Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 апреля 2012 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Эминова А.И.,

при секретаре Шуляковой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хутова Б. А.-Х. к Мамонтову В.В. о признании договора действительным, признании права собственности на помещения,

У С Т А Н О В И Л :

Хутов Б.А.-Х. обратился в суд с иском к Мамонтову В.В. о признании права собственности на помещения, обосновав свой иск тем, что --- 2010 года между ним и Мамонтовым В.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу: г. Ставрополь, ул. ---. Согласно заключенного ими договора (п.1) ему должны перейти в собственность часть жилого дома – жилые помещения с номерами на поэтажном плане 2, 3, 4, 5 в литере «Б» на 1 этаже, обшей площадью 38,3 кв.м., в том числе, жилой площадью 16,3 кв.м., а также место общего пользования - коридор-лестница № 1, площадью 11,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, принадлежащие на праве собственности Мамонтову В.В. на основании решения --- районного суда г. Ставрополя от ---2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним --- 2010 года в УФРС по СК произведена запись регистрации №--, свидетельство серии 26-АЖ --- (литер Б) с ограничением права ипотеки в силу закона. Указанные помещения расположены на земельном участке по адресу: ---, г. Ставрополя, с кадастровым номером---, площадью 1 398 кв.м., назначение земли - земли поселений, под индивидуальную жилую застройку, принадлежащем на праве собственности Мамонтову В.В. на основании договора продажи недвижимости от ---2007 года, зарегистрированного ---2007 года, номер регистрации--, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ---2007 года. Согласно п. 4 Договора цена отчуждаемого объекта недвижимости определена соглашением сторон и составляет 980 000 рублей. Во исполнение договора им были переданы денежные средства в полном объеме ответчику по делу. Таким образом, им были выполнены обязательства в полном объеме. Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом литер «Б» зарегистрирован залог недвижимости по ипотечному кредиту. В силу ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом с согласия залогодержателя. Учитывая, что до настоящего времени ипотека не погашена и согласие банка на отчуждение недвижимого имущества не получено, он лишен возможности оформить право собственности на приобретенные им жилые помещения. На его просьбы об урегулировании вышеуказанной проблемы с ипотекой, надлежащем оформлении правоустанавливающих документов на жилые помещения и передаче ему права собственности на них ответчик не реагирует и уклоняется от исполнения. В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Учитывая, что им с Мамонтовым В.В. - продавцом достигнуто соглашение о предмете договора, объекты гражданских прав достаточно индивидуализированы на земельном участке, форма договора соблюдена, денежные средства по договору переданы в полном объеме, то при таких обстоятельствах, договор от --- 2010 года б/н является действительным. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Из условий заключенного договора купли-продажи недвижимости следует, что волеизъявление ответчика по делу направлено на отчуждение объекта недвижимости, согласованы все существенные условия договора продажи недвижимости (цена недвижимости, качественные характеристики объекта недвижимости, данные о месте нахождения объекта недвижимости, подлежащего продаже, денежные средства в полном объеме за покупаемую недвижимость им переданы. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. При таких обстоятельствах считает, что у него возникло право собственности на часть жилого дома - жилые помещения с номерами на поэтажном плане 2, 3, 4, 5 в литере «Б» на 1 этаже, общей площадью 38,3 кв.м., в том числе, жилой площадью 16,3 кв.м., а также место общего пользования коридор-лестница № 1, площадью 11,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ---. Согласно ст. 131 ч. 1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом в соответствии со ст. 8 ч. 2 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебное решение является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Принимая во внимание, что он не имеет возможности оформить свое право собственности на жилые помещения иначе, чем в судебном порядке, то он вынужден обратиться в суд с настоящим иском. При этом решение суда будет являться документом - основанием для регистрации права собственности на жилые помещения в установленном порядке. Просил суд признать договор от --- 2010 года, заключенный между ним и Мамонтовым В.В., действительным, признать право собственности за ним на часть жилого дома - жилые помещения с номерами на поэтажном плане 2, 3, 4, 5 в литере «Б» на 1 этаже, общей площадью 38,3 кв.м., в том числе, жилой площадью 16,3 кв.м., а также место общего пользования - коридор-лестница с номером на поэтажном плане 1, площадью 11,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ---. В резолютивной части решения указать, что данное решение суда является основанием для регистрации права собственности на часть жилого дома – жилые помещения с номерами на поэтажном плане 2, 3, 4, 5 в литере «Б» на 1 этаже, общей площадью 38,3 кв.м., в том числе, жилой площадью 16,3 кв.м., а также место общего пользования - коридор-лестница с номером на поэтажном плане 1, площадью 11,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, за ним, прекратить право собственности за Мамонтовым В.В. на часть жилого дома - жилые помещения с номерами на поэтажном плане 2, 3, 4, 5 в литере «Б» на 1 этаже, общей площадью 38,3 кв.м., в том числе, жилой площадью 16,3 кв.м., а также место общего пользования - коридор-лестница с номером на поэтажном плане 1, площадью 11,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Определением --- районного суда г. Ставрополя от 13 апреля 2012 года был принят отказ представителя истца Хутова Б.А.-Х. по доверенности Е.Ю.А. от иска Хутова Б.А.-Х. в части требований к Мамонтову В.В. о признании права собственности на место общего пользования - коридор-лестницу с номером на поэтажном плане 1, площадью 11,6 кв.м., в литере «Б» на 1 этаже, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, и производство по делу в этой части прекращено.

Истец Хутов Б.А.-Х., извещенный надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотри дела в его отсутствие, с участием его представителя, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ приходит к выводу о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя по доверенности Е.Ю.А.

Представитель истца Хутова Б.А.-Х. по доверенности Е.Ю.А. в судебном заседании поддержала исковые требования Хутова Б.А.-Х. и просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Мамонтов В.В. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований истца, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Мамонтова В.В. по доверенности Ф.Л.И. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований истца и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица Северо-Кавказского банка по доверенности Т.Д.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований истца, поддержала письменные возражения, которые мотивированы тем, что между истцом и Мамонтовым В.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости от ---2010 года. Предметом договора является приобретение истцом жилых помещений № 2, 3, 4, 5 в литере Б по адресу: г. Ставрополь, ул. ---. В то же время, стороны при заключении договора не учли, что между Мамонтовым В.В. и ОАО «Сбербанк России» Северо-Кавказский банк (дополнительный офис № ---) заключен кредитный договор № --- от ---2007 года, банком были предоставлены Мамонтову В.В. денежные средства на приобретение объекта недвижимости: жилого дома, с земельным участком, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, которые находятся в залоге у банка (ипотека в силу закона). В последствии ответчиком Мамонтовым В.В. было произведено строительство трех трехэтажных индивидуальных жилых домов литер Б, литер В, литер Е, общей площадью 536,6 кв.м., 424,9 кв.м. и 436,2 кв.м. на земельном участке, площадью 1 398 кв.м. В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Таким образом, в залоге у банка находятся построенные на земельном участке жилые дома литер Б, литер Е, литер В. Названные обременения указываются в свидетельстве о регистрации права собственности серии 26 АБ № --- от ---2007 года, 26-АЖ --- от ---2010 года, 26-АЖ --- от ---2010 года, 26-АЖ --- от ---2010 года. В соответствии со ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо распоряжаться им иным образом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Ответчик Мамонтов В.В. не обращался в банк за выдачей согласия на отчуждение недвижимого имущества и, соответственно, банк не выдавал согласий ответчику Мамонтову В.В. относительно распоряжения заложенной недвижимостью. Согласно части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Учитывая отсутствие оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, оснований для регистрации перехода права на находящееся на нем недвижимое имущество также не имеется. При таких обстоятельствах считает, что регистрация перехода права собственности залогодателя на объект другому лицу в условиях, когда объект передан в ипотеку и отсутствует согласие банка, противоречит действующему законодательству. Таким образом, при установленных обстоятельствах дела и избранном истцом способе защиты указанные истцом в исковом заявлении доводы направлены на доказывание прекращения залога банка на земельный участок, что, в свою очередь, является грубым нарушением материальной нормы права. Просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований Хутова Б.А.-Х. в полном объеме.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы данного гражданского дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ---2010 года истец заключил с Мамонтовым В.В. договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Ставрополь, ул. ---.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается его буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительный договор содержит единственное обязательство – это в будущем заключить основной договор. Данное обязательство не является денежным обязательством, в связи с чем, его исполнение не может обеспечиваться уплатой денежных средств. В то же время, в обязанность истца по заключенному сторонами договору входила обязанность по уплате денежных средств в сумме, равной сумме инвестирования строительства спорной квартиры.

Материалами дела и показаниями Мамонтова В.В. в судебном заседании подтверждается факт исполнения Хутовым Б.А.-Х. обязательств по уплате денежных средств по финансированию объекта недвижимости.

---2010 года за Мамонтовым В.В. было зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости на основании решения --- районного суда г. Ставрополя от ---2010 года о признании за ним права собственности. Меры по оформлению прав на данный объект Мамонтов В.В. начал принимать в июле 2009 года.

С учетом изложенного, суд считает, что представлены достаточные доказательства в подтверждение того обстоятельства, что указанный объект строительства был создан за счет привлеченных денежных средств.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от ---2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения изменений записи в ЕГРП.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право, то есть, Мамонтов В.В.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Нахождение спорных помещений в литере Б не оспаривается ответчиком.

Суд также принимает во внимание пояснения ответчика в судебном заседании, в соответствии с которыми исковые требования признал и просил их удовлетворить в полном объеме, поэтому судом при вынесении решения учитывается данное обстоятельство.

Что касается возражений третьего лица относительно заявленных требований, то в судебном заседании установлено, что ---2007 года заключается кредитный договор в сумме 2 650 000 руб. на приобретение объекта недвижимости: жилой дом с земельным участком, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, а приобретенное имущество поступило в залог банка. В дело представлены сведения о наложении ареста на данное имущество.

Так же суду представлены сведения о том, что данный арест снят согласно постановлению старшего следователя СЧ ГСУ при ГУВД по СК Л.П.Ю. об отмене наложения ареста на имущество от ---2011 года.

Суд считает права третьего лица признанием права собственности за истцом на объекты – помещения № № 2, 3, 4, 5 в литере «Б» на 1-м этаже, общей площадью 38,3,0 кв.м., в том числе, жилой площадью 16,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, литер «Б», не могут быть нарушены, поскольку предметом ни кредитного договора, ни договора купли-продажи не являлись.

Более того, согласно пояснениям самого Мамонтова В.В. и приходно-кассового ордера от --2011 года остаток долга по кредиту составляет 1426 044 руб., поэтому суд полагает возврат данной суммы может быть обеспечен за счет лит. В, Е, - по выбору залогодержателя.

По сведениям, содержащимся в отчете № -- от 03.11.2011 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества – домовладения, расположенного по ул. ---, стоимость имущества, принадлежащего Мамонтову В.В. по ул. ---, и находящегося в залоге, значительно превышает сумму кредита, выданного ОАО «Северо-Кавказский банк».

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. ст. 59, 60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

С учетом анализа представленных в суд доказательств в их совокупности, пояснений в судебном заседании участников процесса, а также заявлениями в судебном заседании участников процесса о том, что ими исчерпана возможность предоставления доказательств по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Хутова Б.А.-Х.

В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Хутова Б. А.-Х. к Мамонтову В.В. о признании договора действительным, признании права собственности на помещения, удовлетворить.

Признать договор от --- 2010 года, заключенный между Хутовым Б.А.-Х. и Мамонтовым В.В., действительным.

Признать за Хутовым Б.А.-Х. право собственности на часть жилого дома – жилые помещения с номерами на поэтажном плане 2, 3, 4, 5, в литере «Б» на 1 этаже, общей площадью 38,3 кв.м., жилой площадью 16,3 кв.м., расположенные в жилом доме по адресу: г. Ставрополь, ул. ---.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации за Хутовым Б.А.-Х. права собственности на часть жилого дома – жилые помещения с номерами на поэтажном плане 2, 3, 4, 5, в литере «Б» на 1 этаже, общей площадью 38,3 кв.м., жилой площадью 16,3 кв.м., расположенные в жилом доме по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, и прекращения права собственности Мамонтова В.В. на помещения с номерами на поэтажном плане 2, 3, 4, 5, в литере «Б» на 1 этаже, общей площадью 38,3 кв.м., жилой площадью 16,3 кв.м., расположенные в жилом доме по адресу: г. Ставрополь, ул. ---, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено 18 апреля 2012 года.

Судья А.И.Эминов