Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
2 июня 2011 года г. Ставрополь
Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Эминова А.И.,
при секретаре Губановой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Сироткина С.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация г. Ставрополя о признании договора аренды земельного участка заключенным и подлежащим регистрации,
У С Т А Н О В И Л :
Сироткин С.В. обратился в суд с иском к администрации г. Ставрополя, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании договора аренды земельного участка № --- от --- года действительным, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать договор аренды земельного участка № --- от --- года.
Впоследствии истец Сироткин С.В. уточнил свои исковые требования и обратился в суд с уточненным иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация г. Ставрополя о признании договора аренды земельного участка № --- от --- года заключенным и подлежащим регистрации, обосновав свой иск тем, что постановлением главы администрации г. Ставрополя № --- «О передаче участка № ---, по ул. -- -- Сироткину С.В. для строительства индивидуального жилого дома» от 18.08.1998 года ему был предоставлен земельный участок под индивидуальное жилищное строительство в краткосрочную аренду сроком на три года, на период строительства жилого дома в квартале ---, площадью 1 000 кв.м. Согласно указанного постановления ему необходимо было оформить акт отвода границ земельного участка в управлении главного архитектора департамента строительства администрации г. Ставрополя, заказать проект на жилой дом, оформить договор краткосрочной аренды на земельный участок. В соответствии с условиями постановления № --- от -- года он заключил договор с органом коммунального хозяйства администрации г. Ставрополя «О возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке». В соответствии с условиями вышеуказанного договора он был обязан построить жилой дом на указанном земельном участке в г. Ставрополе, по ул. -- --, ---. В дальнейшем -- года постановлением главы г. Ставрополя № -- ему предоставлен земельный участок по ул. -- --, ---, в квартале ---, площадью 1 000 кв.м., для завершения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином в аренду на 364 дня. -- года между ним и администрацией г. Ставрополя был заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № --, где он принимал в аренду земельный участок, общей площадью 1 000 кв.м., в Промышленном районе г. Ставрополя, по ул. -- --, ---, в квартале ---, для продолжения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином. В апреле 2009 года он обратился к главе г. Ставрополя с заявлением о предоставлении ему земельного участка по адресу: г. Ставрополь, ул. -- --, ---, в квартале --, площадью 1 000 кв.м., в аренду для продолжения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка -- года № --. Постановлением главы г. Ставрополя № -- от -- года ему был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 1 000 кв.м., из земель населенных пунктов по ул. -- --, ---, в квартале ---, согласно проекту границ земельного участка, для продолжения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином. На основании указанного постановления главы г. Ставрополя № -- от -- года между ним и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя был заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя № --, общей площадью 1 000 кв.м., от --- года. Данный договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № --- от --- года в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю зарегистрировать отказались, сославшись на то, что имеются сомнения в наличии основания для государственной регистрации, так как не представлены документы, подтверждающие соблюдение установленного законом порядка предоставления земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В отказе указано, что он обязан пройти процедуру приобретения права аренды земельного участка на аукционе. Однако, считает данный отказ незаконным и необоснованным, так как, согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Договор об аренде земельного участка по ул. -- --, ---, в г. Ставрополе, был заключен им с администрацией г. Ставрополя с соблюдением всех норм законодательства. Согласно ст. 154 п. 3 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса. В статье 11 ГК РФ говорится, о том, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Государственный регистратор в своем отказе ссылается на нормы ст. ст. 38, 38.1 Земельного кодекса РФ, регламентирующую предоставление земель, находящихся в муниципальной собственности в аренду путем приобретения такого права лишь путем участия в аукционах. Но в соответствии с законодательством, организация аукциона на приобретения права на заключение договора аренды земельного участка для собственника земли не является обязательной. Администрация г. Ставрополя на предоставление права на аренду земельного участка по ул. -- --, ---, аукцион не проводила, а заключила с ним договор об аренде данного земельного участка. Считает, что данная позиция Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю нарушает его законные права и интересы арендатора. Он выполнил все необходимые требования по согласованию документов на оформление договора аренды земельного участка, регулярно оплачивает арендную плату, использует земельный участок по целевому назначению. Таким образом, договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № --- от --- года, заключенный им с администрацией г. Ставрополя, соответствует всем требованиям законодательства Российской Федерации, составлен в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а, следовательно, подлежит государственной регистрации. Кроме того, на предоставленном на праве аренды земельном участке им ведется строительство жилого кирпичного дома со встроенным магазином, по адресу г. Ставрополь, ул. -- --, ---. Просил суд признать договор аренды земельного участка в границах г. Ставрополя № --- от --- года заключенным и подлежащим регистрации.
Истец Сироткин С.В., извещенный надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя по доверенности М.О.В., поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие истца Сироткина С.В., с участием его представителя по доверенности М.О.В.
Представитель истца Сироткина С.В. по доверенности М.О.В. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования Сироткина С.В. и просила признать договор аренды земельного участка в границах г. Ставрополя № --- от --- года между Сироткиным С.В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключенным и подлежащим регистрации.
Представитель ответчика – Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности П.К.И. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что договор аренды земельного участка считается заключенным в соответствии с законом № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав», так как договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не является заключенным, потому, что регистрационная надпись на договоре аренды земельного участка, является основным доказательством права лиц о том, что право аренды было зарегистрировано. При заключении договора аренды земельного участка и постановлением главы администрации г. Ставрополя от 19.11.2009 года № 1431, устанавливалось, что Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя должен заключить договор аренды, что и было сделано Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя. На истца была возложена обязанность по регистрации договора аренды земельного участка. Договор аренды был передан Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя истцу, почему государственный регистратор отказал ему в регистрации договора аренды, описано в исковом заявлении. Все что зависело от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя со стороны Комитета исполнено, договор аренды заключен, осталось только его зарегистрировать. Договор аренды земельного участка, заключенный между КУМИ г. Ставрополя и истцом она не оспаривает. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенный надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, представив в суд ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие представителя указанного третьего лица.
Представитель третьего лица – администрации г. Ставрополя по доверенности Л. Д.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Сироткина С.В., просила отказать в их удовлетворении.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что постановлением главы г. Ставрополя от -- года № --- истцу Сироткину С.В. был предоставлен земельный участок, площадью 1000 кв.м., для строительства индивидуального жилого дома по ул. -- --, передан в краткосрочную аренду сроком на 3 года, на период строительства жилого дома. Сироткину С.В. разрешено строительство индивидуального жилого дома со встроенным помещением магазина по проекту, согласованному в установленном порядке. Данным постановлением Сироткина С.В. обязали оформить договор краткосрочной аренды земельного участка в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ставрополя.
Управлением главного архитектора департамента строительства администрации г. Ставрополя актом об отводе границ участка в натуре от 20.08.1998 года Сироткину С.В. был отведен в натуре земельный участок общей площадью 1000 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул. -- --, ---, в --- квартале.
1.12.1998 года между департаментом жилищно-коммунального хозяйства и Сироткиным С.В. был заключен договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке по ул. -- --, ---, в г. Ставрополе.
10.05.2007 года Сироткиным С.В. был получен план объекта недвижимости на не жилое строение литер «А», расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. -- --, ---, с кадастровым номером ---.
Постановлением главы г. Ставрополя № -- от -- года Сироткину С.В. был предоставлен в аренду на 364 дня земельный участок, площадью 1000 кв.м., для завершения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином по ул. -- --, ---, в квартале ---, из земель населенных пунктов, согласно материалам межевания.
-- года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя и Сироткиным С.В. был заключен договор аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № --, которым Сироткину С.В. в соответствии с постановлением главы г. Ставрополя от -- года № -- был предоставлен в аренду на 364 дня с -- года по -- года земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ---, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. -- --, ---, в квартале ---, для завершения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № «--» - «--» от -- года Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: магазина (помещение № 1-16), расположенного на 0-1 этажах в здании литер «А» (постановление главы г. Ставрополя от 18.08.1998 года № ---), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. -- --, ---.
Постановлением главы г. Ставрополя № -- от -- года Сироткину С.В. был предоставлен в аренду на новый срок 3 года земельный участок, площадью 1000 кв.м., для продолжения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином по ул. -- --, ---, в квартале ---, из земель населенных пунктов, согласно материалам межевания.
--- года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя и Сироткиным С.В. был заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя № ---, которым Сироткину С.В., в соответствии с постановлением главы г. Ставрополя от -- года № --, был предоставлен в аренду на 3 года с -- года по --- года земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ---, расположенный по адресу: г. Ставрополь, -- --, ---, в квартале ---, для продолжения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином.
Сторонами по договору аренды № --- от --- года было установлено, что условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с -- года.
Согласно справки о состоянии арендных платежей за землю по данным «---» по состоянию на 22.05.2009 года у Сироткина С.В. задолженность по арендной плате на землю и по пени отсутствует.
Договор аренды земельного участка № --- от --- года и комплект необходимых документов был сдан истцом на государственную регистрацию в управление Росреестра по Ставропольскому краю.
30.10.2009 года истцу Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю было направлено сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды № --- от --- года в связи с тем, что истцом не были представлены документы: решение органа местного самоуправления о проведении торгов, извещение о проведении торгов, опубликованное не менее чем за 30 дней до проведения аукциона в периодическом печатном издании - подлинник и копия: извещение о результатах торгов, заключение независимого оценщика, определяющее начальную стоимость цену предмета торгов, протокол о результатах торгов или документ, подтверждающий, что торги признаны не состоявшимися в связи с участием менее двух участников, либо документы, подтверждающие право преимущественного приобретения данного земельного участка в аренду, а именно договор аренды земельного участка от -- года № --.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 3.1. постановления главы г. Ставрополя от -- года № -- «О предоставлении Сироткину С.В. земельного участка для продолжения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином по ул. -- --, ---, в квартале ---, из земель населенных пунктов» на истца возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации договора аренды земельного участка в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Судом установлено, что истец Сироткин С.В., действуя в соответствии с законом, предпринял все зависящие от него меры, необходимые для заключения и регистрации договора аренды.
Недобросовестность истца в столь длительной подготовке пакета документов, необходимых для подготовки договора, отсутствует, постановление администрации г. Ставрополя от -- года № -- не отменено, договор аренды от --- года никем не оспаривается.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, стороны должны доказать те обстоятельства на которые они ссылаются.
Так в настоящем судебном заседании ответчиком по делу в суд не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о недобросовестности действий истца при подготовке необходимых документов для заключения договора аренды земельного участка. Более того, представителем ответчика в судебном заседании заявлено о том, что указанные договоры аренды земельного участка ими не оспариваются.
Выбор способа защиты права лежит на истце, а с учетом положений статьи -- Конституции Российской Федерации, допускается защита своих прав любым способом, суд должен рассматривать иск исходя из заявленного истцами предмета и основания иска.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Способы защиты права установлены ст. 12 Гражданского кодекса РФ и их перечень не является исчерпывающим, поэтому суд считает возможным исковые требования Сироткина С.В. удовлетворить.
Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что по независящим от истца причинам он до настоящего времени не может реализовать свое право и зарегистрировать договор аренды земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Сироткина С.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрация г. Ставрополя о признании договора аренды земельного участка № --- от --- года заключенным удовлетворить.
Признать договор аренды № --- от --- года земельного участка, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером ---, для продолжения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином, по ул. --- --, ---, в квартале ---, из земель населенных пунктов, между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Сироткиным С.В. заключенным.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации договора аренды земельного участка № --- от --- года, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером ---, для продолжения строительства индивидуального жилого дома со встроенным магазином, по ул. -- --, ---, в квартале ---, из земель населенных пунктов, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и Сироткиным С.В., в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение 10 дней.
Мотивированное решение суда изготовлено 7 июня 2011 года.
Судья А.И.Эминов