Дело №2-166/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области
в составе председательствующего Соколова В.О.,
при секретаре Харченко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 26 марта 2012 года дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» к Новосельцеву Е.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, исковому заявлению Новосельцева Е.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека», Открытому акционерному обществу "Омская региональная ипотечная корпорация" о признании недействительной передачи прав по закладной,
УСТАНОВИЛ:
ООО «АТТА Ипотека» обратилось в суд с иском к Новосельцеву Е.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, в обоснование исковых требований указав, что в соответствии с условиями кредитного договора № 7-№ от 14 декабря 2006 г. Новосельцеву Е.Ю. Акционерный коммерческий переселенческий банк "Соотечественники" (ОАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в размере 600 000 руб. на срок 168 месяцев на ремонт жилого дома, расположенного по адресу: с. Ульяновка, ул. Восточная, д. 1. Жилой дом состоит из 6 комнат, общей площадью 113,60 кв.м. и земельного участка площадью 2399,00 кв.м. По состоянию на 8 декабря 2006 года Жилой дом с земельным участком был оценен в размере 1 290 000,00, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО "ОМЭКС", №1146/06-РО. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома с земельным участком, были удостоверены закладной, составленной ответчиком и выданной УФРС по Омской области первоначальному залогодержателю – Акционерный коммерческий переселенческий банк "Соотечественники" (ОАО). Права по закладной были переданы 25 января 2007 г. (договор купли-продажи закладных № 02Г/022-55/004 от 25 января 2007 г., акт приёма-передачи закладных №01 от 25.01.2007 г.) организацией ОАО "Омская региональная ипотечная корпорация" ООО «АТТА Ипотека». В соответствии с условиями закладной, ответчик был обязан вносить ежемесячно, не позднее последнего дня месяца аннуитетный платёж в размере 8 795,00 руб. За период с 3 февраля 2009 г. по 5 декабря 2011 г. ответчиком были допущены просрочки. На 5 декабря 2011 г. совокупная сумма просроченных платежей ответчика составляет 79 410,00 руб., в том числе: задолженность по погашению основного долга 18 593,00 руб.; задолженность по уплате процентов по закладной 60 817,00 руб., проценты за текущий месяц по дату заявления составляют 1 079,00 руб., остаток неисполненных обязательств по основному долгу составляет 526 625,00 руб. На основании изложенного просит суд взыскать с ответчика задолженность по состоянию на 5 декабря 2011 г. в размере 626 707,42 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 526 625,00 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 61 896,00 руб., сумма неуплаченных пеней в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей – 38 186,42 руб., взыскать с ответчика, начиная с 6 декабря 2011 г. и по день полного погашения суммы основного долга, проценты за пользование кредитом в размере 15,50% годовых, взыскать с ответчика пени в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с 6 декабря 2011 г. по день реализации жилого дома с земельным участком на торгах включительно; обратить взыскание на жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: Омская область, Омский район, с. Ульяновка, ул. Восточная, д. 1; определить способ реализации жилого дома с земельным участком в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком исходя из оценки, указанной в закладной 1 290 000,00 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 467,07 руб.
Новосельцев Е.Ю. обратился в суд с иском к ООО «АТТА Ипотека» о признании недействительной передачи прав по закладной, в обоснование заявленных требований указав, что 29.12.2006 г. Новосельцевым Е.Ю. первоначальному залогодержателю ОАО Банк «Соотечественники» выдана закладная на основании кредитного договора № 7-ПК/2128-В от 14.12.2006 г. 23.01.2007 г. права по закладной переданы ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» на основании договора купли-продажи закладных № 7-ПК/147 от 23.01.2007 г., о чем сделана соответствующая отметка в закладной. 25.01.2007 г. права по закладной переданы ООО «АТТА Ипотека» на основании договора купли-продажи № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. Истец по встречному исковому заявлению считает, что передача прав по закладной ее владельцем ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» ООО «АТТА Ипотека» осуществлена с нарушением Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем, должна быть признана судом недействительной. У истца по встречному иску есть основания полагать, что отчуждение прав по закладной ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» произведено не уполномоченным на совершение таких сделок лицом. Подпись, совершенная в закладной, от имени директора ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» Мацковой Л.К. последней не принадлежит. Кроме того, имеются сомнения относительно возмездности договора купли-продажи № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями. На основании изложенного просил суд признать передачу прав по закладной, выданной Новосельцевым Е.Ю., между ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» и ООО «АТТА Ипотека» недействительной.
Определением Омского районного суда Омской области от 21.02.2012 г. к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация».
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ООО «АТТА Ипотека» - Яковлева М.А., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила иск удовлетворить. Встречные исковые требования не признала, пояснила, что права по закладной были переданы ООО «АТТА Ипотека» от ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» на основании договора купли-продажи закладных № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. Подпись на договоре купли-продажи закладных № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007г., а также на акте приема - передачи прав по закладным № 01 от 25.01.07 г., выполнена директором ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» - Мацковой Л.К. Также была произведена оплата по вышеуказанному договору, что подтверждается платежным поручением №124 от 26.01.2007 г., согласно которому, от ООО «АТТА Ипотека» на счет ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» поступили денежные средства в размере 9 605 077 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи закладных № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. Оценку стоимости жилого дома и земельного участка, в размере 3 600 000 руб., представленную ответчиком, не оспаривала, полагала, что поскольку первоначальная оценка заложенного объекта недвижимости проводилась в 2006 г., на момент рассмотрения дела его рыночная стоимость могла измениться.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Новосельцев Е.Ю., уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, доверил представлять свои интересы в суде Водопьянову Е.Е.
В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Новосельцева Е.Ю. – Водопьянов Е.Е., действующий на основании доверенности, исковые требования ООО «АТТА Ипотека» не признал, поддержал доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, пояснил, что передача прав по закладной ее владельцем ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» ООО «АТТА Ипотека» осуществлена с нарушением Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем, должна быть признана судом недействительной. Имеются основания полагать, что отчуждение прав по закладной ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» произведено не уполномоченным на совершение таких сделок лицом. Подпись, совершенная в закладной, от имени директора ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» Мацковой Л.К. последней не принадлежит. Кроме того, имеются сомнения относительно возмездности договора купли-продажи № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями. На основании изложенного просил суд признать передачу прав по закладной, выданной Новосельцевым Е.Ю., между ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» и ООО «АТТА Ипотека» недействительной.
В судебном заседании представитель соответчика по встречному иску ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» – Яковлева М.А., действующая на основании доверенности, исковые требования Новосельцева Е.Ю. не признала, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление от имени директора ОАО "Омская региональная ипотечная корпорация" – Мацковой Л.К., согласно которому, ОАО "Омская региональная ипотечная корпорация" возражает против удовлетворения исковых требований Новосельцева Е.Ю., поскольку первоначальным залогодержателем закладной, составленной Новосельцевым Е.Ю. в обеспечении обязательств по кредитному договору № 7-ПК/2128 от 14.12.2006 г., выступал ОАО Банк «Соотечественники». 23.01.2007 г. права по закладной были переданы ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» на основании договора купли-продажи закладных № 7-ПК/147 от 23.01.2007 г. 25.01.2007 г. права по закладной переданы ООО «АТТА Ипотека» на основании договора купли-продажи № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. В акте приема-передачи прав по Закладным от 25.01.07 г., являющимся приложением №2 к договору купли-продажи, в п. 16 указана, как переданная ООО «АТТА Ипотека», закладная Новосельцева Е.Ю. Подпись на договоре купли-продажи закладных № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007г., а также на акте приема - передачи прав по Закладным № 01 от 25.01.07 г. выполнена Мацковой Л.К., как директором ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация». Подпись в закладной Новосельцева Е.Ю., содержащаяся на странице 10, подтверждающая передачу прав по закладной от ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» к новому владельцу ООО «АТТА Ипотека», также выполнена ей лично. Функции директора она исполняет с 02.07.05 г. и по настоящее время. Доводы представителя истца о сомнениях относительно возмездности сделки купли-продажи закладных № 02Г/ 022-55/004 от 25.01.07 г., также являются необоснованными. В акте приема-передачи прав по закладным № 01 от 25.01.2007 г., указаны закладные, передаваемые рефинансирующей компании в количестве 16 штук, на общую сумму в размере 9 605 077 руб. На основании платежного поручения № 124 от 26.01.2007 г. от ООО «АТТА Ипотека» на счет ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» поступили денежные средства в размере 9 605 077 руб., в качестве оплаты по договору купли-продажи закладных № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. и акта приема-передачи от 25.01.2007 г. По изложенным основаниям считала встречное исковое заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Новосельцева Е.Ю., против чего не возражали остальные участники процесса.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
На основании ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Судом в ходе судебного заседания установлено, что 14.12.2006 года между Акционерным коммерческим переселенческим банком «Соотечественники» с одной стороны и Новосельцевым Е.Ю. с другой, был заключен договор №7-ПК/2128-В о предоставлении кредита. По условиям указанного договора (п. 1.1.), банк обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 600 000 рублей на срок 168 календарных месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, а заемщик обязался в течение этого срока возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее на условиях и в порядке, установленных договором (л.д. 17-24).
Пунктом 1.2. кредитного договора предусмотрено, что кредит предоставляется для ремонта жилого дома, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, с. Ульяновка, ул. Восточная, д. 1, состоящего из 6 комнат, общей площадью 113,6 кв.м., в том числе жилой площадью 74,7 кв.м.
В соответствии с п. 1.2 договора, указанный жилой дом и земельный участок, находящийся по тому же адресу, площадью 2399 кв.м., с кадастровым номером 55:20:030201:0026 в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору №7-ПК/2128-В от 14.12.2006 года, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона.
Судом установлено, что пунктом 3.1 кредитного договора установлена процентная ставка в размере 15,5% годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по кредиту. Согласно п. 3.6.7. кредитного договора, заемщик в счет исполнения обязательств по возврату суммы кредита и уплате начисленных процентов ежемесячно не позднее последнего числа каждого месяца вносит аннуитетный платеж в размере 8 795 рублей.
К кредитному договору также прилагается информационный расчет погашения кредита, с которым ответчик Новосельцев Е.Ю. был ознакомлен и согласен (л.д. 25-26).
При заключении кредитного договора сторонами согласовано и установлено, что при нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки (п. 5.2).
В случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства, указанного в настоящем пункте, залогодержатель праве требовать от заемщика полного досрочного исполнения денежного обязательства по договору (п. 5.3).
14.12.2006 года между Акционерным коммерческим переселенческим банком «Соотечественники» с одной стороны и Новосельцевым Е.Ю. с другой, был заключен договор ипотеки жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Омская область, Омский район, с. Ульяновка, ул. Восточная, д. 1 (л.д. 29-31). Стоимость жилого помещения определена сторонами в сумме 970 000 руб., земельного участка в 320 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке №1146/06-РО от 08.12.2006 г., составленном Независимым оценщиком ООО «ОМЭКС» (п. 1.2.).
Судебным разбирательством установлено и не оспаривалось ответчиком, что свои обязательства по кредитному договору истец исполнил в полном объеме, выдача кредита произведена, что подтверждается ордером-распоряжением №2 от 14.12.2006 г. (л.д. 32) на сумму 600 000 руб.
Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств по договору о предоставлении кредита от 14.12.2006 г., сторонами была составлена закладная, удостоверяющая права первоначального залогодержателя – АКПБ «Соотечественники» на получение исполнения по возникшему кредитному обязательству и право на обращение взыскания на предмет ипотеки – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, с. Ульяновка, ул. Восточная, д. 1 (л.д. 11-16). Указанная закладная была зарегистрирована в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 29.12.2006 года за № 55-55-24/017/2006-480.
Установлено, что 23.01.2007 г. права по закладной были переданы ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» на основании договора купли-продажи закладных № 7-ПК/147 от 23.01.2007 г.
25.01.2007 г. права по закладной переданы ООО «АТТА Ипотека» на основании договора купли-продажи № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. (л.д. 77-78). Оплата по договору произведена согласно платежному поручению № 124 от 26.01.2007 г., передача прав по закладным также подтверждается актом приема-передачи прав по закладным № 01 от 25.01.2007 г., копии которых имеются в материалах дела.
Согласно ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В судебном заседании также установлено, что с 03.02.2009 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиком в установленные сроки и в установленном размере не производятся. Задолженность по кредитному договору ответчиком до настоящего времени не погашена.
Из расчета задолженности заемщика следует, что общая задолженность Новосельцева Е.Ю. по кредиту составляет 626 707 рублей 42 копейки в том числе: сумма основного долга в размере 526 625 рублей. Кроме того, по состоянию на 05.12.2011 г. сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом составила 61 896 рублей, установленные договором пени в размере 2% в день от суммы просроченного платежа, при сроке просрочки с 03.02.2009 г., составили 38 186 рублей 42 копейки.
Пунктом 4.4.1 кредитного договора предусмотрены случаи, когда залогодержатель вправе потребовать от заемщика полного досрочного исполнения денежного обязательства, удостоверенного настоящим договором.
Следовательно, ответчик при подписании кредитного договора осознавал последствия, которые могут наступить в случае нарушений условий кредитного договора, в том числе в части взыскания процентов и пени.
Доказательств отсутствия задолженности или ее меньшего размера, суду не предоставлено.
Ответчик, отказавшись от возложенных на него кредитным договором обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме и уплате всех начисленных процентов за весь фактический период пользования кредитом, нарушил тем самым, как требования закона, так и условия самого договора, который заключил добровольно и без принуждения.
Таким образом, поскольку в судебном заседании нашел свое подтверждение факт неисполнения надлежащим образом заемщиком - Новосельцевым Е.Ю. обязательств по заключенному кредитному договору №7-ПК/2128-В от 14.12.2006 г., с последнего в пользу истца подлежит взысканию задолженность по основному долгу в размере 526 625 рублей, сумма процентов за пользование кредитом – 61 896 рублей.
Кроме того, поскольку до настоящего времени обязательства перед истцом в части уплаты процентов за пользование кредитом и процентов по нему ответчиком не исполняется, что нарушает права истца как кредитора, суд также считает необходимым удовлетворить требование истца о взыскании с Новосельцева Е.Ю. начиная с 06.12.2011 г. процентов за пользование кредитом в размере 15,5% годовых, по дату полного погашения суммы основного долга, а также начиная с 06.12.2011 г. пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 0,2% от суммы ежемесячных просроченных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки, по дату реализации жилого дома с земельным участком на торгах.
Суд также полагает обоснованными требования истца о взыскании с Новосельцева Е.Ю. неустойки за несвоевременное погашение кредита и начисленных процентов, поскольку судом установлен факт несвоевременного внесения ответчиком платежей в погашение кредитного договора, соглашается с расчетом неустойки, представленным истцом.
Вместе с тем, суд полагает, что подлежащая уплате неустойка, которая согласно расчету истца составляет 38 186,42 рублей, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, учитывая положения ст. 333 ГК РФ, а также материальное положение ответчика, размер основного долга, период просрочки, считает необходимым снизить размер неустойки за неисполнение обязательств по кредитному договору №7-ПК/2128-В от 14.12.2006 г. до 5 000 рублей.
Согласно положениям ч.ч. 1, 2 ст. 50 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.
Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
В соответствии со ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В силу ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определяется процессуальным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 350 ГК РФ, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, должна определяться решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;
6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Истец по первоначальному иску ссылается на стоимость заложенного имущества в размере 1 290 000 руб., определенного согласно отчету об оценке №1146/06-РО от 08.12.2006 г., составленного независимым оценщиком - ООО «ОМЭКС».
Однако суд полагает, что указанный отчет, в силу большого промежутка времени с момента проведения оценки до рассмотрения настоящего дела, устарел и принимает представленное ответчиком заключение эксперта ООО «Эталон» от 20.03.2012 г., согласно которому стоимость предмета залога – жилого дома, площадью 113,6 кв.м. на соответствующем земельном участке, площадью 2399 кв.м., расположенного по адресу: Омская область, Омский район, с. Ульяновка, ул. Восточная, д. 1, составляет 3 600 000 рублей. Истец по первоначальному иску указанное заключение эксперта не оспаривает.
Таким образом, размер задолженности превышает 5% от стоимости предмета залога, в связи с чем возможно обращение взыскания на спорный объект недвижимости.
Учитывая, что при заключении кредитного договора, договора ипотеки, условия предоставления кредита, а также последствия их неисполнения согласованы сторонами, принимая во внимание, что размер задолженности превышает 5% от стоимости предмета залога, суд считает возможным обратить взыскание на предмет залога – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, с. Ульяновка, ул. Восточная, д. 1, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном законодательством. В этом случае, в процессе реализации имущества будет соблюден баланс интересов каждой стороны и не произойдет существенного ущемления имущественных прав залогодателя.
Исковые требования Новосельцева Е.Ю. о признании передачи прав по закладной, выданной Новосельцевым Е.Ю., между ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» и ООО «АТТА Ипотека» недействительной, удовлетворению не подлежат, поскольку судом достоверно установлено, что 25.01.2007 г. права по закладной переданы ООО «АТТА Ипотека» на основании договора купли-продажи № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. В акте приема-передачи прав по Закладным от 25.01.07 г., являющимся приложением №2 к договору купли-продажи, в п. 16 указана, как переданная ООО «АТТА Ипотека», закладная Новосельцева Е.Ю. Подпись на договоре купли-продажи закладных № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007г., а также на акте приема - передачи прав по Закладным № 01 от 25.01.07 г. выполнена Мацковой Л.К., как директором ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация», что подтверждается протоколом заседания наблюдательного совета ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» от 27.06.2005 г., протоколом заседания наблюдательного совета ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» от 05.12.2008 г., согласно которым Мацкова Л.К. избрана директором ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация».
Доводы представителя истца о сомнениях относительно возмездности сделки купли-продажи закладных № 02Г/ 022-55/004 от 25.01.07 г., также являются необоснованными, поскольку на основании платежного поручения № 124 от 26.01.2007г. от ООО «АТТА Ипотека» на счет ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» поступили денежные средства в размере 9 605 077 рублей, в качестве оплаты по договору купли-продажи закладных № 02Г/022-55/004 от 25.01.2007 г. и акта приема-передачи от 25.01.2007 г. Доказательств обратного стороной истца по встречному иску суду не представлено.
Анализируя вышеизложенное, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного заседания нашли подтверждение обстоятельства, на которых истец основывал свои требования, в том числе факт заключения с Новосельцевым Е.Ю. кредитного договора, факт получения ответчиком кредитных средств, невыполнение ответчикам обязательств по заключенному кредитному договору в части погашения кредита и процентов по нему, в связи с чем, учитывая изложенное выше, считает необходимым взыскать с Новосельцева Е.Ю. в пользу ООО «АТТА Ипотека» задолженность по кредитному договору №7-ПК/2128-В от 14.12.2006 г. в части взыскания суммы основного долга по кредиту в размере 526 625 рублей, процентов за пользование кредитом в размере 61 896 руб., пени в размере 5 000 руб., а также начиная с 06.12.2011 г. процентов за пользование кредитом в размере 15,5 % годовых, по дату полного погашения суммы основного долга, начиная с 06.12.2011 г. пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 0,2 % от суммы ежемесячных просроченных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки, по дату реализации жилого дома с земельным участком на торгах.
В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче иска в суд истцом ООО «АТТА Ипотека» была оплачена сумма государственной пошлины в размере 13 467 рублей 07 копеек, что подтверждается платежным поручением №616 от 07.12.2011 года (л.д. 3), из которых 9 467 рублей 07 копеек – государственная пошлина за подачу иска имущественного характера о взыскании задолженности по кредитному договору, 4 000 руб. – государственная пошлина за подачу иска об обращении взыскания на заложенное имущество.
Суд, учитывая положения ст. 98 ГПК РФ, пропорционально удовлетворенным судом исковым требованиям, считает необходимым взыскать с Новосельцева Е.Ю. в пользу ООО «АТТА Ипотека» понесенные расходы по оплате государственной пошлины по требованиям имущественного характера в размере 9 135 рублей 21 копейка, по требованиям об обращении взыскания на предмет залога в размере 4 000 рублей, всего 13 135 рублей 21 копейка.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» удовлетворить частично.
Взыскать с Новосельцева Е.Ю. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» задолженность по кредитному договору №7-ПК/2128-В от 14.12.2006 года в размере 593 521 рубль, в том числе: задолженность по основному долгу – 526 625 рублей, сумму процентов за пользование кредитом – 61 896 рублей, пени – 5 000 рублей, а также начиная с 06.12.2011 года взыскать проценты за пользование кредитом в размере 15,5% годовых, по дату полного погашения суммы основного долга, начиная с 06.12.2011 года взыскать пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 0,2% от суммы ежемесячных просроченных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки, по дату реализации жилого дома с земельным участком на торгах.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Омская область, Омский район, с. Ульяновка, ул. Восточная, д. 1, путём продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 3 600 000 рублей.
Взыскать с Новосельцева Е.Ю. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины денежную сумму в размере 13 135 рублей 21 копейка.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Исковые требования Новосельцева Е.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека», Открытому акционерному обществу "Омская региональная ипотечная корпорация" о признании недействительной передачи прав по закладной, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.О. Соколов
Решение в мотивированном виде составлено 02.04.2012 г.