Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 марта 2010 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Эминова А.И.,
при секретаре
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску П. Ю.М. к администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом об оспаривании действий (бездействий) органов местного самоуправления,
У С Т А Н О В И Л:
П. Ю.М. обратился в суд с иском к администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя об оспаривании действий (бездействий) органов местного самоуправления, мотивировав свои требования тем, что он является собственником незавершённого строительством объекта литер А, 8 % готовности, расположенного в г. Ставрополе, по ул.. ..........,д.*, на земельном участке, площадью 1 540 кв.м., предназначенном под жилую застройку индивидуальную. Указанный земельный участок принадлежит истцу на основании договора аренды, заключённого между истцом и комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и зарегистрированном в УФРС по СК. С целью приватизации указанного земельного участка он обратился в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя, однако письмом от 18.01.2010 года ему было отказано в приватизации со ссылкой на ст. 36 ЗК РФ, в связи с тем, что по указанному адресу находится незавершённый строительством объект, а выкуп земельного участка возможен после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Считает отказ незаконным, поскольку нормами ч. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Согласно ст. 28 ч. 3 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Земельный участок, на котором расположен незавершённый строительством объект, не относится к той категории земель, в отношении которых имеется запрет либо ограничение в приватизации. Ссылка на то обстоятельство, что выкуп земельного участка возможен после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, ничем не обоснован. Просил суд признать незаконными действия администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя, выразившиеся в отказе в предоставлении ему в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул.. ..........,д.*, обязать администрацию г. Ставрополя в тридцатидневный срок принять решение о предоставлении ему в собственность земельного участка под объектом недвижимости, обязать администрацию г. Ставрополя и комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в тридцатидневный срок подготовить и направить в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул.. ..........,д.*, под объектом недвижимости.
Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания в суд не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представителем истца по доверенности Шеметовым Р.В. в суд представлены письменные пояснения, согласно которых отказ в предоставлении истцу в собственность земельного участка противоречит действующему законодательству, а, следовательно, является незаконным, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ, гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона. Закона, в котором содержится прямой запрет на приватизацию земельных участков, на которых расположены незавершенные строительством объекты, не существует. Более того, нормами пункта 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» прямо предусмотрена возможность приватизации таких земельных участков, следовательно, отказ в приватизации является незаконным, поскольку основан на произвольном толковании норм земельного кодекса. Кроме того, в пункте 4 ст. 28 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований, по которым в приватизации земельного участка может быть отказано, однако в данном случае таких оснований не имеется, что также свидетельствует о незаконности отказа в приватизации земельного участка. Таким образом, отказ не основан на нормах закона и необоснованно нарушает права истца. Просил иск удовлетворить.
Представитель администрации г. Ставрополя по доверенности в судебном заседании иск не признала, пояснив, что в соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. В соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками осуществляет орган местного самоуправления. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Считает, что принадлежащее заявителю указанное имущество не является зданием, строением, сооружением, поскольку не является объектом завершенного строительства, а соответственно, заявитель не является лицом, имеющим право на приобретение в собственность расположенного под этим имуществом земельного участка на основании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию. Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса РФ. Данным нормам Градостроительного кодекса корреспондируют положения Земельного кодекса, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства. Согласно статье 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не использование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором аренды земельного участка. В случае прекращения договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства независимо от государственной регистрации права собственности может быть признан самовольной постройкой в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса, что может повлечь за собой снос объекта незавершенного строительства. Согласно договору аренды земельного участка от 9.03.2007 № 5615 целью использования земельного участка является проектирование и строительство автосервиса, магазина и кафе. В соответствии со статьей 14 и статьей 16 Федерального закона от 6.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения и городского округа относятся утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки, утверждение документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, резервирование земель и их изъятие, осуществление земельного контроля за использованием земель муниципального образования. Считает, что осуществление государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» направлены на введение в имущественный оборот объект незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий. Принцип следования земельного участка за прочно связанным с ним объектом недвижимости, исходя из смысла вышеназванных норм, заключается в обеспечении возможности использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением. Таким образом, для рассмотрения требований Полтарацкого Ю.М. существенным является не только нахождение на спорном земельном участке, принадлежащего заявителю спорного объекта, но и введение объекта капитального строительства в эксплуатацию. Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса РФ также позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Доказательств того, что цель строительства спорного объекта, в соответствии с которой, заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалами дела не подтверждается. В материалах дела отсутствуют сведения о приватизации спорного объекта, и они не установлены судом при рассмотрении дела.
Представитель ответчика - комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности в судебном заседании иск не признал, просил в его удовлетворении отказать, представил в суд возражения, в которых указал, что в соответствии с п. 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Статья 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Пункт 1 статьи 552 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Статья 36 ЗК РФ устанавливает, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения и сооружения являются объектами капитального строительства. Согласно статьи 55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода такового объекта в эксплуатацию. Особенностью же объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием норм Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит в себе временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленного на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренными статьей 2 Градостроительного кодекса РФ. Хотя в статье 36 ЗК РФ не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под назваными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений и сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет свои особенности, установленные земельным законодательством, в частности, возложение на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определение ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В связи с изложенным, считает, что в удовлетворении заявления следует отказать.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что на основании договора купли - продажи от 12.04.2007 года истец является собственником незавершенного строительством объекта – жилого дома - литер «А», со степенью готовности 8 %, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул.. ..........,д.*, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.04.2007 года.
Из договора аренды, заключенного с истцом на срок с 18.02.2008 года по 17.02.2011 года, зарегистрированного 27.08.2008 года в УФРС по СК, а также из выписки из государственного земельного кадастра от 8.04.2008 года следует, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул.. ..........,д.*, имеет площадь 1540 кв.м., участку присвоен кадастровый номер, назначение участка – под жилую застройку индивидуальную.
При обращении истца в администрацию г. Ставрополя, комитетом по управлению муниципальным имуществом ему был дан письменный отказ в предоставлении в собственность земельного участка под незавершенным строительством объектом в связи с тем, что приобретение участка в собственность возможно только после вода объекта в эксплуатацию.
Доводы отказа в предоставлении истцу земельного участка в собственность суд находит необоснованными и не основанными на нормах действующего законодательства по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ, гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона.
Федеральный закон, нормами которого прямо запрещена приватизация земельных участков по причине расположения на них объектов незавершенного строительства, не существует, следовательно, в силу норм ст. 1 ГК РФ оснований для ограничения прав истца на приобретение земельного участка в собственность в данном случае не имеется.
В письменном отказе комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя также не указаны нормы федерального закона, на которых основан отказ в предоставлении земельного участка. Представители ответчиков в судебном заседании также не смогли назвать нормы закона, которыми прямо запрещено приватизировать земельные участки по причине расположения на них объектов незавершенного строительства.
Более того, нормами пункта 4 ст. 28 ЗК РФ установлено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В силу ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию законности оспариваемых решений органов местного самоуправления и муниципальных служащих возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения.
Доказательства наличия оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, предусмотренные ст. 28 ЗК РФ, ответчиками не были представлены, следовательно, в силу пункта 4 ст. 28 ЗК РФ отказ в предоставлении земельного участка в собственность в данном случае является недопустимым.
Кроме того, пункт 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительное право на приватизацию данных земельных участков. В данной статье не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация земельных участков в силу положений пункта 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества», из содержания которой следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» прямо предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены объекты, строительство которых не завершено.
Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объект незавершенного строительства отвечает таким требованиям.
В силу ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Доказательства признания недействительным или оспаривания зарегистрированного права истца на указанный объект недвижимости ответчиками не представлены. Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано за истцом в УФРС по СК, следовательно, данный объект юридически был признан государством самостоятельным объектом недвижимого имущества. Отметок о самовольности строения в свидетельстве о государственной регистрации отсутствуют. Иные доказательства самовольности строения суду не представлены, следовательно, указанный объект не является самовольной постройкой.
Из указанных норм закона следует, что приватизация (приобретение в собственность) земельных участков, на которых расположены незавершенные строительством объекты, допускается в силу пункта 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 28 ЗК РФ, являющихся основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, а при отсутствии оснований, предусмотренных п. 4 ст. 28 ЗК РФ, отказ в предоставлении земельных участков в собственность в силу норм пункта 4 ст. 28 ЗК РФ, не допускается, то есть, прямо запрещен законом.
Пунктом 6 ст. 36 ЗК РФ установлен месячный срок для принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность.
В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 2 от 10.02.2009 года «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего в резолютивной части решения суда необходимо указать либо на признание незаконным решения (ненормативного правового акта, решения о возложении на заявителя обязанности или решения о привлечении заявителя к ответственности) и в необходимых случаях на принятие в установленный судом срок мер для восстановления в полном объеме нарушенных прав и свобод заявителя или устранения препятствий к их осуществлению, либо на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.
В связи с изложенным суд находит обоснованными, а, следовательно, подлежащим удовлетворению требование истца о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность и обязании ответчиков в определенный срок предоставить земельный участок в собственность и направить истцу проект договора купли – продажи земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск П. Ю.М. к администрации г. Ставрополя, комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, об оспаривании действий (бездействий) органов местного самоуправления удовлетворить.
Признать незаконными действия администрации г. Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, выразившиеся в отказе в предоставлении П. Ю.М. в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул.. ..........,д.*.
Обязать администрацию г. Ставрополя в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении П. Ю.М. в собственность земельного участка, площадью 1540 кв.м., с кадастровым номером, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул.. ..........,д.*, под объектом недвижимости.
Обязать администрацию г. Ставрополя и комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес П. Ю.М. проект договора купли-продажи земельного участка площадью 1540 кв.м., с кадастровым номером, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул.. ..........,д.*, под объектом недвижимости.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение 10 дней.
Мотивированное решение суда изготовлено 30 марта 2010 года.
Судья А.И.Эминов
Кассационным определением от 18.05.2010 г. решение оставлено без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.