Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 февраля 2011 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Кочетковой С.А.,
при секретаре Валимухаметовой А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ставрополя к Ляховненко С.И. о признании строения самовольной постройкой, ее сносе и приведении земельного участка в первоначальное состояние и встречному иску Ляховненко С.И. к администрации г. Ставрополя о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
У С Т А Н О В И Л :
Администрация г. Ставрополя обратилась в суд с иском к Ляховненко С.И. о признании строения - магазина литер «А», расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а, самовольной постройкой, ее сносе и освобождении самовольно занятого земельного участка, площадью 216 кв.м., прилегающего к участку № 132-а по ул. *** г. Ставрополя, приведении земельного участка в первоначальное состояние, ссылаясь на то, что администрацией города Ставрополя был установлен факт самовольного занятия земельного участка, прилегающего к земельному участку № 132-а по ул. *** в городе Ставрополе, а также самовольного строительства на нем.
Указанный земельный участок под нежилым зданием был закреплен за ЗАО «***» (постановление главы города Ставрополя от 25.11.1997 № ***) и ООО «***» (постановление главы города Ставрополя от 10.04.2001 № ***). Данный объект недвижимости состоял из двух магазинов, один из них общей площадью 95,3 кв.м. по договору купли-продажи, заключенному между ООО «***» и ***, Ляховненко С.И., *** был передан последним в собственность по 1/3 доли каждому. Второй магазин, являющийся муниципальной собственностью, общей площадью 94,7 кв.м. передан в аренду *** по договору от 16.03.2002.
Постановлением главы администрации города Ставрополя от 31.05.2002 № *** земельный участок площадью 929 кв.м. под зданием двух магазинов по ул. ***, 132-а в городе Ставрополе передан в аренду на 5 лет ***, ***, Ляховненко С.И., ***. Заключены договоры аренды, которые зарегистрированы в установленном законом порядке.
В апреле 2003 года *** и *** по договору купли-продажи передали Ляховненко С.И. 2/3 доли указанного объекта недвижимости площадью 96,2 кв.м. В 2005 году вторая половина магазина площадью 107,4 кв.м. приобретена Ляховненко С.И. в собственность у муниципального образования - город Ставрополь. Таким образом, собственником всего указанного объекта недвижимости стал Ляховненко С.И..
Правоотношения по аренде земельного участка с ***, ***, Ляховненко С.И. и *** прекратились 31.05.2007. С 2007 года по настоящее время договор аренды указанного участка ни с кем не заключался.
01 сентября 2009 года Ляховненко С.И. обратился в администрацию г. Ставрополя с заявлениями о предоставлении ему в аренду сроком на 5 лет земельного участка по ул. ***, 132-а по фактическому пользованию и прилегающего к нему земельного участка в целях благоустройства. При рассмотрении заявлений специалистами комитета градостроительства администрации города Ставрополя было установлено, что площадь фактически используемого ответчиком участка превышает площадь, предоставленную постановлением от 31.05.2002 № ***. Кроме того, прилегающий к основному земельный участок уже самовольно используется ответчиком и на нем ведется строительство объекта недвижимости, что противоречит заявленному виду целевого использования «под благоустройство».
Управлением архитектуры комитета градостроительства Администрации города Ставрополя было подготовлено отрицательное градостроительное заключение от 13.08.2010 № ***. Самовольно занятый земельный участок находится в ведении и распоряжении органов местного самоуправления и является территорией общего пользования. В связи с вышеизложенным, заявителю были направлены отказы в предоставлении земельных участков в аренду.
Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю был проведен государственный земельный контроль соблюдения законодательства в отношении земельного участка по ул. ***, 132-а в городе Ставрополе. Актом проверки установлено, что в период с 2006 года по настоящее время ответчик самовольно занял и использует без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов на землю земельный участок площадью 216 кв.м., прилегающий к участку № 132-а по ул. *** в городе Ставрополе. На основании данного акта Ляховненко С.И. направлено предписание от 21.10.2009 об устранении нарушения земельного законодательства, согласно которому он должен был в течение 10 дней освободить самовольно занимаемый земельный участок. Кроме того, на Ляховненко С.И. было наложено административное взыскание в виде штрафа.
В феврале 2010 года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю была проведена проверка соблюдения ответчиком предписания об устранении нарушения земельного законодательства. Актом проверки от 16.02.2010 г. установлено, что Ляховненко С.И. не был освобожден самовольно занятый им земельный участок площадью 216 кв.м., правоустанавливающие документы на землю надлежащим образом не оформлены, на земельном участке продолжаются строительные работы. Данные факты подтверждают, что нарушение земельного законодательства не устранено.
Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя также был проведен муниципальный земельный контроль использования указанного земельного участка. Актом проверки от 06.05.2010 г. № *** установлено, что на территории земельного участка по ул. ***, 132-а расположены торгово-офисное здание, гаражи, незавершенный строительством объект недвижимости (2 этажа). Разрешение на строительство отсутствует, площадь используемого земельного участка около 1114 кв.м., что на 184 кв.м. превышает площадь, предоставленную постановлением от 31.05.2002 № ***.
По данным технических паспортов здания (строения) № 132-а по ул. *** в городе Ставрополе от 25.03.2003 и от 07.04.2005, на указанном земельном участке расположен только одноэтажный объект недвижимости литер «А» с пристройками литер «а» и лит. «a1» площадью 203,6 кв.м., который расположен в границах земельного участка в соответствии с постановлением от 31.05.2002 № ***.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Ответчиком спорное строение возведено с нарушением требований ст. 51-52 Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем, в силу ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой, подлежащей сносу, а земельный участок в силу требований ст. 60, 62, 76 Земельного кодекса РФ подлежит освобождению и восстановлению за счет лиц, виновных в незаконном использовании земельного участка.
Ляховненко С.И. подал встречное исковое заявление к Администрации г. Ставрополя о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства, 86 % степени готовности (магазин «***» с пристройками под аптеку, офис и бильярдную), общей площадью застройки 684,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а, ссылаясь на то, что он, *** и *** по договору купли-продажи от 17.08.2001 года приобрели в долевую собственность по 1/3 доли каждый муниципальный магазин № ***, нежилые помещения в литере «А» №№ 1,2,3,4, общей площадью 96,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а.
По договору купли-продажи нежилого помещения 02.04.2003 года Ляховненко С.И. выкупил 1/3 долю *** и 1/3 долю ***.
На основании постановления главы города Ставрополя от 23.06.2005 года и по итогам аукциона от 29.07.2005 года, между ним и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № *** от 03.08.2005 г.
В соответствии с указанным договором он приобрел в собственность часть здания, литер «А», 1 этаж. №№ 5-7, 9-13, общей площадью 107,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а.
Таким образом, является собственником нежилого здания, литер А, инвентарный номер ***, этажность 1, номера на поэтажном плане В литер А помещения №№ 1,2,3,4, назначение – торговое, общей площадью 96,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АГ *** от 10.04.2003 года, и торгового помещения, этаж: 1, номера на поэтажном плане помещения №№ 5,6,7,9,10,11,12,13, назначение - нежилое, общей площадью 107,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АА *** от 21.09.2005 года.
Постановлением Главы администрации города Ставрополя от 31.05.2002 года № *** ему был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 929,0 кв.м. под магазином по ул. ***, 132-а в квартале 378 и заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 10.06.2002 года № ***.
На арендуемом земельном участке им не допускалось совершение действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки, а также загрязнения территории города, он вел работы по благоустройству и санитарной очистке участка и прилегающих территорий, а также выполнял другие виды работ, предусмотренные постановлением главы Администрации г. Ставрополя.
Он обратился в Комитет градостроительства администрации города Ставрополя с просьбой выдачи ему разрешения на реконструкцию крыши, пристройку помещений под аптеку, офис и бильярдную к магазину «***», расположенному по адресу: ул. ***, 132-а.
06 декабря 2005 года ему было выдано разрешение на строительство № ***. В сентябре 2006 года он обратился в администрацию города Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 5 лет земельного участка по фактическому пользованию по ул. ***, 132-а, так как срок действия предыдущего договора аренды истекал.
Однако, никакого ответа на заявление со стороны администрации г. Ставрополя он не получил.
Он обратился в архитектурно-строительный отдел для подготовки документов о возможности продления договора аренды земельного участка под строением, проекта границ земельного участка, справки дежурного и адресного плана.
Ему было выдано градостроительное заключение № ***, в котором указано на возможность предоставления ему земельного участка по фактически сложившимся границам.
Он заказал изготовление землеустроительного дела, которое содержит акт согласования границ земельного участка с кадастровым номером *** по ул. ***, 132-а.
Также был заказан и получен проект реконструкции крыши и пристройки помещений под аптеку, офис и бильярдную к магазину «***» по ул. ***, 132-а, составлена схема генплана и согласована со всеми необходимыми службами города Ставрополя.
В свою очередь он использовал предоставленный ему земельный участок в соответствии с его целевым назначением, соблюдал экологические, санитарно-гигиенические правила и нормативы при использовании земельного участка и прилегающих к нему земель общего пользования, в соответствии с нормативно-правовыми актами органа местного самоуправления, систематически вносил арендные платежи и не имел задолженностей, что подтверждается справкой от 13.08.2008 года.
Им был заказан документ-описание объекта недвижимости по результатам инвентаризации от 17.06.2010 года и кадастровый паспорт от 21.06.2010 г.
В соответствии с кадастровым паспортом от 21.06.2010 года, степень готовности объекта незавершенного строительства (магазин «***» с пристройками под аптеку, офис и бильярдную), инвентарный номер ***, общая площадь застройки 684,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а составляет 86 %.
В судебном заседании представитель Администрации г. Ставрополя по доверенности Куницына И.Б. исковые требования поддержала, уточнила их, пояснив, что строение литер «А» принадлежит ответчику на праве собственности, на пристройку литер «А1» ему было выдано разрешение на строительство, в связи с чем, самовольной пристройкой, подлежащей сносу является пристройка литер «А2», остальные требования поддержала в полном объеме.
Встречные исковые требования Ляховненко С.И. не признала, просила оставить их без удовлетворения, пояснив, что строение и «А1» и «А2» возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном Законом порядке, в связи с чем, на них не может быть признано право собственности.
Ответчик Ляховненко С.И. в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя.
Представитель ответчика по доверенности Кочнев С.А. в судебном заседании просил исковые требования Администрации г. Ставрополя оставить без удовлетворения, встречные исковые требования Ляховненко С.И. поддержал, просил их удовлетворить, по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности Сапилкин А.Н. в судебном заседании просил исковые требования Администрации г. Ставрополя удовлетворить по основаниям, изложенным представителем Администрации, встречные требования Ляховненко С.И. просил оставить без удовлетворения.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Администрации г. Ставрополя не подлежат удовлетворению, встречные исковые требования Ляховненко С.И. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иной недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, а также, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Судом установлено, что Ляховненко С.И. является собственником нежилого здания, литер «А», инвентарный номер ***, этажность 1, номер на поэтажном плане В литер А помещения №№ 1,2,3,4, назначение – торговое, общей площадью 96,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а на основании договоров купли-продажи от 17.08.2001 г. и от 02.04.2003 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АГ *** от 10.04.2003 года и торгового помещения, этаж: 1, номера на поэтажном плане помещения №№ 5,6,7,9,10,11,12,13, назначение - нежилое, общей площадью 107,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а, на основании договора купли-продажи от 03.08.2005 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26 АА *** от 21.09.2005 года.
Постановлением Главы администрации города Ставрополя от 31.05.2002 года № *** Ляховненко С.И. был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 929,0 кв.м. под магазином по ул. ***, 132-а в квартале 378 и заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя от 10.06.2002 года № *** сроком на пять лет до 31 мая 2007 г., зарегистрированный в установленном Законом порядке.
В период действия договора аренды земельного участка Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя Ляховненко С.И. было выдано разрешение на строительство № *** от 06.12.2005 г., в соответствии с которым, было разрешено выполнение реконструкции крыши, возведении пристройки под аптеку, офис и бильярдную к магазину «***» (литер «А» по ул. ***, 132-а) в соответствии с проектной документацией, разработанной архитектором *** (л.д. 111).
Согласно представленной проектной документации, разработанной *** к литеру «А» предусмотрено возведение пристройки литер «А1» и «А2». Указанная проектная документация согласована всеми заинтересованными службами, в том числе Управлением архитектуры администрации г. Ставрополя.
Таким образом, пристройки литер «А1» и «А2» были возведены Ляховненко С.И. на основании разрешения на строительство № *** от 06.12.2005 г., в связи с чем, доводы истца о том, что пристройка литер «А2» была возведена без разрешения органа местного самоуправления на строительство, являются необоснованными.
Согласно технического паспорта на объект незавершенного строительства (л.д. 169-179), пристройки литер «А1» и «А2» к литеру «А» соответствуют проекту, указанному выше. В техническом паспорте, сведений о том, что данные строения являются самовольными, не имеется, поскольку имеется отметка о строительстве пристроек, в соответствии с указанным выше разрешением на строительство, процент готовности незавершенного строительством объекта составляет 86 %.
Судом так же установлено, что строительство пристройки было осуществлено в период действия договора аренды земельного участка, при этом, Ляховненко С.И. 05 февраля 2007 года было выдано положительное градостроительное заключение № *** о возможности предоставления земельного участка по фактически сложившимся границам, то есть, с учетом уже возведенных на земельном участке строений (л.д. 122).
Таким образом, строение литер «А2», о сносе которого просит истец, в силу требований ст. 222 ГК РФ, самовольным строением не является и требование о его сносе не подлежат удовлетворению, а за Ляховненко С.И., в силу требований ст. 218, 219 ГК РФ, может быть признано право собственности на неоконченный строительством объект капитального строительства - 86 % готовности, общей площадью 684,3 кв.м..
В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года (в редакции от 17.06.2010 г.) допустима регистрация права на незавершенный строительством создаваемый объект недвижимого имущества.
То обстоятельство, что в настоящее время истек срок договора аренды земельного участка, так же не является основанием для сноса спорного строения, поскольку у Ляховненко С.И. в силу ст. 22 Земельного кодекса РФ, как собственника объекта недвижимости, есть преимущественное право на предоставление земельного участка в аренду.
Судом установлено, что Ляховненко С.И. до истечения действия договора аренды обратился с заявлением в администрацию г. Ставрополя о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, в связи с чем, требования Администрации г. Ставрополя о возложении на Ляховненко С.И. обязанности освобождения самовольно занятого земельного участка и приведении его в первоначальное состояние, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, 194-198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Администрации г. Ставрополя к Ляховненко С.И. о признании пристройки литер «А2» к литеру «А» по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а самовольной постройкой, ее сносе и возложении на Ляховненко С.И. обязанности освободить самовольно занятый земельный участок, площадью 216 кв.м., прилегающий к участку № 132-а по ул. *** г. Ставрополя, приведении его в первоначальное состояние - оставить без удовлетворения.
Признать за Ляховненко С.И. право собственности на объект незавершенного строительства 86 % степени готовности (магазин «***» с пристройками под аптеку, офис и бильярдную), инвентарный номер ***, общей площадью застройки 684,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а.
Решение является основанием для государственной регистрации за Ляховненко С.И. права собственности на объект незавершенного строительства 86 % степени готовности (магазин «***» с пристройками под аптеку, офис и бильярдную), инвентарный номер ***, общей площадью застройки 684,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, 132-а.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней.
Мотивированное решение суда изготовлено 02 марта 2011 года.
Судья Кочеткова С.А.
Копия верна.
Судья Кочеткова С.А.