Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
01 ноября 2010 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
Председательствующего судьи Кочетковой С.А.,
С участием адвоката Савоськиной Н.Е.,
При секретаре Валимухаметовой А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Коровиной Л.К. к ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия», Санниковой И.Ю., Кюлевой Н.Ю. (третьи лица: Дружинина О.В., Управление Россреестра по СК) о признании недействительными предварительного и основного договоров купли-продажи недвижимости, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда и судебных расходов.
У С Т А Н О В И Л :
Коровина Л.К. обратилась в суд с иском к ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия», Санниковой И.Ю., Кюлевой Н.Ю. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, заключенного 5 мая 2010 г. и основного договора купли-продажи недвижимости - 1/6 доли в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную квартиру № 1 по ул. Кирова, 00 г. Ставрополя, общей площадью 105, 7 кв.м., заключенного 13 мая 2010 г. между нею и Санниковой И.Ю., Кюлевой Н.Ю., ссылаясь на то, что 05 мая 2010 г. в целях приобретения жилого помещения, она заключила договор об оказании услуг по подбору и покупке объекта недвижимого имущества с ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия», оплатив его услуги в сумме 15000 рублей.
Согласно указанного договора ООО «КЦН «Династия» обязалось совершить действия по подбору и организации покупки однокомнатной квартиры.
Представителем ООО «КЦН «Династия» в качестве варианта была предложена однокомнатная квартира № 1 по ул. Кирова, 00 г. Ставрополя, при осмотре которой риэлтор указала, что данная квартира состоит из двух помещений: жилой комнаты и кухни, общей площадью 17,5 кв.м и имеет отдельный вход.
5 мая 2010 г. она заключила с ответчиками Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. предварительный договор купли-продажи указанной однокомнатной квартиры, определив продажную стоимость в размере 620000 рублей.
В день подписания предварительного договора, ею ответчикам Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. в качестве задатка было передано 50000 рублей.
13 мая 2010 г. сторонами был подписан основной договор купли-продажи, согласно которому, ею была приобретена 1/6 доля в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную квартиру № 1 по ул. Кирова, 00 г. Ставрополя, общей площадью 105, 7 кв.м. и продавцам выплачена остальная сумма стоимости квартиры в сумме 570000 рублей.
Как при подписании предварительного, так и основного договора купли-продажи, ей не был предоставлен план объекта недвижимости, в связи с чем, лишь только после регистрации сделки, при дальнейшем оформлении документов, ей стало известно, что приобретенная ею 1/6 доля указанной квартиры не имеет жилого помещения, поскольку, согласно плана объекта недвижимости помещение № 15, площадью 7,5 кв.м является кухней, помещение № 4, площадью 8,3 кв.м. – коридором, а всего приобретенная ею площадь в указанной квартире составляет 15,8 кв.м., что не соответствует 1/6 доли, указанной в договоре купли-продажи.
Кроме того, помещения квартиры № 4 и 15 отделены от других помещений квартиры глухой перегородкой, что не было отражено в плане объекта недвижимости, представленном в регистрирующий орган.
Таким образом, сделка купли-продажи 1/6 доли указанной выше квартиры была совершена под влиянием обмана со стороны риэлтора ООО «КЦН «Династия» и продавцов доли квартиры, поскольку, в результате сделки ею приобретена доля в квартире, не имеющая жилого помещения.
Кроме того, просила взыскать с ответчиков 620000 рублей, оплаченные ею по договору купли-продажи, с ООО «КЦН «Династия» 15000 рублей, оплаченных ею за некачественно выполненную услугу по подбору и приобретению жилого помещения, ссылаясь на то, что ООО «КЦН «Династия», в нарушение условий договора не приобрело для нее жилое помещение, определенное договором. После выполнения услуги, ею не подписывался акт приема сдачи предоставленной услуги, с указанием отсутствия претензий по качеству выполненной услуги.
Кроме того, просила взыскать 50000 рублей, в счет компенсации морального вреда, причиненного действиями ответчиков, в результате которых, она испытала физические и нравственные страдания, являясь человеком пожилого возраста, осталась без жилья, в результате чего, резко ухудшилось ее состояние здоровья, а так же судебные расходы.
В судебном заседании Коровина Л.К. и ее представитель по доверенности Емельянова Т.Н. заявленные требования поддержали и просили удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, пояснив, так же то, что при оформлении сделки ответчиками был скрыт тот факт, что ранее 1/6 доля квартиры № 1 по ул. Кирова, 00 г. Ставрополя принадлежала дарителю ответчиков Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. – Байдакову Ю.А., которым с совладельцем указанной квартиры договором от 3 октября 2007 г. был определен порядок пользования квартирой, по которому, в пользование Байдакову Ю.А. были выделены помещения № 4 и 15, ни одно из которых не является жилым. То есть, при приобретении 1/6 доли квартиры к Коровиной Л.К. перешли права по ранее сложившемуся порядку, и приобретенная ею доля квартиры не имеет жилого помещения.
Представитель ответчика ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия» Казарян А.Р. в судебном заседании исковые требования не признал, просил оставить их без удовлетворения, ссылаясь на то, что ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия» выполнил все работы, которые были предусмотрены договором. Истице было сообщено, что она приобретает 1/6 долю в праве на квартиру № 1 по адресу: г. Ставрополь, ул. Кирова, 00. При оформлении сделки Центру не было известно о договоре определения порядка пользования между предыдущими совладельцами.
Ответчик Кюлева Н.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала, просила оставить их без удовлетворения, ссылаясь на то, что ей и Санниковой И.Ю. в порядке наследования принадлежало по 1/12 доли в праве на квартиру № 1 по ул. Кирова, 00 г. Ставрополя, которые были проданы истице по договору купли-продажи от 13 мая 2010 г.. Покупателем была осмотрена приобретаемая ею доля квартиры и на момент совершения сделки, ей было известно, что ею приобретается 1/6 доля в квартире, общей площадью 105, 7 кв.м., которая была принята истицей, то есть, предметом договора являлась не одна комнатная квартира, а доля в четырехкомнатной квартире. В оспариваемом договоре не указано, что предметом договора являются конкретные помещения. Ответчикам не было известно, что договором от 3 октября 2007 г. между предыдущими совладельцами был определен порядок пользования квартирой, поскольку, в договоре дарения от 2 июня 2008 г., по которому ответчикам перешло по 1/12 доле указанной квартиры, не указаны условия об определении порядка пользования помещениями, в связи с чем, ни какого обмана со стороны ответчиков допущено не было.
Ответчик Санникова И.Ю. в судебное заседание не явилась, извещенная надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется телефонограмма о дате и времени проведения судебного заседания. Ответчица Кюлева Н.Ю, так же подтвердила в судебном заседании, что Санниковой И.Ю. известно о дате слушания дела, в связи с чем, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся ответчицы Санниковой И.Ю.
Третье лицо Дружинина О.В. в судебном заседании просила вынести решение на усмотрение суда, пояснив, что является совладельцем квартиры № 1 по ул. Кирова, 00 г. Ставрополя, ей принадлежит 5/6 долей. Предыдущими совладельцами квартиры Крупиной Т.К. и Байдаковым Ю.А. был определен порядок пользования квартирой, по которому Байдакову Ю.А. перешли в пользование нежилые помещения № 4 и 15, остальные помещения квартиры остались в пользовании Крупиной Т.К.. В последующем, этот же порядок пользования сложился между нею, как правопреемником Крупиной Т.К. по договору дарения и ответчиками Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю.. Переданные в пользование совладельцев доли имели разные входы, перегородка, отделяющая помещения № 4 и 15 была оборудована Крупиной Т.К. без разрешения. Она возражает против того, чтобы истица пользовалась другими помещениями квартиры кроме помещений № 4 и 15.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по СК в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что требования истицы подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Судом с достоверностью установлено, что 5 мая 2010 г. между истицей и ответчиками Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры № 1 дома № 00 по ул. Кирова г. Ставрополя, площадью 17,5 кв.м. Цена договора была определена в сумме 620000 рублей, срок подписания основного договора определен – 8 июня 2010 года.
Доводы истца о том, что предварительный договор не соответствует требованиям Закона, нашли свое подтверждение в судебном заседании, поскольку в силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должны содержаться сведения о предмете договора, а так же другие существенные условия.
В предварительном договоре указано, что предметом договора является однокомнатная квартира № 1 по ул. Кирова, 00 г. Ставрополя, площадью 17,5 кв.м., тогда как, судом установлено, что такого объекта недвижимости не существует, поскольку указанная квартира является четырехкомнатной квартирой, общей площадью 105,7 кв.м..
То есть, предварительным договором был установлен несуществующий объект недвижимости - предмет договора.
В силу ст. 554 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии в договоре купли-продажи недвижимости условий о недвижимом имуществе, подлежащем передачи, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, в связи с чем, не имеется оснований для удовлетворения требований о признании предварительного договора недействительным.
Судом установлено, что по основному договору, заключенному сторонами 13 мая 2010 года в собственность истца перешло право на 1/6 долю (по 1/12 доле от каждого продавца) в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную квартиру № 1 по ул. Кирова, 00 г. Ставрополя, общей площадью 105,7 кв.м..
Таким образом, установлено, что предмет основного и предварительного договоров купли- продажи являются разными.
Судом установлено, что собственником квартиры являлась Крупина Т.К.. На основании договора купли-продажи и определении порядка пользования квартирой, заключенного ею с Байдаковым Ю.А. ему в собственность перешла 1/6 доля квартиры и в пользование - нежилые помещения № 4 и 15, что не было указано в качестве существенного условия оспариваемого истицей основного договора купли-продажи.
Доводы ответчиков о том, что им не было известно о наличии договора об определении порядка пользования квартирой, являются не состоятельными, поскольку, в судебном заседании, ответчица Кюлева Н.Ю. не отрицала того обстоятельства, что на момент приобретения ее отцом Байдаковым Ю.А. 1/6 доли квартиры, а так же на период дарения этой доли ей и Санниковой И.Ю., в пользовании Байдакова Ю.А. находились только нежилые помещения № 4 и 15, и указанные помещения были изолированы от других помещений квартиры перегородкой.
Доводы представителя ответчика ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия» о том, что им так же не было известно о наличии договора о порядке пользования квартирой, являются неубедительными, поскольку, в соответствии с договором об оказании услуг от 5 мая 2010 г., услуга должна была быть осуществлена надлежащим образом, в соответствии с требованиями Закона, то есть, при оказании услуги, ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия» должен был проверить наличие существенных условий договора.
Судом так же установлено, и этого не оспаривал в судебном заседании представитель ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия», что при оформлении оспариваемой сделки в Управление Росреестра по СК представлялся план объекта недвижимости 2 октября 2007 года, в котором не отражено наличие самовольного переоборудования квартиры, а именно, возведение перегородки, отделяющей помещения № 4 и 15 от других помещений квартиры.
Таким образом, судом установлено, что продавцами квартиры от покупателя был скрыт факт того, что при приобретении ею 1/6 доли квартиры, у нее возникает право пользования только на нежилые помещения № 4 (коридор - по техническому паспорту на 2007 г., подсобное помещение - по техническому паспорту на 2009 г.) и 15 (кухня), в результате чего, истица, приобретя долю в квартире, не имеет жилого помещения.
Под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом.
Обман может касаться не только элементов самой сделки, но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за ее пределами, в частности относиться к мотиву сделки.
Важно лишь, чтобы обман касался таких существенных моментов, под влиянием которых, сторонами пошла на заключение сделки, которая бы никогда не состоялась, если бы лицо имело истинное представление о действительности.
Истица намерено была введена в заблуждение, поскольку, по оспариваемому договору купли-продажи ею приобреталась 1/6 доля в квартире, а фактически, в результате заключения сделки, не зная о наличии договора о порядке пользования имуществом, ею приобретены в квартире нежилые помещения № 4 и 15.
В силу ст. 556 Гражданского кодекса РФ, покупателю продавцами должно быть передано имущество, приобретенное по сделке.
Судом установлено, и это обстоятельство не оспаривается сторонами, что истцу не была передана приобретенная по договору купли-продажи 1/6 доля квартиры, а были переданы лишь нежилые помещения № 4 и 15, площадью меньшей, чем 1/6 доля квартиры.
Судом, на основании технического паспорта на указанную квартиру на период 2010 г. установлено, что кроме самовольно возведенной перегородки, отделяющее помещения № 4 и 15 от других помещений квартиры, квартира имеет самовольную пристройку «а8», в которой оборудован в ход в 5/6 долей квартиры, находящихся в собственности и пользовании третьего лица Дружининой О.В. и балкон.
Таким образом, на момент регистрации оспариваемой сделки, квартира имела самовольную перепланировку и переоборудование, в связи с чем, в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», а так же ст. 549- 551, 554 Гражданского кодекса РФ, не могла быть предметом сделки.
В силу ст. 166 ч. 1 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом.
В силу ст. 179 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон недействительной сделки должна возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Судом установлено, что ответчики Санникова И.Ю. и Кюлева Н.Ю. получили от истицы по 310000 рублей каждая, в связи с чем, суд считает необходимым возвратить ответчикам по 1/12 доле в проданной квартире и взыскать с них в пользу истицы, полученные по сделке денежные средства.
Что касается требований истицы о взыскании 620000 рублей (стоимости квартиры), в том числе и с ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия», то они удовлетворению не подлежат, поскольку, денежные средства были получены продавцами квартиры - Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю..
Что касается требований истицы о взыскании с ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия» 15000 рублей, по договору об оказании услуги по подбору и покупке объекта недвижимого имущества от 5 мая 2010 года, то они подлежат удовлетворению, поскольку, судом установлено, что данная сумма был фактически оплачена истицей.
Согласно условий договора ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия» взяло на себя обязательства подобрать и приобрести для истицы жилое помещение, однако, условия договора не исполнены.
В соответствии с п. 2.2.5. договора после выполнения исполнителем обязательств по договору, стороны обязывались подписать акт приема-передачи предоставленных услуг, с указанием на отсутствие претензий по качеству услуг. Такого акта истицей не подписывалось. Более того, в ООО «Краевой Центр Недвижимости «Династия» направлялась претензия о ненадлежащем исполнении услуги, которая не была удовлетворена, в связи с чем, в соответствии со ст. 13,14 ФЗ «О защите прав потребителей» истец вправе требовать возврата денежных средств, оплаченных за некачественно выполненную услугу.
Что касается требований истицы о взыскании компенсации морального вреда, то они удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.
В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред, действиями, нарушающими его личные не имущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие не материальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Истицей не представлено никаких доказательств, причинения ей физических или нравственных страданий действиями ответчиков и указанные требования вытекают из имущественного спора, при разрешении которого законом не предусмотрена ответственность за моральный вред.
В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчиков Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. в пользу истицы судебные расходы в сумме 2174 рубля 17 копеек по изготовлению технического паспорта на квартиру № 1 по ул. Кирова, 00 г. Ставрополя 2174 рубля 17 копеек, факт понесения данных расходов истицей подтверждается представленными кассовыми чеками от 23.10.2010 г. и 29.10.2010 г., выданными ГУП СК «Крайтехинвентаризация», поскольку данное доказательство было использовано судом по удовлетворенным исковым требованиям.
Кроме того, при подаче искового заявления истицей была уплачена государственная пошлина в размере 200 рублей, оставшаяся часть государственной пошлины в сумме 9350 рублей была отсрочена до рассмотрения спора по существу.
Поскольку данная пошлина подлежала оплате по требованию о признании сделки недействительной, которое удовлетворено, в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с ответчиков Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. в пользу истицы в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины подлежит взысканию 200 рублей и 9350 рублей – государственная пошлина в доход государства.
На основании изложенного и, руководствуясь, ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Коровиной Л.К. о признании недействительным предварительного договора купли -продажи недвижимости от 5 мая 2010 года, заключенного между Коровиной Л.К. и Санниковой И.Ю., Кюлевой Н.Ю. на однокомнатную квартиру № 1, расположенную по адресу, г. Ставрополь, ул. Кирова 00, общей площадью 17,5 кв.м. - оставить без удовлетворения.
Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 13 мая 2010 г., заключенный между Коровиной Любовью Карповной и Санниковой Ириной Юрьевной, Кюлевой Н.Ю. 1/6 доли в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную квартиру под номером 1, находящуюся в городе Ставрополе по ул. Кирова, расположенную на 1,2 этаже жилого дома номер 00, общей площадью 105,7 кв.м.. инвентарный номер 6476, кадастровый номер 26:12:000000:0000:6476/192:0001/А.
Привести стороны в первоначальное положение, передать Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. имущество - 1/6 долю (каждой по 1/12 доле) в праве на четырехкомнатную квартиру под номером 1, находящуюся в городе Ставрополе по ул. Кирова, расположенную на 1,2 этаже жилого дома номер 00, общей площадью 105,70 кв.м.. инвентарный номер 6476, кадастровый номер 26:12:000000:0000:6476/192:0001/А.
Взыскать с Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. в пользу Коровиной Л.К. денежные средства в сумме по 310000 рублей с каждой.
Требования Коровиной Л.К. о взыскании солидарно с ответчиков Общество с ограниченной ответственностью «Краевой Центр Недвижимости «Династия», Санниковой И.Ю., Кюлевой Н.Ю. денежных средств в сумме 620000 рублей - оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Краевой Центр Недвижимости «Династия» в пользу Коровиной Л.К. 15000 рублей.
Требования Коровиной Л.К. о компенсации морального вреда - оставить без удовлетворения.
Взыскать в равных долях с Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. в пользу Коровиной Любови Карповны в счет возмещения судебных расходов 2174 рубля 17 копеек и 200 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.
Взыскать в равных долях с Санниковой И.Ю. и Кюлевой Н.Ю. в доход государства государственную пошлину в размере 9350 рублей.
Решение является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности на 1/6 долю четырехкомнатной квартиры № 1, площадью 105,7 кв.м. (кадастровый номер 26:12:000000:0000:6476/192:0001/А) по адресу: г. Ставрополь, ул. Кирова, 00 за Коровиной Л.К..
Решение может быть обжаловано в коллегию Краевого суда по гражданским делам в течение 10 дней со дня его оглашения.
Мотивированное решение суда изготовлено 08 ноября 2010 года.
Судья Кочеткова С.А.
Копия верна.
Судья Кочеткова С.А.