Р Е Ш Е Н И Е № 2-998/11
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области
в составе председательствующего судьи Шибаевой Г.Б.,
при секретаре Колокольцевой И.Ю.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 14 июля 2011 года гражданское дело по иску Шадриной К.А. к администрации Омского муниципального района Омской области о признании права собственности жилой дом, и
УСТАНОВИЛ:
Шадрина К.А. обратилась в суд с иском к администрации ОМР Омской области о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>
Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, причина неявки не известна.
Из пояснений представителя истца и т/лица НП «Санаторий «Колос» Недовбы Л.И., действующего на основании доверенностей, следует, что исковые требования поддерживает в полном объеме. В 2008 году Шадрин А.В. приобрел у НП «Санаторий «Колос» строение незавершенное строительством – пятикомнатный жилой дом со встроенным гаражом площадью 320,5 кв.м. и земельный участок площадью 1453 кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес> за 950 000 руб. Расчет между сторонами был произведен полностью до подписания настоящего договора. Санаторий «Колос» к нему претензий не имеет.
Право собственности НП «Санаторий «Колос» на вышеуказанные объекты недвижимости на момент их отчуждения подтверждается распоряжением Главы администрации ОМР Омской области от 27.09.2007 года № 1295-р «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлении земельного участка», которым прекращено право бессрочного (постоянного) пользования санатория «Колос» земельным участком площадью 44,93 га. в границах Красноярского с/п ОМР Омской области, расположенным в <адрес> из состава земель особо охраняемых территорий для оздоровления населения и НП «Санаторий Колос» предоставлены в собственность за плату 11 земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости в границах Красноярского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенные по адресу: <адрес> из состава земель особо охраняемых территорий, в том числе земельный участок площадью 184775 кв.м., на котором размещено строение. Право собственности НП «Колос» на земельный участок подтверждается договором предоставления земельного участка за плату № от 17.10.2007 года, заключенным между ОМР и НП «Санаторий Колос».
Этот земельный участок был разделен на два участка и участок площадью 1453 кв.м. с кадастровым №, на котором был размещен жилой дом, незавершенный строительством, был продан Шадрину А.В.
В январе 2009 года Шадрин А.В. подарил Шадриной К.А. вышеуказанные объекты недвижимости по договору дарения. В феврале 2009 года Шадрина К.А. получила свидетельства о государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости. Жилой дом достроен, что подтверждается техническим и кадастровым паспортами. С июня 2009 года истец пытается оформить право собственности на жилой дом, она обращалась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом, где ей было отказано в связи с отсутствием разрешения на строительство и необходимостью изменения разрешенного вида использования.
Решением Совета Красноярского с/п ОМР Омской области от 30.06.2010 года № произведено изменение разрешенного использования земельного участка : «под объектами недвижимости и для их обслуживания» на разрешенное использование «для ведения личного подсобного хозяйства».
Решением ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Омской области от 29.11.2010 года истцу было отказано в осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым № в связи с тем, что предоставленные документы для государственного кадастрового учета изменений не соответствуют ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В администрации ОМР Омской области в получении разрешения на строительство жилого дома ей также было отказано, в связи с тем, что для строительства жилого дома ей необходимо сначала изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Постановлением администрации Красноярского с/п ОМР Омской области от 15.09.2010 года № «О присвоении адреса» жилому дому и земельному участку с кадастровым № присвоен адрес: <адрес>
В настоящее время истец лишена возможности во внесудебном порядке оформить права на жилой дом. По заключению эксперта жилой дом отвечает строительным, противопожарным и санитарным нормам. Жилой дом не находится на территории санатория, чьих либо прав не нарушает. Просит суд признать право собственности в порядке ст. 222 ГК РФ, поскольку истец является собственником земельного участка.
Из пояснений представителя ответчика администрации ОМР Омской области Шимф Е.А., действующей на основании доверенности, следует, что с иском администрация согласна, т.к. Шадрина является собственником земельного участка.
Из пояснений представителя т/лица ФГУ «Земельная кадастровая плата» по Омской области Соболева К.А., действующего на основании доверенности, следует, что против признания права собственности на жилой дом не возражает. При этом считает, что земельный участок, на котором расположен дом, относится к категории земель особоохраняемых территорий по сведениям ГКН.
Представитель т/лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причина неявки не известна.
Выслушав пояснения представителя истца и т/лица, представителя ответчика, представителя т/лица, изучив представленные документы, суд считает, что исковые требования Шадриной К.А. являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Распоряжением Главы администрации ОМР Омской области от 27.09.2007 года № 1295-р «О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и предоставлении земельного участка» прекращено право бессрочного (постоянного) пользования санатория «Колос» земельным участком площадью 44,93 га. в границах Красноярского с/п ОМР Омской области, расположенным в <адрес> из состава земель особо охраняемых территорий для оздоровления населения, а также НП «Межрегиональный центр санатория – курортный реабилитации и восстановительного лечения «Санаторий Колос» предоставлены в собственность за плату земельные участки в границах Красноярского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенные по адресу: <адрес> из состава земель особо охраняемых территорий, в том числе
- земельный участок № площадью 184775 кв.м. с кадастровым № под объектами недвижимости и для их обслуживания (сооружение (скважина №), автостоянка, летняя танцплощадка, материальный склад, автогараж, столярный цех, производственно-технологический комплекс (НТК), здание, строение незавершенное строительством –блок питания спортивно-оздоровительного комплекса, строение незавершенное строительством спортивно-оздоровительный комплекс, жилой дом, многоквартирный жилой дом, строение незавершенное строительством-пятикомнатный жилой дом со встроенным гаражом, жилой дом, многоквартирный жилой дом, нежилое строение (глубоководная скважина), нежилое строение (цех розлива минеральной воды), нежилое строение (котельная с тепловыми сетями), здание (лечебный комплекс на 500 посадочных мест), нежилое строение (пищеблок), нежилое строение (клуб на 300 мест), здание спального корпуса №, нежилое строение (спальный корпус №); нежилое строение (прачечная с автогаражом), нежилое строение (спальный корпус),нежилое строение (спальный корпус №), нежилое строение (столовая на500 посадочных мест).
17 октября 2007 года между Омским муниципальным районом, в лице Главы ОМР Баранова А.А. и НП «Межрегиональный центр санатория – курортный реабилитации и восстановительного лечения «Санаторий Колос» был заключен договор предоставления земельного участка за плату №, согласно которому НП приобрело у Омского муниципального района вышеуказанные объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес> за 919 635 руб. 39 коп., что также подтверждается актом приема-передачи земельного участка в собственность за плату от 17.10.2007 года.
Установлено, 14 июля 2008 года между НП «Санаторий Колос» и Шадриным А.В. был заключен договор купли-продажи №, согласно которому последний приобрел у НП «Санаторий Колос» строение незавершенное строительством – пятикомнатный жилой дом со встроенным гаражом, степень готовности 50 %, площадью 320,5 кв.м., инвентарный №, литера НА, расположенный по адресу: <адрес> и земельный участок площадью 1453 кв.м., с кадастровым №, входивший ранее в состав земельного участка площадью 184775 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> за 950 000 руб..
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Судом исследовано кадастровое дело земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> Этот участок образован путем раздела земельного участка площадью 184775 кв.м. с кадастровым №, что также подтверждается п.1.2.договора купли-продажи № от 14 июля 2008 года, заключенного с Шадриным А.В., согласно которому земельный участок площадью 184775 кв.м. разделен на 2 участка: участок площадью 1453 кв.м. с кадастровым № и участок площадью 1453 кв.м. с кадастровым №.
В результате отчуждения земельного участка вместе с пятикомнатным жилым домом, незавершенным строительством, со встроенным гаражом, у НП «Колос» остался в собственности участок с кадастровым №:20:090501:2003.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости ( кадастрового паспорта земельного участка) № от 04.07.2011 года площадь земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> составляет 1453 кв.м., разрешенное использование земельного участка – под объектами недвижимости и для их обслуживания, собственником земельного участка является Шадрина К.А
13 января 2009 года между Шадриным А.В. и Шадриной К.А. был заключен договор дарения, согласно которому Шадрин А.В. подарил, а Шадрина К.А. приняла в дар строение незавершенное строительством – пятикомнатный жилой дом со встроенным гаражом, степень готовности 50 %, площадью 320,5 кв.м., инвентарный №, литера НА и земельный участок площадью 1453 кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>
Постановлением администрации Красноярского с/п ОМР Омской области от 15.09.2010 года № «О присвоении адреса» жилому дому и земельному участку с кадастровым № принадлежащих на праве собственности Шадрину А.В., присвоен адрес: <адрес>
Согласно техническому паспорту на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на август 2010 года общая площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования ( раздел 7. Экспликация к поэтажному плану строения) составляет 328,8 кв. м, общая площадь жилого помещения 319,4 кв.м., жилая площадь 130,5 кв.м., количество жилых комнат – 4, самовольно переоборудованная площадь отсутствует, год постройки дома - 2009 год.
Суду представлен кадастровый паспорт здания. Жилой дом имеет инвентарный №, общую площадь 329,4 кв.м, назначение – жилой дом.
Право собственности Шадриной К.А. на вышеуказанные объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04 февраля 2009 года, выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2011 года..
В июне 2009 года Шадрина К.А. обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом, но ей было отказано, что подтверждается сообщением из Управления Росреестра по Омской области от 22 июня 2009 года, из которого следует, что земельный участок с кадастровым № на котором расположен вышеуказанный дом, имеет разрешенное использование - под объектами недвижимости и для их обслуживания, категория земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, рекомендовано изменить вид разрешенного использования земельного участка, либо получить разрешение на строительство жилого дома.
Решением Совета Красноярского с/п ОМР Омской области от 30.06.2010 года № произведено изменение разрешенного использования земельного участка : «под объектами недвижимости и для их обслуживания» на разрешенное использование «для ведения личного подсобного хозяйства» с кадастровым № используемый на праве собственности Шадрину А.В.
Решением ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Омской области от 29.11.2010 года № Шадриной К.А. отказано в осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка с кадастровым №, в связи с тем, что предоставленные документы для государственного кадастрового учета изменений не соответствуют ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Из сообщения администрации ОМР Омской области от 03.05.2011 года следует, что выдать разрешение на строительство жилого дома не представляется возможным в связи с неполным пакетом представленных документов, кроме того земельный участок на котором предполагается строительство жилого дома, относится к категории земель особоохраняемых территорий, поэтому для строительства жилого дома необходимо изменить разрешенное использование земельного участка и только после этого администрация рассмотрит вопрос о возможности строительства.
По сведениям Управления Росреестра по Омской области в Едином государственном реестра прав записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> отсутствуют.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно заключению инженерно-технической экспертизы, выполненной ООО «Правовой центр судебной экспертизы» № от 27 июня 2011 года конструктивное решение несущих конструкций, теплозащитные свойства ограждающих конструкций, функциональное зонирование жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> технического состояние его несущих и ограждающих конструкций, а также систем инженерных коммуникаций обеспечивают его нормальную техническую эксплуатацию в качестве жилого дома. Дефектов, повреждений, снижения до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, нарушений санитарно-эпидемиологических требований, являющихся основаниями для признания жилого помещения пригодным для проживания, не обнаружено.
Оснований не доверять проведенным исследованиям и выводам эксперта у суда не имеется.
Суду не представлены доказательства тому, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Установлено, что НП «Санаторий «Колос» начал без оформления соответствующего разрешения строительство пятикомнатного жилого дома на землях особо охраняемой территории- лечебно-оздоровительной местности.
Земля находилась в бессрочном ( постоянном) пользования данного санатория и имела вид разрешенного использования : под объектами недвижимости и для их обслуживания.
Органом местного самоуправления ОМР в 2007 году право бессрочного пользования прекращено, сформированный земельный участок, на котором были размещены различного рода строения и сооружения, в том числе строение незавершенное строительством – пятикомнатный жилой дом со встроенным гаражом, был предоставлен в собственность НП санаторий «Колос» из состава земель особо охраняемых территорий.
На момент предоставления в собственность на этом участке уже было возведено строение незавершенное строительством - пятикомнатный жилой дом. Земельный участок был разделен на два участка. В 2008 году земельный участок, на котором размещен пятикомнатный жилой дом, был отчужден Щадрину А.В., который в последующем подарил своей дочери объекты недвижимости.
Шадрина К.А. реализовала свое право на завершение строительства жилого дома. Назначение строения не изменяла. Вид разрешенного использования земельного участка « под объекты недвижимости и для их обслуживания » изменен органом местного самоуправления Красноярского с\п на « личное подсобное хозяйство» в 2010 году. Решение о сносе жилого дома как объекта незавершенного строительством, так и оконченного строительством не принималось. Решения органов местного самоуправления не отменялись и не изменялись, являются действительными, как и договоры купли-продажи и дарения.
Установлено, что жилой дом находится за границами территории НП «санаторий «Колос». Истец предпринимала меры к легализации строения, к получению разрешения на строительство или акта вода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с Положением о признании территорий лечебно-оздоровительными местностями и курортами федерального значения под лечебно-оздоровительной местностью понимается территория, обладающая природными лечебными ресурсами и пригодная для организации лечения и профилактики заболеваний, а также для отдыха населения. Лечебно-оздоровительная местность является особо охраняемой природной территорией с ограниченным режимом пользования недрами, землей и другими природными ресурсами и объектами.
Статья 96 ЗК РФ предусматривает, что земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов относятся к особо охраняемым природным территориям и предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.
В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со статьей 55 настоящего Кодекса. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.
Статья 6 Закона Омской области от 6 октября 2005 г. N 673-ОЗ "Об охране окружающей среды в Омской области" (с изменениями и дополнениями) предусматривает, что на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального значения допускаются виды деятельности, в том числе
размещение объектов и сооружений, связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха;
иная хозяйственная деятельность, не сопровождающаяся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.
Согласно ст. 5.1. Закона Омской области к полномочиям органа исполнительной власти Омской области, уполномоченного в сфере функционирования, развития и охраны курортов, лечебно-оздоровительных местностей и природных лечебных ресурсов, относятся ведение реестра лечебно-оздоровительных местностей, курортов регионального значения, включая санаторно-курортные организации; обеспечение установления границ и режима округов санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов регионального значения; осуществление в пределах своей компетенции контроля и надзора за обеспечением санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
Статья 6 Федерального закона от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (с изменениями и дополнениями) к полномочиям органов местного самоуправления по регулированию отношений в области функционирования, развития и охраны курортов, лечебно-оздоровительных местностей и природных лечебных ресурсов относятся:
контроль за рациональным использованием и охраной природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей, курортов и их земель в пределах своей компетенции;
ведение реестра лечебно-оздоровительных местностей и курортов местного значения, включая санаторно-курортные организации.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Администрация ОМР является надлежащим ответчиком.
Суду не представлены доказательства тому, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, находится в границах санатория «Колос» либо в границах санитарных зон, что нанесен вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, что на земельном участке было запрещено строительство жилого дома.
Согласно договору № предоставления земельного участка за плату от 17 октября 2007 года, заключенному между ОМР и НП санаторий «Колос», при передаче земельных участков в собственность санатория на покупателя была возложена обязанностью использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту, соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Земельный участок, на котором было размещено незавершенное строительством строение – пятикомнатный жилой дом, был выделен из состава земель особо охраняемых территорий под объекты недвижимости и для их обслуживания. Договор является действительным. Шадрина К.А. –добросовестным приобретателем. Жилой дом, как объект недвижимости, используется Шадриной К.А. для отдыха и оздоровления. Администрация ОМР, НП Санаторий «Колос» не представили своих возражений. Представитель ФГУ «Земельная кадастровая палата» не возражает против признания права собственности на жилой дом, но против изменения разрешенного использования земельного участка. По данному спору суд не рассматривает требования об изменении разрешенного использования. Поскольку изменения вида разрешенного использования не поставлены на кадастровый учет, по- прежнему сохраняется вид разрешенного использования « под объекты недвижимости и для их использования».
Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Следовательно, право собственности на указанный выше жилой дом может быть признано за истцом в судебном порядке, и право собственности должно быть зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании судебного решения.
Однако, признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за Шадриной К.А. право собственности на жилой дом, общей площадью 329,4 кв.м., жилой площадью 130,5 кв.м., инв. №, расположенный по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме через канцелярию Омского районного суда.
Судья Г.Б. Шибаева
Полный текст решения изготовлен 19. 07.2011 года.