2-1321/10
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
г. Ставрополь. 30 июля 2010 года
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Коробейникова А.А.,
при секретаре Умаровой А.М.,
рассмотрев материалы гражданского дела по иску ООО фирмы «Экватор-плюс» к Шамирян ___________ о признании договора субаренды недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
ООО фирмы «Экватор-плюс» обратилось в суд с иском к Шамирян ----------о признании договора субаренды недействительным, обосновав свои требования тем, что 15 августа 2007 года постановлением Главы Администрации г. Ставрополя «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по переулку (...........) в квартале 373 о предоставлении ООО фирма «Экватор - плюс» земельного участка для проектирования и строительства торговых, складских и офисных помещений» № 2357 ООО Фирме "Экватор-плюс" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером ------------ (предыдущий номер 26:12:020501:30) площадью 11482 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ----------------
Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ответчиком был заключен договор аренды № 6271 от 16.11.2007 г., зарегистрированный в УФРС по СК 11.08.2008 года за -----------
По договору субаренды земельного участка от 01 августа 2008 г. Шамирян ---------- якобы принял в пользование часть (площадью 100 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером ------------------ (предыдущий номер ------------------) площадью 11482 кв.м., предоставленного ООО Фирме "Экватор-плюс" по договору аренды № -----------------от 16.11.2007 г.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 22 декабря 2009 года, оставленным без изменения кассационным определением Ставропольского краевого от 23 марта 2010 г., были удовлетворены требования Шамиряна Р.Е. к Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании права собственности на самовольно возведенное строение: незавершенный строительством объект - торгово-офисные помещения литер «Ж», площадью 81,7 кв.м., готовностью 12 %, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. -------------
В указанном деле Администрация г. Ставрополя приводила доводы о недействительности договора субаренды земельного участка в связи с отсутствием согласия арендодателя на заключение договора субаренды.
Однако, Промышленным районным судом г. Ставрополя в решении указано, что данный довод не принимается в связи с тем, что обязанность по согласованию предоставления земельного участка в субаренду возложена именно на арендатора, а не на иное лицо.
Обстоятельства, установленные данным решением не имеют преюдициального значения для настоящего дела, так как ООО Фирма «Экватор-плюс» не участвовало в рассмотрении указанного спора.Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Кроме этого, в п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 г. «О судебном решении» указано «исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств».
Верховный Суд Российской Федерации в Определениях от 07.07.2009 № 19-В08-14, от 19.05.2009 г. № 19-В09-7, от 28.04.2009 г. № 19-В09-8 разъяснил, что из анализа содержания ч. 2 ст. 61 «следует, что участие в новом деле других лиц исключает преюдицию фактов, установленных предыдущим решением. Соответственно, при рассмотрении нового дела с участием других лиц, ранее не участвовавших в деле, суд обязан установить его обстоятельства на общих основаниях и вынести решение на основе доказательств, исследование в данном деле».
Считает, что договор субаренды земельного участка от 01 августа 2008 г. является незаключенным (недействительным) как сделка не соответствующая закону в связи со следующим. Срок в договоре субаренды от 01 августа 2008 г. установлен с 01 августа 2008 г. до 30 июня 2009 г. - 11 месяцев. Пунктом 4.3.2. договора аренды № 6271 от 16.11.2007 года предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду только с согласия Арендодателя. Законом, и договором аренды № 6271 от 16.11.2007 года предусмотрено, что земельный участок может быть сдан в субаренду только с согласия арендодателя. Согласие на заключение указанного договора аренды от арендодателя (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ставрополя) получено не было. В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.
Таким образом, договор субаренды от 01 августа 2008 г. противоречит нормам ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из договора субаренды земельного участка имущество - часть земельного участка площадью 100 кв.м. установить определенно невозможно. В связи с невозможностью установить уникальные характеристики части земельного участка площадью 100 кв.м., предмет договора является несогласованным, а договор субаренды от 01 августа 2008 года - незаключенным.
На основании решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 22.12.2009 года Шамирян ------------. зарегистрировал право собственности на объект недвижимости: торгово-офисные нежилые помещения - объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Ставрополь, ----------- площадью застройки 81,7 кв.м., 12 % готовности условный номер ------------------ (Далее - Объект Недвижимости) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
В настоящее время сформирован земельный участок площадью 149 кв. м., участку присвоен кадастровый номер ----------- и Администрацией г. Ставрополя 18.06.2010 г. принято постановление № 1646 «О разделе земельного участка по пер. ------------------ в квартале 373 на два земельный участка и предоставлении Шамиряну ----------------- земельного участка для продолжения строительства торговых, складских и офисных помещений по пер. -----------------
Указанным постановлением предписано заключить и зарегистрировать договор аренды земельного участка с КН -------------- между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Шамиряном -----------. Просили суд признать договор субаренды земельного участка от 01 августа 2008 года между ООО Фирма «Аватор-плюс» и Шамирян -------------- недействительным (незаключенным).
Представитель истца ООО «Экватор-плюс» Бережецкая -----------.- исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании представитель администрации города Ставрополя Лянгузова ------------ исковые требования признала законными, так как согласно пункту 6 статье 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В данном случае пунктом 4.3.2. договора аренды земельного участка от 16.11.2007 № 6271 арендатор имеет право сдавать участок в субаренду только с согласия арендатора, то есть комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.
В 2009 году в рамках рассмотрения гражданского дела в Промышленном районном суде города Ставрополя по иску Шамирян ---------. о признании права собственности на самовольное строение: незавершенный строительством объект – торгово-офисные помещения литер «Ж» площадью 81, 7 кв.м., готовностью 12%, расположенные по адресу: г.Ставрополь, пер. ------------ представителем администрации города Ставрополя представлялся акт проверки земельного законодательства от 21.12.2009 № 362, подготовленный, комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя по результатам муниципального земельного контроля. Согласно данному акту согласие комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на передачу земельного участка, расположенного по адресу: г.Ставрополь, пер. ---------------, в субаренду не выдавалось.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что оспариваемый истцом договор субаренды был заключен сторонами с нарушением норм действующего гражданского и земельного законодательства.
Учитывая данное обстоятельство, а также то, что на момент заключения данного договора субаренды ООО фирма «Экватор-плюс» являлось законным землепользователем, что в свою очередь подтверждает нарушение их прав, просила удовлетворить исковые требования ООО фирмы «Экватор-плюс».
Ответчик Шамирян -----------. в суд не явился, обеспечив явку своего представителя. В судебном заседании представитель ответчика Шамирян ------.- Гриднев -----------. исковые требования не признал и пояснил, что Шамирян -----------. считает доводы и требования, содержащиеся в исковом заявлении ООО фирма «Экватор-плюс» незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Истец не представил суду доказательства нарушения своих прав и законных интересов со стороны Шамирян ----------- и доказательства того, что избранный им способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению. заключенных или исполненных должником. Постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края №1646 от 18.06.2010г. Постановление главы города Ставрополя №2357 от 15.08.2007г. было признано утратившим силу, а договор аренды земельного участка №6271 от 16.11.2007г. решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.02.2010г. по делу №А63-7103/2009-С7 был расторгнут. ООО фирма «Экватор-плюс» на сегодняшний день не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером ---------------- площадью 11482 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ------------. Кроме того, данный земельный участок Постановлением администрации г. Ставрополя Ставропольского края был разделен на 2 самостоятельных и прекратил свое существование, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 02.07.2010г. ---------------- (п.6, 18.1-18.3).Кроме того, на основании оспариваемого договора ООО фирма «Экватор-плюс» было получено от Шамирян ----------. более 350 000-рублей, что, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру -------------- от 29.08.2008г., №2531 от 15.10.2008г., №2569 от 21.10.2008г., №2570 от 25.10.2009г., №1 от 05.01.2009г., актом приема-передачи денежных средств. На основании указанных документов Шамирян ----------. ООО фирма «Экватор-плюс» была выдана справка, согласно которой у Шамирян Р.Е. не имеется задолженности по договору субаренды земельного участка, что свидетельствует о несостоятельности доводов истца относительно, того что условие об объекте, подлежащем передаче в аренду не было согласовано сторонами. Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г.
Ставрополя от 22.09.2009г. было установлено, что Шамирян ------------. открыто и добросовестно
пользовался предоставленным ему в субаренду участком на законных основаниях. Оснований для удовлетворения исковых требований ООО фирма «Экватор-плюс» к Шамирян ----------- о признании недействительным (незаключенным) договора субаренды земельного участка не имеется, связи с чем просил в удовлетворении исковых требований ООО фирма «Экватор-плюс» к Шамирян ---------- отказать полностью.
Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило суд о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, о чем представило письменное
В судебное заседание не явился представитель комитета по управлению муниципальным имуществом представив суду два ходатайства об отложении дела, указывая в одном из них, причину отложения в связи с рассмотрением сторонами вопроса о заключении мирового соглашения; а в другом ходатайстве в связи с участием представителя в другом судебном разбирательстве. При обсуждении вопроса о рассмотрении дела в отсутствие представителя комитета по управлению муниципальным имуществом факт возможного заключения мирового соглашения между истцом и ответчиком сторонами по делу отрицалось. Таким образом, доводы председателя комитета по управлению муниципальным имуществом в части причин отложения досудебного заседания, суд находит не состоятельными, бездоказательными и противоречивыми. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие уважительность причин неявки представителя комитета по управлению муниципальным имуществом, или документы подтверждающие занятость всех представителей комитета в иных судебных процессах. Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявишихся участников судебного процесса.
Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела приходит к следующему.
Судом установлено, что 15 августа 2007 года постановлением Главы Администрации г. Ставрополя «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по переулку ---------------- о предоставлении ООО фирма «Экватор - плюс» земельного участка для проектирования и строительства торговых, складских и офисных помещений» № 2357 ООО Фирме "Экватор-плюс" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером ------------------ (предыдущий номер 26:12:020501:30) площадью 11482 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ------------------
Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ответчиком был заключен договор аренды № -------- от 16.11.2007 г., зарегистрированный в УФРС по СК 11.08.2008 года за № -----------
По договору субаренды земельного участка от 01 августа 2008 г. Шамирян --------- якобы принял в пользование часть (площадью 100 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 26:12:020501:136 (предыдущий номер --------------) площадью 11482 кв.м., предоставленного ООО Фирме "Экватор-плюс" по договору аренды №
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 22 декабря 2009 года, оставленным без изменения кассационным определением Ставропольского краевого от 23 марта 2010 г., были удовлетворены требования Шамиряна -----------к Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании права собственности на самовольно возведенное строение: незавершенный строительством объект - торгово-офисные помещения литер «Ж», площадью 81,7 кв.м., готовностью 12 %, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. --------------
В указанном деле Администрация г. Ставрополя приводила доводы о недействительности договора субаренды земельного участка в связи с отсутствием согласия арендодателя на заключение договора субаренды.
Судом установлено, что срок в договоре субаренды от 01 августа 2008 г. установлен с 01 августа 2008 г. до 30 июня 2009 г. - 11 месяцев.
В соответствии с ч. 2 ст. 615 Гражданского процессуального кодекса РФ арендатор
вправе с только согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными
правовыми актами. К договорам субаренды применяются нормы иных правовые акты,
конкретизирующих положения указанной статьи. В данном случае Земельный кодекс РФ
является законом, устанавливающим специальную норму к рассматриваемым
правоотношениям. I
В соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Пунктом 4.3.2. договора аренды № 6271 от 16.11.2007 года предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду только с согласия Арендодателя.
Таким образом, и законом, и договором аренды № 6271 от 16.11.2007 года предусмотрено, что земельный участок может быть сдан в субаренду только с согласия арендодателя.
Согласие на заключение указанного договора аренды от арендодателя (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ставрополя) получено не было.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.
Договор субаренды от 01 августа 2008 г. противоречит нормам ч. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ, условиям договора аренды № 6271 от 16.11.2007 г.
Пунктом 1.1. договора субаренды земельного участка от 01.08.2008 г. предусмотрен предмет договора, которым является передача в пользование части земельного участка общей площадью 100 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:02605:01:0030, находящийся по адресу: г. Ставрополь, пер. Буйнакского, 41, под торговые, складские и офисные помещения, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.
В соответствии с часть 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из договора субаренды земельного участка имущество - часть земельного участка площадью 100 кв.м. установить определенно невозможно.
Земельный участок, Преданный по договору аренды № 6271 от 16.11.2007 г. индивидуально определен - кадастровый ------------- (предыдущий номер -------------), площадь 11482 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ---------------
В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Таким образом, в результате государственного кадастрового учета земельный участок приобретает уникальные характеристиками, по которым его возможно определить в качестве индивидуально-определенной вещи.
Из совокупного толкования ч. 3 ст. 607 ГК РФ и ч. 3 ст. 1 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что в аренду (субаренду) могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В отношении части земельного участка с КН ---------- (предыдущий номер ------------------) площадью 100 кв.м. кадастровый учет не проводился.
В связи с невозможностью установить уникальные характеристики части земельного участка площадью 100 кв.м., предмет договора является несогласованным, а договор субаренды от 01 августа 2008 года - незаключенным.
На основании решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 22.12.2009 года Шамирян Р.Е. зарегистрировал право собственности на объект недвижимости: торгово-офисные нежилые помещения - объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Ставрополь, ----------------, площадью застройки 81,7 кв.м., 12 % готовности условный номер ------------- (Далее - Объект Недвижимости) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
В соответствии с ч. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством. Таким образом, для лиц, имеющих не земельном участке объекты недвижимости на праве собственности, такие земельные участки предоставляются по упрощенной процедуре в связи с наличием преимущественного права.
В настоящее время сформирован земельный участок площадью 149 кв. м., участку присвоен кадастровый номер ----------------и Администрацией г. Ставрополя 18.06.2010 г. принято постановление № 1646 «О разделе земельного участка по пер. Буйнакского ------ в квартале 373 на два земельный участка и предоставлении Шамиряну =-------------- земельного участка для продолжения строительства торговых, складских и офисных помещений по пер. ---------------
Указанным постановлением предписано заключить и зарегистрировать договор аренды земельного участка с КН ------------- между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Шамиряном ------------
Учитывая вышеизложенные обстоятельства по делу, суд считает, что возражения представителя ответчика против заявленных исковых требований не состоятельны и не законны. Так как оспариваемый истцом договор субаренды был заключен сторонами с нарушением норм действующего гражданского и земельного законодательства, а на момент заключения данного договора субаренды ООО фирма «Экватор-плюс» являлось законным землепользователем, что в свою очередь подтверждает нарушение их прав.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ООО фирмы «Экватор-плюс» к Шамирян --------------о признании договора субаренды недействительным - удовлетворить.
Признать договор субаренды земельного участка от 01 августа 2008 года, заключенный между ООО Фирмы «Экватор-плюс» и Шамирян ------------- недействительным.
Обеспечительные меры, принятые судом определением суда 07 июля 2010 года в виде запрета администрации города Ставрополя, Муниципальному учреждению «Архитектурно-строительного заказа г.Ставрополя», комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ставрополя, Шамиряну ------------ совершать любые юридически значимые действия в отношении земельного участка с кадастровым номером ----------, по адресу: г. Ставрополь пер. ------- в квартале 373 в том числе, но не исключительно: заключать договор аренды, обращаться в уполномоченные органы (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю), с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю совершать любые юридически значимые действия в отношении: земельного участка с кадастровым номером -------------------, по адресу: г. Ставрополь пер. --------------- в квартале 373 в том числе, но не исключительно производить регистрацию договора аренды земельного участка;торгово-офисных нежилых помещений - объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Ставрополь, пер. --------------, площадью застройки 81,7 кв.м., 12 % готовности условный номер ----------------, в том числе, но не исключительно производить регистрацию перехода прав на объект недвижимости, обременений по вступлению решения суда в законную силу отменить.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированная часть решения изготовлена 02 августа 2010 года.
Судья А.А. Коробейников