Дело № 2-155/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 марта 2011 года г.Орск
Октябрьский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе председательствующего судьи Фирсовой Н.В.,
при секретаре Саакяне Г.А.,
с участием истца Белецкой М.И., её представителя Путинцева Е.К.,
представителя ответчика Маркосяна А.Ю. - Ковалевского А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Белецкой М.И. к Маркосяну А.Ю. о признании договора купли-продажи притворным, применении правил, относящихся к договору залога, признании договора залога недействительным и компенсации морального вреда,
у с т а н о в и л:
Белецкая М.И. обратилась в суд с иском к Маркосяну А.Ю. о признании сделки недействительной, указывая, что в конце ноября 2009 года она обратилась к ответчику с целью получения займа в сумме <данные изъяты> руб. сроком на один год. Условиями передачи ей займа была процентная ставка <данные изъяты> % в месяц с ежемесячным платежом по процентам <данные изъяты> руб. Кроме того, ответчиком было предложено ей переоформить квартиру <адрес>, находящуюся в у неё в собственности, на его имя на период возврата заемных денежных средств с целью обеспечения возврата денег с последующим переоформлением спорной квартиры на её имя.
ДД.ММ.ГГГГ принадлежащая ей квартира на основании договора купли-продажи была переоформлена на имя Маркосяна А.Ю.
С целью обеспечения гарантий того, что спорное жилое помещение будет переоформлено на её имя после возврата займа ДД.ММ.ГГГГ, между ней и Маркосяном А.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>.
Согласно п. 2 указанного договора стоимость спорной квартиры составляет <данные изъяты> руб. Условиями предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что до ДД.ММ.ГГГГ она обязана была оплатить <данные изъяты> руб., девять платежей в сумме <данные изъяты> должны быть произведены до 28 числа каждого месяца. Последний платеж в размере <данные изъяты> руб. должен быть передан Маркосяну А.Ю. до ДД.ММ.ГГГГ. Данный порядок расчета соответствует условиям займа на сумму <данные изъяты> руб. под <данные изъяты>% ежемесячно, с ежемесячным платежом <данные изъяты> руб.
Таким образом, по мнению истца, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был совершен между сторонами с целью прикрыть другую сделку - а именно договор залога квартиры. В договоре достигнуто согласие по всем существенным условиям сделки займа, которую прикрыла юридически оформленная сделка.
Доказательствами притворности совершенной между истцом и ответчиком сделки является то, что договор купли-продажи квартиры фактически исполнен не был, поскольку с момента его заключения она проживает в указанной квартире, несет бремя её содержания. Более того, они не намеревались исполнять совершенный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждением чего является п. 4 предварительного договора, которым установлено, что «покупатель» вправе проживать в указанной квартире. Данные обстоятельства подтверждают отсутствие воли сторон, направленной на реальное исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Каких - либо денежных средств в размере <данные изъяты> руб. в счет покупки квартиры ответчиком ей не передавались. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ до заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ею была произведена выплата ответчику в сумме <данные изъяты> руб. в качестве расчетов по процентам за пользование денежными средствами.
По мнению истца, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором залога, в связи с чем к нему должны быть применены правила, регулирующие залоговые правоотношения. Поскольку договор залога не был сторонами зарегистрирован в установленном законом порядке, то сделка по обеспечению возврата заемных денежных средств является недействительной сделкой.
В связи с указанными обстоятельствами Белецкая М.И. просит суд признать притворным договор купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и Маркосяном А.Ю., прикрывающим договор залога указанной квартиры, заключенный между ней и Маркосяном А.Ю. в обеспечение возврата займа в сумме <данные изъяты> руб.; применить правила, относящиеся в договору залога, признав его недействительным ввиду отсутствия государственной регистрации.
Впоследствии Белецкая М.И. увеличила иск требованием о компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> руб.
Истец Белецкая М.И., её представитель Путинцев Е.К. в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, дав пояснения, аналогичные доводам иска.
Ответчик Маркосян А.Ю. в судебное заседание не явился, о дне и времени слушания дела извещен надлежащим образом, от него имеется заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия.
Представитель ответчика Ковалевский А.П. в судебном заседании исковые требования Белецкой М.И. не признал, указав на то, что договор займа денежных средств между истцом и ответчиком не заключался. При заключении сторонами договора купли-продажи спорной квартиры воля сторона была направлена именно на куплю-продажу указанной квартиры. Белецкая М.И. сознательно шла на заключение договора купли-продажи с целью получения денежных средств за продажу спорного жилья. Расчет ответчиком был произведен с истцом в полном объеме. Что касается предварительного договора купли-продажи, то он был заключен сторонами по просьбе Белецкой М.И. Ответчик пошел ей на встречу с условием возврата ему стоимости квартиры. При этом Маркосян А.Ю. дал свое согласие на проживание Белецкой М.И. в спорной квартире. Таким образом, по мнению представителя ответчика, отсутствуют основания для признания притворным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующему.
Согласно представленному договору купли-продажи (л.д. 4), ДД.ММ.ГГГГ между Белецкой М.И. и Маркосяном А.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>. По условиям договора Белецкая М.И. продала, а Маркосян А.Ю. приобрел указанную квартиру за <данные изъяты> руб. В силу п. 9 настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Вместе с тем, как указывает истец, данный договор купли-продажи является притворной сделкой, поскольку он заключен с целью обеспечения возврата Белецкой М.И. денежных средств Маркосяну А.Ю. по договору займа, то есть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по мнению истца, фактически является договором залога.
Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом, к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
В обоснование доводов о притворности сделки, истец ссылается на договор займа, заключенный между сторонами в ноябре 2009 года, согласно которому Белецкая М.И. заняла у Маркосяна А.Ю. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. под <данные изъяты>% в месяц на срок 1 год.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.
В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
В подтверждение доводов заключения договора купли-продажи спорной квартиры с целью обеспечения возврата заемных денежных средств, Белецкой М.И. суду не представлен письменный договор займа, заключенный между ней и Маркосяном А.Ю. на сумму <данные изъяты> руб.
Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Статья 408 ГК РФ устанавливает, что надлежащее исполнение должником обязательства должно быть подтверждено выданной ему кредитором распиской о получении исполнения полностью или в соответствующей части, а также возвращением кредитором должнику выданной последним в удостоверении обязательств долгового документа.
Поскольку договор займа в соответствии с законом должен заключаться в письменной форме, возврат денег также должен подтверждаться письменными доказательствами.
Допрошенный в судебном заседании со стороны истца свидетель ФИО10 - знакомая Белецкой М.И., суду показала, что работает вместе с истцом, в связи с чем ей стало известно о том, что феврале 2010 года Белецкая М.И. брала в долг у Маркосяна А.Ю. деньги. Об этом ей сообщила Белецкая М.И., говорив о необходимости возврата долга. Белецкая М.И. частично отдавала Маркосяну А.Ю. денежные средства, при этом видела один раз момент передачи истцом ответчику денег.
Оценивая показания указанного свидетеля, суд находит их ненадлежащими доказательствами по делу по факту заключения сторонами договора займа, поскольку в данном случае средством доказывания могут быть лишь письменные доказательства заключения договора займа.
В силу указанных норм закона, Белецкой М.И. не представлены письменные доказательства получения ею от Маркосяна А.Ю. заемных средств в сумме <данные изъяты> руб., также как и доказательства их возврата.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Представленный суду договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами, в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Орском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области.
Пунктом 8 договора купли-продажи предусмотрено, что расчет между сторонами будет произведен полностью после подписания настоящего договора.
Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО6, ФИО7 подтвердили факт совершения между Белецкой М.И. и Маркосяном А.Ю. сделки купли-продажи квартиры <адрес> и произведения Маркосяном А.Ю. полного расчета с Белецкой М.И. за приобретенную им квартиру, поскольку присутствовали при передачи денег. Кроме того, свидетели указали на то, что Маркосян А.Ю. имел своей целью приобрести указанную квартиру в собственность.
Однако показания вышеуказанных свидетелей, подтвердивших факт получения Белецкой М.И. денежных средств от Маркосяна А.Ю. в счет оплаты стоимости квартиры, не могут быть признаны надлежащими доказательствами.
Из анализа норм действующего законодательства следует, что факт передачи денежных средств в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи может быть подтвержден только письменными доказательствами.
Вместе с тем, неисполнение обязательств по договору купли-продажи, в частности, неосуществление расчета между сторонами, не может служить основанием для признания договора купли-продажи притворным.
С учетом представленных доказательств, а также условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о том, что спорная квартира не является предметом залога, судом не установлено, что стороны по этому договору имели в виду иную сделку и достигли соглашения по всем ее существенным условиям. Суду не представлено доказательств того, что стороны по заключенному договору купли-продажи в действительности имели в виду залоговые правоотношения по возврату заемных денежных средств Белецкой М.И. Кроме того, купля-продажа, совершенная под условием, не предусмотрена законом в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.
Одним из доводов притворности сделки купли-продажи Белецкая М.И. указывает на её проживание в спорной квартире до настоящего времени, оплату ею коммунальных платежей и заключение предварительного договора купли-продажи между ней и Маркосяном А.Ю., по условиям которого последний обязуется заключить с Белецкой М.И. договор купли-продажи принадлежащей продавцу по праву собственности квартиры <адрес>. Договор купли-продажи предполагалось заключить по цене <данные изъяты> руб. Несмотря на дату, указанную в предварительном договоре - ДД.ММ.ГГГГ, фактически стороны достигли договоренности о его заключении после регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в связи с выездом Маркосяна А.Ю. из г. Орска, предварительный договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ. В связи с указанными обстоятельствами в счет исполнения условий предварительного договора Белецкая М.И. ДД.ММ.ГГГГ передала Маркосяну А.Ю. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., в подтверждение чему представлена соответствующая расписка.
Оценивая представленные доказательства, суд расценивает доводы истца как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела. Предварительный договор фактически заключен ДД.ММ.ГГГГ, подписан сторонами в присутствии нотариуса г. Орска ФИО8 и ею заверен, а расписка Белецкой М.И. на сумму <данные изъяты> руб. датирована ДД.ММ.ГГГГ, то есть, составлена ранее заключения предварительного договора. В связи с чем, сумма <данные изъяты> руб. не могла быть передана Маркосяну А.Ю. в счет исполнения условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ последний платеж должен быть произведен Белецкой М.И. ДД.ММ.ГГГГ, однако доказательств исполнения ею предварительного договора в части его оплаты истцом не представлено.
Факт проживания Белецкой М.И. в спорной квартире до настоящего времени и оплаты ею коммунальных платежей не свидетельствует о притворности сделки купли-продажи квартиры <адрес>, предусмотренной ч. 2 ст. 170 ГК РФ.
Из положений п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворной признается сделка, для совершения которой требуется выражение воли не менее двух сторон, посредством которой они намерены создать, изменить или прекратить какие-либо обязательства, не определенные условиями притворной сделки. При этом на истца возлагается обязанность по доказыванию, что действия сторон сделки привели к фактическому возникновению какого-либо обязательства, не предусмотренного ее условиями.
Исходя из выше указанного, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств притворности договора купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Белецкой М.И. и Маркосяном А.Ю., в связи с чем, в удовлетворении исковых требований Белецкой М.И. следует отказать.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Белецкой М.И. к Маркосяну А.Ю. о признании договора купли-продажи притворным, применении правил, относящихся к договору залога, признании договора залога недействительным и компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Октябрьский районный суд г. Орска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий:
Мотивированное решение составлено 16.03.2011 года