дело № 2-2320/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
23 декабря 2010 года г.Ставрополя
Октябрьский районный суд г.Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Кравченко З.Л.,
при секретаре Юрченко С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Козадеровой И.Н. к Комитету градостроительства администрации г.Ставрополя, третье лицо: ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита», о сохранении жилых помещений в перепланированном состоянии, признании права собственности на жилые помещения,
У С Т А Н О В И Л:
Козадерова И.Н. обратилась в суд с иском к Комитету градостроительства администрации г.Ставрополя, третье лицо: ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита», о сохранении жилых помещений в перепланированном состоянии, признании права собственности на жилые помещения, мотивируя свои требования следующим.
Ей принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в доме № 206 по ул. *** в г.Ставрополе помещения №№ :
- 245-249. 252-255, 258-260, 262-265, 268-271, 273-276. 279-282. 283-285, 288-292, 295-299. 300-303. 306-310. 314-318 на основании решения Октябрьского районного суда города Ставрополя 15.10.2009г. и определения Октябрьского районного суда г.Ставрополя от 11.12.2009г. Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Общая площадь помещений 555.1 кв.м.
Имея у себя в собственности указанную недвижимость, она была намерена изменить назначение помещений для использования их в качестве жилых, для чего обратилась к проектировщикам в ООО «S-проект», где ей подготовили и предоставили проект для выполнения ею перевода (с перепланировкой) нежилых помещений №№ 245-249, 252-255. 258-260. 262-265. 268-271. 273-276. 279-282. 283-285, 288-292. 295-299. 300-303, 306-310. 314-3 18 в жилые с присвоением квартирам номеров: №№ 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, расположенных в многоэтажном жилом доме по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 206.
Имея указанный проект, ею были выполнены действия по перепланированию помещений в соответствии с проектом, выразившиеся в возведении перегородок в помещениях с приданием помещениям вида квартир, в соответствии с типовой планировкой в указанном многоэтажном доме, выполненными проектировщиками ООО «S-проект» проектом на нежилые помещения, а также в соответствии со строительными нормами и правилами.
После переоборудования была произведена инвентаризация жилых квартир, в результате которой в филиале ГУП СК «КРАЙТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» ей выданы Технические паспорта на жилые помещения - квартиры №№:
141- площадью 69,2 кв.м, 140- площадью 45,6 кв.м, 139- площадью 33,7 кв.м, 138-площадью 42,8 кв.м, 135 - площадью 30,5 кв.м, 137- площадью 48,2 кв.м, 136 - площадью 31,6 кв.м, 134 - площадью 42,7 кв.м, 133 - площадью 42,1 кв.м, 132 - площадью 29,2 кв.м, 131 - площадью 31,6 кв.м, 130 - площадью 43,6 кв.м, 129 - площадью 64,4 кв.м, инвентарный номер - 32999, а также СПРАВКИ В СУД из БТИ, подтверждающие стоимость квартир.
Однако в каждом из технических паспортов БТИ поставлены штампы с надписями о том, что квартиры №№ 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141 возведены или переоборудованы без разрешения, т.е. самовольно, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.
В связи с этим она обратилась в ООО «S-проект», где ей подготовили техническое заключение №01/10 от 10.12.2010 г. по обследованию объекта недвижимости: по факту перевода (с перепланировкой) нежилых помещений №№ 245-249, 252-255, 258-260, 262-265, 268-271, 273-276, 279-282, 283-285, 288-292, 295-299, 300-303, 306-310, 314-318 в жилые с присвоением квартирам номеров №№ 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, расположенных в многоэтажном жилом доме по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 206. Согласно резолютивной части Технического заключения №01/10 несущие и ограждающие конструкции жилого здания по адресу: ул.***, 206 находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Технические решения, принятые при переводе (с перепланировкой) нежилых помещений в жилые квартиры №№ 129-141 на техническом этаже многоквартирного жилого дома №206 по ул. *** в г.Ставрополе, соответствуют строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья эксплуатацию здания.
Ею были собраны документы, приложено подготовленное Техническое заключение №01/10, которые поданы в Комитет градостроительства администрации г.Ставрополя для согласования самовольных построек (заявление от 01.15.2010г.). Однако в согласовании ей было отказано в связи с отсутствием и не предоставлением согласия всех правообладателей объекта капитального строительства на перевод указанных нежилых помещений в квартиры. Необходимо отметить, что не все собственники квартир в настоящий момент известны, так как дом еще полностью не заселен, не все дольщики оформили свои права на квартиры в этом доме, а многие собственники квартир по указанному адресу не проживают.
В данном случае необходимо отметить, что получить согласия всех жильцов многоэтажного жилого дома не представляется возможным, так как даже те собственники квартир, которые оформили свои права на недвижимость в этом доме, могут в силу закона не проживать в данных квартирах, а проживать в другом доме, в другом районе города, в другом городе и даже субъекте РФ, что не запрещено. В таком случае добиться идеальных условий и получить согласие всех не представляется возможным по объективным причинам.
В связи с тем, что получить согласие всех правообладателей объекта капитального строительства не представляется возможным, в согласовании и выдаче разрешительной документации ей отказано и предложено обратиться в суд, так как указанная недвижимость является самовольно построенным объектом согласно ст. 222 ГК РФ.
Однако согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке,
не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Недвижимость принадлежит ей на праве собственности, располагается на 11 этаже, используется ею в качестве квартир, что соответствует целевому назначению многоквартирного жилого дома и земельного участка под ним, выполнено в соответствии с проектом, за счет собственных средств, с учетом строительных норм и правил, недвижимость не несет угрозу жизни и здоровью других собственников квартир в доме и третьим лицам, то есть соответствует требованиям закона.
Препятствием к выдаче ей разрешительной документации на квартиры и регистрации на ее имя права собственности является не предоставление согласия всех жильцов дома на выполненный перевод собственности, что в сложившейся ситуации выполнить не представляется возможным по указанным выше причинам.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Так, имевшие вид объемных помещений, не подходивших для использования в качестве жилых квартир, ею были перепланированы, для чего были возведены стены, перегородки, выстроены помещения в соответствии с проектом проектировщиков ООО «S-проект», которые проектировали весь данный жилой дом, и, опираясь на сложившуюся поэтажную планировку и расположения квартир относительно инженерных коммуникаций, с учетом строительных и иных требований, спроектировали для нее аналогичные квартиры на месте принадлежащих ей нежилых помещений, что не нарушает общих планировочных и строительных решений, утвержденных и используемых при строительстве всего жилого дома. Инженерные сети ими не переносились, возведены были только межквартирные и межкомнатные перегородки. Интересы третьих лиц не затронуты.
Так, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, что и было сделано, но без разрешительной документации. Ею предпринята попытка в досудебном порядке получить разрешительную документацию, однако сделать этого ей не удалось.
ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита», являясь застройщиком всего объекта, не возражает против выполненных изменений помещений и использования недвижимости в качестве жилой, а также против подключения к действующим коммуникациям жилого дома.
Так как права и охраняемые законом интересы третьих лиц и собственников квартир и помещений в указанном доме после выполнения переоборудования не затронуты, а само переоборудование выполнено с учетом строительных норм и правил, истица считает возможным сохранение жилых помещений в качестве квартир в переоборудованном виде.
Так как в досудебном порядке ей в согласовании переоборудования нежилых помещений в квартиры отказано, у нее остается только обратиться в суд за защитой своих прав и признания права собственности на жилые помещения - квартиры в доме 206 по ул. *** в г.Ставрополе.
Переоборудование нежилых помещений, принадлежащих ей на праве собственности, произведено ею за счет собственных средств в квартиры по указанному адресу и выполнено с учетом необходимых требований действующего законодательства Российской Федерации, то какой-либо угрозы жизни и (или) здоровью граждан ею не создано.
Представитель Козадеровой И.Н., по доверенности Косолапов А.А., в судебном заседании исковые требования поддержал и просил сохранить в перепланированном виде жилые помещения - квартиры: №141-площадью 69,2 м2, №140- площадью 45,6 м2, №139- площадью 33,7 м2, №138-площадью 42,8 м2, №135- площадью 30,5 м2, №137- площадью 48,2 м2, №136-площадью 31,6 м2, №134- площадью 42,7 м2, №133- площадью 42,1 м2, №132-площадью 29,2 м2, №131- площадью 31,6 м2, №130- площадью 43,6 м2, №129-площадью 64,4 м2, инвентарный номер – 32999, расположенных на техническом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 206;
признать право собственности на жилые помещения - квартиры:
№141- площадью 69.2 м2, №140- площадью 45,6 м2, №139- площадью 33.7 м2, №138- площадью 42,8 м2, №135 - площадью 30,5 м2, №137- площадью 48,2 м2, №136- площадью 31,6 м2, №134- площадью 42,7 м2, №133- площадью 42,1 м2, №132- площадью 29,2 м2, №131- площадью 31,6 м2, №130-площадью 43,6 м2, №129- площадью 64,4 м2, инвентарный номер - 32999, расположенных на техническом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 206 за Козадеровой И.Н., 23.06.1956 г.р.
В судебном заседании представитель Комитета градостроительства администрации г.Ставрополя, по доверенности Беляев С.И., с исковыми требованиями не согласился, поскольку реконструкция произведена самовольно, разрешение на выполнение данных видов работ получено не было. Ранее это были нежилые помещения, где располагались внутридомовые сети. Помещения являются неотъемлемой частью мест общего пользования собственников многоквартирного дома. Решением суда на данные помещения признано право собственности за истицей, в связи с чем, считает, что затрагиваются интересы третьих лиц и необходимо согласование от всех собственников данного объекта.
Представитель третьего лица – ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита» в судебное заседание не явился, представив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что с исковыми требованиями согласен. При проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома ЗАО «СМиК» получило технические условия на подключение к коммуникациям указанного дома. Кроме того, технические условия даны ЗАО «СМиК» с запасом, с целью предоставления возможности подключения дополнительных жилых и нежилых помещений дома по ул.***, 206 в г.Ставрополе. Таким образом, техническими условиями предусмотрена возможность подключения жилых помещений Козадеровой И.Н. к существующим инженерным сетям дома. Кроме того, земельный участок под многоквартирным жилым домом предоставлен ЗАО «СМиК» в аренду, а выполненное строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями не выходит за границы земельного участка и выполнено в соответствии с проектом.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения предусмотрены в ст. 26 ЖК РФ. Перепланировкой жилого помещения в силу ст. 25 ЖК РФ является изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии со ст. 26 ЖК РФ перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства или перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Согласно техническому заключению № 01/10 по обследованию объекта недвижимости: по факту перевода (с перепланировкой) нежилых помещений №№245-249, 252-255, 258-260, 262-265, 268-271, 273-276, 279-282, 283-285, 288-292, 295-299, 300-303, 306-310, 314-318 в жилые с присвоением квартирам номеров: №№129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, расположенных в многоэтажном жилом доме по адресу: г.Ставрополь, ул.***, 206, несущие и ограждающие строительные конструкции жилого здания по адресу: ул.***, 206 находятся в удовлетворительном состоянии. Технические решения, принятые при переводе (с перепланировкой) нежилых помещений в жилые квартиры №№129-141, на техническом этаже многоквартирного жилого дома № 206 по ул.*** в г.Ставрополе, соответствуют строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.
Квартиры №№129-141 находятся на техническом этаже 10-этажного жилого дома, расположенного по улице ***, 206 в г.Ставрополе. Жилой дом расположен в северо-западной части г.Ставрополя в административном Октябрьском районе.
Реконструкцией выполнено:
- перекомпоновка и перепланировка нежилых помещений №№245-249, 306-310, 300-303, 252-255, 288-292, 295-299, 279-282, 273-276, 283-285, 262-265, 268-271, 258-260, 314-318, расположенных на техническом этаже под квартиры № 129—141.
При реконструкции выполнены следующие виды строительно-монтажных работ:
- возведение перегородок с устройством дверных проемов и установкой дверных блоков на техническом этаже;
- установка сантехнического оборудования в помещении с подключением к существующим внутренним сетям водоснабжения и канализации;
- ремонт внутренней отделки помещений и покрытия пола.
Перепланировка произведена собственником самовольно. Предварительного согласия от соответствующих органов на проведение реконструкции не получено. Для обеспечения прав истицы необходимо судебное решение по сохранению квартиры в реконструированном состоянии. Поскольку возведенной постройкой не нарушаются права и законные интересы граждан, и не создается угроза их жизни и здоровью, помещения могут быть сохранены в перепланированном, переустроенном состоянии.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 26, 29 ЖК РФ, ст. 8, 9, 11, 12 ГК РФ, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Козадеровой И.Н. – удовлетворить.
Сохранить в перепланированном виде жилые помещения - квартиры: №141-площадью 69,2 кв.м, №140- площадью 45,6 кв.м, №139- площадью 33,7 кв.м, №138-площадыо 42,8 кв.м, №135- площадью 30,5 кв.м, №137- площадью 48,2 кв.м, №136-площадью 31,6 кв.м, №134- площадью 42,7 кв.м, №133- площадью 42,1 кв.м, №132-площадью 29,2 кв.м, №131- площадью 31,6 кв.м, №130- площадью 43,6 кв.м, №129-площадью 64,4 кв.м, инвентарный номер – 32999, расположенных на техническом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 206.
Признать право собственности на жилые помещения - квартиры:
№141- площадью 69.2 кв.м, №140- площадью 45,6 кв.м, №139- площадью 33.7 кв.м, №138- площадью 42,8 кв.м, №135 - площадью 30,5 кв.м, №137- площадью 48,2 кв.м, №136- площадью 31,6 кв.м, №134- площадью 42,7 кв.м, №133- площадью 42,1 кв.м, №132- площадью 29,2 кв.м, №131- площадью 31,6 кв.м, №130- площадью 43,6 кв.м, №129- площадью 64,4 кв.м, инвентарный номер - 32999, расположенных на техническом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 206, за Козадеровой Ириной Николаевной.
Решение является основанием для ГУП «Крайтехинвентаризация» для внесения изменений в техническую документацию, а также регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней.
Судья З.Л.Кравченко