Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26 ноября 2010 года город Ставрополь
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
Председательствующего судьи Кочетковой С.А.
При секретаре Валимухаметовой А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к Морозовой Н.П. о взыскании арендной платы и пени по договору аренды земельного участка.
У С Т А Н О В И Л :
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя обратился в суд с иском к Морозовой Н.П. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 205556,30 рублей и пени за период с 16.03.2009 г. по 29.07.2010 г. в размере 18414,31 рубль, ссылаясь на то, что согласно Постановлению Главы города Ставрополя от 22.10.2007 г. № 3163, комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, заключил с Морозовой Н.И. договор аренды земельного участка от 23.10.2007 г. № 1195Ф в границах г. Ставрополя, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Владимирский проезд, 0 с целевым назначением: «в целях индивидуальной жилой застройки», площадь данного земельного участка 800 кв.м. (п. 1.1. Договора).
Срок аренды земельного участка был установлен на 49 лет с 22.10.2007 г. по 21.10.2056 г. (п. 2.1.Договора»).
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 14.01.2008 г.
В связи с выходом Постановления Главы г. Ставрополя от 15.08.2008 г. № 1917 был изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 800 кв.м., по проезду Владимирский, 1 в квартале 549, принадлежащего на праве аренды Морозовой Н.П. в целях индивидуальной жилой застройки, на использование под жилой дом с магазином. Вследствие этого, между Морозовой Н.П. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя было заключено дополнительное соглашение от 16.10.2008 г., зарегистрированное в установленном порядке.
В соответствии с п. 3.2. Договора арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями до 15.03., 15.06., 15.09, 15.11 текущего года.
На основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Договором предусмотрено, что годовой размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке (п. 3.4. договора) на основании федерального законодательства, а также на основании постановления главы администрации города Ставрополя, принятым в соответствии с действующим законодательством и опубликованного в средствах массовой информации (п. 3.4. Договора):
- постановлением главы города Ставрополя от 09.02.2007 г. № 374 «О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году»;
- постановление Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 г. № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя при заключении договора руководствовался принципом презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, закрепленным в п. 3 ст. 10 ГК РФ: «В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается».
Обязанности по предоставлению земельного участка в аренду Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя выполнил в полном объеме.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В нарушении условий договора и норм гражданского законодательства ответчиком не производилась оплата аренды за пользование земельным участком, в связи с чем, за Морозовой Н.П. образовалась задолженность по арендной плате за период с 22.10.2007 г. по 15.06.2010 г. в сумме 205556,30 руб.
Кроме того, в соответствии с п.п. 5.3 Договора за нарушение срока внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. По состоянию на 29.07.2010 г. размер пени составил 18414,31 руб.
18.08.2010 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя в адрес ответчика была направлена претензия № 06-2662-06с с уведомлением о наличии образовавшейся задолженности и предложением в десятидневный срок с момента получения претензии явиться в комитет для проведения сверки арендных платежей, подписания акта сверки расчетов и погашения задолженности.
Однако, на указанную претензию ответчик не отреагировал, и до настоящего времени задолженность по арендным платежам не погашена.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Павлова К.И. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
В судебном заседании ответчик Морозова Н.П. и ее представитель по доверенности Горяйнова Л.А. заявленные требования не признали, просили оставить их без удовлетворения, пояснив, что Морозова Н.П. является собственником нежилых помещений (1 этаж) №№ 1-15 и части жилого дома (2 этаж) (жилых помещений №№ 16-25), расположенных по адресу: г. Ставрополь, пр. Владимирский, дом 0.
Земельный участок под указанным недвижимым имуществом был передан Морозовой Н.П. в аренду под ИЖС 23.09.2007 г.. Затем, 15.08.2008 г. был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером «под жилой дом с магазином».
Однако, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка не зарегистрировано в установленном порядке.
Истцом при начислении размера арендной платы не правильно определена кадастровая стоимость земельного участка и подлежащая оплате арендная плата, поскольку, кадастровая стоимость земельного участка и арендная плата начислялись из размеров, установленных для земельного участка с целевым назначением «под магазин», тогда как арендная плата должна была начисляться из размеров, установленных для земельных участков под ИЖС. Ответчицей своевременно были произведены платежи по арендной плате за земельный участок, установленные для земельных участков с разрешительным использованием «под ИЖС».
В связи с чем, задолженности по арендной плате за земельный участок она не имеет и пеня так же начислена ей необоснованно.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит, что требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что Морозова Н.П. является собственником нежилых помещений (1 этаж) №№ 1-15 и части жилого дома (2 этаж) (жилых помещений №№ 16-25), расположенных по адресу: г. Ставрополь, пр. Владимирский, дом 0, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Согласно Постановлению Главы города Ставрополя от 22.10.2007 г. № 3163, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, заключил с Морозовой Н.И. договор аренды земельного участка от 23.10.2007 г. № 1195Ф в границах г. Ставрополя, расположенный по адресу: г. Ставрополь, Владимирский проезд, 0 с целевым назначением: «в целях индивидуальной жилой застройки», площадь данного земельного участка 800 кв.м. (п. 1.1. Договора).
Срок аренды земельного участка был установлен на 49 лет с 22.10.2007 г. г. по 21.10.2056 г. (п. 2.1.Договора»).
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 14.01.2008 г.
В связи с выходом Постановления Главы г. Ставрополя от 15.08.2008 г. № 1917 был изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 800 кв.м., по проезду Владимирский, 1 в квартале 549, принадлежащего на праве аренды Морозовой Н.П. в целях индивидуальной жилой застройки, на использование под жилой дом с магазином. Вследствие этого, между Морозовой Н.П. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя было заключено дополнительное соглашение от 16.10.2008 г., которое также зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 6 оборот), в связи с чем, довод ответчика о том, что данное соглашение не зарегистрировано, не состоятелен.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 160 сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с п. 1 ст. 161 ГК РФ, сделка, заключенная между юридическим лицом и гражданами, должна быть совершена в письменной форме.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Договором предусмотрено, что годовой размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке (п. 3.4. Договора) на основании Федерального законодательства, а также на основании постановления главы администрации города Ставрополя, принятым в соответствии с действующим законодательством и опубликованного в средствах массовой информации (п. 3.4. Договора):
- постановлением главы города Ставрополя от 09.02.2007 г. № 374 «О порядке взимания арендной платы за земельные участки в городе Ставрополе в 2007 году»;
- постановление Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В судебном заседании ответчик не оспаривал того обстоятельства, что земельный участок ей передан, и она пользуется им.
Судом установлено, что размер арендной платы начислялся истцом, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с видом разрешительного использования «под магазин» и ставки арендной платы, установленной для данного вида разрешительного использования земельного участка, что не отрицала в судебном заседании представитель истца.
Тогда как, судом установлено, что согласно кадастрового паспорта земельного участка, в том числе, и после изменения вида разрешительного использования земельного участка под жилой дом с магазином, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного ранее под ИЖС, не изменен и составляет 3114,22 рубля/кв.м..
Согласно расчета арендной платы к договору № 1195 от 16.10.2008 Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 28.10.2008 г. и письма Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, при расчете арендной платы Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя при расчете арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка неверно отнес целевое назначение «проектирование реконструкции индивидуального жилого дома (литер А) под жилой дом с магазином» к виду функционального использования земель п. 5 «Земли под объектами торговли, общественного питания бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса» типового перечня видов функционального использования, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 28 декабря 2006 г. № 176-п, удельный показатель кадастровой стоимости в размере 18152,51 руб., и применил процентную ставку в размере 0,75 % для земель под объектами торговли. .. согласно постановления Правительства Ставропольского края от 16 апреля 2008 г. № 64 - п.
Удельные показатели по кадастровым кварталам по видам разрешенного использования постановлением Правительства Ставропольского края от 28 декабря 2006 г № 176-п не утверждены.
Пунктом 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 г. № 2229 (ред. от 02.11.2009 г.), установлено, что в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.
Исключение составляет случай образования в составе земель поселений земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. Для указанного случая кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной или индивидуальной жилой застройкой, на площадь земельного участка.
На основании вышеизложенного можно заключить, что при расчете арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020309:0431, площадью 800 кв.м. с видом разрешенного использования «под жилой дом с магазином» необходимо применять: удельный показатель кадастровой стоимости в размере 3114,2200 руб./кв.м. (согласно данных государственного кадастра недвижимости, отраженных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 26:12:020309:431 от 24 сентября 2008 года) применительно к виду 2 функционального использования «земли под домами индивидуальной жилой застройки», процентную ставку в размере 0,03 % для земель под домами индивидуальной жилой застройки» согласно постановления Правительства Ставропольского края от 16 апреля 2008 г. № 64 - п и решения Ставропольской городской думы от 11 ноября 2005 г. № 149.
За период с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. удельный показатель кадастровой стоимости в размере 3114,2200 руб/кв.м.(согласно данных государственного кадастра недвижимости, отраженных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 26: 12:020309:431 от 24 сентября 2008 года) х процентную ставку в размере 0,03 % для земель под домами индивидуальной жилой застройки» по виду 2 функционального использования х 800 кв.м. = 747,41 рублей
За период с 22.10.2007 г. по 31.12.2007 г., то есть с начала действия договора и до 31.12.2007 г.: 747,41 рублей / 365 дней х 70 дней = 143, 34 рублей.
Таким образом, сумма арендной платы за период с 22.10.2007 г. по 31.12.2007 г. составляет 143, 34 рубля.
Более того, суд учитывает то обстоятельство, что весь период действия договора в 2007 году, земельный участок был предоставлен под ИЖС, тогда как истец арендную плату и за данный период времени рассчитывает при использовании земельного участка «под магазин».
За период с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г. удельный показатель кадастровой стоимости в размере 3114,2200 руб./кв.м.(согласно данных государственного кадастра недвижимости, отраженных в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 26:12:020309:431 от 24 сентября 2008 года) х на процентную ставку в размере 0,03 % для земель под домами индивидуальной жилой застройки» по виду 2 функционального использования х 800 кв.м. = 747,41 рубль.
Расчет арендной платы с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г.:
3114,2200 руб./кв.м. х 0,03% х 800 кв.м. = 747,41 рублей.
Расчет арендной платы с 01.01.2010 г. по 31.12.2010 г.:
3114,2200 руб./кв.м. х 0,03% х 800 кв.м. = 747,41 рублей.
Судом установлено, что арендная плата за 2007- 2008 г.г. была оплачена ответчиком 25 сентября 2008 г. в размере 1524,45 рублей (л.д. 86).
Арендная плата за 2009 г. и полный 2010 г. (иск заявлен за 2010 г. за период с 01.01.2010 г. по 15.06.2010 г.) в сумме по 747, 41 рубль за каждый год (л.д. 84).
Согласно акта сверки текущих платежей, представленного истцом (л.д. 79) указанные платежи были произведены ответчиком в указанные периоды времени.
Таким образом, судом установлено, что ответчиком суммы платежей по арендной плате за земельный участок по пр. Владимирский, 1 г. Ставрополя за период с 22.10.2007 г. по 15.06.2010 г., исходя из размера арендной платы за земельный участок под домом с целевым использованием «ИЖС с магазином» оплачены и задолженности по арендной плате, не имеется, в связи с чем, требования в данной части не подлежат удовлетворению.
Что касается требований о взыскании пени за нарушения сроков внесения арендной платы, то они подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с п.п. 5.3 Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Их представленного истцом расчета усматривается, что пеня за несвоевременную оплату арендной платы начислялась ответчице, исходя из тех условий договора, что арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально равными частями до 15.03., 15.06., 15.09., 15.11 текущего года, тогда как из условий договора аренды усматривается, что такой порядок внесения арендной платы предусмотрен для юридических лиц, физические лица, согласно того же п. 3.2. договора, должны вносить оплату равными частями 15.09 и 15.11 текущего года.
В судебном заседании не оспаривалось того обстоятельства, что ответчик является физическим лицом и из расчета имеющего на л.д. 15, представленного истцом указано, что Морозова Н.П. является физическим лицом.
Таким образом, судом установлено, что расчет пени, подлежащей взысканию с ответчика, произведен истцом не верно.
Как было указано выше, сумма арендной платы за период с 22.10.2007 г. по 31.12.2007 г. составляет 143,34 рубля и согласно условий договора данная сумма должна была быть оплачена ответчиком 15 ноября 2007 г.
Как было установлено судом, указанная сумма была оплачена 25 сентября 2008 г., то есть, размер пени составляет: 143,34 рубля х 7,75 (ставка рефинансирования по банковским кредитам) х 1/300 (процент, предусмотренный договором) х 310 дней (количество дней просрочки с 16.11.2007 г. по день оплаты) =1555, 32 рубля.
Оплата арендной платы за 2008 г. в сумме 747,41 рубль должна была быть произведена двумя платежами в равных доля по 373,70 рублей соотвественно 15 сентября и 15 ноября 2008 г.. Фактически была оплачена ответчицей 25 сентября 2008 г., то есть, пеня за период просрочки с 16.09 по 25.09.2008 г. составляет 373,70 рублей х 7,75 (ставка рефинансирования по банковским кредитам) х 1/300 (процент, предусмотренный договором) х 9 дней (количество дней просрочки) = 87,44 рубля;
Вторая часть платежа в сумме 373,70 рублей оплачена ответчиком 25.09.2008 г, то есть, в установленный договором срок.
Оплата арендной платы за 2009 г. в сумме 747,41 рубль должна была быть произведена двумя платежами в равных доля по 373,70 рублей соответственно 15 сентября и 15 ноября 2009 г..
Фактически была оплачена 29 октября 2010 г., то есть, пеня за период просрочки с 16.09.2009 г. по день оплаты 29.10.2010 г. составляет 373,70 рублей х 7,75 (ставка рефинансирования по банковским кредитам) х 1/300 (процент, предусмотренный договором) х 408 дней (количество дней просрочки) = 3964 рубля;
За период просрочки с 16.11.2009 по 29.10.2010 г. составляет 373,70 рублей х 7,75 (ставка рефинансирования по банковским кредитам) х 1/300 (процент, предусмотренный договором) х 348 дней (количество дней просрочки) = 3381,24 рубля.
Оплата арендной платы за 2010 г. в сумме 747,41 рубль должна была быть произведена двумя платежами в равных доля по 373,70 рублей соответственно 15 сентября и 15 ноября 2009 г..
Фактически вся сумма арендной платы за указанный год была оплачена ответчиком 29 октября 2010 г, то есть, имеется просрочка внесения арендной платы только перовой половины платежа в сумме 373,70 и пеня за период просрочки оплаты указанной суммы составляет: 373,70 рублей х 7,75 (ставка рефинансирования по банковским кредитам) х 1/300 (процент, предусмотренный договором) х 42 дня (количество дней просрочки с 16 сентября 2010 г. по 29.10.2010 г.) = 405,46 рублей.
Период оплаты второй части арендной платы за земельный участок за 2010 г. не наступил.
Таким образом, общая сумма пени за период с 15.11.2007 г. по день вынесения судебного решения составляет 8993,46 рублей, однако истцом заявлены в требования о взыскании пени лишь за период с 16.03.2009 г. по 29.07.2010 г., в связи с чем, сумма пени за указанный период, подлежащая взысканию будет составлять: 8993,46 рублей – (1555, 32 рубля + 87,44 – пеня за период просрочки до 16.03.2009 г.) – 405,46 (пеня за период просрочки после 29.07.2010 г.) = 6945,24 рубля.
Суд считает, что при расчете пени должна применяться ставка рефинансирования на период обращения истца с иском в суд, либо на день вынесения судебного решения, в соответствии с требованиями ст. 395 ГК РФ, которая на указанный период времени составляет 7,75%, а не ставки рефинансирования, действующие в указанные выше периоды платежа, поскольку, договором аренды такой порядок начисления пени не предусмотрен.
Суд считает, что в силу ст. 333 ГК РФ, общая сумма пени может быть снижена, поскольку не соразмерна суммам арендной платы, подлежащим оплате, то есть, последствиями нарушенного обязательства и считает возможным снизить сумму неустойки до 4000 рублей.
В силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в доход государства от суммы удовлетворенного иска и, с учетом того, что арендная плата за 2009 г. и первый платеж за 2010 г. были оплачены после подачи искового заявления, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 400 рублей.
Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Взыскать с Морозовой Н.П. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя пеню за просрочку арендной платы по договору аренды земельного участка по пр. Владимирский, 0 г. Ставрополя от 23.10.2007 г. № 1195Ф за период с 16.09.2009 г. по 29.07.2010 г. в размере 4000 рублей.
Взыскать с Морозовой Н.П. в доход государства государственную пошлину в размере 400 рублей.
В остальной части исковых требований о взыскании арендной платы и пени Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение 10 дней.
Мотивированное решение суда изготовлено 30 ноября 2010 года.
Судья Кочеткова С.А.
Копия верна.
Судья Кочеткова С.А.