Гражданское дело № 2-278/2010 г.
Решение
Именем Российской Федерации
8 июля 2010 г. п. Крестцы
Окуловский районный суд Новгородской области п.Крестцы в составе: судьи Федоровой Е.И.,
при секретаре Беловой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пастухова В.Н. к Степанову Н.А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности Степанова Н.А. на земельный участок и жилой дом, признании права собственности Пастухов В.Н. на земельный участок и жилой дом
установил:
Пастухов В.Н. обратился в суд с иском к Степнову Н.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома № в д. М.О. Крестецкого района Новгородской области. В обоснование иска указано, что 27 июня 2009 г. между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1300кв.м и жилого дома, расположенных в д. М.О. Крестецкого района Новгородской области, д. №.. Договор от его имени заключен Г.Е.В., действующей на основании нотариально заверенной доверенности. Поскольку им не были заранее оформлены права на жилой дом и земельный участок, перешедшие ему по наследству после смерти отца, ответчик предложил ему оформить за него документы на указанное имущество и приобрести его за 100000руб. Он согласился, 15 октября 2008г. выдал одну доверенность, 15 мая 2009г. еще одну. Ему было сказано, что по доверенности от 15 октября 2008г. Г.Е.В. будут собраны документы на земельный участок, а по доверенности от 15 мая 2009г. оформлен на него жилой дом, оформление будет производиться в судебном порядке. Он ждал результатов оформления, неоднократно обращался к ответчику по телефону, приходил домой. В сентябре 2009г. он в очередной раз обратился к ответчику с вопросом, когда будут готовы документы, тот ответил, что еще нет. После этого он стал сам заниматься оформлением и куплей - продажей земельного участка и дома, о чем поставил в известность Степанова Н.А. 16 сентября 2009г. он заключил договор с агентством недвижимости «В» об оказании услуг по продаже имущества. 26 сентября 2009г. получена выписка из ЕГРП, из которой он узнал, что земельный участок и дом принадлежат на праве собственности Степанову Н.А. Из копии договора купли-продажи он узнал, что договор был заключен 27 июня 2009г. от его имени Г.Е.В. на основании доверенности от 15 мая 2009г. Стоимость дома и земельного участка определена в 25000руб. В договоре указано, что покупатель оплатил деньги продавцу в момент подписания договора, что не соответствует действительности. Ответчик не рассчитался с ним по сделке и отказывается выплачивать, он не получил не только 100000руб., но и 25000руб., которые указаны в договоре. Полагая, что невыплата ответчиком стоимости жилого дома является существенным нарушением договора, влечет для него ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, и является основанием для расторжения договора, истец просит расторгнуть договор, заключенный между ним и ответчиком Степановым Н.А. 27 июня 2009г., прекратить право собственности Степанова Н.А. на земельный участок и жилой дом № в д. М.О. Крестецкого района Новгородской области, признать за истцом право собственности на указанное имущество.
В судебном заседании Пастухов В.Н. иск поддержал, подтвердил доводы, изложенные в исковом заявлении, указав, что в начале лета 2008 г. у него образовалась задолженность по квартплате, об этом он при встрече рассказал Степанову Н.А., предложил продать дом в д.Мокрый Остров. В сентябре Степанов Н.А. предложил посмотреть дом, они поехали в д. М.О. Он сказал, что дом продаст за 100000руб., не дешевле. Для оформления документов он по предложению Степанова Н.А. оформил доверенность на Г.Е.В.. После этого неоднократно звонил ответчику, разыскивал его, желая узнать результат. В мае Степанов Н.А. сказал, что нужна еще одна доверенность на Г.Е.В.. Он выдал доверенность на продажу, после этого Степанов Н.А. перестал с ним общаться, он обратился в агентство «В», чтобы через агентство продать дом и участок. Когда стали собирать документы, выяснилось, что дом продан ответчику. Но Степанов Н.А. с ним по договору не рассчитался, обманул его. Он получал от Степанова Н.А. какие-то средства частями в то время, когда оформлялись документы, писал расписки, но эти деньги получал для погашения долга по квартплате. Впоследствии эти деньги должны были пойти в зачет при расчете за дом. По его подсчетам он получил от Степанова Н.А. 26430руб., но расписки написал на 30000руб.
Представитель истца Ф.Г.И. иск поддержала и показала, что указанная в договоре цена продаваемого имущества 25000руб. не соответствует действительности, поскольку Пастухов В.Н. намеревался продать дом и участок за 100000руб., стоимость дома по сведениям БТИ более 100000руб., рыночная стоимость может быть выше, по пояснениям ответчика, он передал П.В.Н. сумму, значительно превышающую 25000руб. Пастухов В.Н. от ответчика денег не получил ни 25000руб., ни 100000руб. Те суммы, которые Пастухов В.Н. получил от Степанова Н.А. согласно распискам, не имеют отношения к оплате по договору, поскольку получены до заключения договора. Ответчик обманул истца, злоупотребил его доверием, не сказал о продаже дома, говорил, что не готовы документы. И только когда истец обратился в агентство «В», узнал, что имущество продано. Поскольку не была произведена оплата стоимости приобретенного ответчиком имущества, это является существенным нарушением договора, влечет для истца ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В связи с этим представитель истца в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекратить право собственности ответчика на указанное имущество и признать право собственности истца.
Ответчик Степанов Н.А. против иска возражал, пояснив, что знаком с Пастухов В.Н., однажды тот ему сказал о долге за квартплату, сказал, что имеет в деревне дом, предложил купить. При проверке документов выяснилось, что Пастухов В.Н. имел только свидетельство о смерти отца и документы, подтверждающие право собственности отца на землю. Он разъяснил Пастухову В.Н., что надо оформлять документы. Смотреть дом они поехали вместе с Г.Е.В.. Дом был старый, окна гнилые. Он предложил Пастухову В.Н. купить дом за 50000руб. с оформлением документов за его (Степанова Н.А.) счет. Они пошли к нотариусу, оформили доверенность на Г.Е.В. для оформления наследства. Оформление доверенности оплатил он (ответчик). За время оформления документов Пастухов В.Н. часто к нему обращался за деньгами, он давал ему небольшие суммы, также дал 20000руб. для оплаты долга, потом еще 10000руб. Договорились о том, что эти деньги будут в счет стоимости приобретаемого имущества. Около 11000руб. он затратил на оформление документов. Потом они оформили доверенность на Г.Е.В. для заключения договора купли-продажи. При оформлении договора Г.Е.В. спросила, какую сумму указать в договоре. Пастухов В.Н. сказал 25000руб. эту сумму указали в договоре, эту сумму он передал Пастухов В.Н. в присутствии Г.Е.В. при заключении договора. Договор подписала Г.Е.В., так как на нее была выдана доверенность. После этого документы были предоставлены в регистрационную службу. После того, как с ним рассчитались, Пастухов В.Н. сказал, что дешево продал дом, что ему давали 100000руб. Потом ему позвонили из фирмы «В», он узнал, что Пастухов В.Н. снова хочет продать дом. После этого Пастухов В.Н. обращался с заявлением в милицию и в прокуратуру.
Выслушав стороны, свидетелей, проверив предоставленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска.
В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п.4,5 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Как видно из предоставленного истцом договора купли -продажи земельного участка с жилым домом от 27 июня 2009г., договор заключен от имени истца Г.Е.В., действующей в соответствии со ст. 182 ГК РФ на основании доверенности, выданной истцом.
Истец не оспаривает наделение им полномочий Г.Е.В. на заключение от его имени договора купли-продажи. Полномочия Г.Е.В. основаны на нотариально заверенной доверенности, оформленной в соответствии с требованиями ст.185 ГК РФ.
Проверкой, проведенной по заявлению Пастухова В.Н. прокурору Великого Новгорода, в действиях Степанова Н.А. и Г.Е.В. состава преступления не установлено.
Из содержания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома видно, что в нем определены все существенные условия в соответствии со ст.554,555 ГК РФ.
Законность совершенной сделки истцом не оспаривается, требования о признании сделки недействительной либо о признании договора не заключенным не заявляются.
С учетом изложенного, суд оценивает существующие между сторонами правоотношения как возникшие из договора купли-продажи.
В договоре купли-продажи от 27 июня 2009г. неоплата или неполная оплата приобретаемого имущества не предусмотрены в качестве основания для расторжения договора. Согласно условиям договора полная оплата произведена в момент подписания договора.
С учетом положений п.1 ст.555 ГК РФ, покупатель недвижимости должен оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Согласно п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с п.3 ст.486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Ответчик Степанов Н.А. в обоснование возражений против иска указывает на то, что оплата им произведена в стоимость приобретенного имущества зачтен долг истца 30000руб., а также произведена оплата 25000руб. при заключении договора.
В судебном заседании истцом не оспаривалось, что полученные им от Степанова Н.А. до заключения договора купли-продажи деньги подлежали зачету в счет стоимости продаваемого имущества.
Согласно распискам от 1 ноября 2008г, и 29 января 2009г. Пастухов В.Н. получил от Степанова Н.А. 20 000руб. и 10 000руб. соответственно.
Таким образом, в счет стоимости продаваемого имущества подлежат зачету 30000руб.
В соответствии с условиями договора, стоимость земельного участка с жилым домом определена в 25 000руб.
Ответчиком передано истцу в счет приобретаемого имущества 30000руб., что превышает стоимость имущества согласно условиям договора купли-продажи.
Ответчик Степанов Н.А. пояснил, что фактически имущество приобреталось за 50000руб., но по просьбе истца в договоре цена указана 25000руб.
Показания ответчика части устной договоренности о стоимости имущества в 50000руб. подтверждены показаниями свидетелей Г.Е.В., П.А.Г.
Однако это условие не оговорено в договоре купли-продажи как сделке, подлежащей совершению в письменной форме, и не может быть принято во внимание.
Истцом не предоставлено доказательств в подтверждение того, что цена имущества была определена 100000 руб. Инвентаризационная оценка не может быть принята в качестве такого доказательства, поскольку может не соответствовать рыночной стоимости и стоимости, определяемой соглашением сторон.
Сама по себе неполная, по мнению истца, оплата стоимости имущества не может быть признана существенным нарушением договора, истцом не предоставлено доказательств, что ответчиком допущены именно такие нарушения договора, которые повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Согласно выписке из ЕГРП от 8 мая 2010г. жилой дом № в д. М.О. Крестецкого района Новгородской области на праве собственности был зарегистрирован за Пастуховым В.Н. до 23 июля 2009г., право собственности прекращено на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 27 июня 2009г. С 23 июля 2009г. право собственности на указанный дом зарегистрировано за Степановым Н.А.
Согласно выписке из ЕГРП от 8 мая 2010г. земельный участок кадастровый номер № в д. М.О. Крестецкого района Новгородской области, на котором расположен жилой дом №, на праве собственности был зарегистрирован за Пастухов В.Н. до 23 июля 2009г., право собственности прекращено на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 27 июня 2009г. С 23 июля 2009г. право собственности на указанный дом зарегистрировано за Степановы Н.А.
Таким образом, в судебном заседании не установлено оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращения права собственности Степанова Н.А. и возникновения права собственности Пастухова В.Н. на указанное имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст.540,486,554,555 ГК РФ, ст.197-199 ГПК РФ,
Решил:
Отказать Пастухову В.Н. в иске к Степанову Н.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права собственности Степанова Н.А. на земельный участок и жилой дом и признании права собственности Пастухова В.Н. на земельный участок и жилой дом.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Новгородский областной суд в течение 10 суток со дня принятия в окончательной форме.
Судья: Е.И.Федорова.