Дело №2-87/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области
в составе председательствующего судьи Безверхой А.В.,
при секретаре Куриленко М.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 02 февраля 2012 года дело по иску Курганской А.Б. к Филиппову Е.А. о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Курганская А.Б. обратилась с иском к Филиппову Е.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, в обоснование иска указав, что 15.11.2008 года по договору купли-продажи она приобрела у Филиппова Е.А. в собственность жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи был зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе. При покупке дома она поставила продавца в известность о том, что дом ей нужен для комфортного проживания в нем пожилых людей, ответчик уверял, что ремонт в доме произведен качественно. Живя в доме, она обнаружила множество дефектов и недостатков, а именно: в зимний период времени все углы в доме почернели, стыки и стены вокруг окон, все покрылось черной плесенью, с окон бежала вода и замерзала на подоконниках, через окна дул ветер с улицы. В декабре 2008 года она в устной форме предъявила ответчику претензию по качеству дома, в мае 2009 года в письме предлагала ответчику решить вопрос мирным путем. Заключением судебно-строительной экспертизы от 12.04.2011 года в спорном жилом помещении зафиксированы вышеуказанные дефекты и недостатки, которые являются существенными и напрямую влияют на комфортное проживание, а также негативно отражается на здоровье проживающих людей. Причиной возникновения дефектов является нарушение технологии строительства дома. Считает, что ответчик умышленно скрыл от нее все эти дефекты, поскольку до момента продажи дома владел им около 5 лет. На основании изложенного просит суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ней и Филипповым Е.А. 15.11.2008 года.
В судебном заседании истец Курганская А.Б. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и пояснила, что в момент осмотра дома, еще до покупки, в доме было холодно и пахло сыростью, ответчик пояснил, что холодно, т.к отопление было включено только в ноябре 2008 года и дом еще не прогрелся. В дом она заехала с пожилой мамой. Спустя некоторое время в доме стали чернеть углы, с окон стала бежать вода и дуть ветер, появилась изморозь и плесень, батареи в доме были чуть теплые, температура в доме была около 11 градусов, цемент со стен стал осыпаться. Позднее она заменила радиаторы отопления и отопительный котел. В связи с проведенными затратами она обратилась в Кировский районный суд г. Омска с иском о снижении покупной цены, в рамках указанного иска была проведена экспертиза, по результатам которой установлено, что продухи и вентиляционные отверстия в подполье дома отсутствуют, движения воздуха через вентиляционные отверстия жилом помещении не наблюдалось. При вскрытии наружного облицовочного слоя цоколя отмечено низкое качество горизонтальной гидроизоляции; гидроизоляционный материал имеет следы расслаиваний и разрушений. По результатам замеров удаление воздуха не отмечено ни на одном вентиляционном отверстии, воздухообмен отсутствует вовсе, что не допустимо в жилых помещениях. Эксперт указал, что в отдельные периоды эксплуатации неизбежно будет происходить повышение относительной влажности внутреннего воздуха (приготовление пищи, стирка и т.д.). Фактические теплозащитные качества обследованных оконных блоков ниже требуемого значения, предъявленного к светопрозрачным конструкциям. Зафиксированные дефекты являются существенными и на прямую влияют на комфортное проживание, а именно: - повышенная относительная влажность воздуха (более 45-50%) негативно сказывается на эксплуатационных качествах и долговечности ограждающих конструкций здания (конденсат, плесень, грибок), а так же негативно отражается на здоровье проживающих людей. По результатам инструментальных замеров относительная влажность воздуха на период проведения обследований составила 58-79%. Отсутствие продухов в цоколе и отсутствие вентилирования подполья негативно сказываются на эксплуатационном состоянии и долговечности конструкций пола, а также влечет повышение влажности в помещении. Для устранения недостатков нужно выполнить большой объем дорогостоящих работ, что для нее является значительным ущербом. Расслаивание и разрушение горизонтальной изоляции между стенами и фундаментом дома являются необратимым процессом и восстановлению не подлежат. Вследствие этого дефекта штукатурный слой стен постоянно осыпается. Ответчик замаскировал осыпающиеся стены деревянной рейкой. Рекомендации экспертов по поводу продухов и вентилирования подполья не возможно осуществить, т.к. пол в доме расположен на одном уровне с землей. Если пол в доме поднять выше на 50 см, то также нужно переделать дверные проемы, окна и систему отопления. В результатах визуального осмотра эксперты зафиксировали нарушения технологии строительства, это доказывает, что дефекты и недостатки имели место до заключения договора купли-продажи дома. Считает, что все эти недостатки ответчиком били, скрыты намеренно. Существенными недостатками считает: наличие плесени, грибка на стенах и стыках; некачественную установку окон и низкий уровень профиля (трехкамерный) окна; отсутствие вентиляции в доме и продухов в подполье; низкое качество отопления. Доводы ответчика о том, что неправильная эксплуатация дома привела к выявленным недостаткам, являются надуманными, так как все они были еще до заключения договора купли-продажи, а при осмотре дома были тщательно скрыты. Причиной всех дефектов является нарушение технологии строительства. Просила исковые требования удовлетворить, расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и вернуть сторонам все полученное по сделке, а именно Филиппов Е.А. вернет ей 2 500 000 рублей, а она вернет ему дом. Стоимость дома равная 2 500 000 рублей была установлена решением Омского районного суда Омской области. Не отрицает, что после оформления права собственности на дом, оформила право собственности за земельный участок площадью более 1600 кв.м.
Ответчик Филиппов Е.А. в судебном заседании иск не признал и пояснил что за спорное жилое помещение Курганская А.Б. передала ему 1 900 000 руб. и должна доплатить ему еще 600 000 руб., однако по решению суда было взыскано всего 200 000 рублей. Дом покупался Курганской как вторичное жилье, стоимость его была не завышена. На момент продажи в доме был сделан ремонт. Сам дом был сделан качественно, по всем нормам и технологиям, окна в доме устанавливала специализированная организация. Котел в доме ему устанавливали специалисты, так как сам он в нем ничего не понимает. Считает, что все недостатки в доме появились из-за неправильной эксплуатации дома истцом, а именно отсутствием проветривания дома закрывания вентиляции в ванной комнате. Сам он этот дом покупал в 2003 году, как нежилое помещение, хотел сделать в нем ателье, но у него ничего не получилось, и тогда он решил перевести объект недвижимости в жилое помещение и продать. Сам он в доме не жил и не строил его, он сделал реконструкцию и ремонт дома, в соответствии с проектом. На момент продажи дом Курганскую полностью устраивал, одна осматривала его, каких либо препятствий в осмотре он ей не создавал, какие либо недостатки не скрывал. Кроме того, согласно заключению экспертизы все недостатки в доме устранимы. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности и в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку договор купли-продажи был заключен 15 ноября 2008 года, а Курганская обратилась в суд 07 декабря 2011 года.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, причина их неявки суду не известна.
Выслушав пояснения истца, ответчика, показания свидетелей, изучив представленные документы, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 420 ГК РФ).
Понуждение к заключению договора не допускается (ст. 421 ГК РФ).
Статья 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (покупатель) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого времени.
В соответствии со ст. 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.
В судебном заседании установлено, что между Филипповым Е.А. и Курганской А.Б. 15.11.2008 года был заключен договор купли-продажи жилого помещения, общей площадью 182,60 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, дом построен в 1965 году, в 2008 году реконструирован. Общий износ дома на момент обследования - 02.07.2008 составлял 17%, фундамент имел трещины и износ 30%, стены имели выветривание швов и износ 30%, чердачное перекрытие имело трещины вдоль пролета и износ 20%. Дом был принят истицей по акту приема передачи от 15.11.2008 года. В момент подписания договора Курганская А.Б. передала Филиппову Е.А. часть стоимости дома и подтвердила, что у нее отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную следку на крайне невыгодных для себя условиях, а так же то, что взаимных претензий друг к другу не имеют.
На основании решения Омского районного суда Омской области от 08.02.2010 года, с Курганской А.Б. в пользу Филиппова Е.А. была взыскана оставшаяся часть стоимости дома в размере 200 000 руб., а за Курганской А.Б. по ее встречному иску было признано право собственности на <адрес>. Решение вступило в законную силу 24.03.2010 года.
Решением Кировского районного суда г. Омска от 13.05.2011 года в удовлетворении исковых требований Курганской А.Б. о соразмерном уменьшении стоимости жилого дома отказано. Решение вступило в законную силу 06.07.2011 года. В рамках рассмотрения указанного иска было проведено исследование недостатков жилого дома.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Истцом в обоснование заявленных требований о расторжении договора указано, что после заключения договора в период эксплуатации дома она выявила неустранимые недостатки. В обоснование своих доводов истец ссылается на заключение ООО «Правовой центр судебной экспертизы» №.
Статья 67 ГПК РФ предусматривает, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно заключению ООО «Правовой центр судебной экспертизы» №, в обследуемом доме имеются дефекты, указанные в техническом паспорте жилого дома на 02.07.2008 года:
а именно наличие пустот в наружной версте кирпичной кладке карнизов, заполненных монтажной пеной, что может является как следствием размораживания, выветривания растворных швов, так и нарушением технологии строительства;
в конструкции чердачного перекрытия обнаружен трещины в продольных швах между плит перекрытий и в местах опирания на балку перекрытия; наличие единичных трещин в наружных стенах (характер их раскрытия и малая ширина) позволяют в большей вероятностью прогнозировать отсутствие трещин в конструкции фундаментов;
изготовление и монтаж оконных блоков в целом соответствует требованиям. В установке створок обнаружены нарушения - превышены зазоры под наплавами створок до 4 мм на 7 изделиях. Наблюдается продувание. Дефекты установок оконных конструкций и отсутствие вентилирования проявляется в зимний период времени при определенном сроке эксплуатации, в момент покупки дома данные дефекты могли отсутствовать;
в момент покупки дома, повреждения, указанные в техническом паспорте по состоянию на 02.07.2008 могли быть обнаружены лицом, не обладающим специальным и знаниями в области строительства;
повышенная влажность воздуха, отсутствие воздухообмена, продухов и вентилирования подполья негативно сказывается на эксплуатации, влечет повышение влажности, зафиксированные дефекты являются существенными и напрямую влияют на комфортное проживание;
Однако все выявленные дефекты являются устранимыми, а трещины в наружных стенах не свидетельствуют об исчерпании несущей способности основных несущих конструкций. Обнаружение биологических повреждений стропил снижают их несущую способность, однако возможность обрушения отсутствует.
Разрушение штукатурного слоя внутренней отделки нарушают интерьер помещения. Для устранения недостатков и улучшения эксплуатационного состояния дома рекомендуются мероприятия по установке вытяжных каналов, вентиляционных устройств, продухов в цоколе, обработке конструкции стропил антисептическим составом.
Разрешая заявленные исковые требования, следует руководствоваться положениями ст. 475 ГК РФ, поскольку в соответствии со ст. 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара не надлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выборупотребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В силу ч. 2 указанной статьи, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Представленное в обоснование иска заключение эксперта свидетельствует о невозможности определения стоимости работ по устранению выявленных дефектов, поскольку для этого необходимо отдельное проектное решение, в котором бы были учтены способ, объем работ, используемые материалы, следовательно истицей не представлено доказательств, что выявленные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.
В судебном заседании было установлено, что проданный истцу жилой дом не имеет существенных нарушений требований к качеству: все выявленные дефекты являются устранимыми, а трещины в наружных стенах не свидетельствуют об исчерпании несущей способности основных несущих конструкций. Обнаружение биологических повреждений стропил снижают их несущую способность, однако возможность обрушения отсутствует. Разрушение штукатурного слоя внутренней отделки нарушают интерьер помещения. Для устранения недостатков и улучшения эксплуатационного состояния дома рекомендуются мероприятия по установке вытяжных каналов, вентиляционных устройств, продухов в цоколе, обработке конструкции стропил антисептическим составом. Указанные обстоятельства подтверждаются заключением судебной строительно-технической экспертизы, а также иными материалами дела.
Так согласно постановлению Главы Администрации ОМР Омской области № от 08.11.2007 года «О переводе нежилого помещения в жилое», нежилое помещение (здание комбината бытового обслуживания) общей площадью 185,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, переведено в жилое в установленном законом порядке.
Проектом перепланировки и распоряжением Главы Администрации ОМР Омской области № от 27.08.2008 года «Об утверждении акта приемочной комиссии» утвержден акт приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которым реконструкция дома была проведена в соответствии с проектной документацией.
При заключении договора Курганская А.Б. осмотрела и была удовлетворена качественным и техническим состоянием жилого дома, не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец. Сторонами подписан акт приема- передачи. Условия договора сторонами были согласованы, понуждение к совершению и заключению договора в судебном заседании не установлено. Показания свидетелей К.И.В. и Б.А.Г., о том, что в момент переезда в <адрес> состояние дома было хорошее, а недостатки появились по истечении месяца после переезда, а именно углы начали промерзать и чернеть, появилась плесень, не свидетельствуют о наличие существенных недостатков и не доказывают тот факт, что ответчик пытался скрыть недостатки, поскольку исследованными в судебном заседании письменными материалами дела, а именно заключением эксперта установлено, отсутствие существенных нарушений в качестве жилого дома, а документами о переводе нежилого помещения в жилое, подтверждается исполнение ответчиком рекомендаций специалиста, изложенных в проектной документации.
Ответчик заявил ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности, указав, что договор купли-продажи был заключен 15.11.2008 года, а истица обратилась в суд 07.12.2011 года, т.е по истечении установленного законом трехгодичного срока.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В судебном заседании установлено, что о том, что приобретенное жилое помещение имеет недостатки и причины их возникновения, позволяющие сделать вывод о их существенности, истица узнала в апреле 2011 года, после ознакомления с результатами экспертизы, следовательно срок исковой давности не пропущен и ходатайство ответчика удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иной не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, суд считает, что истец не представила доказательства тому, что перечисленные недостатки являются существенными и неустранимыми, что для их устранения требуются несоразмерные расходы или затрата времени, что они выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, что эти недостатки возникли до передачи покупателю, следовательно оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.
На основании изложенного в удовлетворении иска, следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Курганской А.Б. к Филиппову Е.А. о расторжении договора купли-продажи, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: А.В. Безверхая
Решение в окончательной форме изготовлено 06 февраля 2012 года