Дело № 2-1827/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Омск06 декабря 2010 г.
Судья Омского районного суда Омской области Елисеев Е.В.,
при секретаре Смирновой С.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) к Федоров Б.К. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога,
УСТАНОВИЛ:
Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) обратилось в Омский районный суд Омской области по следующим основаниям: ДД.ММ.ГГГГ ООО «Форум-Омск» и Федоров Б.К. заключили договор займа №, согласно которому ООО «Форум-Омск» обязался предоставить ответчику денежные средства в сумме 13 455 250 рублей сроком на 156 месяцев, с взиманием за пользование кредитом 13,5% годовых, для целевого использования – приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. права ООО «Форум-Омск» по договору займа удостоверены закладной. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной и выданной УФРС по Омской области первоначальному залогодержателю ООО «Форум-Омск». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем Закладной в настоящее время является Банк ВТБ 24 (ЗАО). Права истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной, договор купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ООО «Форум–Омск». Возврат займа и уплата процентов должны осуществляться в виде ежемесячного аннуитетного платежа, в размере 184 968,87 рублей, не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Договором займа предусмотрен возврат суммы займа по частям, но ответчик не производит платежей в погашение выданного займа и процентов за пользование с марта 2010 года, и истец вправе потребовать досрочного погашения возврата займа и процентов за период пользовании я займом, а так же уплаты неустойки за нарушение сроков возврата займа. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользованием, ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательство по состоянию на 02 сентября 2010 г. общая сумма задолженности по указанному договору займа составляет <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей задолженность по займу; <данные изъяты> рублей плановые проценты за пользование займом; <данные изъяты> рублей пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование займом; <данные изъяты> рублей пени по просроченному долгу, но указанное требование ответчиком выполнено не было. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. По соотоянию на 31 августа 2010 года квартира как предмет ипотеки в силу закона, оценена в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика. Просит взыскать с Федорова Б.К. задолженность по договору займа в размере <данные изъяты> <данные изъяты> рублей 69 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 64000 рублей. Обратить взыскание на заложенное имущество должника - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> корпус 3, <адрес>, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и начальную продажную стоимость в размере 11 270 000 рублей.
Представитель истца – ВТБ 24 (ЗАО) по доверенности Дроздов А.А. в судебном заседании исковые требования, указанные в исковом заявлении поддержал в полном объеме.
Ответчик Федоров Б.К. в судебном заседании исковые требования признал частично. Указал на завышенную сумму пени, и что стоимость квартиры сильно занижена, представил отчет об определении рыночной стоимости квартиры, составленным 23.11.2010 г. ООО «Центр интеллектуальных технологий», согласно которому рыночная стоимость квартиры расположенной по адресу: <адрес> корпус 3, <адрес>, составляет 14 088 000 рублей. Просил определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 14 088 000 рублей, снизить размер пени в связи с тяжелым материальным положением, связанным с задержками по выплате зарплаты.
Представитель ответчика Балдин Д.А. в судебном заседании просил уменьшить размер взыскиваемой неустойки, и определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью квартиры в размере 14 088 000 рублей.
Выслушав пояснения сторон, изучив представленные письменные материалы, суд приходит к следующему:
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что между ООО «Форум-Омск» и Федоров Б.К. был заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым ответчику был предоставлен займ в размере 13 455 250 рублей сроком до 156 месяцев для приобретения квартиры, общей площадью 343,45 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. За пользование займом взимаются проценты в размере 13,5 % годовых.
В соответствии с п. 4.1. договора займа Заемщик (Федоров Б.К.) принял на себя обязательства возвратить полученные денежные средства и уплатить все начисленные проценты за весь период пользования займом в размере, в сроки и на условиях заключенного договора.
В соответствии с п. 1.4 договора займа обеспечением исполнения обязательств заемщика является залог имущественного права заемщика на получение в собственность квартиры, вытекающего из договора долевого участия, по договору о залоге прав, подписываемому до даты фактического предоставления займа.
Согласно информационного расчета ежемесячных платежей, к договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячный платеж составляет <данные изъяты> рублей 87 копеек, начиная с 30.09.2007 г. по 31.03.2020 г.
В соответствии с договором долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес>, и дополнительным соглашением, заключенными между ООО «Миллениум» и Федоровым Б.К., стороны которого договорились о долевом участии в строительстве 11 этажного жилого дома по адресу: <адрес>, корпус 3, и по выполнению всех обязательств, Федорову Б.К. выделяется доля участия в строительстве указанного жилого дома в виде <адрес>, общей площадью 343,45 кв.м.
На основании договора купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Форум-Омск» передал Банку ВТБ 24 (ЗАО) право по закладной, залогодержателем по которой является Федоров Б.К.; предмет ипотеки – квартира, находящаяся по адресу: <адрес>.
В соответствии с расчетом задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности составляет 13 321 467 рублей 69 копеек.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
На основании мемориального ордера № от ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ 24 (ЗАО) перечислил ООО «Форум-Омск» денежные средства в размере 13 637 143 рублей 30 копеек, в счет приобретения основного долга Федорова Б.К. по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Требование истца о досрочном возврате кредита оставлено без ответа и удовлетворения. Кредитные обязательства не исполняются надлежащим образом и по настоящее время.
Государственная регистрация договора права собственности квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) произведена 31.08.2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 1.4. договора займа, обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по договору является залог имущественного права, ипотека (залог недвижимости) квартиры, страхование риска утраты и повреждения предмета залога квартиры.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, должна определяться решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Согласно ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
По правилам ст. ст. 54, 54-1 названного закона, в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Согласно отчету № 409-10 от 26.08.2010 года, представленному представителем истца об оценке рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составленной Банком ВТБ 24 (ЗАО) стоимость предмета залога - спорной квартиры составляет <данные изъяты> рублей.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости квартиры № 02/10/2010 от 23.11.2010 г., составленному ООО «Центр интеллектуальных технологий», представленному ответчиком, стоимость предмета залога – спорной квартиры составляет 14 088 000 рублей.
Таким образом, размер задолженности превышает 5% от стоимости предмета залога, поэтому возможно обращение взыскания на квартиру.
Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд считает, что начальную продажную стоимость следует определить в размере 14 088 000 рублей, исходя из отчета об оценке, представленного ответчиком, так как данный отчет составлен по сроку наиболее близкому ко времени рассмотрения дела, стоимость объекта недвижимости наиболее приемлема для обеих сторон, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, при продаже квартиры полученная сумма сможет погасить полностью основной долг с процентами и пеней.
Согласно Закону об ипотеке (ст. 54) при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество суд должен определить в решении и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В силу ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
Согласно ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
На основании изложенного, суд делает вывод, что требования истца законны, обоснованны, в связи с чем подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить подлежащую уплате неустойку при ее чрезмерности. С учетом справки с ООО «КарьерТрансСтрой» о том, что заработная плата Федорову Б.К. в связи с неустойчивым финансовым положением предприятия не начислялась с августа 2009 года, суд считает снизить размер пени: за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование займом со 146 723 рублей 79 копеек до 10 000 рублей, а так же пени по просроченному долгу с 53 760 рублей 36 копеек до 5 000 рублей.
По правилам ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца понесенные последним расходы по оплате государственной пошлины в размере 64 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) удовлетворить частично.
Взыскать с Федоров Б.К. в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) сумму долга по договору займа в размере 12 258 428 рублей 33 копейки, в том числе: 12 243 428 рублей 33 копейки – задолженность по займу; 877 555 рублей 21 копейка – плановые проценты за пользование займом: 10 000 рублей – пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование займом, 5 000 рублей – пени по просроченному долгу.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 14 088 000 рублей.
Взыскать с Федоров Б.К. в пользу Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) расходы по оплате госпошлины в сумме 64 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи жалобы в Омский районный суд Омской области в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
СудьяЕ.В. Елисеев