№ 2-2119/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 декабря 2010 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд города Ставрополя в составе:
Председательствующего судьи Шевченко Ю.И.,
при секретаре Бирюковой М.Е.,
рассмотрев в открытом гражданском деле по иску Сабаевой Н.И. о признании незаконными действий администрации города Ставрополя, КУМИ города Ставрополя, о возложении обязанности устранить допущенное нарушение,
УСТАНОВИЛ:
Сабаева Н.И. обратилась в районный суд города Ставрополя с заявлением о признании незаконными действий администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, выразившееся в отказе в предоставлении Сабаевой Н.И. в собственность земельного участка, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул.; обязании администрации города Ставрополя и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес Сабаевой Н.И. проект договора купли-продажи земельного участка площадью 765 кв.м., с кадастровым номером, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул.
Сабаева Н.И. также обратилась в Октябрьский районный суд города Ставрополя с заявлением о признании незаконными действий администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, выразившееся в отказе в предоставлении Сабаевой Н.И. в собственность земельного участка, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул.; обязании администрации города Ставрополя и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес Сабаевой Н.И. проект договора купли-продажи земельного участка площадью 765 кв.м., с кадастровым номером, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул.
Определением суда от 30 ноября 2010 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Заявитель Сабаева Н.И., будучи извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явилась.
В судебном заседании представитель Сабаевой Н.И., действующая на основании доверенности Кабанова О.А., поддержала заявленные требования, пояснила, что 09 марта 2010 года между Сабаевой Н.И. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № от 09.03.2010 года и договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № от 09.03.2010 года. Согласно указанным договорам Сабаева Н.И. приняла в аренду земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 765 кв.м. каждый, расположенные по адресу: город Ставрополь, ул., 1 и ул., для индивидуального жилищного строительства. Оба договора заключены на срок с 09 марта 2010 года по 08 марта 2020 года, зарегистрированы в установленном порядке в УФРС по Ставропольскому краю 12 апреля 2010 года. 06 сентября и 07 сентября 2010 года Сабаева Н.И. зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом и обратилась в администрацию города Ставрополя с заявлением о приобретении в собственность земельных участков, в пределах которых расположен объект недвижимости. Письмом от 21 сентября 2010 года №06-4173-11 и письмом от 21 сентября 2010 года №06-4174-11 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя отказал Сабаевой Н.И. в предоставлении земельных участков в собственность, ссылаясь на ст. 36 Земельного кодекса РФ, согласно которой исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя указал на возможность выкупа земельного участка после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Данный отказ незаконен, так как в нем не указаны нормы закона, которыми запрещается передача в собственность земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, прямо запрещающего собственнику объекта незавершенного строительства (строения) приватизировать земельный участок под ним. В силу ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений. Объект незавершенного строительства подпадает под понятие «строение», предусмотренное ст. 36 ЗК РФ, следовательно, Сабаева Н.И. имеет право на приобретение в собственность земельного участка. Статьей 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» №178-ФЗ от 21 декабря 2001 года установлено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Довод отказа о необходимости ввода объекта в эксплуатацию не основан на законе, поскольку в силу ч. 4 ст. 8 Закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» в редакции Федерального закона №174-ФЗ от 17 июля 2009 года, получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию до 1 марта 2015 года не требуется. Пункт 6 ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что орган местного самоуправления в месячный срок со дня вступления заявления о приобретении прав на земельный участок, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, в пределах их компетенции и в соответствии со ст. 9-11 ЗК РФ. Пунктом 10 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года №173-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. В соответствии со ст.ст. 51,52 Устава города Ставрополя, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от 25 апреля 2008 года №81, администрация города Ставрополя является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления города Ставрополя и наделена полномочиями по решению вопросов местного значения, а также полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органами местного самоуправления федеральными законами. В соответствии со ст. 53 Устава города Ставрополя Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя входит в структуру администрации города Ставрополя. Пунктом 1.6. Постановления главы администрации города Ставрополя от 14 октября 2002 года №7264 «О мерах по реализации положений Земельного кодекса РФ» Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя наделен полномочиями по заключению договоров купли-продажи земельных участков. Таким образом, обратившись в администрацию города Ставрополя Сабаева Н.И. выполнила требования, установленные законодательством для приобретения прав на земельный участок. Администрация города Ставрополя и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в нарушении действующего законодательства не исполнили возложенные на них обязанности, не приняли в установленные сроки решения о предоставлении в собственность Сабаевой Н.И. земельных участков и не направили в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельных участков.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица - Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, действующий на основании доверенности Сапилкин А.Н. возражал против удовлетворения заявления Сабаевой Н.И., пояснив, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. П. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п.2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», к настоящему делу данные случаи не относятся. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его не использование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом, в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Договорами аренды земельных участков от 09.03.2010 года № и № подтверждается, что Сабаева Н.И. обладает правом аренды на срок до 08.03.2020 года. Целью использования земельных участков в соответствии с договорами аренды - является строительство индивидуального жилого дома. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Сабаевой Н.И. были предоставлены в аренду земельные участки достигнута, не подтверждена.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица - администрация города Ставрополя, действующая на основании доверенности Куницына И.Б. возражала против удовлетворения заявления Сабаевой Н.И., пояснив, что в своем заявлении Сабаева Н.И. ссылается на нормы ст. 36 ЗК РФ и ст. 28 Закона «О приватизации государственного имущества» которые считает основанием для предоставления земельного участка в собственность. В рассматриваемом случае положения Закона «О приватизации государственного имущества» не подлежат применению, так как Сабаева Н.И. приобрела право собственности на объект незавершенного строительства не в порядке приватизации, а путем заключения договоров аренды земельных участков. Регистрация сделок в регистрирующем органе осуществлена в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Сабаева Н.И. считает, что незавершенный строительством объект подпадает под понятие «строение». Данное мнение ничем не подтверждается, понятие строения дается в приказе Минземстроя от 04.08.1998 года №37, согласно которого «Строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения …». Также не является незавершенный строительством объект зданием или сооружением, понятие которых дается в ФЗ от 30.12.2009 года №384-ФЗ в пп. 6 и 23 соответственно. Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено, что приватизация и приобретение права аренды осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ. Статьями 42 и 46 Земельного кодекса РФ предусмотрен иной правовой режим использования земельных участков на праве аренды. Одним из условий защиты прав государства и муниципальных образований является предусмотренная ст. 46 ЗК РФ возможность расторжения договора аренды, в случае использования земельного участка не по целевому назначению. В настоящее время, имея незавершенный строительством объект готовности 18% Сабаева Н.И. не может использовать незавершенный строительством объект по его назначению, а также предоставить каких-либо доказательств дальнейшего его использования по целевому назначению. Обращаясь в суд с заявлением об обязывании предоставить ей земельный участок на праве собственности, она не учитывает публичные интересы, чем нарушает права других лиц. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Данная позиция подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.12.2008 года №8985/08.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие заявителя, по сути заявленных требований приходит к следующему.
В соответствии со ст. 255, 256 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности. Гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.
В силу ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решения, действия, бездействие органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Судом установлено, что между Сабаевой Н.И. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № от 09.03.2010 года в отношении земельного участка пл. 765 кв.м., расположенный по ул. Серафимовской,1 в квартале 547 г. Ставрополя, и договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования город Ставрополь № от 09.03.2010 года в отношении земельного участка пл. 765 кв.м., расположенный по ул. г. Ставрополя.
Данные договора зарегистрированы в установленном законом порядке в УФРС по Ставропольскому краю 12 апреля 2010 года.
Сабаева Н.И. зарегистрировала право собственности на объекты незавершенного строительства - жилые дома по ул. и ул. города Ставрополя, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от 07.09.2010 года и свидетельством о государственной регистрации права серии № от 06.09.2010 года.
Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) все тог, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объект незавершенного строительства отвечает таким требованиям. В силу ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, и является единственным доказательном существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано в УФРС по СК, данный объект юридически признан государством самостоятельным объектом недвижимого имущества. Отметок о самовольности строения в свидетельстве о государственной регистрации и техническом паспорте строения отсутствуют.
Письмом от 21 сентября 2010 года №06-4173-11 и письмом от 21 сентября 2010 года №06-4174-11 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя отказал Сабаевой Н.И. в предоставлении земельных участков в собственность, ссылаясь на ст. 36 Земельного кодекса РФ, в которой в перечне объектов недвижимого имущества отсутствует такой объект – как объект незавершенного строительства, в связи с чем, предоставление земельного участка возможно после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
Доводы данных отказов суд находит несостоятельными по следующим обстоятельствам.
Подпунктом 5 пункта 1 части 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п.3 ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п.1 ст. 36 ЗК РФ.
Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участка в соответствии названным кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица- собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота ; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд (п.4 ст. 28 ЗК РФ).
Согласно ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию законности оспариваемых решений органов местного самоуправления и муниципальных служащих возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения.
В суде нашло свое подтверждение, что незавершенные строительством объекты, расположенные по ул. и по ул. г. Ставрополя, 18% готовности каждый, принадлежат на праве собственности Сабаевой Н.И. Испрашиваемые Сабаевой Н.И. земельные участки не отнесены к землям, ограниченным или изъятым из оборота. Администрацией г. Ставрополя не представлено суду доказательств обратного.
Таким образом, у суда не имеется доказательств наличия оснований для отказа в предоставлении испрашиваемых земельных участков в собственность, предусмотренных ст. 28 ЗК РФ, в связи с чем, в силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ отказ в предоставлении данных земельных участков в собственность является недопустимым.
Пунктом 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ установлен месячный срок для принятия органом местного самоуправления (администраций г. Ставрополя) решения о предоставлении земельного участка в собственность.
Пунктом 1.6. Постановления главы администрации города Ставрополя от 14.10.2002 года №7264 «О мерах по реализации положений Земельного кодекса РФ» Комитет по управлению муниципальными имуществом города Ставрополя наделен полномочиями по заключению договоров купли-продажи земельных участков.
Таким образом, обратившись в администрацию города Ставрополя с заявлением, Сабаева Н.И. выполнила требования, установленные законодательством для приобретения прав на земельный участок.
Администрация города Ставрополя и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в нарушение действующего законодательства не исполнили возложенные на них обязанности, не приняв в установленные сроки решения о предоставлении в собственность Сабаевой Н.И. земельного участка.
В соответствии с п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ №2 от 10.02.2009 года «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местно самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» - в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего в резолютивной части решения суда необходимо указать либо на признание незаконным решения (ненормативного правового акта, решения о возложении на заявителя обязанности или решения о привлечении заявителя к ответственности) и в необходимых случаях на принятие в установленный судом срок мер для восстановления в полном объеме нарушенных прав и свобод заявителя или устранения препятствий к их осуществлению, либо на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.
При таких обстоятельствах, отказ в предоставлении земельных участков в собственность Сабаевой Н.И. не соответствует требованиям закона, а также нарушает права заявителя на приватизацию земельных участков. В связи с изложенным, на администрацию г. Ставрополя и КУМИ г. Ставрополя подлежит возложение обязанность устранить допущенное нарушение закона.
Руководствуясь ст. 1, п.1 ст. 36, ст. 35 ЗК РФ, ст. ст. 194-199, 254, 258 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Заявление Сабаевой Н.И. – удовлетворить.
Признать незаконными действия администрации города Ставрополя в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, выразившееся в отказе в предоставлении в собственность земельных участков, расположенных по ул. и ул. города Ставрополя.
Обязать администрацию города Ставрополя принять решение о предоставлении Сабаевой Н.И. в собственность за плату земельные участки площадью по 765 кв.м. каждый, расположенные по ул. (кадастровый номер) и по ул. (кадастровый номер).
Обязать администрацию города Ставрополя в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес Сабаевой Н. И. проект договора купли-продажи земельных участков площадью по 765 кв.м. каждый, расположенных по ул. (кадастровый номер) и по ул. (кадастровый номер).
Мотивированное решение составлено 14 декабря 2010 года.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Ю.И.Шевченко
КОПИЯ ВЕРНА.
Судья Ю.И.Шевченко