ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

*** года                                                                                       г.Окуловка.

        Окуловский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Трофимова С.Н., при секретаре Митрика З.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева В. Е. к ЗАО «А» о признании неправомерными одностороннего акта передачи квартиры и квитанций, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

       Васильев В.Е. обратился в суд с иском к ЗАО «А» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда по тем основаниям, что *** г. он заключил Договор участия в долевом строительстве № ***, согласно которому ЗАО «А» (далее - «Застройщик») принимает на себя обязательство по строительству *** квартиры (далее - Квартира) общей площадью *** м2 в многоквартирном доме со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания по адресу: *** (далее - Объект) и передает в собственность Дольщику указанную квартиру без отделки и без установки оборудования, во всем остальном в соответствии с проектной документацией. Согласно пункту 2.1. договора стоимость квартиры составляет *** и по данному договору Застройщик выполняет обязательства по строительству квартиры в срок до *** г. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры выполнил в полном объеме, денежную сумму в размере *** оплатил, что подтверждается документально. *** г. по собственной инициативе в присутствии представителя отдела клиентского сервиса на Объекте провели осмотр передаваемой квартиры и выявили дефекты пола во всех помещениях кроме ванной комнаты, о чем были сделаны соответствующие записи в Акте о несоответствии с устным заверением, что его проинформируют когда дефекты будут устранены. Акт осмотра квартиры был сделан в одном экземпляре и остался у представителя клиентского сервиса и доверяя (на тот момент) рекламной репутации ЗАО «А» не потребовал выдачи второго экземпляра. *** г. получил на почте ценное письмо с уведомлением в котором сказано, что ЗАО «А» уведомляет его о вводе в эксплуатацию жилого дома со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания и готовности ЗАО «А» передать квартиру в соответствии с условиями Договора.

*** г. совместно с женой провел осмотр передаваемой им квартиры и увидели, что работы по устранению дефектов пола были начаты и остановлены. На полах лежали кучи полузастывшего раствора со следами от обуви. Все увиденное они сфотографировали на фотоаппарат. *** года по собственной инициативе провел осмотр передаваемой ему квартиры и попросил у представителя отдела клиентского сервиса выдать смотровой лист, но он ответил, что квартира уже передана в одностороннем порядке и все разъяснения он получит в Центральном офисе.

*** г. в Центральном офисе *** получил односторонний акт передачи квартиры от *** г. В этот же день через секретаря передал два заявления, одно на имя начальника отдела продаж ЗАО «А» Б. вход. № ***, а второе на имя начальника отдела клиентского сервиса ЗАО «А» В. с просьбой провести процедуру передачи квартиры по Акту приема-передачи с соблюдением всех пунктов договора участия в долевом строительстве. Не получив ответа, обратился с жалобой к генеральному директору ЗАО «А» Г. на бездействие подчиненных ему должностных лиц при рассмотрении его обращения, и только *** г. получил ответ на свое заявление от начальника клиентского сервиса В. с подтверждением того, что квартира передана в одностороннем порядке.

*** в Центральном Офисе ЗАО «А» подал заявление с просьбой о выдаче копии Акта технического осмотра квартиры № *** на объекте «Д» от *** г. и записался на прием к Генеральному директору «А» Г. *** г. с женой получили ключи от передаваемой ему квартиры № *** и провели осмотр, во время которого обнаружили на полу в кладовке следы протечки, в результате которой появился «грибок», а крышка коллекторного шкафа не навешена, так как погнут кронштейн, который мешает её закрыванию, о чём было составлено заявление в отдел гарантийного ремонта ЗАО «Л» (Вход. №*** от *** г.) и составлен акт осмотра от *** г. с представителем Управляющей Компании. *** г. состоялась встреча с представителями ЗАО «А», и в ходе переговоров на этой встрече предложил подписать АКТ приема-передачи квартиры от *** г., когда получил ключи от квартиры, но ему было заявлено, что двухсторонний акт может быть подписан только с датой *** г. Застройщик составил односторонний акт передачи квартиры *** г., что является нарушением закона. Согласно части 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ Застройщик обязан предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, а он получил это уведомление только *** г., что так же указывает на нарушение уже указанного закона. *** ответчик передал ему ключи от *** квартиры, а *** он обратился к ответчику с устным заявлением с требованием выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры, но безрезультатно. Неустойка за нарушение срока передачи ответчиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с (дата передачи объект долевого строительства по договору) по (фактическая дата передачи объекта долевого строительства) будет составлять ***. Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, т.е. в сумме ***. Также просит взыскать компенсацию морального вреда в размере ***.

Определением *** суда г. *** указанное гражданское дело было направлено по подсудности в *** суд.

В судебном заседании Васильев В.Е. поддержал требования по основаниям изложенным в заявлении

Представитель ЗАО «А» Е. с заявленными требованиями не согласился и просил отказать в удовлетворении иска.

Суд, заслушав стороны, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу:

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.п.2,3 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п.9 ст.4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

*** г. истец заключил Договор участия в долевом строительстве № ***, согласно которому ЗАО «А» (далее - «Застройщик») принимает на себя обязательство по строительству *** квартиры (далее - Квартира) общей площадью *** м2 в многоквартирном доме со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания по адресу: *** (далее - Объект) и передает в собственность Дольщику указанную квартиру без отделки и без установки оборудования, во всем остальном в соответствии с проектной документацией. Согласно пункту 2.1. договора стоимость квартиры составляет *** и по данному договору Застройщик выполняет обязательства по строительству квартиры в срок до *** г. Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил в полном объеме, денежную сумму в размере *** оплатил, что подтверждается документально платежными поручениями на указанную сумму.

В соответствии с частью 4 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ4, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Согласно п.3.1.7. Договора застройщик обязан не позднее *** года передать дольщику квартиру по акту приема-передачи, при условии выполнения дольщиком денежных обязательств, предусмотренных договором или действующим законодательством РФ перед застройщиком.

Согласно п.3.2.2. Договора дольщик обязан принять от застройщика по акту приема-передачи квартиру в течение семи дней со дня получения уведомления от застройщика, при отсутствии в ней дефектов и недоделок, оформленных сторонами актом о несоответствии.

В случае обнаружения при осмотре квартиры ее несоответствия условиям Договора, стороны составляют акт о несоответствии, включающий перечень дефектов и недоделок и срок их устранения, указываемый застройщиком. После устранения перечисленных в Акте о несоответствии дефектов и недоделок дольщик обязан принять квартиру в течение семи дней со дня получения соответствующего уведомления (п.3.2.3 Договора).

В данном случае ссылку истца на то, что он *** года по собственной инициативе в присутствии представителя ответчика провел осмотр передаваемой ему квартиры и выявил дефекты пола, после чего составили акт о несоответствии, суд не может признать доказательством того факта, что в квартире на момент передачи ее дольщику имелись указанные недоделки. В период осмотра квартиры *** года застройщиком не направлялось дольщику уведомление о передаче квартиры, т.е. в доме до момента окончания строительства продолжались строительные работы, и объект строительства не был введен в эксплуатацию (часть 2 ст.8 Закона №214-ФЗ). Указанные обстоятельства подтверждаются и отсутствием акта выявленных дефектов, который в силу положений Договора не должен был составляться, поскольку возможность и необходимость принятия квартиры по акту приема-передачи должна была осуществляться направлением уведомления дольщика в письменном виде. Сам же дольщик по его письменному требованию должен быть информирован о ходе строительства объекта (п.3.1.4), что в силу положений договора и послужило основанием для осмотра им указанной квартиры *** года.

*** года ответчиком истцу было направлено уведомление, а *** года истец получил данное письменное уведомление, в котором сказано, что ЗАО «А» уведомляет его о вводе в эксплуатацию жилого дома и готовности передать квартиру в соответствии с условиями Договора. В данном уведомлении указано, что в соответствии с пунктом 3.2.2 Договора истцу предложили в течение семи дней с момента получения настоящего уведомления явиться в центральный офис ЗАО «А» для подписания акта приема-передачи квартиры. Также в уведомлении сделано напоминание, что в соответствии со ст.8 Федерального закона №214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», а также в соответствии с п.4.2 Договора, при уклонении дольщика от принятия квартиры по акту приема-передачи в срок, установленный договором, застройщик вправе составить односторонний акт о передаче квартиры дольщику. При этом бремя содержания, включая оплату коммунальных услуг и иных расходов и риски случайной гибели и порчи квартиры признаются перешедшими к дольщику со дня составления указанного одностороннего акта. Также в уведомлении указаны адреса представительства отдела клиентского сервиса на объекте, центрального офиса и служебный телефон. Уведомление застройщика в адрес участника долевого строительства суд признает исполненным надлежащим образом и в данном случае как следствие, возникает просрочка должника (статья 405 ГК РФ).

*** года истец провел осмотр передаваемой ему квартиры и увидел, что работы по устранению дефектов пола, которые им были выявлены, начаты и остановлены, при этом к застройщику о составлении акта о несоответствии, с включением перечня дефектов и недоделок с указанием срока их устранения не обратился, т.е. не выполнил требования п.3.2.2; 3.2.3 Договора, хотя для этого имел реальную возможность и время с момента получения уведомления о необходимости принятия квартиры. Поскольку приемка объекта долевого строительства не устанавливает в договоре срок, то участник долевого строительства приступает к приемке в течение семи рабочих дней от даты получения соответствующего уведомления от застройщика. В данном случае участник долевого строительства Васильев В.Е. не приступил к приемке объекта долевого строительства в установленный договором срок и его бездействие следует квалифицировать как просрочку кредитору. Ответчик, не получив от истца акта несоответствия с отражением в нем дефектов и недоделок в силу положений 4.2. Договора и с учетом требований п.п. 3.2.2., 3.2.3. Договора, а также требований Федерального закона №214-ФЗ, после «новогодних выходных» в первый рабочий день января составили односторонний акт о передачи квартиры дольщику Васильеву В.Е. от *** года, что не противоречит закону. Дальнейшее не составление одностороннего акта передачи квартиры без уважительных причин являлось бы нарушением прав как самого Васильева В.Е. по передачи квартиры, так и других дольщиков, чьи бы интересы в данном случае также нарушались, поскольку отсутствие актов передачи квартир всем дольщикам, являлось бы основанием для отказа в государственной регистрации объекта недвижимости. Только *** года Васильев В.Е. обратился в центральный офис ответчика, где получил указанный односторонний акт передачи квартиры в собственность, после чего стал неоднократно обращаться с заявлениями к должностным лица ЗАО «А», что в силу положений ст.404 ГК РФ суд расценивает как просрочку дольщика по исполнению обязательства по приемке квартиры и в данном случае суд не находит оснований для взыскания неустойки.

Ссылку Васильева В.Е. на нарушение требований части 6 статьи 8 Закона суд признает несостоятельной, поскольку данная норма закона применяется при отсутствии ее положений в условиях договора, а в данном случае порядок отказа от принятия квартиры и составление одностороннего акта передачи квартиры дольщику определены договором. Также суд не может принять ссылку истца на нарушение требований Федерального закона №214-ФЗ о нарушении срока направления уведомления со стороны ответчика о приемке квартиры, поскольку за нарушение установленных сроков направления уведомления участнику долевого строительства какая-либо конкретно обозначенная в законе ответственность застройщика не предусмотрена, а, значит может быть применена общая норма гражданского права. Установленный Васильеву В.Е. срок для принятия квартиры со дня получения уведомления до даты составления одностороннего акта является значительным, что не препятствовало ему своевременно заявить о выявленных дефектах застройщику, и устранить имеющиеся недостатки. Превышение в настоящее время в квартире истца допустимой концентрации аммиака является предметом разбирательства застройщика по устранению данных недостатков, что подтверждается письмом застройщика в адрес дольщика. Наличие в квартире следов протечки в кладовке, появление «грибка», неисправность крышки коллекторного шкафа согласно акта осмотра от *** года, не является предметом судебного разбирательства по настоящему делу, поскольку устранение данных недостатков должно осуществляться Управляющей компанией ООО «С».

При изложенных выше обстоятельствах дела, суд полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

        Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

        В удовлетворении исковых требований Васильева В. Е. к ЗАО «А» о признании неправомерными одностороннего акта передачи квартиры и квитанций, взыскании неустойки и компенсации морального вреда, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Окуловский районный суд.

      Председательствующий: