Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации17 декабря 2010 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд города Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Кочетковой С.А.
при секретаре Валимухаметовой А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бархатовой Н.А. к ООО «СТ Финанс» о признании права собственности на объект долевого строительства.
У С Т А Н О В И Л :
Бархатова Н.А. обратилась в суд с иском к ООО «СТ Финанс» о признании за ней права собственности на объект долевого строительства – отдельную 3 (трехкомнатную) квартиру № 468, этаж «5», общей площадью 71,5 кв. м., жилой площадью 30,3 кв.м. в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ставрополь, проспект Кулакова, 00, ссылаясь на то, что 23 июня 2008 г. между нею и ООО «СТ Финанс», был заключен договор долевого участия в строительстве № К/кв-468-104, по условиям которого ответчик обязался в установленный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок секцию № 10 многоэтажного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: проспект Кулакова, 00 в квартале 373 и передать объект долевого строительства - указанную квартиру, а она обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия в строительстве.
Она свою обязанность по своевременному внесению денежных средств в полном объеме выполнила - пунктом 3.3- 3.7 договора был предусмотрен покрытый безотзывный аккредитив, который был зачислен застройщику с момента предоставления в МДМ Банк договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного в УФРС по СК, что подтверждается аккредитивом № 101 от 27.06.2008 года на сумму 1481444 рублей.
П. 4.4.1. был установлен срок сдачи объекта долевого участия в строительстве дома не позднее 31 декабря 2009 года.
В конце декабря в ее адрес ответчиком было направлено сообщение о принятии объекта долевого участия в строительстве, однако, в представительстве ответчика по адресу: г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 00 оф. 1008, ей было разъяснено, что акты приема-передачи находятся в г. Москве по месту нахождения юридического лица для их последующего подписания, передача объекта будет осуществлена после их получения с подписями от стороны ООО «СТ Финанс» уполномоченным лицом.
12 января 2010 г. в адрес ООО «СТ Финанс» ею было направлено заказное письмо в адрес месторасположения юридического лица (г. Москва и Ставропольского представительства) с просьбой указания нового времени для составления двухстороннего акта и передачи 468 квартиры. 19 января данное письмо было получено ООО «СТ Финанс», о чем свидетельствует уведомление о вручении.
3 мая 2010 г. в адрес ООО «СТ Финанс» была отправлена претензия №1, согласно которой она просила ответчика устранить указанные в претензии недостатки в течение 7 дней и приступить к сдаче (передаче) квартиры дольщику.
24 мая 2010г. в адрес ООО «СТ Финанс» была отправлена претензия № 2, согласно которой она повторно просила ответчика устранить оставшиеся недостатки в течение 7 дней и приступить к сдаче (передаче) квартиры дольщику.
20 июля 2010 г. ею, представителем ТСЖ «Рубин», генеральным ого подрядчиком ООО «Ставропольгоргаз» был подписан трехсторонний акт выполнения строительно-монтажных работ и передачи ключей от квартиры. Однако, она не имеет возможности пользоваться квартирой, поскольку, застройщик не выполняет надлежащим образом возложенные на него договором и Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ обязанности по передаче построенного объекта долевого участия в строительстве (квартиру № 468).
Строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по пр. Кулакова, 00 в квартале 373 г. Ставрополя осуществлялось в соответствии с разрешительной документацией и не является самовольной постройкой.
Об этом указывает полученное от комитета градостроительства администрации г. Ставрополя разрешение на строительство № 1/531, наличие заключенного для целей строительства договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № 5307 от 11.08.2006 г., заключенного на 49 лет, дополнительного соглашения № 45 oт 22 сентября 2009 года об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Застройщиком было получено от комитета градостроительства администрации г. Ставрополя разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за номером RU 26309000- «106-Э» от 27.11.2009 г.
15 ноября 2010 г. ею были получены из ГУП Ставропольского края, «Крайтехинвентаризация» следующие документы:
- справка от 12.11.2010г. № 8178 об инвентаризационной стоимости квартиры № 468,
- кадастровый паспорт на квартиру № 468 (инвентарный номер 31120),
- технический паспорт на квартиру № 468 (инвентарный номер 31120).
В соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства (пункт 1.1., 4.1.2. договора). Данная обязанность отражена также в п.1 ст. 4, п.1 ст.6, п.1.ст.7, п.п. 1,2,3 ст. 8, п.1.ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Поскольку, ответчиком ей не предоставлен акт или иной документ о передаче долевого строительства, она не может произвести за собой государственную регистрацию права собственности на квартиру, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд.
В судебное заседание Бархатова Н.А. не явилась, извещенная надлежащим образом (л.д. 83), о причинах неявки не сообщила, об отложении дела не просила, в связи с чем, су, в силу ст. 167 ч.3 ГПК РФ, признает причину неявки неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель истицы по доверенности Филипченко В.В. исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «СТ Финанс» в судебном заседании исковые требования не признал, просил оставить их без удовлетворения, пояснив, что между сторонами не существует спора о праве на квартиру № 468 по пр. Кулакова, 71 г. Ставрополя.
В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от 23 июня 2008 г. ответчик выполнил взятые на себя обязательства, построил для истца квартиру и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома № 00 по пр. Кулакова г. Ставрополя, направил истцу сообщение о завершении строительства и готовности квартиры к передаче истцу.
Указанное сообщение было получено истцом 17 декабря 2009 г., однако, в нарушение п. 4.2.6 Договора истец в течение пяти рабочих дней к принятию квартиры не приступил, в связи с чем, двухсторонний акт приема-передачи квартиры не был подписан по вине истца.
21 декабря 2009 года истец подал ответчику заявление о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору долевого участия, от подписания акта приема передачи отказался, мотивировав отказ наличием претензий по качеству объекта долевого участия строительства. В связи с отказом истца подписать двухсторонний акт приема-передачи квартиры, ответчиком 25 февраля 2010 г. был составлен односторонний акт передачи объекта долевого строительства.
Таким образом, утверждения истца о том, что ответчиком не выполнены условия договора, не обоснованы.
Фактически квартира была передана представителю истца в конце января 2009 г. и с указанного времени находится в пользовании истца.
Кроме того, считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный договором долевого участия в строительстве, в связи с чем, спор в соответствии с п. 2 ст. 222 ГПК РФ подлежит оставлению без рассмотрения.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что в соответствии с условиями договора № КУКВ-468-104 участия в долевом строительстве от 23.06.2008 г., заключенного между истцом и ответчиком, зарегистрированного 11.07.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю за номером 26-26-12/068/2008-155, ответчик обязан в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечение других лиц построить (создать) блок секцию № 10 многоэтажного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: г. Ставрополь, пр. Кулакова, 00 в квартале 373, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать объект долевого строительства - отдельную 3-х комнатную квартиру № 468, этаж «5» ориентировочной общей площадью 72,31 кв. м (далее - квартира), в срок до «31» декабря 2009 года, а истец обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Судом установлено, что сторонами условия договора по оплате и строительству квартиры выполнены, что не оспаривалось ими в судебном заседании.
27.11.2009 г. ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 26309000-«106-Э» от «27» ноября 2009 года, выданное Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации вышеназванный документ удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с выданным разрешением на строительство, а также свидетельствует о соответствии построенного объекта капитального строительства проектной документации.
17.12.2009 г. истцом было получено сообщение от ответчика о завершении строительства здания и готовности квартиры к передаче истцу, что подтверждается почтовым уведомлением и не оспаривалось в судебном заседании представителем истца.
Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон 214-ФЗ), обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 4.2.6 договора, участник долевого строительства после получения сообщения застройщика о завершении строительства здания и готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее принятию в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 4.2.8 Договора, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором и подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.
Следовательно, истец, в соответствии с п. 4.2.6 договора обязан был принять от ответчика квартиру не позднее 24 декабря 2009 года.
21.12.2009 г. истец подал ответчику заявление на возврат излишне уплаченных денежных средств, в соответствии с п. 3.8 договора, на составлении дефектовочного акта истец не настаивал, как и не подал иных претензий по поводу качества объекта долевого строительства и акт приема-передачи квартиры подписан не был.
Доводы представителя истца о том, что в представительстве ООО «СТ Финанс» по г. Ставрополю, истцу на ее устное обращение было отказано в подписании и выдаче передаточного акта, не состоятельны, поскольку, данное обстоятельство ни чем не подтверждено.
Кроме того, договор долевого участия заключался не с представителем ООО «СТ Финанс» по г. Ставрополю, а ООО «СТ Финанс», куда истцу и надлежало обращаться с заявлением о предоставлении акта приема-передачи квартиры.
Обращение истца к ответчику 11 января 2010 г. (л.д. 27) с заявлением о передаче квартиры, не свидетельствует о том, что ответчикам было отказано в передаче квартиры, так как в судебном заседании представитель истца не оспаривал того обстоятельства, что истец отказывался в принятии объекта строительства в связи с наличием в квартире недостатков. Это обстоятельство подтверждается тем, что 30 апреля 2010 г., 20 мая 2010 г. истцом в адрес ответчика направлялись претензии, в которых ситец указывает, что не может принять квартиру по акту приема – передачи до устранения в квартире недостатков.
Таким образом, установлено, что двухсторонний акт приема-передачи квартиры не был подписан истцом.
В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
При этом, в силу указанной нормы при отказе от подписания передаточного акта, истец должен был обратиться с заявлением о составлении дефектовочного акта, однако, с таким заявлением истец не обращался, что не оспаривал в судебном заседании.
Поскольку от подписания двухстороннего акта истец отказался, 25 февраля 2010 г. ответчик, с целью перехода к истцу риска случайной гибели квартиры, составил односторонний акт передачи объекта долевого строительства к договору, в котором зафиксировал уклонение истца от принятия квартиры, переход риска случайной гибели квартиры к истцу, а также - исполнение принятых ответчиком на себя обязательств в полном объеме, что соответствует требованиям Закона № 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Статья 406 в пункте 1 ГК РФ устанавливает, что кредитор считается просрочившим, если он. .. не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Судом так же установлено, что 20 июля 2010 г. квартира фактически была передана истцу (л.д. 74).
Доводы представителя истца о том, что квартира была передана не ответчиком, а генеральным подрядчиком не имеют значения для существа спора, поскольку, данным актом подтверждается фактическая передача объекта капитального строительства истцу.
Кроме того, согласно акту осмотра квартиры № 468 от 18.10.2010 г. и служебной записки от 18.10.2010 г., представленных ответчиком, истец фактически пользуется квартирой с конца декабря 2009 г.. Данное обстоятельство, представителем истца в судебном заседании, не оспаривалось.
В судебном заседании так же установлено, что 03 ноября 2010 г. истцом получен односторонний акт приема-передачи квартиры от 25 февраля 2010 г., который, в силу ч. 2 ст. 16 Федерального Закона 214-ФЗ является документом о передаче квартиры, необходимым в качестве одного их оснований для осуществления в установленном порядке государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру. Данный акт подписан и заверен печатью ООО «СТ Финанс».
Таким образом, судом установлено, что на момент рассмотрения гражданского дела между сторонами не имеется спора о праве на квартиру, истцу передан акт передачи долевого строительства, достаточный для регистрации права.
В судебном заседании представитель истца не оспаривал того обстоятельства, что истец не обращалась в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество – квартиру, однако, такое право у нее не утрачено, в связи с чем, оснований для признания права собственности на квартиру по судебному решению не имеется.
В судебном заседании представитель истца подтвердил то, что ответчиком не оспаривается право собственности Бархатовой Н.А. на квартиру, но ответчик уклоняется от регистрации договора, не предоставляя акта передачи квартиры, однако, данное обстоятельство не является основанием для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру. В случае уклонения от регистрации права, истцом могут быть заявлены требования о регистрации сделки.
Доводы представителя истца о том, что односторонний акт передачи квартиры содержит недействительные сведения, а именно, ссылку на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27 ноября 2009 г., тогда как имеется другой акт о вводе объекта в эксплуатацию от 31 мая 2010 г., не являются основанием для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру, поскольку, односторонний акт не содержит ссылок на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. По данному акту истцу не отказано в регистрации права.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Требования Бархатовой Н.А. к ООО «СТ Финанс» о признании права собственности на квартиру № 468, по пр. Кулакова, 00 г. Ставрополя, общей площадью 71,5 кв.м., жилой площадью 30,3 кв.м. – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней.
Мотивированное решение суда изготовлено 21 декабря 2010 года.
Судья Кочеткова С.А.