№2-1357/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 октября 2011 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

Председательствующей судьи Ю.И.Шевченко,

При секретаре Н.С. Назаровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Москвитина Н.А., Москвитиной С.В., Москвитина А.Н., Москвитиной М.Н. к Комитету по управлению муниципальным имуществом, Акопяну Р.Т., Управлению Росреестра по Ставропольскому краю (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация г. Ставрополя) о расторжении договора аренды земельного участка, обязании КУМИ г. Ставрополя заключить договор аренды, замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Москвитин Н. А., Москвитина С. В., Москвитин А. Н., Москвитина М. Н. обратились с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом, Акопяну Р.Т. о расторжении договора аренды земельного участка площадью 118,0 кв.м., расположенного по ул. … г. Ставрополя, заключенного между КУМИ г. Ставрополя и Акопян Р.Т.; об обязании КУМИ г. Ставрополя заключить между истцами и КУМИ г. Ставрополя договор аренды в отношении указанного земельного участка.

В дальнейшем истцы уточнили исковые требования, предъявленные также и к Управлению Росреестра по СК, в которых просили произвести замену арендатора земельного участка по договору № … от … 1999 года аренды земельного участка площадью 118,0 кв.м., расположенного по ул. … г. Ставрополя, заключенного между КУМИ г. Ставрополя (арендодатель) и Акопяном Р.Т. (арендатор) на Москвитина Н.А., Москвитину С.В., Москвитину М.Н., Москвитина А.Н. в равных долях (по ? доли) в соответствии с долей каждого в праве собственности на домовладение.

Истцы Москвитин Н. А., Москвитина С. В., Москвитин А. Н., Москвитина М. Н. в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов по доверенности Скрипникова Е.Г. поддержала уточненные исковые требования, от первоначальных исковых требований не отказалась, пояснив, что на основании договора купли-продажи от … 1999 года истцы приобрели у Акопян Р.Т. по 1/4 доли домовладения, находящееся по адресу: г. Ставрополь, ул. …, расположенное на земельном участке общей площадью 818,0 кв. м., из которых 118 кв.м. находилось у продавца в аренде сроком на 49 лет на основании Договора аренды земельного участка № … от 15 июня 1999 г. Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. 04 мая 2011 года истцы обратились с заявлением в администрацию гор. Ставрополя с просьбой заключить с ними: Москвитиным Н.А., Москвитиной СВ., Москвитиным А.Н., Москвитиной М.Н. договор аренды земельного участка площадью 118 кв. м. в равных долях в соответствии с долей каждого из них в праве собственности на домовладение, в чем им было отказано. Местонахождение Акопян Р.Т. неизвестно. Отказ администрации гор. Ставрополя в заключении с истцами договора аренды земельного участка как с новыми собственниками домовладения, расположенного на данном земельном участке, незаконным, нарушающим их права.

Представитель ответчика КУМИ г. Ставрополя по доверенности Павлова К. И. возражала против заявленных исковых требований. По первому требованию истцов, пояснила следующее – стороной по договору аренды № … от … 1999 года истцы не являются. Следовательно, в соответствие со ст. 450 ГК РФ, только сторона договора может заявлять требования о расторжении договора аренды. Поскольку до настоящего момента у КУМИ г. Ставрополя не возникло оснований для расторжения договора аренды, соответственно у Акопяна не возникает оснований для расторжения данного договора. На момент заключения договора купли-продажи с Акопяном, истцам необходимо было подумать, что вместе с приобретением объекта недвижимости, право собственности, либо право пользования на земельный участок также должно быть оформлено. Должно быть соглашение о замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка вместо Акопяна должны быть указаны истцы. Кроме того, сведений в отношении Акопяна не представлено. Что касается требования об обязании КУМИ г. Ставрополя заключить договор аренды земельного участка с истцами в равных долях, соответствующим их долям в праве долевой собственности на домовладение, то, согласно положения о Комитете, КУМИ вправе заключать договора аренды только на основании правового акта администрации г. Ставрополя. В связи с тем, что данный акт о предоставлении истцам земельного участка площадью 118 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. …, отсутствует, КУМИ г. Ставрополя не имеет возможности заключить данный договор аренды земельного участка, в связи с чем, данное требование истцов преждевременно и незаконно.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации г. Ставрополя по доверенности Луценко Д. Е. полностью поддерживала позицию представителя КУМИ г. Ставрополя и просила в исковых требованиях отказать в полном объеме.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю, ответчик Акопян Р.Т., будучи извещенными о времени и месте судебного заседания по существу, в суд не явились, каких-либо ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 09.11.1999 года истцам принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доли каждому домовладение №25 по ул. Попова в городе Ставрополе. Указанное домовладение, расположено на земельном участке общей площадью 818 кв.м., из которых 700 кв.м. принадлежит истцам на праве общей долевой собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 09.12.1999 года.

На основании договора аренды земельного участка от … 1999 года № … земельный участок площадью 118 кв.м., расположенный по ул. … г. Ставрополя, предоставлен в аренду сроком на 49 лет Акопяну Р.Т.(арендатор – КУМИ г. Ставрополь).

Данный договор прошел государственную регистрацию 15 июня 1999 года.

Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № …, № … от … 2008 года правообладателями земельного участка площадью 700.00 кв.м. кадастровый номер …, жилого дома площадью 39.70 кв.м. кадастровый номер …, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. … являются Москвитин Н.А. (доля в праве ?), Москвитина С.В. (доля в праве ?), Москвитина М.Н. (доля в праве ?), Москвитин А.Н. (доля в праве ?).

Решением Октябрьского райсуда г. Ставрополя от 7 июля 2008 года признано за Москвитиным Н.А., Москвитиной С.В., Москвитиным А.Н., Москвитиной М.Н. право общей долевой собственности, по ? доле в праве за каждым, на жилое дом лит. «А» с мансардой над лит. «А» и котельной под лит. «А» общей площадью 127,0 кв.м., в том числе жилой 68, 9 кв.м., по ул. … в городе Ставрополе, кадастровый номер …

26 ноября 2008 года осуществлена государственная регистрация права общей долевой собственности за истцами на основании данного решения на жилой дом площадью 127,00 кв.м., расположенный по ул. … г. Ставрополя, в равных долях – по ? доли за каждым.

Согласно данных государственного кадастра недвижимости по состоянию на 29 апреля 2009 года сведения о правообладателе земельного участка площадью 118 кв.м. по ул. … г. Ставрополя, отсутствуют.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка по ул. … г. Ставрополя, его покупатель (истцы по делу) приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Из материалов дела следует, что Акопян Р.Т. не заключил с КУМИ г. Ставрополя в отношении земельного участка площадью 118 кв.м. по ул. … г. Ставрополя соглашения о расторжении договора аренды № … от … 1999 года или соглашения о передаче прав и обязанностей по данному договору на правообладателей, к которым перешли права и обязанности по договору купли-продажи домовладения по ул. … г. Ставрополя, в связи с чем суд считает, что в силу указания закона истцам как правообладателям недвижимого имущества - жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 118 кв.м., подлежат передаче права и обязанностей по договору аренды земельного участка № … от … 1999 года. Сторона арендатора в данном договоре аренды – Акопян Р.Т., подлежит замене на истцов с множественностью лиц на стороне арендатора.

В связи с изложенным, уточненные исковые требования подлежат удовлетворению.

Что касается исковые требований Москвитина Н.А., Москвитиной С.В., Москвитина А.Н., Москвитиной М.Н. о расторжении договора аренды земельного участка № … от … 1999 года аренды земельного участка площадью 118,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. …, заключенного между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Ставрополя (арендодатель) и Акопяном Р.Т. (арендатор), то данные требованию удовлетворению не подлежат, поскольку истцы стороной в данном договоре не являются, а в силу положений ст.ст. 619,620 ГК РФ правом на расторжение договора аренды недвижимого имущества обладают его стороны.

Исковые требования об обязании КУМИ г. Ставрополя заключить с истцами договор аренды на вышеуказанный земельный участок также, по мнению суда, удовлетворению не подлежат, поскольку истцами не представлен отказ КУМИ г. Ставрополя в заключении с ними договора аренды земельного участка пл. 118 кв.м. по ул. … г. Ставрополя, действия КУМИ г. Ставрополя, связанные с отказом в заключении с истцами договора аренды, истцами не обжалуются.

В материалах дела имеется разъяснение Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя № … от 31 мая 2011 года о заключении истцами договора аренды земельного участка пл. 118 кв.м., расположенного по ул. … г. Ставрополя, данный ответ истцами не обжалуется.

Руководствуясь ст. 35 ЗК РФ, ст.ст. 552, 606 ГК РФ, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Москвитина Н.А., Москвитиной С.В., Москвитина А.Н., Москвитиной М.Н. – удовлетворить частично.

Произвести замену стороны арендатора - Акопяна Р.Т. земельного участка в договоре № … от 15 июня 1999 года аренды земельного участка площадью 118,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. …, заключенного между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Ставрополя (арендодатель) и Акопяном Р.Т. (арендатор), на арендаторов со множественностью лиц - Москвитина Н.А., Москвитиной С.В., Москвитина А.Н., Москвитиной М.Н., передав им права арендатора по договору аренды № … от 15 июня 1999 года от Акопяна Р.Т.

Исковые требования Москвитина Н.А., Москвитиной С.В., Москвитина А.Н., Москвитиной М.Н. к Комитету по управлению муниципальным имуществом, Акопяну Р.Т., Управлению Росреестра по Ставропольскому краю о расторжении договора аренды земельного участка № … от … 1999 года аренды земельного участка площадью 118,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. …, заключенного между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Ставрополя (арендодатель) и Акопяном Р.Т. (арендатор), об обязании КУМИ г. Ставрополя заключить с истцами договор аренды на данный земельный участок – оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение составлено 12 октября 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.И. Шевченко