Р Е Ш Е Н И Е № 2- 931/11 Именем Российской Федерации 20 июня 2011 года г. районный суд города в составе: председательствующего судьи Шурловой Л.А., при секретаре Лукьянец В.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Тащенко ЮЛ к КУМИ г., третьи лица без самостоятельных требований: администрация г., Комитет градостроительства администрации г., Карасева Г. М., Карасева Е.О. Управление Росреестра по СК, ГСК «Нептун», о переводе прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок, возложении обязанности У С Т А Н О В И Л: Тащенко Ю.Л. обратился в суд с иском к Комитету КУМИ г. о переводе прав и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от года в связи с переходом права собственности на гараж № в ГСК «Нептун» в городе и внести изменения в ЕГРП об установлении обременения земельного участка в виде аренды в пользу меня, Тащенко ЮЛ., ссылаясь на то, что он является собственником гаража, расположенного по адресу: г., ГСК «Нептун», Гараж принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли- продажи от года. Гараж истец приобрел у Карасевой ГМ и Карасевой Е О. Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанный земельный участок зарегистрировано обременение - аренда в пользу Карасевой Г. М. и Карасевой Е. О.В настоящее время возникла необходимость оформления прав на земельный участок, на котором расположен гараж № в ГСК «Нептун» в городе. В соответствии с п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам в аренду, не допускается отказ в предоставлении гражданам аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Истец обратился в администрацию города с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером площадью 24,3 кв.м., разрешенное использование - под капитальным гаражом, почтовый адрес: город, ГСК «Нептун»,. Всвязи с тем, что данный земельный участок передан в аренду Карасевой Г. М. и Карасевой Е. О., истец не может оформить права на указанный земельный участок. Спорный земельный участок они не используют, так как гараж, расположенный на нем, они продали истцу. В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. На заявление о включении истца в качестве стороны по договору в договор аренды земельного участка от года №, путем заключения дополнительного соглашения к нему, комитетом по управлению муниципальным имуществом города рекомендовано обратиться в суд с требованием о переводе на истца прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от года №, в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости - гаража. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. В судебное заседание истец Тащенко Ю.Л. не явился, представил в суд письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя. В судебном заседании представитель истца Тащенко Ю.Л. по доверенности исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что Тащенко Ю.Л., является собственником гаража ГСК «Нептун», на праве собственности. Указанный гараж он приобрел у Карасевой ГМ и Карасевой ЕО, на указанный земельный участок зарегистрировано обременение - аренда в пользу данных лиц с года. При совершении сделки судьба земельного участка не обсуждалась сторонами, истец думал что земельный участок становится его. В настоящее время у Тащенко Ю.Л. возникла необходимость оформления прав на земельный участок. Тащенко Ю.Л. обратился в администрацию города с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка с кадастровым номером площадью 24,3кв.м. В ответе на его заявление указано, что заинтересованное в оформлении прав на земельный участок лицо должно Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г. по доверенности в судебном заседании пояснила суду, что возражают против удовлетворения иска, поскольку договор аренды составлен на других лиц Карасевых и соглашение о расторжении договора аренды им не поступало. Действительно истцу разъясняли, что он вправе перевести на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка и он как собственник объекта недвижимости имеет на это право. По базе данных имеется задолженность по арендным платежам Карасевых, соглашение о расторжении договора аренды, направленное им КУМИ, не подписано. Представители третьих лиц без самостоятельных требований : Комитета градостроительства, администрации г., Управления Росреестра по СК, в судебное заседание не явились, представили в суд письменное заявление о рассмотрении дела в их отсутствие в соответствии с действующим законодательством. Представитель председатель ГСК «Нептун» просил заявленные требования удовлетворить. Карасева Г. М., Карасева Е.О. не явились и по данным КАБ в крае не зарегистрированы. Суд с учетом мнения сторон полагает возможным слушание дела в отсутствие не явившихся лиц. Выслушав лиц, участвующих в судебном процессе, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что года действие договора аренды от г. за № ( срок договора аренды с года по года ), заключенного на основании постановления главы администрации г. от г. за № «О предоставлении Карасевой Г.М., Карасевой Е.О. земельного участка под капитальным гаражом № в ГСК «Нептун» приостановлено, в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество. По справке контрольно- аналитического управления КУМИ администрации г. от 10.09.2010 года по данным базы «Аренда» КУМИ г. земельный участок под гаражом № в ГСК «Нептун» согласно договору аренды № от г. закреплен за Карасевой Г.М., Карасевой Е.О. Из данных контрольно- аналитического управления КУМИ администрации г. от г. по данным базы «Аренда» КУМИ г. следует, что земельный участок под гаражом № в ГСК «Нептун» у Тащенко Ю.Л. отсутствует. По сведениям кадастрового паспорта земельного участка от 09.09.2010г., земельный участок в ГСК «Нептун», площадью 24,3 кв.м., разрешенное использование: под объекты транспорта автомобильного, находится в аренде у Карасевой Е.О., Карасевой Г.М. Указанное обстоятельство подтверждается и выпиской из ЕГРП от 27.04.2011 г. На основании договора купли- продажи гаража от года, простая письменная форма, между Карасевой Г.М., Карасевой Е.О. с одной стороны и Тащенко Ю.Л. с другой стороны, последний является собственником гаража №, площадью 24,3 кв.м. в ГСК «Нептун»,о чем года выдано свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество №. На обращение Тащенко Ю.Л. по вопросу предоставления земельного участка площадью 24,3 кв.м. в аренду на тех же условиях и в том же объеме, что и прежним собственникам гаража № в ГСК «Нептун», Комитетом градостроительства администрации г. был дан ответ, согласно которому в адрес Карасевой Е.О., Карасевой Г.М г. было направлено соглашение о расторжении договора аренды от года за №. Подписанное соглашение о расторжении договора аренды в комитет по управлению муниципальным имуществом г. не поступало. По вопросу о заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от г. за №, КУМИ г. был дан ответ, где указано, что в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства в случае невозможности заключения с бывшими совладельцами гаража соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды г. за №, Тащенко Ю.Л. необходимо обратиться в судебном порядке о переводе на него прав и обязанностей по данному договору аренды в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости- гаража. Согласно акту от 28.05.2011 года, данным УФМС на время рассмотрения спора Карасева Г.М., Карасева Е.О. по пр., кв., г. не зарегистрированы и не проживают, зарегистрированными по Ставропольскому краю не значатся, фактическое место жительство указанных граждан не известно. Согласно справке контрольно- аналитического управления КУМИ администрации г. за период пользования земельным участком с г. по г. ( переход права собственности на недвижимое имущество у Тащенко Ю.Л.) Карасевой Г.М. начислена арендная плата в сумме 6,06 рублей, Карасевой Е.О. начислена арендная плата в сумме 3,03 рублей. Оплата за пользование земельным участком за указанный период арендаторами не производилась. Таким образом, указанными лицами не исполняются обязанности по внесению арендных платежей за переданный им в аренду земельный участок, земельный участок ими по назначению не используется. В адрес Карасевой О.Е. и Карасевой Г.М. КУМИ г. были направлены уведомления, где имеется предложение о расторжении договора аренды земельного участка от г. за №, в связи с переходом права собственности на гараж в ГСК «Нептун»Ю № на Тащенко Ю.Л., а также направлены проекты соглашений о расторжении указанного договора аренды. Однако сведений о наличии соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от г. за № не представлено. В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Таким образом, продавец недвижимости, являющийся одновременно арендатором земельного участка при отсутствии иных обстоятельств, выбывает из арендных отношений. Права и обязанности арендатора переходят к приобретателю недвижимости. В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Поскольку договор аренды был заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации. Уступка права аренды возможна только с одновременным переводом долга (обязанностей арендатора), т.е. в порядке перенайма, который допускается лишь с согласия арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК. Карасевы передав полномочия собственника истцу на гараж без права аренды земельного участка, не согласовали вопрос о судьбе земельного участка, поскольку объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, истец же, не имеющий прав и обязанностей арендатора, не может в полной мере осуществлять свои функции собственника гаража и пользователя земельного участка. Разрешая спор, суд исходит из того, что Карасевы по своему усмотрению распорядились принадлежавшим им на праве собственности имуществом – гаражом №, заключив года договор купли-продажи с истцом, который был сторонами исполнен. На момент заключения указанной сделки был возведен гараж размерами 6.20*3.92 кв.м. на данном земельном участке площадью 24.3 кв.м.. Каких-либо предусмотренных законом оснований для признания договора недействительным не имеется. Договор аренды земельного участка заключенный между администрацией г. г. не расторгнут в связи с продажей Карасевыми истцу объекта недвижимости. При наличии всех обстоятельств в совокупности требования Тащенко ЮЛ о переводе на него права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от года в связи с переходом права собственности на гараж № в ГСК «Нептун» в городе подлежат удовлетворению. Обстоятельств влекущих отказ в предоставлении истцу в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не установлено. Что же касается требований истца о внесении изменений в ЕГРП об установлении обременения земельного участка в виде аренды в пользу Тащенко Ю.Л., то они не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Так, в со ст. ст. 16, 17, 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" изменения в ЕГРП могут быть внесены по заявлению правообладателя с приложением судебного решения. Таким образом, действующим законодательством предусмотрен соответствующий порядок внесения изменений в Единый государственный реестр прав.Вместе с тем, истцом процессуальное положение Управления Росреестра определено как третьего лица без самостоятельных требований, обязать третье лицо без самостоятельных требований совершить какое-либо действие, в силу закона не возможно. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец представил в УФРС по СК все необходимые документы для внесения изменений в ЕГРП, а, равно как и доказательств того, что им была соблюдена установленная действующим законодательством процедура внесения изменений в ЕГРП. Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Тащенко ЮЛ к КУМИ г. ( третьи лица без самостоятельных требований: третьи лица без самостоятельных требований: администрация г., Комитет градостроительства администрации г., Карасева Г. М., Карасева Е.О. Управление Росреестра по СК, ГСК «Нептун») о переводе прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок, возложении обязанности- удовлетворить частично. Перевести на Тащенко ЮЛ права и обязанности арендатора по договору аренды от года за № ( срок договора аренды с года по года ), заключенного на основании постановления главы администрации г. от года № «О предоставлении Карасевой ГМ, Карасевой ЕО земельного участка под капитальным гаражом № в ГСК «Нептун»». В остальной части исковые требования Тащенко Ю.Л. о внесении изменений в ЕГРП об установлении обременения земельного участка в виде аренды в пользу Тащенко Ю.Л. –оставить без удовлетворения Составлено мотивированное решение 24 июня 2011 года. Решение может быть обжаловано в краевой суд в течение 10 дней через районный суд г. со дня изготовления решения суда в окончательной форме. Судья Л.А. Шурлова
предоставить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, подписанное предыдущим арендатором. На соглашение о расторжении договора аренды от года № Карасевы не ответили, а истец не может оформить права на указанный земельный участок. Спорный земельный участок они не используют, так как гараж, расположенный на нем, они продали истцу.