Дело № 2-527/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области
в составе судьи Дьяченко Т.А.,
при секретаре Лисицыной Е.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 17 мая 2012 года гражданское дело по исковому заявлению Земляковой И.А. к Индивидуальному предпринимателю Мозгову В.А. об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Землякова И.А. обратилась в суд с исковым заявлением о признании результатов оценки, произведенной оценщиком ИП Мозговым В.А. не соответствующими реальной рыночной цене <данные изъяты> доли квартиры, принадлежащей Земляковой И.А. и находящейся по адресу: <адрес>. В обосновании заявленных требований истец указала, что судебным приставом-исполнителем МРО по ОИП г. Омска Поповой А.П. 02.02.2010 было возбуждено исполнительное производство №. В целях обеспечения исполнительного документа судебным приставом-исполнителем был наложен арест на <данные изъяты> долю квартиры, принадлежащую Землякову А.В., находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м. Для определения рыночной стоимости <данные изъяты> доли вышеуказанной квартиры был назначен специалист оценщик ИП Мозгов В.А. В соответствии с заключением оценщика рыночная стоимость арестованной <данные изъяты> доли квартиры составила <данные изъяты> рублей. Отчет об оценке рыночной стоимости <данные изъяты> доли квартиры был принят судебным приставом-исполнителем и 27.02.2012 судебным приставом было вынесено постановление о принятии оценки специалиста. С результатами оценки истец была ознакомлена 07.02.2012г. и полагает, что сумма в размере <данные изъяты> рублей, указанная в заключении специалиста ИП Мозгова В.А. является завышенной и не соответствует реальной рыночной стоимости арестованного имущества.
В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования и просила признать результаты оценки, произведенной оценщиком ИП Мозговым В.А. не соответствующим реальной рыночной цене на <данные изъяты> долю квартиры, принадлежащей Землякову А.В., находящейся по адресу: <адрес>.
Определением Омского районного суда Омской области к участию в судебном разбирательстве в качестве третьих лиц привлечены взыскатели по исполнительному производству №: ИФНС России № 2 по ЦАО г. Омска, ГУ «Омская лаборатория судебной экспертизы», Ермаков С.А., Адмаев С.А., а также должник Земляков А.В. и судебный пристав-исполнитель МРО по ОИП Попова А.П.
В судебное заседание истец Землякова И.А. не явилась, о времени, месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.
В судебном заседании представитель истца, действующий на основании по доверенности, Бабешко С.В. требования истца поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просил признать оценку рыночной стоимости <данные изъяты> квартиры, проведенной ответчиком недостоверной, полагая, что достоверной является оценка, полученная в результате проведения ГП ОО «Омский Центр ТИЗ» судебной оценочной экспертизы – <данные изъяты> рублей, которая отражает реальную стоимость спорной доли квартиры. Так же пояснил, что недостоверной оценкой, произведенной ответчиком, нарушены права его доверительницы, так как Землякова И.А. является одним из взыскателей по сводному исполнительному производству и собственником <данные изъяты> доли в праве общей собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, следовательно, у нее есть право преимущественной покупки <данные изъяты> доли, принадлежащей Землякову А.В.
Ответчик ИП ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что в соответствии с поступившей заявкой № от 08.12.11 г. и спецификацией № от 09.12.11 г. от УФССП по Омской области, им произведено определение рыночной стоимости арестованного имущества, принадлежащего физическому лицу Землякову А.В.. Оценка произведена в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – по тексту Закона об оценочной деятельности), Федеральных стандартов оценки (ФСО) № 1,2 и 3, утвержденных Приказами Минэкономразвития от 20.07.2007 №№ 256, 255, 254 и стандартов и правил НП «СО АРМО», утвержденных решением Президиума от 16.01.2008. В соответствии с требованиями Стандартов оценки – рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Полагает, что доводы истцы не состоятельны в виду того, что оцениваемая <адрес> имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м и принадлежит на праве общей долевой собственности Земляковой И.А. и Землякову А.В. по <данные изъяты> доли каждому. Данная квартира расположена в центре города, в районе с хорошо развитой инфраструктурой. Рыночная стоимость квартиры определяется двумя подходами: сравнительным и доходным. Преимущество было отдано сравнительному подходу (90%), так как рыночные цены определяет сам рынок. При определении цены квартиры были определены аналоги-квартиры, расположенные в аналогичных жилых домах, что и объект оценки. Источниками информации явились СМИ, журнал «Новый адрес», № от 12.12.11г. с указанием координат продавца – наименование фирмы и их контактные телефоны. К ценам объектов-аналогов квартир в расчетах были применены корректирующие коэффициенты. С учетом корректирующих коэффициентов, рыночная стоимость оцениваемой квартиры составила <данные изъяты> тысяч рублей, стоимость 1 кв. метра равна <данные изъяты> рублей. Произведенная им оценка арестованного имущества является для судебного пристава-исполнителя рекомендательной, а не обязательной. Возражал против заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной ГП ОО «Омский Центр ТИЗ», мотивируя тем, что эксперт брал за аналоги квартиры в других домах, с другой площадью и даже в других районах города, кроме того эксперт рассчитал стоимость квадратного метра исходя из <данные изъяты> доли квартиры, а это неверно.
Третье лицо судебный пристав-исполнитель по МРО по ОИП УФССП России по <адрес> А.П. Попова в судебное заседание не явилась, о времени, месте судебного заседания извещена надлежащим образом представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Из представленного отзыва следует, что в МРО СП по ОИП УФССП по <адрес> возбуждено исполнительное производство № от 03.02.2010 о взыскании задолженности с Землякова А.В. в пользу физических, юридических лиц, бюджета. В соответствии с пунктом 9 статьи 64 Федерального Закона Российской Федерации «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ (далее – по тексту Закона об исполнительном производстве), для оценки арестованного имущества должника предусмотрено привлечение специалиста. На основании отчета специалиста, судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке имущества должника. На основании статьи 85 Закона об исполнительном производстве судебным приставом исполнителем было вынесено постановление от 27.12.2011г. об оценке имущества должника специалистом. Указанное постановление истцом не обжаловалось. В соответствие с данной нормой оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, обязательна, если иное не установлено законодательством РФ. При этом судебный пристав-исполнитель в акте (описи и ареста) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки, назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков, выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней с момента получения отчета оценщика. Полагает, что оценка специалистом проведена в соответствии с требованиями ФЗ. Оснований для признания недействительным отчета № от 20.12.2011 не имеется. Просит отказать в удовлетворении требований.
Третье лицо Адмаев С.А. в судебное заседание не явился, о времени, месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны. Из отзыва представителя Адмаева С.А., действующей по доверенности - Дежуровой Ю.В. следует, что согласно части 1 статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки могут быть нарушены его права. Истица же является лишь сособственником реализуемого на торгах имущества, полагает, что доводы о нарушении прав истца завышенной оценкой несостоятельны и не нарушают конкретного права Земляковой И.А. Также полагает, что довод Земляковой И.А. о невозможности ее участия в торгах не имеет причинно-следственной связи с размером оценки <данные изъяты> доли должника, так как участие в торгах может принять каждый. К тому же статья 85 Закона об исполнительном производстве, прямо предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам. Более того, в соответствии в пунктом 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства. Истица не является стороной сводного исполнительного производства, ее права не затронуты.
В судебном заседании третье лицо Земляков А.В. против удовлетворения заявленных исковых требований не возражал.
Третьи лица - Ермаков С.А., представитель УФССП России по Омской области, представитель ИФНС № 2 по ЦАО г. Омска, представитель ГУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» в судебное заседание не явились, о времени, месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.
Выслушав представителя истца, ответчика, третье лицо, изучив материалы дела, материалы исполнительного производства, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Из материалов исполнительного производства установлено, что 03.02.2010 на основании исполнительного листа № от 20.11.2009, выданного Куйбышевским районным судом г. Омска, возбуждено сводное исполнительное производство № в отношении Землякова А.В. в пользу физических, юридических лиц, бюджета. Взыскателями по данному исполнительному производству являются: ИФНС России № 2по ЦАО г. Омска ( сумма взыскания <данные изъяты>.), ГУ «Омская лаборатория судебной экспертизы» МЮ РФ (сумма взыскания <данные изъяты>.), Землякова И.А. ( сумма взыскания <данные изъяты>.), Ермаков С.А. сумма взыскания <данные изъяты>.) Адмаев С.А. (сумма взыскания <данные изъяты>.).
06.12.2011г. судебным приставом-исполнителем МРО СП по ОИП УФССП по Омской области Поповой А.П. направлена заявка № на оценку арестованного имущества должника Землякова А.В. – <данные изъяты> доля <адрес>, общая площадь <данные изъяты> кв.м.
Согласно Акта сдачи-приема выполненных работ по Контракту от 11.04.2011 №., дополнительному соглашению от 20.12.2011г. №, отчету № от 20.12.2011г. Индивидуальным предпринимателем Мозговым В.А. была проведена оценка рыночной стоимости <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на 20.12.2011г. которая составила <данные изъяты> рублей ( <данные изъяты> рублей).
Постановлением судебного пристава исполнителя Поповой А.П. от 27.12.2011г. № установлена оценка арестованного имущества по акту описи и ареста от 17.08.2010, а именно: <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> в размере <данные изъяты> рублей.
Данное постановление судебного пристава-исполнителя сторонами исполнительного производства, в том числе и истцом, не обжаловалось.
Взыскатель Землякова И.А. не соглашаясь с результатами проведенной оценки, обратилась в суд с требованием о признании оценки проведенной ИП Мозговым В.А. несоответствующей реальной рыночной стоимости <данные изъяты> доли, принадлежащей Землякову А.В. в квартире № расположенной по адресу: <адрес>,
Определением Омского районного суда от 20.03.2012г. по ходатайству представителя истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено специалистам ГП «Омский центр ТИЗ». Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость <данные изъяты> доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, равна <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.
В соответствие с частью 1 статьи 85 Закона «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества (пункт 1 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве). Судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке ( п.3 ч.4 ст. 85 Закона «Об исполнительном производстве»).
По общему правилу статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Часть 1 статьи 13 названного закона предусматривает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В статье 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Согласно ст.11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается защита гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.
Таким образом, предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при заключении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены.
По мнению суда, величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком в рамках исполнительного производства в соответствии со статьей 85 Закона об исполнительном производстве, носит рекомендательный характер и не является обязательной, в связи с чем, не может быть оспорена посредством предъявления самостоятельного иска. Величина оценки, указанная оценщиком в отчете, не нарушат права сторон исполнительного производства, поскольку последствия ее определения наступают только после вынесения судебным приставом-исполнителем постановления об оценке вещи.
Из материалов исполнительного производства и пояснений представителя истца Бабешко С.В. следует, что постановление пристава-исполнителя об оценке имущества должника, Земляковой И.А. не обжаловалось. Таким образом, определенная оценщиком стоимость объекта не может быть оспорена посредством предъявления истцом самостоятельных требований к оценщику без оспаривания принятого к моменту предъявления иска постановления пристава-исполнителя об установлении оценки имущества должника.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Земляковой И.А. в удовлетворении требований о признании результатов оценки произведенной оценщиком ИП Мозговым В.А., не соответствующими реальной рыночной стоимости <данные изъяты> доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: г<адрес>, принадлежащую Землякову А.В., отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Омский районный суд Омской области в течение 30 дней с момента изготовления мотивированного текста решения.
СУДЬЯ:
Мотивированный текст решения изготовлен: 22.05.2012г.
Решение вступило в законную силу 01.08.2012 г.