дело № 2-413/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
02 марта 2011 года г.Ставрополя
Октябрьский районный суд г.Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Кравченко З.Л.,
при секретаре Губановой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Козадеровой И.Н.к Комитету градостроительства администрации г.Ставрополя, третье лицо: ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита», о признании права собственности на жилые помещения – квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Козадерова И.Н. обратилась в суд с иском к Комитету градостроительства администрации г.Ставрополя, третье лицо: ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита», о признании права собственности на жилые помещения – квартиры, мотивируя свои требования следующим.
Ей, Козадеровой И.Н., принадлежит на граве собственности объект недвижимого имущества в доме № 210 по ул. *** в г.Ставрополе – помещения №№:
- 83-86, принадлежащие собственнице на основании: Договора участия в долевом строительстве жилого дома №551 от 18.12.2009 г., Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 26309000- «159-Э» от 31.12.2009 г., Акта приема-передачи нежилого помещения от 29.03.2010 г., площадью 42,0 кв.м;
- 91-94, принадлежащие собственнице на основании: Договора участия в долевом строительстве жилого дома №552 от 18.12.2009 г., Разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию №RU 26309000- «159-Э» от 31.12.2009 г., Акта приема-передачи нежилого помещения от 29.03.2010 г., площадью 30,2 кв.м;
- 95-97, принадлежащие собственнице на основании: Договора участия в долевом
строительстве жилого дома №553 от 18.12.2009 г., Разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию №RU 26309000- «159-Э» от 31.12.2009 г. Акта приема-передачи нежилого помещения от 29.03.2010 г., площадью 32,4 кв.м;
- 98-101, принадлежащие собственнице на основании: Договора участия в долевом строительстве жилого дома №554 от 18.12.2009 г., Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 26309000- «159-Э» от 31.12.2009 г., Акта приема-передачи нежилого помещения от 29.03.2010 г., площадью 44,5 кв.м;
- 103-107, принадлежащие собственнице на основании: Договора участия в долевом строительстве жилого дома №555 от 18.12.2009 г., Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 26309000- «159-Э» от 31.12.2009 г., Акта приема-передачи нежилого смещения от 29.03.2010 г., площадью 63,9 кв.м;
Право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Имея у себя в собственности указанную недвижимость, она решила изменить назначение помещений для использования их в качестве жилых, для чего обратилась к проектировщикам в ООО «S-проект», где ей подготовили и предоставили проект, заказ 52/10, для выполнения ею перевода (с перепланировкой) нежилых помещений №№ 83-86, 91-94, 95-97, 98-101, 103-107 в жилые с присвоением квартирам номеров: №№ 39/1, 39/2, 39/3, 39/4, 39/5, расположенных в многоэтажном жилом доме по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 210.
Имея указанный проект, ею были выполнены действия по перепланированию помещений в соответствии с проектом, выразившиеся в возведении перегородок в
помещениях с приданием помещениям вида квартир, в соответствии с типовой планировкой в указанном многоэтажном доме, выполненными проектировщиками ООО «S-проект» проектом на нежилые помещения, а также в соответствии со строительными нормами и правилами.
После переоборудования ею была произведена инвентаризация жилых квартир, в результате которой, в филиале ГУП СК «КРАЙТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» ей выданы Технические паспорта на жилые помещения - квартиры №№:
39/1 - площадью 42,0 кв.м,
39/2 - площадью 30,0 кв.м,
39/3 - площадью 32,4 кв.м,
39/4 - площадью 44,2 кв.м,
39/5 - площадью 64,1 кв.м,
инвентарный номер - 38217, общей площадью 212,7 кв.м, а также справки в суд из БТИ, подтверждающие стоимость квартир.
Однако в каждом из технических паспортов БТИ поставлены штампы с надписями о том, что квартиры №№ 39/1, 39/2, 39/3, 39/4, 39/5, возведены или переоборудованы без разрешения, т.е. самовольно, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.
Она обратилась в ООО «S-проект», где ей подготовили Техническое заключение №765-11 от 11.02.2011 г. по обследованию объекта недвижимости: по факту перепланировки и переустройства нежилых помещений в многоквартирном жилом доме: улица ***, дом 210 городе Ставрополе. Согласно резолютивной части Технического заключения №765-11 несущие и ограждающие конструкции жилого здания по адресу: ул. ***, 210, находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Технические решения, принятые при перепланировке и переустройстве нежилых помещений в жилые квартиры №№ 39/1, 39/2, 39/3, 39/4, 39/5, на мансардном этаже многоквартирного жилого дома №210 по ул. *** в г.Ставрополе, соответствуют строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.
Ею были собраны документы, приложено Техническое заключение №765-11 и поданы в Комитет градостроительства администрации г.Ставрополя для согласования жилых квартир (заявление от 18.01.2011г.), однако в согласовании ей было отказано в связи с отсутствием и не предоставлением согласия всех правообладателей объекта капитально строительства на перевод указанных нежилых помещений в квартиры. Необходимо отметить, что не все собственники квартир в настоящий момент известны, так как дом еще полностью не заселен, не все дольщики оформили свои права на квартиры в этом доме, а многие собственники квартир по указанному адресу не проживают.
Таким образом, получить согласие всех жильцов многоэтажного жилого дома не представляется возможным, так как даже те собственники квартир, которые оформили свои права на недвижимость в этом доме, могут в силу закона не проживать в данных квартирах, а проживать в другом доме, в другом районе города, в другом городе и даже субъекте РФ, что не запрещено. В таком случае добиться идеальных условий и получить согласие всех может так и не представиться возможным по объективным причинам.
В связи с тем, что получить согласие всех правообладателей объекта капитального строительства не представляется возможным, в согласовании и выдаче разрешительной документации ей отказано и предложено обратиться в суд.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми антами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, однако все работы, выполнены истицей за свой счет на отведенном для этих целей участке, в соответствии с его целевым назначением, а выполненное строительство не выходит за границы отведенного участка.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Недвижимость принадлежит ей на праве собственности, располагается на 11 этаже, используется ею в качестве квартир, что соответствует целевому назначению многоквартирного жилого дома и земельного участка под ним, выполнено в соответствии с проектом, за счет собственных средств, с учетом строительных норм и правил, не несет угрозу жизни и здоровью других собственников квартир в доме и третьим лицам, то есть соответствует требованиям закона.
Препятствием к выдаче ей разрешительной документации на квартиры и регистрации на ее имя права собственности является не предоставление ею согласия всех жильцов дома на выполненные ею перепланировку и переоборудование (перевод) нежилых помещений в квартиры – жилые помещения, что в сложившейся ситуации выполнить не представляется возможным по указанным выше причинам.
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Так, имевшие вид объемных помещений, не подходивших для использования в качестве жилых квартир, ею были перепланированы, для чего ею были возведены стены, перегородки, выстроены помещения в соответствии с проектом проектировщиков ООО «S-проект», которые проектировали весь данный жилой дом, и, опираясь на сложившуюся поэтажную планировку и расположение квартир относительно инженерных коммуникаций, с учетом строительных и иных требований, спроектировали для нее аналогичные квартиры вместо ее нежилых помещений, что не нарушает общих планировочных и строительных решений, утвержденных и используемых при строительстве всего жилого дома. Инженерные сети не переносились, возведены были только межквартирные и межкомнатные перегородки. Интересы третьих лиц не затронуты.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого смещения, что и было сделано. Однако предоставить разрешительную документацию она не смогла. Ею предпринята попытка в досудебном порядке получить разрешительную документацию, однако сделать это не удалось.
ЗАО «Завод Стеновых Материалов и Керамзита», являясь застройщиком, не возражало и не возражает против выполненных ею изменений помещений и использования недвижимости в качестве жилой. ЗАО «СМиК», являясь застройщиком, не возражало и не возражает против подключения к действующим коммуникациям жилого дома.
Так как права и охраняемые законом интересы третьих лиц и собственников квартир и помещений в указанном доме после выполнения самовольного переоборудования не затронуты, а само переоборудование выполнено с учетом строительных норм и правил, истица просит сохранить жилые помещения – квартиры в переоборудованном виде.
В связи с отказом в досудебном порядке в согласовании переоборудования нежилых смещений в квартиры, она обратилась в суд за защитой своих прав и признания права собственности на жилые помещения – квартиры в доме 210 по ул. *** в г.Ставрополе. Поскольку переоборудование нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности, произведено ею лично, за счет собственных средств – в квартиры по указанному адресу и выполнено с учетом необходимых требований действующего законодательства Российской Федерации, следовательно, не создает угрозу жизни и (или) здоровью граждан, истица просила сохранить в перепланированном виде жилые помещения –
квартиры №: 39/1 - площадью 42,0 кв.м, 39/2 - площадью 30,0 кв.м, 39/3 - площадью 32,4 кв.м, 39/4- площадью 44,2 кв.м, 39/5- площадью 64,1 кв.м,
инвентарный номер - 38217, общей площадью 212,7 кв.м, расположенные на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 210;
признать право собственности на жилые помещения - квартиры №: 39/1- площадью 42,0 кв.м, 39/2- площадью 30,0 кв.м, 39/3- площадью 32,4 кв.м, 39/4 - площадью 44,2 кв.м, 39/5- площадью 64,1 кв.м, инвентарный номер - 38217, общей площадью 212,7 кв.м, расположенных на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 210 за Козадеровой И.Н.
Представитель Козадеровой И.Н., по доверенности Косолапов А.А., в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.
Истица Козадерова И.Н. в судебное заседание не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель Комитета градостроительства администрации г.Ставрополя, по доверенности Беляев С.И., с исковыми требованиями не согласился, поскольку реконструкция произведена самовольно, разрешение на выполнение данных видов работ получено не было. Ранее это были нежилые помещения, где располагались внутридомовые сети. Помещения являются неотъемлемой частью мест общего пользования собственников многоквартирного дома. Считает, что затрагиваются интересы третьих лиц и необходимо согласование от всех собственников данного объекта.
Представитель третьего лица – ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита» в судебное заседание не явился, представив письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что с исковыми требованиями согласен. При проектировании и строительстве многоквартирного жилого дома ЗАО «СМиК» получило технические условия на подключение к коммуникациям указанного дома. Кроме того, технические условия даны ЗАО «СМиК» с запасом, с целью предоставления возможности подключения дополнительных жилых и нежилых помещений дома по ул.***, 210 в г.Ставрополе. Таким образом, техническими условиями предусмотрена возможность подключения жилых помещений Козадеровой И.Н. к существующим инженерным сетям дома. Кроме того, земельный участок под многоквартирным жилым домом предоставлен ЗАО «СМиК» в аренду, а выполненное строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями не выходит за границы земельного участка и выполнено в соответствии с проектом.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения предусмотрены в ст. 26 ЖК РФ. Перепланировкой жилого помещения в силу ст. 25 ЖК РФ является изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии со ст. 26 ЖК РФ перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства или перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Согласно техническому заключению № 765/11 от 11.02.2011 года по обследованию объекта недвижимости: по факту перепланировки и переустройства нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по ул.***, 210 в г.Ставрополе, несущие и ограждающие строительные конструкции жилого здания по адресу ул.***, 210 находятся в удовлетворительном техническом состоянии. Технические решения, принятые при перепланировке и переустройстве нежилых помещений в жилые квартиры №№ 39/1, 39/2, 39/3, 39/4, 39/5, на мансардном этаже многоквартирного жилого дома №210 по ул.*** в г.Ставрополе, соответствуют строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.
Квартиры №№39/1, 39/2, 39/3, 39/4, 39/5 находятся на мансардном этаже 10-этаже жилого дома, расположенного на улице ***, 210 в г.Ставрополе. Жилой дом расположен в северо-западной части г.Ставрополя в административном Октябрьском районе.
Реконструкцией выполнено:
- перекомпоновка и перепланировка нежилых помещений №№5-9, номера на поэтажном плане №№83-86, 91-94, 95-97, 98-101, 103-107, расположенных на мансардном этаже под квартиры №№39/1, 39/2, 39/3, 39/4, 39/5.
При реконструкции выполнены следующие виды строительно-монтажных работ:
- возведение перегородок с устройством дверных проемов и установкой дверных блоков на мансардном этаже;
- установка сантехнического оборудования в помещении с подключением к существующим внутренним сетям водоснабжения и канализации;
- ремонт внутренней отделки помещений и покрытия пола.
Перепланировка произведена собственником самовольно. Предварительного согласия от соответствующих органов на проведение реконструкции не получено. Для обеспечения прав истицы необходимо судебное решение по сохранению помещений в перепланированном, переустроенном состоянии. Поскольку произведенными работами не нарушаются права и законные интересы граждан, и не создается угроза их жизни и здоровью, помещения могут быть сохранены в перепланированном, переустроенном состоянии.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 26, 29 ЖК РФ, ст. 8, 9, 11, 12 ГК РФ, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Козадеровой И.Н.– удовлетворить.
Сохранить в перепланированном виде жилые помещения квартиры №: 39/1 - площадью 42,0 кв.м, 39/2 - площадью 30,0 кв.м, 39/3 - площадью 32,4 кв.м, 39/4- площадью 44,2 кв.м, 39/5- площадью 64,1 кв.м, инвентарный номер - 38217, общей площадью 212,7 кв.м, расположенных на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 210.
Признать право собственности на жилые помещения - квартиры №: 39/1- площадью 42,0 кв.м, 39/2- площадью 30,0 кв.м, 39/3- площадью 32,4 кв.м, 39/4 - площадью 44,2 кв.м, 39/5- площадью 64,1 кв.м, инвентарный номер - 38217, общей площадью 212,7 кв.м, расположенных на мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г.Ставрополь, ул. ***, 210, за Козадеровой И.Н..
Решение является основанием для ГУП «Крайтехинвентаризация» для внесения изменений в техническую документацию, а также регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней.
Судья З.Л.Кравченко