дело № 2-114/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 февраля 2011 года г.Ставрополя
Октябрьский районный суд г.Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Кравченко З.Л.,
при секретаре Губановой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Янко Е.Г. к Шипулиной Т.Н. об установлении сервитута,
встречному иску Шипулиной Т.Н. к Янко Е.Г. о возложении обязанности осуществлять оплату за пользование чужим имуществом,
У С Т А Н О В И Л:
Янко Е.Г. обратилась в суд с иском к Шипулиной Т.Н. об установлении сервитута – предоставлении права бессрочного ограниченного пользования в виде права круглосуточного прохода ее и ее клиентов, арендаторов, контрагентов через центральный вход дома 1 по ул. ***, через тамбур, коридор (помещения № 14, 32, 37), вноса и выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей в помещение №31, права беспрепятственного пользования санузлами (помещения № 17, 18, 19, 20, 21).
Шипулина Т.Н. подала встречное исковое заявление к Янко Е.Г. о возложении обязанности осуществлять оплату за пользование чужим имуществом.
В судебном заседании представитель истца Янко Е.Г., по доверенности Самарин А.М., исковые требования поддержал, встречные исковые требования Шипулиной Т.Н. не признал и пояснил, что Янко Е.Г. является собственником офисного помещения, расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, дом 1. Шипулиной Т.Н. на праве собственности принадлежат несколько кабинетов по указанному адресу.
Согласно экспликации, поэтажному плану, свидетельству от 01.07.2004 г. и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.10.2009 г. № 12/053/2009 - 798 в собственности Шипулиной Т.Н. находятся помещения № 14 (коридор), № 17 - 21 (санузел), № 32 (коридор), № 36 (тамбур), № 37 (коридор), № 40-45 (кабинеты, коридор, подсобное помещение), № 47 (кабинет).
Из поэтажного плана первого этажа здания по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, дом 1, видно, что попасть в санузел (помещения № 17, 18, 19, 20, 21) и в офисные помещения, находящиеся на первом этаже, можно только используя коридор (помещения № 14, 32, 37).
Янко Е.Г. было направлено письмо с требованием о заключении соглашения об установлении сервитута Шипулиной Т.Н. и регистрации его в установленном законом порядке. В своем ответе Шипулина Т.Н. заявила, что ее имущество находится в залоге у Северо-Кавказкого Банка Сбербанка России и Янко Е.Г. надо получить согласие Банка на установление сервитута, однако в соответствии с ч.1 ст. 33 Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
Это обязанность Шипулиной Т.Н. и она фактически отказалась от установления сервитута в установленном порядке или урегулировать спор мирным путем.
Янко Е.Г., как собственник офисного помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, дом 1, пользуется общими санузлами.
В сентябре 2010 г. Янко Е.Г. было получено письмо от Шипулиной Т.Н., в которой она предупреждает, что ограничит пользование ее имуществом.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается действия граждан и юридических лиц, исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Коридор обеспечивает единственную для Янко Е.Г. возможность доступа в свое помещения, сан.узлы необходимы для нормального функционирования ее офисного помещения. Угроза ограничения пользования имуществом, представляет факт злоупотребления правом. Ограничив в доступе в помещение, Шипулина Т.Н. фактически лишает Янко Е.Г. ее офисного помещения. В случае чрезвычайной ситуации у Янко Е.Г. или у соответствующих служб не будет доступа в ее помещение. Данный выход представляет также единственный пожарный выход. Технической возможности сделать отдельный выход и построить санузлы не имеется.
По смыслу ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 – 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Представитель истца Янко Е.Г., по доверенности Самарин А.М., просил предоставить право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде права
беспрепятственного круглосуточного прохода ее собственника помещения №31,
арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по улице ***, 1, через главный
вход, тамбур, коридор (помещения №№ 14,32,36,37), в помещение №31, а также вноса и
выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей, в помещение №31, права
беспрепятственного пользования санузлами (помещения №№ 17,18,19,20,21) ее
собственника и ее арендаторов, в соответствии поэтажными планами и экспликацией ГУП "Краевая техническая инвентаризация". При этом пояснил, что предоставление сервитута должно быть бесплатным.
Встречные исковые требования Шипулиной Т.Н. представитель истца Янко Е.Г., по доверенности Самарин А.М., не признал и пояснил, в своём встречном исковом заявлении Шипулина Т.Н. просит обязать Янко Е.Г. осуществлять оплату за пользование принадлежащим ей имуществом.
Однако во встречном исковом заявлении однозначно не указано, исходя из каких правоотношений, Янко Е.Г. должна оплачивать пользование принадлежащим Шипулиной Т.Н. имуществом.
Так, в начале встречного искового заявления Шипулина Т.Н. пишет, что она не возражает против предоставления Янко Е.Г. права пользования принадлежащим ей имуществом и при этом указывает, что она как собственник несёт бремя содержания принадлежащего имущества, в т.ч. расходов, связанных с его эксплуатацией.
Далее Шипулина Т.Н. ссылается на статью 274 ГК РФ, в соответствии с которой собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование имуществом. После этого Шипулина Т.Н. ссылается на письма коммерческих организаций о стоимости аренды 1 кв. м офисных помещений в центральной части г. Ставрополя. Таким образом, из встречного искового заявления, неясно какую оплату и по каким основаниям требует Шипулина Т.Н, за пользование принадлежащим ей имуществом:
- возмещение расходов связанных с его эксплуатацией;
- соразмерной платы за установление сервитута;
- установления арендной платы за пользованием имуществом. В соответствии с главой 17 ГК РФ сервитут относиться к вещным правам.
В то время как аренда в соответствии с главой 34 раздела IV ГК РФ относится к обязательственным правам.
Исходя из смысла ст.274 ГК РФ, сервитут может быть как платным, так и бесплатным.
Поскольку в соответствии со ст.274 ГК РФ, собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование имуществом, то соразмерная плата за пользование имуществом определяется в соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 г.).
На основании п.2.1. указанных в методических рекомендаций плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
При этом в своём встречном исковом заявлении Шипулина Т.Н. не указывает, какие убытки будут ей причинены в результате установления сервитута.
Арендные отношения в отличие от сервитута и в соответствии с главой 34 ГК РФ могут основываться только на платной основе. Так, в соответствии со статьей 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, отношения, возникающие из сервитута и из аренды, имеют абсолютно разные правовые основания. Попытка Шипулиной Т.Н. установить соразмерную плату за сервитут на основании стоимости арендной платы, является абсолютно необоснованной и не соответствующей действующему законодательству.
В письмах коммерческих организаций, которые Шипулина Т.Н., приводит в качестве оснований стоимости оплаты за пользование принадлежащим ей имуществом, указана стоимость 1 квадратного метра офисных помещений в центральной части г. Ставрополя. Однако в исковом заявлении Янко Е.Г. просит установить сервитут в отношении входа, тамбура, коридоров и санузлов, которые однозначно не являются офисными помещениями и поэтому к ним не могут применяться ставки арендной платы за офисные помещения.
Представитель истца Янко Е.Г., по доверенности Самарин А.М., просил отказать в удовлетворении встречных исковых требований Шипулиной Т.Н.
Представитель ответчицы Шипулиной Т.Н., по доверенности Берлова С.М., исковые требования Янко Е.Г. не признала, встречные исковые требования поддержала и пояснила, что в своем заявлении Янко Е.Г. просит суд предоставить право бессрочного ограниченного пользования (сервитута) в виде права беспрепятственного круглосуточного прохода для себя, как собственника помещения № 31, арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по ул. ***, 1 через главный вход, тамбур, коридор (помещения №№ 14; 32; 36;37), в помещение № 31, а также вноса и выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей, в помещение № 31, права беспрепятственного пользования санузлами (помещения №№ 17;18;19;20;21) ее, как собственника, а также ее арендаторов, в соответствии с поэтажными планами и экспликацией ГУП «Краевая техническая инвентаризация».
Шипулина Т.Н. не возражает против предоставления Янко Е.Г. права пользования принадлежащим ей имуществом, однако считает, что пользование должно быть платным, т.к. она как собственник несет бремя содержания принадлежащего ей имущества, в том числе расходы, связанные с его повседневной эксплуатацией.
В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование данным имуществом.
Согласно ответным письмам, выданным организациями, оказывающими услуги на рынке недвижимости стоимость аренды одного квадратного метра офисных помещений в центральной части г. Ставрополя составляет 500-600 руб. (письмо ЗАО «Городской центр недвижимости» от 21.01.2011 г.; письмо ООО «Консалт-Бюро» от 21.01.2011 г.).
Средняя стоимость аренды одного квадратного метра офисных помещений в центральной части г. Ставрополя составляет 550 руб.
Янко Е.Г. принадлежит на праве собственности помещение площадью 20,6 кв.м, в здании по ул. ***, 1.
Доля Янко Е.Г. составляет 8/100 от общей площади офисов первого этажа.
Площадь коридора составляет 76,7 кв.м.
Следовательно, доля Янко Е.Г. в праве пользования коридором составляет:
76,7x8/100 = 6,14 кв.м.
Исходя из указанной площади доли коридора и средней стоимости аренды одного квадратного метра офисного помещения, стоимость платы за пользование составляет для Янко Е.Г.:
6,14x550 руб. = 3374,8 руб.
Где:
76,7 кв.м. - площадь коридора.
550 руб. - средняя стоимость аренды квадратного метра нежилого помещения в центральной части г. Ставрополя.
8/100 - отношение доли Янко Е.Г. к общей площади офисной части первого этажа.
Требование Янко Е.Г. предоставить ей в пользование туалеты бесплатно необоснованно.
Туалетные комнаты являются собственностью Шипулиной Т.Н., следовательно, отсутствие доступа к туалетным комнатам, ей принадлежащим, не является препятствием в доступе, обслуживании либо иной эксплуатации Янко Е.Г. принадлежащего истице имущества.
Представитель ответчицы Шипулиной Т.Н., по доверенности Берлова С.М., просила обязать Янко Е.Г. осуществлять оплату за пользование принадлежащим Шипулиной Т.Н. имуществом, а именно: за 6,14 кв.м. коридора (помещение №14, 32, 37, 41), расположенного на первом этаже здания по ул. ***, 1 в г. Ставрополе, в размере 3374,8 руб. ежемесячно.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, Янко Е.Г. является собственником офисного помещения, расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, дом 1. Шипулиной Т.Н. на праве собственности принадлежат несколько кабинетов по указанному адресу, в том числе помещения № 14 (коридор), № 17 - 21 (санузел), № 32 (коридор), № 36 (тамбур), № 37 (коридор), № 40-45 (кабинеты, коридор, подсобное помещение), № 47 (кабинет).
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственник имеет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимого имущества. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).
Требование истицы Янко Е.Г. об установлении сервитута в отношении нежилых помещений ответчицы Шипулиной Т.Н. обусловлено отсутствием у принадлежащего истцу помещения выхода на улицу, минуя коридор и тамбур, принадлежащие на праве собственности Шипулиной Т.Н. Кроме того, истица Янко Е.Г. требует установить сервитут для беспрепятственного использования санузлов (помещения №№17, 18, 19, 20, 21) – установление бессрочного безвозмездного сервитута.
В соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ, действие которого распространяется на нежилые помещения, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В результате установления сервитута на безвозмездной основе данное право Шипулиной Т.Н. будет нарушено.
Следовательно, суд считает не подлежащими удовлетворению требования Янко Е.Г. о предоставлении ей права безвозмездного бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде беспрепятственного круглосуточного прохода ее – собственника помещения №31, арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по улице ***, 1, через главный вход, тамбур, коридор (помещения №№ 14,32,36,37), в помещение №31, а также вноса и выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей, в помещение №31, права беспрепятственного пользования санузлами (помещения №№ 17,18,19,20,21) ею как собственником, так и ее арендаторами, в соответствии поэтажными планами и экспликацией ГУП "Краевая техническая инвентаризация".
Ответчицей Шипулиной Т.Н. заявлены встречные исковые требования о возложении обязанности на Янко Е.Г. осуществлять оплату за пользование принадлежащим ей имуществом, а именно 6,14 кв.м коридора (помещение № 14, 32, 27, 41), расположенного на первом этаже здания по ул.***, 1 в г.Ставрополе в размере 3374,8 рублей ежемесячно.
В обоснование исковых требований Шипулина Т.Н. указала на то, что в состав принадлежащих ей помещений входят коридор и тамбур, которыми пользуется Янко Е.Г. для прохода в принадлежащие ей в том же здании помещения, не внося соразмерной платы за это.
Из анализа пункта 3 статьи 274, статьи 277 и пункта 1 статьи 421 ГК РФ следует, что право требовать установления сервитута предоставлено лицу, в интересах которого устанавливается сервитут и которое не может использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования чужим имуществом. Шипулина Л.Н. не может требовать от Янко Е.Г. ограниченного использования принадлежащего Шипулиной Л.Н. недвижимого имущества. Законом не предусмотрена обязанность лица, которому для использования принадлежащей ему недвижимости необходимо предоставление права ограниченного пользования чужой недвижимостью, заключить с собственником этой недвижимости соглашение об условиях сервитута.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419 ГК РФ).
В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает силу и становится обязательным для сторон с момента заключения.
В ходе судебного разбирательства судом неоднократно предлагалось сторонам заключить соглашение о порядке ограниченного пользования Янко Е.Г. имуществом Шипулиной Т.Н., а также определить плату, которую Янко Е.Г. должна вносить за пользование чужим имуществом. Однако стороны в судебном заседании к такому соглашению не пришли, поскольку истица Янко Е.Г. считает, что имеет право пользоваться имуществом Шипулиной Т.Н. (главным входов, коридором, санузлами) безвозмездно. Вместе с тем, удовлетворение встречных исковых требований Шипулиной Т.Н. о взыскании платы за пользование ее имуществом при отсутствии соглашения об установлении сервитута невозможно.
В материалах дела имеется претензия Янко Е.Г. (л.д.25-26), направленная в адрес Шипулиной Т.Н., в которой она просит предоставить право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде права беспрепятственного круглосуточного прохода ее собственника помещения №31, арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по улице ***, 1, через главный вход, тамбур, коридор (помещения №№ 14,32,36,37), в помещение №31, а также вноса и выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей, в помещение №31, права беспрепятственного пользования санузлами (помещения №№ 17,18,19,20,21) ее собственника и ее арендаторов, в соответствии поэтажными планами и экспликацией ГУП "Краевая техническая инвентаризация".
На данную претензию Шипулиной Т.Н. в адрес Янко Е.Г. направлялись ответы, в частности, Шипулина Т.Н. согласилась на заключение договора о платном пользовании принадлежащим ей имуществом (коридором и санузлами), либо на приобретение данного имущества в общую долевую собственность. Шипулина Т.Н. также предлагала разрешить спор о совместном участии в ремонте и порядке использования принадлежащего ей имущества. Однако истица Янко Е.Г. для разрешения спора в соответствии с ч.3 ст. 274 ГК РФ к ответчице Шипулиной Т.Н. для заключения соглашения на предложенных условиях не обращалась, поскольку считает, что она и ее арендаторы, клиенты, контрагенты вправе пользоваться имуществом ответчицы Шипулиной Т.Н. безвозмездно.
Поскольку суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований Янко Е.Г. об установлении права безвозмездного бессрочного ограниченного пользования (сервитут), следовательно, не подлежат удовлетворению и встречные исковые требования Шипулиной Т.Н. об установлении платы за пользование принадлежащим ей имуществом, при отсутствии соглашения об установлении сервитута.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 137, 138, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Янко Е.Г. о предоставлении права безвозмездного бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде права
беспрепятственного круглосуточного прохода ее – собственника помещения №31,
арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по улице ***, 1, через главный
вход, тамбур, коридор (помещения №№ 14,32,36,37), в помещение №31, а также вноса и
выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей, в помещение №31, права
беспрепятственного пользования санузлами (помещения №№ 17,18,19,20,21) ее –
собственника и ее арендаторов, в соответствии поэтажными планами и экспликацией ГУП "Краевая техническая инвентаризация" – отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Шипулиной Т.Н. о возложении обязанности на Янко Е.Г. осуществлять оплату за пользование принадлежащим Шипулиной Т.Н. имуществом, а именно: 6,14 кв.м коридора (помещение №14, 32, 37, 41), расположенного на первом этаже здания по ул. ***, 1 в г. Ставрополе, в размере 3374,8 руб. ежемесячно – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней.
Судья З.Л.Кравченко