№2-1420/10г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8 сентября 2010 года г. Ставрополя
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
Председательствующей судьи Шевченко Ю.И.
При секретаре Бирюковой М.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Алюшину С.В. об обращении взыскания суммы задолженности по кредитному договору на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с иском в Ленинский районный суд г. Ставрополя к Алюшину С.В. об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: г. Ставрополя, ул.; об определении размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества по состоянию на 13 января 2009 года в размере остатка неисполненных обязательств по займу - рублей, процентов за пользование им –и пени за нарушение сроков возврата займа - рублей, а также уплаты процентов (13,5% годовых) и пени ( 0,2% от суммы просроченного платежа) по нему с 14.01.2010 года и на день реализации квартиры; определи способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости квартиры, согласно отчет об оценке указанного в закладной - рублей; взыскании судебных расходов в виде уплаченной госпошлины в сумме рублей.
В дальнейшем истец уточнил заявленные исковые требования в части указания сумм, подлежащих уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, из которых сумма основного долга по договору займа - рублей, процентов – рублей и пени за нарушение сроков возврата займа – рублей.
Определением суда от 12 июля 2010 года настоящее гражданское дело передано по подсудности в Октябрьский районный суд г. Ставрополя.
При рассмотрении дела Октябрьским райсудом г. Ставрополя представители истца представили уточненный расчет сумм, подлежащих уплате из стоимости заложенного имущества, по состоянию на 2 сентября 2010 года, из которых сумма основного долга –рублей, сумма пени рублей, сумма процентов рублей.
В судебном заседании представители истца по доверенности Волкова А.А., Харьковский К.Г. поддержали уточненные исковые требования и представленный уточненный расчет сумм, подлежащих уплате из стоимости заложенного имущества, пояснив, что в соответствии с условиями договора займа № от 03 мая 2007 г. (далее договор займа) заемщику Алюшину С.В. (далее «Ответчик») ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья» предоставило ипотечный жилищный заем в сумме рублей на срок 180 (сто восемьдесят) месяцев для приобретения в собственность Ответчика Алюшина С. В. 2-х комнатной квартиры общей площадью 47 кв.м., находящейся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. д., кв. Заем в сумме рублей зачислен 17 мая 2007 года на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением № от 17 мая 2007 года. По состоянию на 26 апреля 2007 г. квартира была оценена в размере рублей, что подтверждается отчетом № 915-ПИК-83 от 26 апреля 2007 г. независимого оценщика Общество с ограниченной ответственностью «ТАИС». Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 15 мая 2007 года произведена 21 мая 2007 года УФРС по СК. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю первоначальному залогодержателю – ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья» 21 мая 2007 г. (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 21 мая 2007 г. за №. Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство). В силу п.2 ст.13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных № от 14.03.2005 года и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополья» 29 мая 2007 г. Ответчиками, в адрес Агентства были совершены платежи до марта 2009 г., далее ежемесячные аннуитентные платежи по погашению суммы займа и процентов за пользование им, предусмотренные условиями Закладной и договора займа, Ответчиками в адрес Агентства как залогодержателя-кредитора производились не своевременно и не в полном объёме. Количество просроченных дней на 27 мая 2010 г. составило 269 календарных дней. В связи с неисполнением Ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, Агентством, в соответствии с п.5.1.Закладной и п.4.4.1 договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (Письмо № 46-30 от 07 мая 2009 г.). Указанное требование ответчиками выполнено не было.
До настоящего времени Ответчики не выполнили указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Договора займа вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру.
Ответчик Алюшин С.В. с исковыми требованиями не согласился, просил разрешения дальше оплачивать платежа по договору займа, так как по платежам он вошел в график, просил снизить размер пени.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В силу ст. 809, 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договоров займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договоров. В случае, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплаты проценты, в размере, предусмотренном п.1 ст. 809 ГК РФ. Если договором предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающими процентами.
В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно ст. 809 ГК РФ проценты начисляются по дату возврата займа включительно.
В соответствии с пп.1 п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору суд должен определить: для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению, способ реализации.
Судом установлено, что 3 мая 2007 года между ЗАО «Первая ипотечная Компания «Ставрополье» (займодавец) и Алюшиным С.В. (заемщик) заключен договор займа (при ипотеке в силу закона) № на сумму рублей сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: г. Ставрополь, ул., кв. состоящей из 2 комнат, общей площадью кв.м., в том числе жилой- кв.м., общей стоимостью рублей (л.д. 4-11). Заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом, из размера процентной ставки 13,5 % годовых (пп.1.1,3.1). Обеспечением обязательства заемщика по договору является ипотека в силу закона приобретаемой квартиры (п.1.4.1), в случае нарушения сроков внесения платежей с заемщика подлежит оплате пеня в размере 0,2% (п.4.1.8.2).
Отчетом № 915-ПИК-83 по состоянию на 26 апреля 2007 г. определена рыночная стоимость заложенной квартиры определена рублей (л.д. 88-113).
Согласно закладной регистрация договора ипотеки осуществлена 21 мая 2009 года в УФРС по Ставропольскому краю (л.д. 12-18). 29 мая 2007 года осуществлена передача прав по закладной от первоначального залогодержателя новому владельцу закладной – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л.д.19-22).
15 мая 2007 года между Антонян М.В. и Алюшиным С.В. заключен договор купли-продажи квартиры № по ул. г. Ставрополя, цена квартиры рублей, оплата стоимости квартиры осуществляется по договору займа № от 3 мая 2007 года, аванс в сумме рублей уплачивается покупателем Алюшиным С.В. до подписания настоящего договора, окончательный расчет в размере рублей производится после государственной регистрации настоящего договора и перехода прав собственности на данную квартиру к покупателю за счет заемных средств со своего рублевого счета (л.д. 23-27).
17 мая 2007 года по платежному поручению № от ЗАО «ПиК «Ставрополье» через филиала ОАО «УРАЛСИБ» г. Ставрополя для получателя Алюшина С.В. перечислена сумма по договору займа № от 3 мая 2007 года в сумме рублей (л.д. 28).
7 мая 2009 года Алюшину С.В. от ЗАО «ПиК «Ставрополье» направлено Уведомление, содержащее требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в соответствии с п.п.5.1 закладной и п.п.4.4.1 договора займа (л.д. 29).
Суду представлены на дату принятия дела к производству судом сведения о платежах, вносимых ответчиком по договору займа, согласно которых - 22 января 2010 года, последний платеж поступил 26 октября 2009 года.
В соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» от 30 декабря 2008 года №306-ФЗ, который вступил в силу 11 января 2009 года, его положения применяются к правоотношениям, возникшим после вступления его в силу.
В силу ч.1 ст. 348 ГК РФ (в редакции до 30 декабря 2008 года) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с ч.2 ст. 348 ГК РФ и п.1 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (также в редакции до 30 декабря 2008 года) в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного п.2 ст. 50 Закона. Из содержания указанных норм закона следует, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество возможен при наличии одновременно двух условий: крайней незначительности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства и явной несоразмерности вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, данные обстоятельства установлены не были.
Согласно ст.50 Федерального закона №102 от 16.07.98 года «Об ипотеке (залоге недвижимости), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
В силу ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости), к залогу недвижимого имущества, возникшему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.
Таким образом, у суда имеются основания для обращения взыскание на заложенное имущество: квартиру №, расположенную по ул. г. Ставрополя, установив способ его реализации путем продажи с публичных торгов.
В ходе рассмотрения дела судом ответчиком вносились платежи 23 марта 2010 года в сумме рублей, 28 мая 2010 года в сумме рублей, 28 мая 2010 года в сумме рублей, 30 июля 2010 года в сумме рублей, 26 августа 2010 года в сумме рублей (л.д. 86).
В связи с чем задолженность ответчика на 2 сентября 2010 года составляет рублей. из которых сумма основного долга – рублей, проценты - рублей, пени - рублей.
Ответчиком суду представлены письменные документы, подтверждающие, что на иждивении ответчика находятся несовершеннолетние Алюшин З. С., 19 сентября 2004 года рождения, Алюшина Л. С., 23 января 1993 года рождения, а также престарелая мать ответчика Алюшина Л.И., 1936 года рождения, инвалид второй группы, страдающая тяжелыми заболеваниями, нуждающаяся в постоянном постороннем уходе, что подтверждено медицинскими документами - справкой МСЭ, выпиской из стационарной карты больного.
Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств и не может являться способом обогащения кредитора.
В соответствии с п.1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Принимая во внимание, соотношение суммы неоплаченных процентов, основного долга и пени за нарушение сроков внесения платежей, суд приходит к выводу несоразмерности размера пени – рублей, остальным суммам, подлежащим уплате по договору займа, в связи с чем размер пени может быть уменьшен до 1 000 рублей.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек. Платежным поручением № от 20 января 2010 года истцом оплачена государственная пошлина при подаче настоящего искового заявления в суд в сумме 2 000 рублей.
Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Таким образом, с ответчика подлежат взысканию в пользу истца судебные расходы в сумме 2 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, ст. 348 ГК РФ, ст. 1, 50, 54, 56 ФЗ «Об ипотеке», суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру №, расположенную по ул. г. Ставрополя, реализовав ее путем продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость заложенного недвижимого имущества – квартиру №, расположенную по ул. г. Ставрополя, в рублей.
Уплатить ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости, указанного заложенного имущества в погашение основного долга по кредитному договору –рублей копеек, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом – рублей копеек,, пени за просрочку уплаты основного долга до 2 сентября 2010 года (0,2% от суммы просроченного платежа в день) - рублей, а также проценты (13.5% годовых) и пени (0,2% от суммы просроченного платежа в день) на день реализации недвижимого имущества, начиная с 3 сентября 2010 года по день реализации заложенного имущества, а также расходы по реализации заложенного имущества.
Взыскать с Алюшина С.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
В остальной части исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Алюшину С.В. - оставить без удовлетворения.
Мотивированное решение составлено 15 сентября 2010 года.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Ю.И.Шевченко
КОПИЯ ВЕРНА.
Судья Ю.И.Шевченко