Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
4 августа 2010 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Эминова А.И.,
при секретаре Губановой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению Антонян П.М. о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность,
У С Т А Н О В И Л:
Антонян П.М. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, мотивировав свои требования тем, что она является собственником объекта незавершенного строительства - торгового центра с общественным туалетом (литер «А»), готовностью 28 процентов, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. ---, №-- г, о чем в едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2006 сделана запись регистрации № 26----, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26--- № ---. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, общей площадью 2 245 кв.м., с кадастровым номером 26:----. Постановлением главы г. Ставрополя от 28.12.2007 года № --- Антонян П.М. предоставлен в аренду на 3 года земельный участок, площадью 2 245 кв.м. для продолжения строительства торгового центра с общественным туалетом (литер «А») в г. Ставрополе, по пр. ---, №-- г, в квартале ---, из земель населенных пунктов согласно материалам межевания. На основании указанного постановления Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя 18.01.2008 года с Антонян П.М. был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому заявителю предоставляется в пользование на праве аренды земельный участок, площадью 2 245 кв.м., с кадастровым номером 26:---, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пр. ---, №-- г, в квартале ---. Срок аренды составляет 3 года и устанавливается с 2007 года по 2010 года. В январе 2009 года Антонян П.М. на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федераций обратилась в КУМИ с заявлением о приобретении арендованного земельного участка в собственность. Письмом от 1.02.2010 года № 06-390-11 КУМИ отказал заявителю в выкупе земельного участка, в связи с тем, что на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства и предоставление земельного участка в собственность возможно только после ввода объекта в эксплуатацию. Данный вывод заинтересованного лица является незаконным. Отказ в приватизации земельного участка не соответствует требованиям статьи 36 ЗК РФ, нарушает исключительное право Антонян П.М., как собственника объекта недвижимости, на приобретение в собственность земельного участка, занятого данным объектом и необходимого для использования. Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Таким образом, земельное законодательство Российской Федерации не допускает возможности отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под находящимися в их собственности зданиями, строениями, сооружениями, за исключением случаев, установленных частью 4 статьи 28 ЗК РФ, а именно: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Положения статьи 28 содержат императивную норму, запрещающую отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, указанных в данной норме права и не подлежащих расширительному толкованию. Вышеназванные нормы законодательства Российской Федерации обуславливают наличие исключительного права на приватизацию земельного участка, наличием права собственности на находящееся на данном земельном участке недвижимое имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прочной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Незавершенный строительством объект может являться зданием, строением или сооружением, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости, а сам процесс создания (строительства) объекта недвижимости и отражает определенный этап процесса строительства объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Кроме того, 29 сентября 2009 года Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя заявителю было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, что свидетельствует о том, что строительство ведется на законных основаниях. Единственным бесспорным доказательством существования у лица права собственности на объект недвижимости является государственная регистрация этого права (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. До настоящего времени зарегистрированное за Антонян П.М. право собственности на незавершенный строительством объект никем не оспорено, самовольной постройкой не признано. Испрашиваемый земельный участок из оборота не изъят; на него не распространяются какие-либо установленные федеральными законами запреты на приватизацию; в отношении него не было осуществлено резервирование для государственных или муниципальных нужд. Статьей 13 ГК РФ установлено, что ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. В соответствии с пунктом 1 статьи 61 ЗК РФ ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. В соответствии со статьей 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему. На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 13, 130 ГК РФ, 36 ЗК РФ, 254 ГПК РФ, просила суд признать незаконным решение администрации г. Ставрополя об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, с кадастровым номером 26:---, общей площадью 2 245 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. ---, №--, выраженное в письме от 01.02.2010 года № 06-90-11; обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя подготовить и направить в её адрес проект договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 26:----, общей площадью 2 245 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. ----, №---, в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу.
Заявитель Антонян П.М., извещенная надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, с участием её представителя по доверенности Галушка В.А., поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителя, с участием её представителя по доверенности Галушка В.А.
Представитель заявителя Антонян П.М. по доверенности Галушка В.А. в судебном заседании поддержала заявление Антонян П.М. и просила его удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, пояснив суду, что при рассмотрении вопроса о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. ----, №---, в собственность, администрацией г. Ставрополя были нарушены нормы материального права. Поскольку Антонян П.М. является собственником объекта незаверенного строительства – торгового центра с общественным туалетом, её права как собственника были нарушены. В адрес Антонян П.М. поступило письмо КУМИ г. Ставрополя от 1.02.20207 года № 06-390-11, согласно которому заявителю отказано в выкупе земельного участка, в связи с тем, что на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства и предоставление земельного участка в собственность возможно только после ввода объекта в эксплуатацию. На сегодняшний день объект незавершенного строительства не эксплуатируется, поскольку представляет собой объект незавершенного строительства.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Ставрополя по доверенности Кравченко Д.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления Антонян П.М., представив письменный отзыв в котором указал, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». К настоящему делу данные случаи не относятся. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не использование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. На основании изложенного, просил суд в удовлетворении заявления Антонян П.М. отказать.
Представитель заинтересованного лица - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности Шевченко Г.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления Антонян П.М., поддержав позицию представителя администрации г. Ставрополя.
Представитель заинтересованного лица ОАО «ЮТК» по доверенности Ухина Э.И. в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда и сохранить установленные обременения.
Представитель заинтересованного лица - Ставропольские электрические сети «Ставропольэнерго» филиал ОАО «МРСК Северного Кавказа» по доверенности Груднев Е.В. в судебном заседании пояснил, что Ставропольские электрические сети «Ставропольэнерго» - филиал ОАО «МРСК Северного Кавказа» не является собственником обременений. Собственником обременений является ОАО «Ставропольэнергоинвест». Просил вынести решение на усмотрение суда и сохранить обременение.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что Антонян П.М. является собственником незавершенного строительством объекта – торгового центра с общественным туалетом - Литер «А» со степенью готовности 28 %, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. ---, №---, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 2006 года.
В судебном заседании также установлено, что земельный участок принадлежит ей на праве аренды, о чем свидетельствует договор № --- от 2008 года и срок действия договора определен до 2010 года, то есть, он является на настоящее время действующим.
При обращении заявителя в администрацию г. Ставрополя, комитетом по управлению муниципальным имущество ей был дан письменный отказ в предоставлении в собственность земельного участка под незавершенным строительством объектом в связи с тем, что приобретение участка в собственность возможно только после вода объекта в эксплуатацию.
Доводы отказа в предоставлении истцу земельного участка в собственность суд находит необоснованным и не основанном на законе по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ, гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона.
Федерального закона, нормами которого прямо запрещена приватизация земельных участков по причине расположения на них объектов незавершенного строительства, не существует, следовательно, в силу норм ст. 1 ГК РФ оснований для ограничения прав истца на приобретение земельного участка в собственность в данном случае не имеется.
В письменном отказе КУМИ г. Ставрополя также не указаны нормы федерального закона, на которых основан отказ в предоставлении земельного участка в собственность.
Представители администрации г. Ставрополя и КУМИ г. Ставрополя в судебном заседании также не смогли назвать нормы закона, которыми прямо запрещено предоставление земельного участка в собственность в случаях расположения на них объектов незавершенного строительства.
Более того, в силу пункта 4 ст. 28 ЗК РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В силу ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию законности оспариваемых решений органов местного самоуправления и муниципальных служащих возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения.
Доказательства наличия оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, предусмотренных ст. 28 ЗК РФ, ответчиками не представлены, следовательно, в силу пункта 4 ст. 28 ЗК РФ отказ в предоставлении земельного участка в собственность в данном случае является недопустимым.
Кроме того, пункт 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительное право на приватизацию данных земельных участков. В данной статье не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация земельных участков в силу положений пункта 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества», из содержания которой следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» прямо предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены объекты, строительство которых не завершено.
Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объект незавершенного строительства отвечает таким требованиям.
В силу ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Доказательства признания недействительным или оспаривания зарегистрированного права истца на объект недвижимости ответчиками не представлены. Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано в УФРС по СК, следовательно, данный объект юридически был признан государством самостоятельным объектом недвижимого имущества. Отметок о самовольности строения в свидетельстве о государственной регистрации и техническом паспорте строения отсутствуют. Иные доказательства самовольности строения суду не представлены, следовательно, указанный объект не является самовольной постройкой.
Из указанных норм закона следует, что приватизация (приобретение в собственность) земельных участков, на которых расположены незавершенные строительством объекты, допускается в силу пункта 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 28 ЗК РФ, являющихся основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, а при отсутствии оснований, предусмотренных п. 4 ст. 28 ЗК РФ, отказ в предоставлении земельных участков в собственность в силу норм пункта 4 ст. 28 ЗК РФ, не допускается, то есть прямо запрещен законом.
Пунктом 6 ст. 36 ЗК РФ установлен месячный срок для принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность.
В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 2 от 10.02.2009 года «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего в резолютивной части решения суда необходимо указать либо на признание незаконным решения (ненормативного правового акта, решения о возложении на заявителя обязанности или решения о привлечении заявителя к ответственности) и в необходимых случаях на принятие в установленный судом срок мер для восстановления в полном объеме нарушенных прав и свобод заявителя или устранения препятствий к их осуществлению, либо на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.
В связи с изложенным, суд находит обоснованными, а, следовательно, подлежащим удовлетворению требование истца о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность и обязании комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в тридцатидневный срок предоставить земельный участок в собственность и направить истцу в тридцатидневный срок проект договора купли – продажи земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Заявление Антонян П.М. о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность удовлетворить.
Признать незаконными действия администрации г. Ставрополя, выразившиеся в отказе в предоставлении Антонян П.М. земельного участка в собственность, расположенного в г. Ставрополе, по пр. ----, №---.
Обязать администрацию г. Ставрополя предоставить Антонян П.М. земельный участок, площадью 2 245 кв.м., с кадастровым номером 26 :----, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пр. ---, №--- г, в собственность под объектом недвижимости, в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу.
Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес Антонян П.М. проект договора купли-продажи земельного участка, площадью 2 245 кв.м., с кадастровым номером 26 :----, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. ---, №----, под объектом недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение 10 дней.
Мотивированное решение суда изготовлено 9 августа 2010 года.
Судья А.И.Эминов