АПЕЛЛЯЦИОННОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Окуловка              «15» апреля 2011 года

Окуловский районный суд Новгородской области в составе

председательствующего судьи Семичевой Е.Н.,

при секретаре Андреевой Ю.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирновой Н. А. к Товариществу собственников жилья **** о взыскании денежных средств за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома и обязании Администрации ***** произвести проверку качества выполненных ТСЖ *** работ,

по апелляционной жалобе Смирновой Н.А., на решение мирового судьи ***** от **** года, которым в удовлетворении исковых требований истцу отказано,

У С Т А Н О В И Л:

Смирнова Н.А., обратилась в суд с иском к Товариществу собственников жилья **** (далее по тексту ТСЖ ***, либо ТСЖ) о взыскании денежных средств за ремонт и содержание имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: ******, за период **** года по **** года в сумме ****, а также обязании Администрации ***** произвести проверку качества выполненных ТСЖ работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с **** года по **** года с привлечением организаций - жилищной инспекции и Роспотребнадзора, мотивируя тем, что в *** году она являлась нанимателем квартиры **, расположенной в доме ****, регулярно производила платежи за ремонт и содержание имущества многоквартирного дома, в период с **** года по **** года ею внесена плата за ремонт и содержание на общую сумму *****. Вместе с тем, по мнению истицы, соответствующие услуги (работы), за которые она вносила денежные средства на вышеуказанную сумму, ТСЖ оказаны не были. Истица неоднократно обращалась в ТСЖ с заявкой на ремонт общего имущества многоквартирного дома, в частности отрезка трубы холодного водоснабжения, однако работы в указанный период так и не были выполнены, вместо них ТСЖ выполнило работы по замене электропроводки в других квартирах, на основании чего полагает, что деньги, оплаченные ею за ремонт и содержание, израсходованы ТСЖ не по целевому назначению.

Решением мирового судьи ***** от **** года в удовлетворении исковых требований Смирновой Н.А., отказано.

В апелляционной жалобе Смирнова Н.А., просит решение мирового судьи отменить, удовлетворить ее исковые требования в полном объеме, а также взыскать с ТСЖ уплаченную госпошлину за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанций.

В судебном заседании истец Смирнова Н.А., поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также доводы апелляционной жалобы, дополнив, что договор управления многоквартирным домом между Администрацией **** и ТСЖ **** заключен только **** года, то есть спустя семь месяцев после регистрации юридического лица с указанием организационно - правовой формы. С **** года она являлась нанимателем данной квартиры, а договор по ремонту и содержанию подписан только спустя семь месяцев. Смирнова Н.А., неоднократно направляла заявления на имя ****, о принятии мер по устранению неполадок в квартире, но *** игнорировала данные заявления, соответствующие работы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома фактически не проводились. Квитанции по оплате за ремонт и содержание за указанный период она не сохранила, вместе с тем, в ходе судебного разбирательства, уменьшила сумму иска, определив сумму, подлежащую к взысканию, за ремонт и содержание общего имущества, оплаченную ею в спорный период в размере ****, поскольку представленными квитанциями об оплате за период с **** года, подтверждена именно данная сумма.

Представитель ответчика - председатель ТСЖ *** Бойцова Т.М., с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение мирового судьи ****** оставить без изменения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации ***** - Гончарук А.В., с апелляционной жалобой Смирновой Н.А., не согласился, пояснив, что Администрации **** весь жилищный фонд социального использования был передан в соответствии с распоряжением Администрации *** от **** года за № ***. До конца *** года осуществлялся переходный период, а вновь образованные поселения, входящие в состав **** района, в том числе и **** поселение, стали обладать всеми полномочиями по решению вопросов местного значения, предусмотренных Федеральным законам от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ с 01.09.2009 года, когда вышеуказанный федеральный закон вступил в законную силу. Собственниками данного жилого дома был выбран способ управления в виде управления ТСЖ, функции по содержания, ремонту перешли к ТСЖ ***. По решению общего собрания собственников жилья деньги должны были перечисляться как с ****, так и с **** поселения, что и было сделано в *** года Администрацией ****, на проведение капитального ремонта стояков холодного и горячего водоснабжения. По договору социального найма обязанности по оплате лежат на квартиросъемщике, но не на наймодателе.

В соответствии с ч.1 ст.330, п.4 ч.1 ст.362, ст.363 ГПК РФ решение мирового судьи может быть отменено или изменено в апелляционном порядке в случае нарушения или неправильного применения норм материального права или норм процессуального права.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что решение мирового судьи подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установлено в ходе судебного разбирательства из объяснений сторон и письменных материалов дела, в период с *** года по *** года Смирнова Н.А., являлась нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: ******. Собственником данного жилого помещения являлось **** поселение на основании распоряжения Администрации *** от **** года № *** «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, ********», до **** года указанное жилое помещения находилось в собственности муниципального образования - *****.

Распоряжением Администрации **** от **** года № *** «О плате за жилое помещение для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом» утверждена плата за ремонт и содержание общего имущества для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда (в частности, для ****) в размере 4 рубля 88 копеек за один квадратный метр общей площади с **** года.

Согласно протоколу № ** от **** года общего собрания собственников жилого многоквартирного дома № ** по ***** собственниками помещений в многоквартирном доме выбран способ управления многоквартирным домом в виде управления товариществом собственников жилья, создано ТСЖ ***, а также утверждена плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере 15 рублей за 1 квадратный метр.

Решением общего собрания собственников жилых помещений вышеуказанного многоквартирного дома от *** года размер платы за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме снижен до 11 рублей за один квадратный метр с *** по *** года.

**** года между ТСЖ *** и собственниками жилых помещений многоквартирного дома, не являющимися членами ТСЖ (к которым относилась и Администрация ****, как собственник квартиры, занимаемой Смирновой Н.А., заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому собственники жилых помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома путем своевременного внесения платы за содержание и ремонт.

Согласно ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. К их числу могут относиться как граждане - собственники, так и граждане - наниматели, которым соответствующие жилые помещения предоставлены на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в частности на условиях договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом (статья 60 Жилищного кодекса РФ).

Собственниками жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям и образующих государственный жилищный фонд либо муниципальный жилищный фонд, выступают соответственно Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования (ст.19 Жилищного кодекса РФ).

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ).

По смыслу указанных норм в их взаимосвязи, выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правомочием собственников помещений данного дома. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо - наймодатель. Наниматели жилых помещений не обладают правом выбора способа управления многоквартирным домом и, соответственно, правом создания товарищества собственников жилья.

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников данного дома, с указанием состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядка изменения такого перечня, а также перечня коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы; порядка осуществления контроля за выполнение управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1, ч.4 ст. 162 ЖК РФ)

В силу ст.138 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом, а также договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда заключается между управляющей организацией, в данном случае ТСЖ и наймодателем как управомоченным собственником лицом.

Граждане, которым жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставлены по договору социального найма, сторонами договора управления не являются.

Согласно ч.3 ст.40 Конституции Российской Федерации малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Жилые помещения по договору социального найма, как это следует из положений Жилищного кодекса РФ, предоставляются за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (ч.1 ст.154 ЖК РФ).

В силу части 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Таким образом, указанная норма Жилищного кодекса РФ предусматривает право органов местного самоуправления или органов государственной власти субъектов РФ, городов федерального значения устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан: собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.

В судебном заседании установлено, что Смирнова Н.А., будучи в период с *** по *** ** года нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: ******, проживала и проживает в многоквартирном доме, собственники жилых помещений в котором избрали такой способ управления, как управление товариществом собственников жилья.

Однако это не лишало ее, как нанимателя жилого помещения по договору социального найма, права вносить плату за содержание и ремонт в размере, установленном органом местного самоуправления, являющимся собственником соответствующего помещения.

В силу части 4 статьи 155 Жилищного кодекса РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее - управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

По смыслу указанной нормы закона речь идет об управляющей организации как о собирательном понятии, которое включает в себя лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ). Данная норма направлена на закрепление положения, согласно которому наниматели вносят платежи в ту же организацию, в которую платят домовладельцы. Такой организацией, может быть управляющая организация, и ТСЖ, и ЖСК.

Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления, для собственников помещений предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него Жилищный кодекс РФ не предусматривает.

В судебном заседании установлено, что Смирнова Н.А., будучи нанимателем, на основании счетов (квитанций), выставленных ТСЖ ***, произвела оплату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с *** по **** года по тарифам, установленным для собственников жилых помещений в многоквартирном доме на основании решений общего собрания собственников от *** года и от *** года, за **** года - в размере ****, из расчета 15 рублей с одного квадратного метра площади, с **** года - в размере *** в месяц из расчета 11 рублей с одного квадратного метра. Из справки и расчета, представленных ТСЖ *** за указанный период Смирнова Н.А., произвела оплату за ремонт и содержание на общую сумму ***.

Вместе с тем, в вышеуказанный период Смирнова Н.А., как наниматель жилого помещения, вправе была вносить вышеуказанную плату в меньшем размере, по тарифу 4 рубля 88 копеек за 1 кв. метр общей площади, установленному с *** года Распоряжением Администрации *** от *** года № ***, по *** в месяц (4,88 х *** кв.м.), а всего с *** по *** года должна была внести - **** (*** х 7 месяцев).

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания денежных средств за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома и частичном удовлетворении указанных требований в части взыскания разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, установленной для собственников жилых помещений, на сумму **** = (******).

Оценивая доводы Смирновой Н.А., о ненадлежащем выполнении работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем, она просит взыскать оплаченные расходы на ремонт и содержание, суд исходит из следующего.

Согласно части 10 статьи 156 Жилищного кодекса РФ изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее Правила), согласно которым в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо при непосредственном его управлении собственниками помещений изменение размера платы нанимателей осуществляется наймодателем в соответствии с настоящими Правилами.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (пункты 6, 7, 8, 13, 15, 16 Правил).

В соответствии с вышеприведенными нормами закона Смирнова Н.А., являясь нанимателем жилого помещения, должна была своевременно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения обратиться с заявлением об изменении размера платы к наймодателю, при этом факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ, равно как и факт непредоставления услуг и работ должен быть подтвержден соответствующим актом.

В ходе судебного заседания установлено, что Смирнова Н.А., в установленный законом срок к наймодателю с заявлением об изменении размера платы, в связи с непредоставлением услуг и работ по ремонту и содержанию общего имущества, либо в связи с предоставлением услуг и работ ненадлежащего качества, не обращалась. Соответствующие акты, подтверждающие факты непредоставления услуг и работ, некачественного предоставления услуг, не составлялись.

Таким образом, суд не усматривает оснований для снижения размера платы, рассчитанной в соответствии с Распоряжением Администрации **** от **** года № ***, и подлежащей оплате Смирновой Н.А., как нанимателем, за период с *** по **** года в сумме - ****.

Исковые требования Смирновой Н.А., в части обязания Администрации **** произвести проверку качества выполненных ТСЖ *** работ, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в многоквартирном доме.Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Разделом 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, предусмотрено осуществление государственного контроля за содержанием общего имущества, а также контроля за содержанием указанного имущества собственниками помещений.

В соответствии с пунктами 40, 41, 42 Правил собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе: получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен; проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Таким образом, правом на осуществление контроля за содержанием общего имущества, включая проверку объема, качества выполненных работ и оказанных услуг, (кроме органов власти, осуществляющих государственный контроль) наделены исключительно собственники помещений в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме не предусмотрено право нанимателя жилого помещения, которым в период с *** года по *** года являлась Смирнова Н.А., на осуществление контроля за содержанием общего имущества.

При этом по смыслу вышеприведенных норм (п.40 Правил) проверка объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ является правом, а не обязанностью собственника.

Принимая во внимание, что Администрация ***** каких-либо претензий к ТСЖ *** по выполненным работам и предоставленным услугам по ремонту и содержанию общего имущества за период с *** года по **** года не имела и не имеет в настоящее время, правом на осуществление контроля за содержанием общего имущества не воспользовалась, а также в настоящее время не является собственником занимаемой Смирновой Н.А., квартиры, суд не усматривает оснований для обязания ее произвести проверку качества выполненных ТСЖ работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за вышеуказанный период.

В соответствии с требованиями статьи 98 ГПК РФ в пользу Смирновой Н.А., подлежат взысканию с ТСЖ *** судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в сумме ****.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328 - 330 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Апелляционную жалобу Смирновой Н. А. удовлетворить.

Решение мирового судьи ***** от ***** года отменить и принять новое решение, которым

Исковые требования Смирновой Н. А. о взыскании денежных средств за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома и обязании Администрации ***** произвести проверку качества выполненных ТСЖ **** работ, удовлетворить частично.

Взыскать с Товарищества собственников жилья **** в пользу Смирновой Н. А. расходы по оплате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в сумме *****, а также судебные расходы в сумме *****, а всего **** (****) ***.

В остальной части иска Смирновой Н.А., отказать.

Решение вступает в законную силу со дня его принятия и обжалованию в кассационном порядке не подлежит.

Разъяснить сторонам право ознакомления с мотивированным решением Окуловского районного суда со дня его составления, начиная с 22 апреля 2011 года.

Председательствующий:                                             Е.Н. Семичева