Р Е Ш Е Н И Е№ 2-1415/10
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области
в составе председательствующего судьи Шибаевой Г.Б.,
при секретаре Колокольцевой И.Ю.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 02 декабря 2010 года гражданское дело по иску Акционерного Коммерческого Сберегательного Банка РФ (ОАО) в лице Омского отделения № к Квитковой Ю.С., Квиткову И.В., Подольникову И.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, о взыскании судебных расходов, и
УСТАНОВИЛ:
Первоначально истец АК Сберегательный Банк РФ (ОАО) в лице Омского отделения № обратился с исковым заявлением о взыскании с Квитковой Ю.С., Квиткова И.В., Подольникова И.А. задолженности по кредитному договору от 07 декабря 2007 года № в сумме 19 955 435 руб. 49 коп., состоящей из суммы просроченного основного долга в размере 18 067 085 руб. 78 коп., просроченных процентов на сумму 1 838 087 руб. 02 коп., неустойки на просроченные проценты в сумме 34 655 руб. 53 коп., неустойки на просроченную задолженность в размере 15 607 руб. 16 коп., об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, об определении начальной продажной стоимости объектов недвижимости согласно отчету об оценке № от 30.06.2010 года, выполненного ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» в размере 20 600 000 руб., о взыскании расходов по уплате госпошлины при подаче иска в размере 60 000 руб.
В ходе судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования в части, попросил определить начальную продажную стоимость объектов недвижимости в размере 17 500 000 руб.
Судом к участию в деле в качестве т/лица привлечен Кравченко Ю.А..
Из пояснений представителя истца Горбунова И.Н. следует, что уточненные исковые требования он поддерживает в полном объеме. С заключением эксперта об оценке объектов недвижимости не согласен, повторную экспертизу проводить не намерены.
07 декабря 2007 года между АК Сберегательным Банком РФ (ОАО) в лице Омского отделения № Сбербанка России и Квитковой Ю.С. был заключен кредитный договор №, согласно которому Квитковой Ю.С. был предоставлен кредит в сумме 19 800 000 рублей на срок до 07 декабря 2027 года под 12,25 % годовых для ремонта жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Сумма кредита была зачислена 19 декабря 2007 года на счет Квитковой Ю.С., что подтверждается расходным кассовым ордером № от 19.12.2007 года. В целях обеспечения выданного кредита с ответчиком были заключены договоры поручительства и договоры ипотеки (залога), предметом которых являются: земельный участок с кадастровым №:20:15 04 01:0120 и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым № и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.
Начиная с сентября 2009 года, Квиткова Ю.С. не производит ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование им. Банк предъявил требование Квитковым о досрочном исполнении обязательств 02 января 2010 года. В добровольном порядке ответчики не исполняют взятые на себя обязанности. Сумма задолженности по состоянию на август 2010 года составила 19 955 435 руб. 49 коп.. Банк также предъявляет требования об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объектов недвижимости в размере 17 500 000 рублей.Эту стоимость он не может подтвердить заключением специалиста. В настоящее время имеется покупатель на объекты недвижимости, заключение соглашение с кредиторами о распределении оплаты стоимости объектов между кредиторами. Поэтому просит суд отменить арест. Интересы банка не нарушаются снятием ареста, поскольку обременение в виде договора залога зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области.
Ответчики Квитков И.В., Подольников И.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причина неявки не известна.
Ответчик Квиткова Ю.С., в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, просила дело рассмотреть в отсутствии (заявление в материалах дела).
Из пояснений представителя ответчика Квитковой Ю.С. - Луконина А.Л., действующего на основании доверенности от 15.09.2010 года, следует, что с иском согласен частично. С заключением эксперта об оценке объектов недвижимости согласен. Размер задолженности по кредитному договору не оспаривает, не согласен с указанным представителем истца размером начальной продажной стоимостью объектов недвижимости. Действительно, с сентября 2009 года Квиткова Ю.С. не вносит ежемесячные платежи по кредиту в полном объеме в связи с материальными проблемами. Квитковы занимаются семейным бизнесом, который не приносит в настоящее время прибыли. У них имеется автосалон по продаже автомобилей премиум-класса «Звезда Сибири». С заявлением о реструктуризации они не обращались. Не возражает против отмены ареста на объекты недвижимости.
Т/лицо Кравченко Ю.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, причина неявки не известна.
Установлено, что 07 декабря 2007 года между Акционерным Коммерческим Сберегательным Банком РФ (ОАО) в лице Омского отделения № Сбербанка России и Квитковой Ю.С. был заключен кредитный договор №, согласно которому Квитковой Ю.С. был предоставлен кредит в сумме 19 800 000 рублей на срок до 07 декабря 2027 года под 12,25 % годовых для ремонта жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>
Факт выдачи заемных средств Квитковой Ю.С. подтверждается расходным кассовым ордером № от 19.12.2007 года.
Согласно кредитному договору погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем ( п. 4.1). Уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, а также одновременно с погашением кредита, в т.ч. окончательным (п. 4.3). При несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере двукратной процентной ставки по договору…. (п. 4.4).
В целях обеспечения выданного кредита с ответчиком были заключены договоры поручительства и договоры ипотеки (залога), предметом которых являются: земельный участок с кадастровым № и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым № и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.
Собственником перечисленных объектов является Квиткова Ю.С., что подтверждается договорами купли-продажи, свидетельствами о государственной регистрации права.
АК Сберегательный Банк РФ (ОАО) в лице Омского отделения № согласно свидетельству о постановке на учет юридического лица и уставу банка, является кредитной организацией и юридическим лицом.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истцом доказан факт заключения кредитного договора, факт передачи денежных средств, факт заключения договоров поручительства и ипотеки, ненадлежащее исполнение ответчиками взятых на себя обязательств по кредитному договору. Представитель ответчика не оспаривает факт заключения кредитного договора, получения денежных средств, размер задолженности.
В соответствии со ст.ст. 819, 820 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.
Часть 1 статьи 810 ГК РФ предусматривает, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 4.1. договора погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем получения кредита, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. Последний платеж производится не позднее даты, указанной в п. 1.1 договора.
Согласно пункту 4.3. договора уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным, а также одновременно с погашением кредита, в т.ч. окончательным.
Согласно п. 4.4. договора при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере двукратной процентной ставки по договору.
Согласно п. 5.2.5 договора кредитор имеет право потребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителю (ям) и обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору.
Согласно п. 5.3.7 договора заемщик обязан отвечать по своим обязательствам перед кредитором всем своим имуществом в пределах задолженности по кредиту, процентам за пользование кредитом, неустойке и расходам, связанным со взысканием задолженности по кредиту, включая НДС.
Согласно п. 5.3.8 договора заемщик обязан по требованию кредитора досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями договора, в случаях, перечисленных п. 5.2.5 договора.
02 января 2010 года АК Сберегательный Банк РФ (ОАО) в лице Омского отделения № направлено ответчикам требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в связи с нарушением условий договора.
Из представленных документов следует, что ответчик не производит оплату ежемесячных платежей с сентября 2009 года, что так же подтверждается пояснениями представителя истца и представителя ответчика, т.е. более 3-х месяцев.
Таким образом, согласно представленному расчету сумма задолженности с учетом невыплаченной суммы просроченного основного долга, просроченных процентов, неустойки на просроченные проценты, неустойки на просроченную задолженность по состоянию на август 2010 года составила 19 955 435 руб. 49 коп.( просроченная задолженность по кредиту 18 067 085 руб. 78 коп. + просроченные проценты 1 838 087 руб. 02 коп. + неустойка на просроченные проценты 34 655 руб. 53 коп. + неустойка на просроченную задолженность 15 607 руб. 16 коп.).
На основании изложенного, требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 19 955 435 руб. 49 коп. подлежат удовлетворению.
Истцом предъявлены требования об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов с уточнением начальной продажной стоимости объектов исходя в размере 17 500 000 рублей.
Договорами поручительства предусмотрена солидарная ответственность ответчиков.
Согласно ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность возникает, если солидарность обязанности предусмотрена договором или установлена законом.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом.
Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге,
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Статья 50 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» предусматривает право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 56 Федерального Закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 350 ГК РФ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом реализуется путем продажи с публичных торгов.
Согласно ст. 54 вышеназванного ФЗ в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных
статьей 54.1 настоящего Федерального закона.
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы и т.д.
С учетом изложенного, суд считает, что допущенные ответчиком нарушения обязательств являются значительными, размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому требования истца об обращения взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Из отчета № об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, составленного специалистом ООО ГЮЦН «Эталон» следует, что по состоянию на 25 июня 2010 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> составляет 1 900 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, составляет 18 700 000 рублей.
Из отчета об определении рыночной стоимости этих же объектов по состоянию на 17 декабря 2009 года, выполненного ООО «Экспертно-оценочное агентство», их рыночная стоимость составила 72 958 000 рублей.
По данному делу проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта, выполненному 15 ноября 2010 года, рыночная стоимость с учетом округления на момент проведения экспертизы составляет:
- жилого дома, общей площадью 185 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – 3 128 000 рублей (без учета земельного участка и улучшений),
- земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> – 3 221 000 рублей (с учетом улучшений кроме жилого дома, стоимость которых составляет 2 343 109 руб.),
- жилого дома, общей площадью 18,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> «А» – 295 000 рублей (без учета земельного участка и улучшений),
- земельного участка, общей площадью 290 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> – 682 000 рублей (с учетом улучшений кроме жилого дома, стоимость которых составляет 586 223 руб.).
Представителем истца не представлено суду доказательств тому, что стоимость объектов недвижимости составляет 17 500 000 руб.. Право производства повторной экспертизы представителю истца разъяснено. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется.
Согласно договору купли-продажи имущества от 10 апреля 2010 года заключенному между Квитковой Ю.С. и Бондаренко Ю.П., последний приобрел у Квитковой Ю.С. за 10 000 000 рублей имущество, в том числе лестницу на 2 этаже со встроенными шкафами, витражи, кондиционер, двери межкомнатные с витражами, ванну, душ, дверь межкомнатную, дверь металлическую входную, ограждение корта из искусственного материала, лестницу бассейновую, окна деревянные со стекло пакетами, пол из кафельной плитки, окно деревянное, обогреватель, дверь стеклянную, полку двухъярусную, окно пластиковое с жалюзи, кованные перила, ворота с калиткой кованные, душевую стойку с гидромассажем, окно витражное, дверь, ворота центральные кованные, ворота гаражные металлические.
Экспертом принято во внимание, что некоторые конструктивные элементы не принадлежат собственнику жилого дома, данный факт учтен при определении удельных весов строений.
Ответчики не представили суду доказательства тому, что у них имеются уважительные причины для неисполнения взятых на себя обязательств, либо что допущенные нарушения являются несоразмерными и крайне незначительными. Следовательно, требования банка об обращения взыскания на объекты недвижимости подлежат удовлетворению, но частично, начальная продажная стоимость объектов определяется судом в соответствии с заключением эксперта от 15 ноября 2010 года.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы. Истец уплатил при подаче иска госпошлину в размере 60 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 18.08.2010 года. Таким образом, с ответчиков подлежат взысканию понесенные истцом расходы по уплате госпошлины при подаче иска в сумме 60 000 руб.
Определением Омского районного суда Омской области от 25 августа 2010 года в обеспечение данного иска по заявлению истца были приняты обеспечительные меры в виде ареста на имущество, принадлежащее ответчикам Квитковй Ю.С., Квиткову И.В., Подольникову И.А. в пределах суммы заявленных исковых требований в размере 19 955 435 руб. 49 коп.
В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Представитель истца просит отменить арест, в том числе наложенный на объекты недвижимости, принадлежащие Квитковой Ю.С.
В обоснование своих доводов представитель истца представил договор купли-продажи недвижимости от 12 ноября 2010 года, составленный между Киселевой И.С. и Квитковой Ю.С., предметом которого являются объекты недвижимости, на которые обращено судом взыскание по данному спору, а также дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости от 12 ноября 2010 года, подписанного сторонами по договору купли-продажии согласованного с кредиторами, в том числе ОАО «Сбербанк России» и Кравченко Ю.А. Из дополнительного соглашения следует, что покупатель, продавец и кредиторы договорились, что оплата стоимости объектов недвижимости в размере 35705435 руб. 49 коп. будет осуществлена покупателем со своего банковского счета следующим образом: 19 955 435, 49 руб. – в счет оплаты задолженности продавца перед ОАО «Сбербанк России», 4 500 000 руб. – в счет частичной оплаты задолженности продавца перед Кравченко Ю.А., 10 050 000 рублей – в счет частичной оплаты задолженности продавца перед Бондаренко Ю.П., 1 200 000 руб. в счет частичной оплаты задолженности продавца перед ООО «Хэлп-Аудит».
Представитель ответчика подтвердил заключение такого соглашения и не возражает против снятия ареста.
Суд считает необходимым отменить арест, наложенный на объекты недвижимости, т.к. в сохранении мер обеспечения отпала необходимость в связи с разрешением спора.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, 144,145 ГПК, суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать солидарно с Квитковой Ю.С., Квиткова И.В., Подольникова И.А. в пользу Акционерного Коммерческого Сберегательного Банка РФ (ОАО) в лице Омского отделения № задолженность по кредитному договору № от 07 декабря 2007 года в размере 19 955 435 руб. 49 коп., состоящую из просроченной задолженности по кредиту в размере 18 067 085 руб. 78 коп., просроченных процентов на сумму 1 838 087 руб. 02 коп., неустойки на просроченные проценты в сумме 34 655 руб. 53 коп., неустойки на просроченную задолженность в размере 15 607 руб. 16 коп.
Обратить взыскание на предметы ипотеки по договорам ипотеки №, № от 07 декабря 2007 года заключенные между АК Сберегательный Банк РФ (ОАО) в лице Омского отделения № и Квитковой Ю.С. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>
Установить начальную продажную стоимость объектов недвижимости равной рыночной:
- на жилой дом, общей площадью 185 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> – 3 128 000 рублей,
- на земельный участок, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> – 3 221 000 рублей,
- на жилой дом, общей площадью 18,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> «А» – 295 000 рублей,
- на земельный участок, общей площадью 290 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> – 682 000 рублей.
Взыскать с Квитковой Ю.С., Квиткова И.В., Подольникова И.А. судебные расходы по уплате госпошлины в пользу Акционерного Коммерческого Сберегательного Банка РФ (ОАО) в лице Омского отделения № в равных долях в сумме по 20 000 руб. с каждого.
Отменить арест на имущество, принадлежащее ответчикам Квитковой Ю.С., Квиткову И.В., Подольникову И.А. в пределах суммы заявленных исковых требований в размере 19 955 435 руб. 49 коп.., наложенный определением Омского районного суда Омской области от 25 августа 2010 года.
Об отмене ареста уведомить Управление Росреестра по Омской области, ответчиков, Омский отдел УФССП по Омской области.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме через канцелярию Омского районного суда.
СудьяГ.Б. Шибаева
Полный текст решения изготовлен 07.12.2010 года.