Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
г. Ставрополь 23 сентября 2010 года
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Коробейникова А.А.,
при секретаре Умаровой А.М.,
рассмотрев материалы гражданского дела по иску ООО фирмы «Экватор-плюс» к Шамирян Р.Е. о признании договора субаренды недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
ООО фирма «Экватор-плюс» обратилась в суд с иском к Шамирян Р.Е. о признании договора субаренды недействительным, обосновав свои требования тем, что 15 августа 2007 года постановлением Главы Администрации г. Ставрополя «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по переулку (....) о предоставлении ООО фирма «Экватор - плюс» земельного участка для проектирования и строительства торговых, складских и офисных помещений» № 2357 ООО Фирме "Экватор-плюс" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером ----- (предыдущий номер ------) площадью 11482 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. -------
Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ответчиком был заключен договор аренды № 6271 от 16.11.2007 г., зарегистрированный в УФРС по СК 11.08.2008 года за № 26-26-12/063.
По договору субаренды земельного участка от 09 января 2009 г. Шамирян Р.Е. якобы принял в пользование часть (площадью 100 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером ----------- площадью 11482 кв.м., предоставленного ООО Фирме "Экватор-плюс" по договору аренды № 6271 от 16.11.2007 г.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 22 декабря 2009 года, оставленным без изменения кассационным определением Ставропольского краевого суда от 23 марта 2010 г., были удовлетворены требования Шамиряна Р.Е. к Администрации г. Ставрополя, Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании права собственности на самовольно возведенное строение: незавершенный строительством объект - торгово-офисные помещения литер «Ж», площадью 81,7 кв.м., готовностью 12 %, расположенный по адресу: г. Ставрополь, --------------
В указанном деле Администрация г. Ставрополя приводила доводы о недействительности договора субаренды земельного участка в связи с отсутствием согласия арендодателя на заключение договора субаренды.
Однако, Промышленным районным судом г. Ставрополя в решении указано, что данный довод не принимается в связи с тем, что обязанность по согласованию предоставления земельного участка в субаренду возложена именно на арендатора, а не на иное лицо.
Обстоятельства, установленные данным решением не имеют преюдициального значения для настоящего дела, так как ООО Фирма «Экватор-плюс» не участвовало в рассмотрении указанного спора. Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.Кроме этого, в п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 г. «О судебном решении» указано «исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств».
Верховный Суд Российской Федерации в Определениях от 07.07.2009 № 19-В08-14, от 19.05.2009 г. № 19-В09-7, от 28.04.2009 г. № 19-В09-8 разъяснил, что из анализа содержания ч. 2 ст. 61 «следует, что участие в новом деле других лиц исключает преюдицию фактов, установленных предыдущим решением. Соответственно, при рассмотрении нового дела с участием других лиц, ранее не участвовавших в деле, суд обязан установить его обстоятельства на общих основаниях и вынести решение на основе доказательств, исследование в данном деле».
Считает, что договор субаренды земельного участка от 09 января 2009 г. является незаключенным (недействительным) как сделка не соответствующая закону в связи со следующим. Срок в договоре субаренды от 09 января 2009 г. установлен с 09 января 2009 г. до 30 декабря 2009 г. - 11 месяцев. Пунктом 4.3.2. договора аренды № 6271 от 16.11.2007 года предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду только с согласия Арендодателя. Законом, и договором аренды № 6271 от 16.11.2007 года предусмотрено, что земельный участок может быть сдан в субаренду только с согласия арендодателя. Согласие на заключение указанного договора аренды от арендодателя (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ставрополя) получено не было. В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.
Таким образом, договор субаренды от 09 января 2009 г. противоречит нормам ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Из договора субаренды земельного участка имущество - часть земельного участка площадью 100 кв.м. установить определенно невозможно. В связи с невозможностью установить уникальные характеристики части земельного участка площадью 100 кв.м., предмет договора является несогласованным, а договор субаренды от 01 августа 2008 года - незаключенным.
Просили суд признать договор субаренды земельного участка от 09 января 2009 года между ООО Фирма «Экватор-плюс» и Шамирян Р.Е. недействительным (незаключенным).
Представитель истца ООО «Экватор-плюс» Бережецкая Е.П. - исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании представитель администрации города Ставрополя Водяник И.Н. пояснила, что согласно пункту 6 статье 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, пунктом 4.3.2. договора аренды № 6271 от 16.11.2007 года предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду только с согласия Арендодателя, просила вынести решение на усмотрение суда.
В судебное заседание не явился представитель ответчика Шамирян Р.Е. - Гриднев В.С., извещенный судом надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, представил заявление в котором сообщил, что в связи с несвоевременным внесением Шамирян Р.Е. гонорара за представление его интересов по данному гражданскому делу, выполнение данного поручения было приостановлено в соответствии с заключенным соглашением на представление интересов.
В судебное заседание не явился ответчик Шамирян Р.Е., извещенный судом надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, представил ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с болезнью. Ранее им заявлялись ходатайства об отложении судебных заседаний по тем же основаниям, в связи с чем судом был направлен запрос по месту прохождения лечения в МУЗ «(....)» по состоянию здоровья ответчика, на что 17.09.2010 года получен ответ в соответствии с которым Шамирян Р.Е. находится на амбулаторном лечении у врача терапевта Г. А.Д., выдан листок нетрудоспособности № ВЭ 451 1587 с 06.09.2010 года по 16.09.2010 года с диагнозом: ОРВИ, острый пиелонефрит. 15.09.2010 года консультирован урологом МУЗ «Медицинский центр охраны здоровья», рекомендовано продолжить лечение с продлением листка нетрудоспособности с 16.09.2010 года по 25.09.2010 года. 22.09.2010 года получен дополнительный ответ из этого же медицинского учреждения о том, что Шамирян Р.Е. по состоянию здоровья с учетом его заболевания может принимать участие в судебном заседании.
В судебное заседание не явился представитель третьего лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – Фоменко И.Н., действующая на основании доверенности № 15 от 31.05.2010 года, извещенная судом надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, представила заявление о проведении судебного заседания без их участия.
Суд с учетом мнения сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика и представителя третьего лица - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, поскольку имеются сведения об их извещении о дате и времени судебного разбирательства, доказательств уважительности причин неявки ответчиком Шамирян Р.Е. не представлено, что подтверждается ответом из МУЗ «Городская поликлиника № 3» согласно которому Шамирян Р.Е. по состоянию здоровья с учетом его заболевания может принимать участие в судебном заседании.
Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела приходит к следующему.
Судом установлено, что 15 августа 2007 года постановлением Главы Администрации г. Ставрополя «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по переулку -------------- о предоставлении ООО фирма «Экватор - плюс» земельного участка для проектирования и строительства торговых, складских и офисных помещений» № 2357 ООО Фирме "Экватор-плюс" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером ----------- площадью 11482 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, -------------
Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ответчиком был заключен договор аренды № 6271 от 16.11.2007 г., зарегистрированный в УФРС по СК 11.08.2008 года за № 26-26-12/063.
По договору субаренды земельного участка от 09 января 2009 г. Шамирян Р.Е. якобы принял в пользование часть (площадью 100 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером --------------- площадью 11482 кв.м., предоставленного ООО Фирме "Экватор-плюс" по договору аренды № =
Судом установлено, что срок в договоре субаренды от 09 января 2009 г. установлен с 09 января 2009 г. до 30 декабря 2009 г. - 11 месяцев.
В соответствии с ч. 2 ст. 615 Гражданского процессуального кодекса РФ арендатор
вправе с только согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными
правовыми актами. К договорам субаренды применяются нормы иных правовые акты,
конкретизирующих положения указанной статьи. В данном случае Земельный кодекс РФ
является законом, устанавливающим специальную норму к рассматриваемым
правоотношениям.
В соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Пунктом 4.3.2. договора аренды № 6271 от 16.11.2007 года предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду только с согласия Арендодателя.
Таким образом, и законом и договором аренды № 6271 от 16.11.2007 года предусмотрено, что земельный участок может быть сдан в субаренду только с согласия арендодателя.
Согласие на заключение указанного договора аренды от арендодателя (Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ставрополя) получено не было.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.
Договор субаренды от 09 января 2009 г. противоречит нормам ч. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ, условиям договора аренды № 6271 от 16.11.2007 г.
Пунктом 1.1. договора субаренды земельного участка от 09.01.2009 г. предусмотрен предмет договора, которым является передача в пользование части земельного участка общей площадью 100 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:02605:01:0030, находящийся по адресу: г. Ставрополь, пер. Буйнакского, 41, под торговые, складские и офисные помещения, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.
В соответствии с часть 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из договора субаренды земельного участка имущество - часть земельного участка площадью 100 кв.м. установить определенно невозможно.
Земельный участок, переданный по договору аренды № 6271 от 16.11.2007 г. индивидуально определен - кадастровый номер -------------, площадь 11482 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. -------------
В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Таким образом, в результате государственного кадастрового учета земельный участок приобретает уникальные характеристиками, по которым его возможно определить в качестве индивидуально-определенной вещи.
Из совокупного толкования ч. 3 ст. 607 ГК РФ и ч. 3 ст. 1 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что в аренду (субаренду) могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В отношении части земельного участка с -------------- площадью 100 кв.м. кадастровый учет не проводился.
В связи с невозможностью установить уникальные характеристики части земельного участка площадью 100 кв.м., предмет договора является несогласованным, а договор субаренды от 09 января 2009 года - незаключенным.
На основании решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 22.12.2009 года Шамирян Р.Е. зарегистрировал право собственности на объект недвижимости: торгово-офисные нежилые помещения - объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Ставрополь, ---------------- площадью застройки 81,7 кв.м., 12 % готовности условный номер --------------- (Далее - Объект Недвижимости) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Постановлением суда надзорной инстанции от 19 августа 2010 года указанное решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 22 декабря 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 23 марта 2010 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Судом надзорной инстанции установлено, что спорный объект возведен истцом
на земельном участке, предоставленном ему ООО фирмой «Экватор-Плюс» на
основании договора субаренды от 09 января 2009 года, заключенного в
соответствии с договором аренды земельного участка от 16 ноября 2007 года
№6271. Данный договор аренды земельного участка был заключен комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя с ООО фирмой «Экватор-Плюс» на основании постановления главы г. Ставрополя от 15 августа 2007 года № 2357, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка (....) и ООО фирме «Экватор-Плюс» предоставлен земельный участок для проектирования и строительства торговых, складских и офисных помещений. При этом суд не учел, что данное постановление от 15 августа 2007 года № 2357 решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 15 октября 2009 года по заявлению Криулина В.И. о признании недействительным постановления главы г. Ставрополя, заинтересованные лица - администрация г. Ставрополя, ООО «Экватор-плюс» (дело № 2-834-09 г.) признано недействительным. Более того, п. 4.3.2. договора аренды земельного участка от 16 ноября 2007 года № 6271 было предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог только с согласия арендодателя. Согласно представленным Шамиряном Р.Е. в дело документам, отсутствует согласие комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на передачу обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Экватор-Плюс» части земельного участка в субаренду. В рамках полномочий, по осуществлению муниципального земельного контроля комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя была проведена проверка указанного земельного участка. В акте проверки от 21 декабря 2009 года № 362 также указано, что согласие на передачу земельного участка по пер. ------------ комитетом не выдавалось. Данный акт был представлен представителем администрации г.Ставрополя в судебное заседание, приобщен к материалам дела, однако ни судом первой инстанции, ни судом кассационной инстанции не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что согласие комитетом по
управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя ООО фирме «Экватор-Плюс» на передачу Шамиряну Р.Е. в субаренду земельного участка по пер. ------------- площадью 100 кв.м. не выдавалось. При таких обстоятельствах судом не учтено, что правоустанавливающих документов на земельный участок по пер. ----------- оформленных в установленном законом порядке, у Шамиряна Р.Е. на момент принятия оспариваемого решения не имелось. Кроме того, судами не дана оценка тому обстоятельству, что спорный объект возведен на земельном участке, площадью 149 кв.м., в то время как в субаренду ему был передан земельный участок площадью 100 кв.м. Данное обстоятельство подтверждают представленные Шамиряном Р.Е. в материалы дела документы (кадастровый план земельного участка, справка об отсутствии задолженности по арендной плате, выданная директором ООО фирмой «Экватор-Плюс»).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства по делу, суд считает, что оспариваемый истцом договор субаренды был заключен сторонами с нарушением норм действующего гражданского и земельного законодательства, в связи с чем имеются все законные основания для признания его недействительным.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ООО фирмы «Экватор-плюс» к Шамирян Р.Е. о признании договора субаренды недействительным - удовлетворить.
Признать договор субаренды земельного участка от 09 января 2009 года, заключенный между ООО Фирмой «Экватор-плюс» и Шамирян Р.Е. недействительным.
Обеспечительные меры принятые судом определением от 13 августа 2010 года в виде запрета администрации города Ставрополя, Муниципальному учреждению «Архитектурна-строительного заказа г. Ставрополя», комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Ставрополя, Шамиряну Р.Е. совершать любые юридически значимые действия в отношении земельного участка с кадастровым номером ------------, по адресу: г. Ставрополь пер. ------------ в том числе, но не исключительно: заключать договор аренды, обращаться в уполномоченные органы (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю), с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю совершать любые юридически значимые действия в отношении: земельного участка с кадастровым номером ------------, по адресу: г. Ставрополь пер. -------------- в квартале 373 в том числе, но не исключительно производить регистрацию договора аренды земельного участка; торгово-офисных нежилых помещений - объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Ставрополь, --------------, площадью застройки 81,7 кв.м., 12 % готовности условный номер ----------------, в том числе, но не исключительно производить регистрацию перехода прав на объект недвижимости, по вступлению решения суда в законную силу - отменить
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 23 сентября 2010 года.
Судья А.А. Коробейников