Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
09 марта 2010 года город Ставрополь
Октябрьский районный суд города Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Шурловой Л.А.,
при секретаре Толопиной И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Гасанова Г.А.о. к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя, третьи лица без самостоятельных требований: МУ ЖРЭП-5, Ханларова Э.Г., Лисицкая В.А., Дольников С.М., Логашова Т.В., Замахчириев З.М., Аджахметов А.С., Прошина Т.В., о признании права собственности, уточненному иску о признании постройки самовольной и признании права собственности на самовольную постройку,
У С Т А Н О В И Л:
Гасанов Г.А.о. обратился в суд с иском к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на квартиру без номера (лит. «Д») расположенную в жилом доме № 54 по ул. Орджоникидзе, г.Ставрополя, общей площадью 109,1 кв.м., жилой площадью 71,4 кв.м., внесении сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ссылаясь на то, что 06.11.1993г. им приобретена в собственность квартира № 1 по ул. Орджоникидзе, 54, г.Ставрополя, одновременно передано право на сарай (литер Ml), расположенный на территории многоквартирного дома, не относится к объектам недвижимого имущества, не требовалось обязательного оформления права собственности. На основании решения МВК от 22.12.2002 г. сарай (Литер Ml) согласован летней кухней. Право собственности на летнюю кухню не оформлялось, но использовалось по целевому назначению несколько лет. В 2008 году были выполнены работы по перепланировке летней кухни в жилую квартиру без номера (Литер Д).
08 декабря 2009г. Комитетом Градостроительства администрации г. Ставрополя выдан отказ № 09/02-01/3-3287 исх.в согласовании возведенного строения в связи с не предоставлением документов о праве на земельный участок и рекомендовано обратиться за разрешением вопроса в судебные инстанции.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 26:12:022320:25 и правоустанавливающий документ на земельный участок не является документом, подлежащий обязательному оформлению и предъявлению.Соответствие квартиры, указанным выше требованиям, подтверждено техническим заключением, проект строения - квартиры без номера (Литер Д) согласован 27.11.2009г. по факту строительства, обеспечена электроэнергией, газоснабжением, водопровод, канализация и система индивидуального отопления. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Определениями Октябрьского райсуда г.Ставрополя от 19.01.2010г., 15.02.2010г. к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены МУ ЖРЭП-5 г.Ставрополя, владельцы прав по ул.Орджоникидзе 54-Ханларова Э.Г., Лисицкая В.А., Дольников С.М., Логашова Т.В., Замахчириев З.М., Аджахметов А.С., Прошина Т.В., по ул.Орджоникидзе 56- Асланова Д.И., Алиев С.Ф., Красса С.Н., Долгополова Г.Г., Надолинская Д.А., Надолинский А.И. ; по ул.Орджоникидзе 52-Ветровы С.А. и М.О., Иванова Н.М., Беломесов И.В., Пилипчак О.И., Якушина В.И.
В дальнейшем, истец уточнил исковые требования и просил суд признать квартиру б/н литер «Д», расположенную в жилом доме № 54 по ул. Орджоникидзе, г.Ставрополя самовольной постройкой, признать право собственности на самовольную постройку- литер «Д».
В судебное заседание истец Гасанов Г.Г.-О., извещенный о времени и месте слушания дела надлежащим образом и заранее, не явился, представив в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя по доверенности Шот Н.П.
В судебном заседании представитель истца- Шот Н.П. исковые требования поддержала и просила об их удовлетворении, пояснила суду, что все коммуникации истцом проведены самовольно, их истец оплачивает. Данное строение 2-х этажным жилым домом по составляющим характеристикам, связанным с проживанием граждан. Земельный участок никак не огорожен, просто по его периметру идут хозяйственные постройки. Литер «Д» не огорожен забором, вход со двора. Ранее это был деревянный сарай, без фундамента. Предыдущий собственник передал право пользования на данный сарай устно. Далее истец решил перепланировать его в летнюю кухню, что и сделал по решению МВК от 2002г. Право собственности на летнюю кухню оформлено не было, имеется технический паспорт. В 2008г. истец переделал летнюю кухню в квартиру, входящую в состав многоквартирного дома. Истец обращался в комитет градостроительства за согласием на ввод в эксплуатацию, однако ему отказали, поскольку земельный участок, находящийся под объектом недвижимости, не выделен. Какая доля истца на землю пока не ясно, поскольку нет регистрации. Для закрепления литера «М1» необходимо было обращаться в ГУП «Крайтехинвентаризация», но истец не обращался.
В судебном заседании в качестве ответчика представитель Комитета градостроительства администрации г.Ставрополя Алимова Ю.О. исковые требования не признала и пояснила суду, что самовольная постройка литер«Д» была возведена истцом без соответствующего разрешения компетентных органов, то есть является самовольным строением. Первоначальная площадь объекта, составляла 32 кв.м., сейчас истец обращается за признанием права собственности на самовольную постройку, площадью 109 кв.м. Данная площадь исходит из учета литера «М1», который в пользование был передан устно, однако в техническом паспорте при покупке должно быть это указано. Имеется техническое заключение, в котором указано, что произведены все работы по реконструкции в жилой дом.
Третье лицо без самостоятельных требований представитель МУ ЖРЭП-5 Задорожная Т.А., действующая на основании доверенности, не возражала требования Гасанова Г.А.-О. удовлетворить при наличии согласия совладельцев домовладения по ул. Орджоникидзе, 54 г.Ставрополя. Третьи лица без самостоятельных требований: владельцы прав по ул.Орджоникидзе 54- Ханларова Э.Г., Лисицкая В.А., Дольников С.М., Логашова Т.В., Замахчириев З.М., Аджахметов А.С., Прошина Т.В., по ул.Орджоникидзе 56- Асланова Д.И., Алиев С.Ф., Красса С.Н., Долгополова Г.Г., Надолинская Д.А., Надолинский А.И. ; по ул.Орджоникидзе 52-Ветровы С.А. и М.О., Иванова Н.М., Беломесов И.В., Пилипчак О.И., Якушина В.И., извещенные о времени и месте слушания дела надлежащим образом и заранее, в судебное заседание не явились, представив в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, не возражавшие против иска.
Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, выслушав лиц участвующих в процессе, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
На основании договора купли- продажи от 06.11.1993г., прошедшим регистрацию в Ставропольском ПТИ 19.11.1993г. за номером 29-103-13, Гасанову Г.А.-О. принадлежит на праве собственности квартира № 1 по ул. Орджоникидзе 54 г.Ставрополя.
По сведениям технического паспорта от 18.12.2000 г. лит. «М1» согласован летней кухней площадью 55 кв.м. (Решение МВК от 22.12.2000г., пр.50,п.4) по адресу: ул. Орджоникидзе, 54, г.Ставрополя.
Согласно технического паспорта на квартиру б/н по ул. Орджоникидзе, 54, г.Ставрополя, по состоянию на 21.03.2008г. литер «Д» является самовольной 2008 года постройки.
На обращение в Комитет градостроительства администрации по вопросу согласования самовольно возведенного строения литер «Д», Гасанову Г.А.-О. отказано.
Ответ Комитета градостроительства не обжалован.
По сведениям ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от 01.12.2009г. за № 5252, справки УФРС по СК право собственности на недвижимое имущество- квартиру б/н по ул. Орджоникидзе, 54, г.Ставрополя, не оформлено, находится на балансе ЖРЭП-5.
Согласно заключения МУП «Земельная палата» № 567/09 от 19 августа 2009 года литер «Д» 2х-этажный жилой дом расположен в центральной части г.Ставрополя, на участке домовладения по ул.Орджоникидзе 54,возведен взамен летней кухни (литер М1) и части сарая (литерМ2).Состоит из помещений: коридор, кухня, столовая, жилые комнаты, совмещенные санузлы, гараж, балкон. Произведены отделочные работы.
Технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и других норм. Несущая способность несущих и ограждающих конструкций жилого дома находятся в удовлетворительном состоянии.
По сведениям ОАО «Ставропольгоргаз» от 16.05.3007г. газоснабжение жилого дома по ул. Орджоникидзе, 54, кв. 1, запроектировано ввода к жилому дому № 54.
Представлена справка МУП «Водоканал» № 4 от 15.02.2010г., согласно которой проектная документация на самовольно построенной квартиры б/н по ул. Орджоникидзе, 54, г.Ставрополя, отсутствует.
Между ОАО «Ставропольэлектросеть» и Гасановым Г.А.-О. 13.01.2010г. заключен договор на электроснабжение жилого дома по ул. Орджоникидзе, 54, г.Ставрополя.
Сведений о наличии проектной документации, необходимых разрешений по возведению литер «Д» на дату постройки, и по подключению литер «Д» к коммуникациям, не представлено.
Из акта гигиенической оценки постройки (литер «Д») по ул. Орджоникидзе, 54, кв. б/н, г.Ставрополя, усматривается, что постройка соответствует требованиям действующего санитарного законодательства ФЗ от 30.03.1999г. «О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения» и СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно- эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».
В соответствии со ст. 222 ч. 1, ч. 2 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Представитель истца поясняла, что самовольное строение является 2-х этажным жилым домом литер «Д», не огорожен. Право собственности на летнюю кухню литер М1 не оформлено, истцу передано право устно на сарай литер Ml предыдущим владельцем.
Судом установлено, что Гасанов Г.А.-О., возвел 2х этажный объект жилой дом лит. «Д», по адресу № 54 по ул. Орджоникидзе, г.Ставрополя общей площадью 109,1 кв.м., жилой -71,4 кв.м. и данная постройка является самовольной.
Представитель истца в судебном заседании указывает, что по данным кадастрового паспорта, правообладателями земельного участка являются собственники помещений многоквартирного жилого дома, в том числе и Гасанов Г.А.о.
В соответствии со ст.222 ГК РФ условиями признания права собственности на самовольный объект являются : наличие у истца вещных прав на земельный участок(права собственности, бессрочного пользования, то есть титульного владения); соблюдение функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка; отсутствие нарушений прав иных третьих лиц; безопасность постройки.
Распоряжением заместителя администрации г.Ставрополя от 04.05.2009г. № 134-р, утверждена схема расположения участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 26:12:022320,категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирным домом.
Согласно кадастровому паспорта земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 04.02.2010г. № 2600/501/10-24866, земельный участок по ул. Орджоникидзе, 54, г.Ставрополя, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и имеет вид разрешенного использования : под многоквартирным домом.
Довод представителя истца о том, что у истца не было права на лит М1,в связи с чем доли в праве на общее имущество не имел и лишен возможности выделить часть земельного участка, не могут быть приняты во внимание. Согласно ст.37 Жилищного Кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Суд не может в основу решения о признании права собственности за истцом на самовольный объект положить письменные заявления ЖРЭП-5, владельцев прав по данному адресу и смежных земельных участков, не возражавших против иска. Литер «Д» не входит в состав многоквартирного дома, является самовольным. В техническом паспорте обозначен как объект недвижимости и предназначен для самостоятельного использования. Обратного суду не представлено.
Судом установлено, что самовольная постройка литер «Д» возведена истцом на земельном участке, не отведенном ему для этих целей, имеющем разрешенное использование: под многоквартирным домом. Согласно ч.3 ст.37 Градостроительного Кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических требований.
Таких документов суду не заявлено.В связи с чем, требование в части признания права собственности на самовольную постройку литер Д не может быть удовлетворено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Гасанова Г.А.о. – удовлетворить частично.
Признать постройку жилой дом б/н литер Д, кадастровый номер 26:12:00 00 00 :0000:14702/192:000б/н/Д, инвентарный номер 14702, общей площадью 109,1 кв.м., жилой 71,4 кв.м. по ул.Орджоникидзе 54 г.Ставрополя- самовольной.
Исковые требования Гасанова Г.А.о. о признании права собственности на квартиру без номера (лит. «Д») расположенную в жилом доме № 54 по ул. Орджоникидзе, г.Ставрополя, общей площадью 109,1 кв.м., жилой площадью 71,4 кв.м. -оставить без удовлетворения
Уточненные исковые требования Гасанова Г.А.о. о признании права собственности на самовольную постройку жилой дом без номера литер Д, общей площадью 109,1 кв.м., жилой 71,4 кв.м. по ул.Орджоникидзе 54 г.Ставрополя –оставить без удовлетворения.
В удовлетворении требований о внесении сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним- отказать.
Составлено мотивированное решение 12 марта 2010 года.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение 10 дней. Разъяснить сторонам, что кассационная жалоба или представление могут быть поданы в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Л.А.Шурлова
2. ПОРЯДОК И ПРОБЛЕМЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
Для того чтобы ввести самовольную постройку в хозяйственный оборот, заинтересованное лицо должно признать на него право собственности.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, в судебном порядке.
В связи с этим необходимо определиться с подсудностью данной категории дел и порядком судопроизводства. Позиция Верховного Суда РФ содержится в Обзоре судебной практики за I квартал 2005 г. (Бюллетень ВС РФ 2005 г. N 10), в котором говорится следующее: "Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства".
Рассмотрение дел этой категории производится в порядке, определенном подразделом II раздела II ГПК РФ, путем подачи искового заявления, районными судами и мировыми судьями. В соответствии со ст. 28 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе РФ" мировой судья в пределах своей компетенции рассматривает гражданские, административные и уголовные дела в качестве суда первой инстанции.
А согласно ст. 21 указанного Закона районный суд в пределах своей компетенции рассматривает дела уже в качестве суда первой и второй инстанций. Кроме того, районный суд является непосредственно вышестоящей судебной инстанцией по отношению к мировым судьям, действующим на территории соответствующего судебного района.
Так как указанные споры носят имущественный характер, то данная категория дел при цене иска, не превышающей 100 000 руб., подсудна мировым судьям (согласно Обзору судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ за VI квартал 2004 г., утвержденному Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 февраля 2005 г.).
В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в суд в письменной форме. В нем должны быть указаны:
1) наименование суда, в который подается заявление;
2) наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;
4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;
8) перечень прилагаемых к заявлению документов.
В том случае, если дело по указанным основаниям является делом по экономическим спорам либо делом, связанным с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, оно является подсудным арбитражному суду.
В соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, а в некоторых случаях с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Так как иск о признании права собственности является иском вещно-правового характера, требование заинтересованного лица о признании права собственности должно содержать:
- указание на лицо, которое должно стать в дальнейшем собственником самовольной постройки;
- наличие у этого лица оснований требовать признания за ним права собственности в отношении спорного имущества;
- доказательства возникновения указанного права у истца;
- неопределенность правового статуса самовольного строения.
Для того чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств (по сути, их перечень содержится в ст. 222 ГК РФ):
- наличие прав на земельный участок, которые позволили истцу осуществить строительство;
- подтверждение соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка (необходимо доказать, что предоставленный участок был использован в соответствии с его целевым назначением - для строительства);
- наличие необходимой разрешительной и проектной документации - основным документом в данном случае является разрешение на строительство. Но оно не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГСК РФ в ряде случаев, например для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; или строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других строений), и др. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п. 2 и 3 ст. 48 ГСК РФ). Но осуществление подготовки указанной проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи);
- соблюдение истцом градостроительных и строительных норм и правил;
- отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.
Для подтверждения указанных обстоятельств истцу необходимо приобщить к материалам дела в качестве доказательств следующие документы:
1) подтверждающие права истца на земельный участок (правоустанавливающие документы на землю);
2) подтверждающие факт возведения, создания самовольной постройки, а также расходы, понесенные застройщиком, - в случае, если истцом является собственник земельного участка. В качестве доказательств могут быть представлены договоры подряда, кассовые и товарные чеки на приобретение материала и др.;
3) устанавливающие ее наличие и техническое состояние на момент рассмотрения дела - таким документом может быть паспорт, изготовленный органами технической инвентаризации;
4) свидетельствующие о том, что права на спорный объект не принадлежат третьим лицам, а сам объект не принадлежит кому-либо на праве собственности, - для этого необходимо представить адресную справку и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют;
5) разрешительная документация на осуществление строительства (если она необходима в соответствии с требованиями ГСК РФ);
6) подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам - необходимо техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение экологических органов, органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам, противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям;
7) так как суд не может самостоятельно, основываясь только на доказательствах, перечисленных ранее, определить, можно ли будет в дальнейшем осуществлять безопасную эксплуатацию спорного строения, то истец должен представить документ, в котором будет отражена возможность принятия этого объекта в эксплуатацию;
8) подтверждающие факт отсутствия нарушений прав и законных интересов третьих лиц, а также то, что данное строение не создает угрозы их жизни и здоровью, - истцу необходимо подтвердить, что сохранение постройки не создаст указанных нарушений в отношении иных граждан, например собственников соседних объектов недвижимости.
Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке (в предусмотренных законом случаях).
Ранее, до вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, которым данный порядок был установлен, такая возможность признания прав граждан на самовольные постройки в законодательстве РФ отсутствовала. Указанный Федеральный закон допускает признание права на самовольные строения, но не содержит отсылочную норму на документ, который регулирует данную процедуру.
На первый взгляд процесс признания права собственности на самовольную постройку достаточно прост и понятен. Но в нем существуют своеобразные "подводные камни", о которых необходимо рассказать отдельно.
Существенным является вопрос, связанный с наличием у истца прав на земельный участок. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
То есть если лицо осуществило строительство указанного объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем ему на одном из указанных прав, то собственность на строение за ним будет признана (этот вывод делается исходя из общеправовых норм, иные обстоятельства конкретного дела могут препятствовать данному признанию. Единообразная судебная практика по данной категории дел отсутствует. Решение принимается с учетом обстоятельств каждого рассматриваемого дела и основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах).
Но если земельный участок принадлежал ему, например, на праве аренды, то право собственности на возведенную на этом участке постройку признано не будет.
Данное положение было фактически установлено Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в соответствии с которым из ст. 222 ГК РФ был исключен первый абзац п. 3.
В результате этого возможность признания права собственности на самовольную постройку имеется только у тех лиц, которые обладают вышеперечисленными правами на земельный участок, в пределах которого она была создана.
В настоящее время фактически сформировалась единая судебная практика по данному вопросу. В качестве примера позиции арбитражных судов можно привести мнение Второго арбитражного апелляционного суда, содержащееся в Обзоре судебной практики по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ. В нем указано, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившим на земельном участке, предоставленном по договору аренды.
Аналогичной является позиция Верховного Суда РФ, которая была отражена в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г.
В нем был задан вопрос (N 2): "Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?" Верховным Судом РФ был дан следующий ответ.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Согласно нему право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абз. 1). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2).
Таким образом, если самовольная постройка была возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, суд вправе отказать ему в признании права собственности на нее и обязать его как лицо, осуществившее данное строение, за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).
Но если истцом по аналогичному делу будет выступать лицо, имеющее земельный участок на одном из прав, указанных в ст. 222 ГК РФ (даже если оно не осуществляло строительство спорного строения), право собственности будет признано, но при этом указанное лицо будет обязано компенсировать застройщику понесенные им в связи со строительством расходы. Их размер определяется судом исходя из доказательств, представленных застройщиком. Важным является то, что доказательствами могут выступать только расходы, связанные со строительством (то есть стоимость материалов, работ и т.д.). Подтверждать рыночную стоимость аналогичного объекта недвижимости истцу не имеет смысла, так как до момента признания права собственности на самовольную постройку она представляет собой только совокупность строительных материалов. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02, в соответствии с которым судом учитывается стоимость реальных затрат, связанных с приобретением необходимых строительных материалов, и стоимость подлежащих выполнению в связи со строительством работ, но никоим образом не может быть взыскана рыночная стоимость аналогичного объекта недвижимости.
Исходя из вышесказанного, необходимо обратить внимание на перечень лиц, которые вправе заявлять требование о признании права собственности на самовольное строение.
Ранее, до 1 сентября 2006 г. (вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ), ст. 222 ГК РФ предусматривала, что право собственности на самовольную постройку могло быть признано за:
- лицом, осуществившим ее возведение на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, будет в будущем предоставлен застройщику под нее (в качестве доказательств судами принимались разрешение собственника на строительство и гарантии того, что указанный участок будет в дальнейшем передан застройщику);
- лицом, в чьей собственности (либо пожизненном наследуемом владении или пользовании) находился земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае владелец участка, за которым признано право собственности на постройку, возмещал осуществившему ее лицу расходы на строительство в размере, определенном судом.
После вступления в силу Федерального закона N 93-ФЗ первая группа лиц была фактически исключена из числа заинтересованных лиц. В результате этого лицо, осуществившее постройку на чужом земельном участке (не обладающее земельным участком на указанных правах), - застройщик - утратило возможность признания за ним права собственности на возведенную им постройку.
Но данное право сохраняется за собственником земельного участка, а также за его титульным владельцем даже в случае, если самовольную постройку осуществили не они.
Таким образом, с 1 сентября 2006 г. возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение поставлена в зависимость от наличия права у заинтересованного лица на земельный участок, на котором это строение создано.