны обстоятельства строительства домов по ... в .... Пояснил, что при строительстве дома по адресу: ..., ..., ..., использовалась проектно-строительная документация, имеющаяся в совхозе. Дома строились хозспособом по проекту, за счет средств бюджета, но собственными силами рабочих совхоза. Все дома на ... построены качественно с соблюдением строительных норм, жалоб нет, ни один дом не дал трещин. Дома были сданы в эксплуатацию, их принимала комиссия, составлялись акты государственной приемки. Строительство велось под контролем будущих хозяев домов, которые потом принимали участие во внутренней отделке дома. Дом по ... был распределен семье Шпакова, который работал в совхозе в стройцехе плотником. Полагает, трещины в стенах дома пошли из-за того, что новые хозяева, которые купили у Шпакова дом, стали надстраивать второй этаж. Фундамент дома заложен по проекту, но он не рассчитан на нагрузку второго этажа.
Представитель истца Исаев С.В. ходатайствовал о допросе в судебном заседании специалиста Беляева. Н.В. Судом ходатайство удовлетворено, однако, в судебном заседании выяснилось, что Беляев Н.В. не может представить документы о высшем образовании с указанием специальности и документы, подтверждающие факт работы по специальности не менее 5 лет. В связи с чем, суд счел возможным допросить его в качестве свидетеля. Беляев Н.В. суду пояснил, что работает экспертом в ООО «Центр качества строительства». По просьбе Исаева С.В. он ознакомился с заключением эксперта от 30.08.2010г., которое составил его коллега Железнов А.А., выехал на объект, осмотрел стены дома и фундамент. Причиной, по которой возникли вертикальные трещины в наружных стенах, является некачественно выполненный фундамент. Местами отсутствует раствор, геометрия кладки нарушена. Вокруг дома не организован водоотвод, фундамент имел неравномерную осадку. Зимой грунт промерзал, кладка выдавливалась внутрь и происходила осадка фундамента. Из-за неравномерной осадки фундамента в стенах образовались трещины. Стоимость затрат на проведение необходимых работ по устранению дефектов фундамента могут составить примерно 290 000 рублей. Для устранения, имеющихся в стенах трещин, для укрепления кирпичных стен необходимо выполнение стяжки стен прокатными элементами. На может быть затрачено примерно 100 000 рублей. Для стяжки необходимы определенные механизмы, приспособления. Мер, которые уже приняты недостаточно. Для полного устранения дефектов необходим проект. Для выполнения проекта необходимо проведение геологического исследования, исследование динамики развития трещин. Исходя из фотографий и визуального осмотра дома, полагает, что проблемы начались до реконструкции дома.
Выслушав пояснения сторон, свидетелей, исследовав представленные сторонами документы, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии со ст. ст. 550, 555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, должен предусматривать цену этого имущества.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличена года между Шпаковым В.И., Шпаковой В.А., Шпаковым А.В., Шпаковой О.В., Шпаковой А.А. «Продавцы» и Порхуновой Н.А. «Покупатель» был заключен Договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно которому «Продавцы» продали, а «Покупатель» купил земельный участок и расположенный на нем жилой дом ... по ... в ... ... ... за 1 000 000 рублей.
Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 14.12.2009г. установлено, что цена приобретаемых Покупателем земельного участка и жилого дома составляла 3400 000 рублей.
Согласно п. 1 Договора, жилой дом общей площадью 118,7 кв.м принадлежит «Продавцам» по праву общей долевой собственности на основании Распоряжения главы администрации Омского района Омской области № 84р от 15.03.1994г., Постановления главы администрации Омского района Омской области № 127-п от 28.03.1995г., акта передачи жилого дома в частную собственность от 11.02.2002г., зарегистрированных Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 55 АВ № 944360, 55 АВ № 944361, 55 АВ № 944362, 55 АВ № 944363, 55 АВ № 944364, выданными УФРС по Омской области 12.05.2009г.
Согласно акта приема-передачи от Дата обезличенаг. «Продавцы» Шпаков В.И., Шпаковой В.А., Шпаков А.В., Шпаковой О.В., Шпаковой А.А. передали, а Порхуновой Н.А. «Покупатель» приняла в собственность жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи от Дата обезличенаг. Претензий к техническому состоянию жилого дома и земельного участка у покупателя не имеется.
Из свидетельства о государственной регистрации права 55 АВ № 99011, выданного 30.06.2009 года УФРС по Омской области следует, что Порхуновой Н.А. на праве собственности принадлежит жилой дом площадью 118,7 кв.м., инвентарный номер 60178, расположенный по адресу: ..., ..., ..., ....
В соответствии со ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно техническому паспорту, составленному ГП Омской области «Омский центр ТИЗ». по состоянию на 11.03.2009г., жилой дом, расположенный по адресу: ..., ..., ..., ..., имеет общую площадь 118,7 кв.м, жилую площадь 71,0 кв.м, число этажей надземной части 1, год постройки 1993, фундамент ленточно-бетонный, стены кирпичные, физический износ 12,70%.
Согласно технического отчета по результатам обследования технического состояния конструктивных элементов жилого дома по адресу: ..., ..., ( населенный пункт не указан) ..., исполненного экспертом ОООООФ «Центр качества строительства» А.А. Железновым, жилой дом, расположенный по адресу: ..., ..., ... построен с дефектами ( фундаменты, наружные стены) и, следовательно, не соответствует действующим строительным нормам. Повреждения в виде трещин в наружных стенах возникли в результате имеющихся дефектов, допущенных при строительстве. Рекомендуется выполнить усиление стен.
Из ответа эксперта на вопрос « Является ли жилой дом по адресу: ..., ..., ... пригодным для проживания при наличии обнаруженных дефектов» следует, что проживание в доме возможно, но при постоянном контроле за техническим состоянием несущих конструкций, которые до усиления фундаментов находились в ограниченно работоспособном состоянии т.е отсутствовала опасность внезапного разрушения.
В судебном заседании установлено, что после приобретения дома, покупатель ( а именно, ее представитель Исаев С.В.) произвел ряд ремонтных работ, а так же работы по реконструкции дома ( надстройка второго этажа), данные обстоятельства не оспариваются сторонами, однако, в заключении эксперта данное обстоятельство не отражено, не дана объективная оценка тому, как повлияли эти работы в целом на фундамент и стены жилого дома, построенного в 1993 году и рассчитанного на число этажей 1.
Из ответа эксперта на вопрос о соразмерной сумме уменьшения выкупной цены спорного дома, следует, что соразмерная сумма уменьшения выкупной цены жилого дома при выявленных недостатках не может быть установлена исполнителем, так как не имеет необходимых документов на право выполнения оценочных работ, кроме того, стоимость необходимых затрат по устранению дефектов и повреждений может быть определена на основании специально разработанного проекта, при выполнении которого устанавливаются объемы и количество материалов и строительных работ.
Таким образом, проведенная по ходатайству истца экспертиза, не подтвердила тот факт, что соразмерным уменьшением покупной цены спорного дома будет являться сумма 1 000 000 ( один миллион) рублей.
Согласно п.5 ст. 454 ГК РФ к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже) применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.
Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Исходя из норм названных статей Гражданского Кодекса РФ суд полагает, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.
Установлено, что в договоре купли-продажи от Дата обезличенаг. и акте приема-передачи от Дата обезличенаг. отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.
В связи с этим суд не находит оснований для уменьшения покупной цены проданного истцу ответчиком недвижимого имущества, более того, доказательств соразмерного уменьшения покупной цены на 1000 000 рублей, истцом не представлено.
По мнению суда, требование истца о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, по существу, направлено на изменение такого существенного условия договора купли-продажи, установленного сторонами при их заключении, как цена, что не входит в предмет спора по настоящему делу.
В судебном заседании не нашли подтверждения доводы истца о том, что Шпаков В.И. лично строил жилой дом по адресу: ..., ..., следовательно, знал как положен фундамент, что в кирпичной кладке отсутствует арматурная сетка, умышленно скрыл от покупателя, имеющиеся при строительстве дома дефекты, опровергаются пояснениями свидетеля Черниенко А.С., который пояснил, что при строительстве дома по адресу: ..., ..., ..., использовалась проектно-строительная документация, имеющаяся в совхозе «Усть-Заостровский». Дома по ... строились хозспособом по проекту, за счет средств бюджета, но собственными силами рабочих совхоза. Дома были сданы в эксплуатацию, их принимала комиссия, составлялись акты государственной приемки, а так же письменными доказательствами - регистрационным удостоверением № 3-123 от 28.03.1994г., согласно которого дом по ... в ... был приватизирован семьей Шпакоова на основании распоряжения главы администрации Омского района № 84-р от 15.03.1994г., постановлением главы администрации Омского района № 127-п от 28.03.1995г. « о снятии с баланса приватизированных жилых домов», актом передачи жилого дома в частную собственность, согласно которого в частную собственность Шпаковых передан жилой дом по адресу: ..., ... на основании постановления главы администрации Омского района № 127-п от 28.03.1995г.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Как следует из ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом обстоятельств дела и представленных истцом доказательств, суд полагает, что требования истца о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: ..., ..., ..., ..., ... на 1000 000 рублей, о взыскании солидарно с Шпаковым В.И., Шпаковой В.А., Шпаковым А.В., Шпаковой О.В., Шпаковой А.А. 1 000 000 рублей, о взыскании судебных расходов, не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Порхуновой Н.А. в удовлетворении требований о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: ..., ..., ..., ..., ... на 1000 000 рублей, о взыскании солидарно с Шпаковым В.И., Шпаковой В.А., Шпаковым А.В., Шпаковой О.В., Шпаковой А.А. 1 000 000 рублей, о взыскании судебных расходов, отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения.
СУДЬЯ:
Мотивированный текст решения изготовлен: