Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 мая 2011 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Эминова А.И.,
при секретаре Губановой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Янко Е.Г. к Шипулиной Т.Н. об установлении сервитута и по встречному иску Шипулиной Т.Н. к Янко Е.Г. об установлении соразмерной платы за пользование сервитутом,
У С Т А Н О В И Л :
Янко Е.Г. обратилась в суд с иском к Шипулиной Т.Н. об установлении сервитута, обосновав свой иск тем, что она, Янко Е.Г., является собственником офисного помещения, расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Ставрополь, ул. ---. Шипулиной Т.Н. на праве собственности принадлежат несколько кабинетов по указанному адресу. Согласно экспликации, поэтажному плану, свидетельству от --- года и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от --- года № --- в собственности Шипулиной Т.Н. находятся помещения № 14 (коридор), № 17- 21 (санузел), № 32 (коридор), № 36 (тамбур), № 37 (коридор), № 40-45 (кабинеты, коридор, подсобное помещение), № 47 (кабинет). Из поэтажного плана первого этажа здания, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, видно, что попасть в санузел (помещения № № 17, 18, 19, 20, 21) и в офисные помещения, находящиеся на первом этаже, можно только используя коридор (помещения № № 14, 32, 37). Ею было направлено письмо с требованием о заключении соглашения об установлении сервитута Шипулиной Т.Н. и зарегистрировать его в установленном законом порядке. В своем ответе Шипулина Т.Н. заявила, что ее имущество находится в залоге у Северо-Кавказкого Банка Сбербанка России и ей надо получить согласие банка на установление сервитута, однако в соответствии с ч. 1, ст. 33 защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде, он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле. Это обязанность Шипулиной Т.Н. и она фактически отказалась от установления сервитута в установленном порядке или урегулировать спор мирным путем. Она, как собственник офисного помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, пользуется общими санузлами. В сентябре месяце ею было получено письмо от Шипулиной Т.Н., в котором она предупреждает, что ограничит пользование её имуществом. В соответствии со ст. 277 ГК РФ, просила предоставить право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде права беспрепятственного круглосуточного прохода её собственника помещения № 31, арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по улице ---, через главный вход, тамбур, коридор (помещения № № 14, 32, 36, 37), в помещение № 31, а также вноса и выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей в помещение № 31, права беспрепятственного пользования санузлами (помещения № № 17, 18, 19, 20, 21) её собственника и её арендаторов, в соответствии с поэтажными планами и экспликацией ГУП "Краевая техническая инвентаризация".
Шипулина Т.Н. обратилась в суд со встречным иском к Янко Е.Г. об установлении соразмерной платы за пользование сервитутом, обосновав свой иск тем, что она не возражает против предоставления ответчику права пользования принадлежащим ей имуществом, однако она считает, что пользование должно быть платным, поскольку она, как собственник, несет бремя содержания принадлежащего ей имущества, в том числе, расходы, связанные с его эксплуатацией. В соответствии со ст. 274 ГК РФ, собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование данным имуществом. С целью определения стоимости платы за сервитут она обратилась к независимому оценщику. Согласно отчету независимого оценщика - ООО «Деловой Партнер» № 38/05/11 от 13.05.2011 года «Об определении рыночной стоимости соразмерной платы за сервитут на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. --- (помещения № № 14, 32, 36, 37), общей площадью 76,7 кв.м.», плата за сервитут составляет: 67 173 руб. - единовременная плата за установление сервитута, 828,55 руб. – ежемесячный платеж за пользованием сервитутом. Требование ответчика предоставить ему в пользование туалеты необоснованно. Туалетные комнаты являются её собственностью. Препятствий в доступе, обслуживании либо иной эксплуатации ответчиком принадлежащего ей имущества отсутствие доступа к туалетным комнатам не влечет. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 137-138 ГПК РФ, ст. 274-277 ГК РФ, просила установить для Янко Е.Г. соразмерную плату за пользование сервитутом на принадлежащие ей помещения № № 14, 32, 36, 37, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, общей площадью 76,7 кв.м. в размере: 67 173 руб. – единовременно, 828,55 руб. - ежемесячно.
Впоследствии истица по встречному иску Шипулина Т.Н. уточнила свои исковые требования, в которых просила в случае удовлетворения исковых требований Янко Е.Г. об установлении сервитута, установить для Янко Е.Г. соразмерную плату за пользование сервитутом на принадлежащие ей помещения № № 14, 32, 36, 37, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, общей площадью 76,7 кв.м., в размере: 67 173 руб. единовременно и 828,55 руб. ежемесячно.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от --- года в удовлетворении исковых требований Янко Е.Г. о предоставлении права безвозмездного бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде права беспрепятственного круглосуточного прохода ее – собственника помещения № 31, арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по улице ---, через главный вход, тамбур, коридор (помещения № № 14, 32, 36, 37), в помещение № 31, а также, вноса и выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей в помещение № 31, права беспрепятственного пользования санузлами (помещения № № 17, 18, 19, 20, 21) ее – собственника и ее арендаторов, в соответствии поэтажными планами и экспликацией ГУП "Краевая техническая инвентаризация" – отказано. В удовлетворении встречных исковых требований Шипулиной Т.Н. о возложении обязанности на Янко Е.Г. осуществлять оплату за пользование принадлежащим Шипулиной Т.Н. имуществом, а именно: 6,14 кв.м. коридора (помещение № 14, 32, 37, 41), расположенного на первом этаже здания по ул. ---, в г. Ставрополе, в размере 3 374,8 руб., ежемесячно, – отказано.
Решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от -- года в части отказа в удовлетворении исковых требований Шипулиной Т.Н. о возложении обязанности на Янко Е.Г. осуществлять оплату за пользование принадлежащим Шипулиной Т.Н. имуществом, а именно: 6,14 кв.м. коридора (помещение № 14, 32, 37, 41), расположенного на первом этаже здания по ул. ---, в г. Ставрополе, в размере 3 374,8 руб. ежемесячно оставлено без изменения.
В остальной части это же решение суда отменено, и дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.
Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Янко Е.Г., извещенная надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, представив в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие, с участием её представителя по доверенности Жукова С.А.
Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Янко Е.Г. по доверенности Ж.С.А. в судебном заседании поддержал исковые требования Янко Е.Г., встречные исковые требования Шипулиной Т.Н. не признал, пояснив, что единственным доказательством является представленный отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, который имеется в настоящем деле. В своем отзыве, представленном в предыдущем предварительном судебном заседании, они изложили свою позицию относительно указанного отчета в части его несоответствия требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральному стандарту об оценке № 3. По поводу дополнений, представленных в настоящем судебном заседании, может сказать, что данные пояснения противоречат требованиям вышеуказанных им актов, т.е. после того, как отчет сшит и скреплен печатью, дополнений к нему не может быть, поскольку он является уже завершенным документом. Указанный отчет оценщика не может служить доказательством также и потому, что закон «Об оценочной деятельности» не предусматривает обязательное участие оценщика (ст. 8 ФЗ), где указан перечень. В дополнении из шести их замечаний, представленных в их отзыве п. 2.1 их замечаний, признан полностью, п.п. 2.5 и 2.6 замечаний не ответил вообще на них, на п. п. 2.2, 2.3, 2.4 их замечаний дано лишь теоретическое обоснование оценочной деятельности взятая, скорее всего, из учебника по оценочной деятельности для вузов. При этом, никаких конкретных обоснований и расчетов, относящихся к предмету оценки, так и не было приведено, поэтому они считают, что сам отчет об оценке и представленные дополнительные пояснения к нему, не могут служить доказательством рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. На вопросы участников процесса пояснил, что просит предоставить право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде беспрепятственного круглосуточного прохода Янко Е.Г. собственника помещения № 31, арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по ул. ---. Оценщик не может давать своё пояснение после дачи отчета об оценке. Просил удовлетворить исковые требования Янко Е.Г. по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а в удовлетворении встречных исковых требований Шипулиной Т.Н. просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск.
Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Шипулина Т.Н., извещенная надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, представив в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие, с участием её представителей по доверенности Берловой С.М. и Чавушьяна В.Д.
Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Шипулиной Т.Н. по доверенности Берлова С.М. в судебном заседании исковые требования Янко Е.Г. не признала и просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление и в уточненном отзыве на исковое заявление, в которых указала, что в своем заявлении Янко Е.Г. просит суд предоставить право бессрочного ограниченного пользования (сервитута) в виде права беспрепятственного круглосуточного прохода для себя, как собственника помещения № 31, арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по ул. ---, через главный вход, тамбур, коридор (помещения № № 14, 32, 36, 37), в помещение № 31, а также вноса и выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей, в помещение № 31, права беспрепятственного пользования санузлами (помещения № № 17, 18, 19, 20, 21) ее, как собственника, а также ее арендаторов, в соответствии с поэтажными планами и экспликацией ГУП «Краевая техническая инвентаризация». Считает поданное заявление не подлежащим удовлетворению т.к. требования, указанные в исковом заявлении нарушают права Шипулиной Т.Н. и требования законодательства. Нарушения выражаются в следующем: пункт 2 Статьи 275 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, из смысла статей 274, 275 ГК РФ следует, что сервитут не может устанавливаться в пользу неопределенного круга лиц. Следовательно, требование Янко Е.Г. к Шипулиной Т.Н. об установлении сервитута в пользу «...ее арендаторов, клиентов и контрагентов» (сведения о которых не представлены в суд), а также других лиц, не являющихся собственниками недвижимого имущества неправомерно, поскольку он устанавливается только для «...нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Требование Янко Е.Г. предоставить ей в пользование туалеты необоснованно. Туалетные комнаты являются её собственностью, что подтверждается соответствующими регистрационными документами. Препятствий в доступе к принадлежащему Янко Е.Г. имуществу, его обслуживании либо иной эксплуатации, отсутствие доступа к туалетным комнатам не влечет. Из содержания ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что установлением сервитута ограничиваются права собственника. Установление сервитута на принадлежащее ей имущество без определения платы за пользование им, нарушает её права, как собственника, т.е. лица обладающего комплексом соответствующих прав и несущего расходы по содержанию указанного имущества, а также издержки связанные с амортизацией имущества обремененного сервитутом. Право на установление в отношении принадлежащего ей имущества бесплатного сервитута Янко Е.Г. не доказано. Изложенные обстоятельства говорят об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных Янко Е.Г. исковых требований в изложенной ей редакции. На основании изложенного, просила в удовлетворении требований Янко Е.Г. отказать. Поддержала встречные исковые требования Шипулиной Т.Н. и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении с учётом уточнений. На вопросы участников процесса пояснила, что они написали запрос оценщику, приложили отзыв на встречное исковое заявление, и оценщик написал на имя Шипулиной Т.Н. ответ на запрос. Просят оплату за сервитут только с Янко Е.Г., как собственника помещения № 31, они имеют право устанавливать оплату за сервитут только в отношении Янко Е.Г. На первом листе отчета все указано.
Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Шипулиной Т.Н. по доверенности Чавушьян В.Д. в судебном заседании исковые требования Янко Е.Г. не признал и просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление и в уточненном отзыве на исковое заявление, Встречные исковые требования Шипулиной Т.Н. поддержал и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении с учётом уточнения иска.
Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Шипулиной Т.Н. по доверенности Шипулин М.П. в судебном заседании исковые требования Янко Е.Г. не признал и просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление и в уточненном отзыве на исковое заявление. Поддержал встречные исковые требования Шипулиной Т.Н. и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении с учётом уточнений.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к следующему.
В соответствие со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствие со ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего имущества и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому объект недвижимости предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
По смыслу приведенных положений закона правом требовать установления права ограниченного пользования помещений наделен собственник недвижимого имущества, владелец либо пользователь недвижимого имущества.
В соответствие со ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
В судебном заседании установлено, что Шипулиной Т.Н. на праве собственности принадлежат помещения № № 14, 17- 21, 32, 26, 27, 40-45, 47, расположенные в литере Б по ул. ---, г. Ставрополя, 1 этаж, что подтверждается выпиской из ЕРГП от --- года (л.д.29), на основании договора купли-продажи от --- года.
Согласно данным технического паспорта на объект недвижимости, спорные помещения имеют следующее функциональное использование: № 14 – коридор, № 17 - душ, № 18 - санузел, № № 19, 20, 21 - сан узлы, № 32 - коридор, № 36 - тамбур, № 37 - коридор.
Янко Е.Г. принадлежит помещение № 31 в литере «Б» по ул. ---, г. Ставрополя, 1 этаж, на основании договора купли-продажи от --- года.
Требования Янко Е.Г. об установлении сервитута на вход, тамбур, коридор подлежит удовлетворению, поскольку в настоящее время это является единственной возможностью для прохода в помещение № 31, обустройство иного входа со стороны улицы является сложным архитектурно-проектировочным решением, заключений о возможности проведения данной реконструкции сторонами не представлено. В связи с чем, суд считает, что требование Янко Е.Г. о наложении сервитута на помещения № № 14, 32, 36, 37 подлежат удовлетворению.
В удовлетворении требований Янко Е.Г. об установлении сервитута на санузлы и душевые суд считает необходимым отказать, поскольку истцом Янко Е.Г. не обоснованна необходимость пользования данными помещениями, не представлены доказательства того обстоятельства, что отсутствует возможность установки санузла в помещении № 31, принадлежащего Янко Е.Г..
Более того, при совершении сделки по приобретению помещения № 31 Янко Е.Г. знала об отсутствии в данном помещении санузла и данное обстоятельство ее устроило, что подтверждается совершенной сделкой и регистрацией перехода права собственности. При планировании своей деятельности собственнику необходимо было учесть отсутствие санузлов в помещении № 31.
Таким образом, судом устанавливается сервитут на помещения № № 14, 32, 36, 37, принадлежащих Шипулиной Т.Н. на праве собственности, для Янко Е.Г.
С учетом того обстоятельства, что судом установлен сервитут, то Шипулина Т.Н. вправе требовать платности данного сервитута, в связи, с чем ею подано встречное исковое заявление об установлении суммы за пользование помещениями. Заявленная сумма Шипулиной Т.Н. рассчитана согласно отчету оценщика от 13.05.2011 года № 38/05/2011 и предусматривает два вида платежа: единовременный платеж в сумме 67173 руб. и ежемесячные платежи в размере 828,55 коп.
Суд не может согласиться с выводами оценщика о необходимости уплаты единовременной суммы в размере 67173 руб., поскольку помещения № № 14, 32, 36, 37 имеют функциональное значение вход, коридор и тамбур, суд считает, что заявленная сумма в исковом заявлении единовременного взыскания явно завышена. Также Шипулиной Т.Н. не представлены доказательства того обстоятельства, что данная сумма соответствует ущербу, который мог быть ей причинен установлением сервитута, в связи, с чем в удовлетворении исковых требований Шипулиной Т.Н. о взыскании единовременной суммы в размере 67 173 рубля суд считает необходимым отказать.
Что касается требований Шипулиной Т.Н. о периодичных платежах за пользование помещениями, суд считает, что указанная в отчете оценщика от 13.05.2011 № 38/05/11 сумма является объективной, с учетом неудобств по пользованию своими помещениями Шипулиной Т.Н., а также исходя из соотношения площадей помещений, принадлежащих Янко Е.Г. и ответчику - сервитуарию Шипулиной Т.Н., и общей площади помещений, обремененных сервитутом. В связи с чем, суд считает, что требование о взыскании ежемесячных платежей в размере 825,55 рублей подлежит удовлетворению. Отчет от 13.05.2011 года № 38/05/2011 не оспорен и не отменен.
Представителем Янко Е.Г. в судебном заседании было заявлено ходатайство о признании недопустимым доказательством заключения оценщика от 13.05.2011 года № 38/05/11 в связи с несоответствием данного документа нормам Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 4 Федерального стандарта оценки N 3.
Суд, исследовав данное ходатайство, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, бремя доказывания лежит на сторонах. Представитель Янко Е.Г., в случае не согласия с данным заключением, вправе был предоставить документы, опровергающие данный отчет, либо его оспорить.
Признание доказательства недопустимым - это не обязанность, а право суда. В связи с чем, суд, исходя из обстоятельств дела и хода его рассмотрения, считает невозможным признать недопустимым данное доказательство.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Янко Е.Г. к Шипулиной Т.Н. об установлении сервитута на помещения удовлетворить частично.
Предоставить право бессрочного ограниченного пользования в виде права беспрепятственного круглосуточного прохода Янко Е.Г., арендаторов, клиентов, контрагентов в здание по ул. ---, через главный вход, тамбур, коридор (помещения № № 14, 32, 36, 37) в помещение № 31, а также вноса и выноса мебели, оргтехники и прочих материальных ценностей, в помещение № 31.
В удовлетворении искового требования Янко Е.Г. к Шипулиной Т.Н. о предоставлении права беспрепятственного пользования санузлами (помещениями № № 17, 18, 19, 20, 21) Янко Е.Г. ее арендаторами в соответствии с поэтажными планами и экспликацией ГУП «Краевая техническая инвентаризация» – отказать.
Встречные исковые требования Шипулиной Т.Н. к Янко Е.Г. об установлении соразмерной платы за пользование сервитутом на помещения № № 14, 32, 36, 37 удовлетворить частично.
Установить ежемесячный платеж за пользование помещениями № № 14, 32, 36, 37, расположенными по ул. ---, в размере 828,55 рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований Шипулиной Т.Н. к Янко Е.Г. об установлении единовременной платы за пользование сервитутом на помещения № № 14, 32, 36, 37, расположенные по ул. ---, в размере 67173 руб. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение 10 дней.
Мотивированное решение суда изготовлено 6 июня 2011 года.
Судья А. И.Эминов