дело №2-792/12 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 16 мая 2012 года г. Ставрополь Октябрьский районный суд г.Ставрополя в составе: председательствующего судьи Кравченко З.Л., при секретаре Губановой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Сердюкова С.А. к Мамонтову В.В., третье лицо: дополнительный офис № 130 Северо-Кавказского банка – филиал АК Сберегательного банка РФ (ОАО), о признании права собственности на жилые помещения, У С Т А Н О В И Л: Сердюков С.А. обратился в суд с иском к Мамонтову В.В., третье лицо: дополнительный офис № 130 Северо-Кавказского банка – филиал АК Сберегательного банка РФ (ОАО), о признании права собственности на жилые помещения, мотивируя свои требования следующим. 7 мая 2010 года между ним и Мамонтовым В.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***. Согласно заключенному ими договору – п.1. ему должны перейти в собственность часть жилого дома – жилые помещения номера на поэтажном плане № 26, 27, 28, 29, 30 в литере «В» на 3 этаже, обшей площадью 57,4 кв.м, в том числе жилой площадью 34,1 кв.м, вспомогательные помещения – балкон площадью 2,7 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница, литер 21, площадью 11,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***, принадлежащие на праве собственности Мамонтову В.В. на основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 25.12.2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 апреля 2010 года в УФРС по СК произведена запись регистрации с ограничением права ипотеки в силу закона. Указанные помещения расположены на земельном участке по адресу: ***. *** г. Ставрополя, с кадастровым номером ***, площадью 1398,00 кв.м, назначение – земли поселений, под индивидуальную жилую застройку, принадлежащего на праве собственности Мамонтову В.В. на основании договора продажи недвижимости от 22.02.2007 г., зарегистрирован 28.02.2007 г. Согласно п.4. Договора цена отчуждаемого объекта недвижимости определена соглашением сторон и составляет 1280000 (один миллион двести восемьдесят тысяч) рублей. Во исполнение договора им были переданы денежные средства в полном объеме ответчику по делу. Таким образом, им были выполнены обязательства в полном объеме. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на жилой дом литер «В» зарегистрирован залог недвижимости по ипотечному кредиту. Учитывая, что до настоящего времени ипотека не погашена и согласие банка на отчуждение недвижимого имущества не получено, он лишен возможности оформить право собственности на приобретенные им жилые помещения. На просьбы об урегулировании вышеуказанной проблемы с ипотекой, надлежащем оформлении правоустанавливающих документов на жилые помещения и передаче права собственности на них ответчик не реагирует должным образом, и уклоняется от исполнения оплаты задолженности по ипотеке в полном объеме. Учитывая, что между ним и Мамонтовым В.В. достигнуто соглашение о предмете договора, объекты гражданских прав достаточно индивидуализированы на земельном участке, форма договора соблюдена, денежные средства по договору переданы в полном объеме, то при таких обстоятельствах, договор от 7 мая 2010 года б/н является действительным. Из условий заключенного договора купли-продажи недвижимости следует, что волеизъявление ответчика по делу направлено на отчуждение объекта недвижимости, согласованы все существенные условия договора продажи недвижимости (цена недвижимости, качественные характеристики объекта недвижимости, данные о месте нахождения объекта недвижимости, подлежащего продаже), денежные средства в полном объеме за покупаемую недвижимость им переданы. При таких обстоятельствах, истец считает, что у него возникло право собственности на часть жилого дома: жилые помещения номера на поэтажном плане № 26, 27, 28, 29, 30 в литере «В» на 3 этаже, обшей площадью 57,4 кв.м, в том числе жилой площадью 34,1 кв.м, вспомогательное помещение – балкон площадью 2,7 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница, литер 21, площадью 11,7 кв.м. Принимая во внимание, что истец не имеет возможности оформить свое право собственности на жилые помещения иначе, чем в судебном порядке, он вынужден обратиться в суд с настоящим иском. При этом решение суда будет являться документом – основанием для регистрации права собственности на жилые помещения в установленном порядке. В судебном заседании истец Сердюков С.А. исковые требования поддержал, просил признать договор от 7 мая 2010 года, заключенный между Сердюковым С.А. и Мамонтовым В.В., действительным; признать право собственности за Сердюковым С.А. на часть жилого дома: жилые помещения номера на поэтажном плане № 26, 27, 28, 29, 30 в литере «В» на 3 этаже, общей площадью 57,4 кв.м, в том числе жилой площадью 34,1 кв.м, вспомогательное помещение – балкон площадью 2,7 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница, литер 21, площадью 11,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***; в резолютивной части решения указать, что данное решение суда является основанием для регистрации права собственности за ним на часть жилого дома - жилые помещения номера на поэтажном плане № 26, 27, 28, 29, 30 в литере «В» на 3 этаже, общей площадью 57.4 кв.м, в том числе жилой площадью 34,1кв.м, вспомогательное помещение – балкон площадью 2,7 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница, литер 21, площадью 11,7 кв.м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, *** в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Ответчик Мамонтов В.В. в судебном заседании исковые требования признал, и пояснил, что между ним и Сбербанком был заключен кредитный договор в размере 2600 000 руб., ему осталось выплатить 1 410 000 руб. Общее имущество, которое находится в залоге у Сбербанка, оценивается в 34 млн. руб. Из-за того, что на домовладение наложены обеспечительные меры, истец не может зарегистрировать за собой право собственности. Представитель третьего лица дополнительного офиса №130 Северо-Кавказского банка – филиал АК Сберегательного банка РФ (ОАО), по доверенности Приходько Н. Г. в судебном заседании пояснила, что между истцом и Мамонтовым В.В. 07.05.2010 г. был заключен договор купли-продажи недвижимости. Предметом договора является приобретение истцом жилых помещений № 26, 27, 28, 29, 30 в литере «В», расположенных по адресу г. Ставрополь, ул. ***, ***. При заключении договора стороны были осведомлены и знали об ограничении прав (ипотека в силу закона) на указанную недвижимость (п.2, 3 договора). Между Мамонтовым В.В. и ОАО «Сбербанк России» лице Северо-Кавказского банка (дополнительный офис №137) заключен кредитный договор №52799 от 21.02.2007 года, согласно которому банком были предоставлены Мамонтову В.В. денежные средства на приобретение объекта недвижимости: жилого дома, с земельным участком по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***, которые находятся в залоге у банка (ипотека в силу закона). В последствии ответчиком Мамонтовым В.В. было произведено строительство трех трехэтажных индивидуальных жилых домов литер Б, литер В, литер Е, общей площадью 536,6 кв.м, 424,9 кв.м и 436,2 кв.м на земельном участке, площадью 1398 кв.м. В соответствии со ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Иного кредитным договором предусмотрено не было, следовательно, залог (ипотека в силу закона) распространился и на построенные на земельном участке жилые дома литер Б, литер Е, литер В. Данные обременения были зарегистрированы в установленном законодательством порядке. В соответствии со ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В силу п. 2 ст. 346 ГК залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо распоряжаться им иным образом только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Ответчик Мамонтов В.В. не обращался в банк за выдачей согласия на отчуждение недвижимого имущества и соответственно банк не давал согласие ответчику Мамонтову В. В. относительно распоряжения заложенной недвижимостью. Кроме того, Сердюков С.А. на момент подписания договора купли-продажи недвижимости от 07.05.2010 г. знал, что недвижимое имущество находится в залоге (ипотека в силу закона - п. 2, 3 договора), следовательно, осознавал, что данное имущество отчуждается с нарушением правил, установленных ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласие на отчуждение недвижимости Банк залогодателю не давал, что истцом не оспаривается. Более того, истец в своем иске ссылается на тот факт, что согласия банка получено не было. Из положений ст. 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что если приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил, то такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Согласно части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Учитывая отсутствие оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, оснований для регистрации перехода права на находящееся на нем недвижимое имущество также не имеется. При таких обстоятельствах считает, что регистрация перехода права собственности залогодателя на объект другому лицу в условиях, когда объект передан в ипотеку и отсутствует согласие банка, противоречит действующему законодательству. Таким образом, при изложенных обстоятельствах дела и избранном истцом способе защиты указанные истцом в исковом заявлении доводы направлены на доказывание прекращения залога Банка на земельный участок, нарушение прав Банка как залогодержателя, что, в свою очередь, является грубым нарушением материальных норм права. Представитель дополнительного офиса № 130 Северо-Кавказского банка – филиал АК Сберегательного банка РФ (ОАО) просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, сопоставив доводы сторон с представленными доказательствами, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что 7 мая 2010 года между Сердюковым С.А. и Мамонтовым В.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***. Согласно п.1 заключенного договора ему, Сердюкову С.А., должны перейти в собственность часть жилого дома: жилые помещения номера на поэтажном плане № 26, 27, 28, 29, 30 в литере «В» на 3 этаже, обшей площадью 57,4 кв.м, в том числе жилой площадью 34,1 кв.м, вспомогательное помещение – балкон площадью 2,7 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница, литер 21, площадью 11,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***, принадлежащего на праве собственности Мамонтову В.В. на основании решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 25.12.2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 апреля 2010 года в УФРС по СК произведена запись регистрации с ограничением права ипотеки в силу закона. Указанные помещения расположены на земельном участке по адресу: ***. *** г. Ставрополя, с кадастровым номером ***, площадью 1398,00 кв.м, назначение – земли поселений, под индивидуальную жилую застройку, принадлежащем на праве собственности Мамонтову В.В. на основании договора продажи недвижимости от 22.02.2007 г., зарегистрированного 28.02.2007 года. Согласно п.4. Договора цена отчуждаемого объекта недвижимости определена соглашением сторон и составляет 1280000 (один миллион двести восемьдесят тысяч) рублей. Во исполнение договора Сердюковым С.А. были переданы денежные средства в полном объеме ответчику по делу, что подтверждено Мамонтовым В.В. в судебном заседании, как и материалами дела. Таким образом, им были выполнены обязательства в полном объеме. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на жилой дом литер «В» зарегистрирован залог недвижимости по ипотечному кредиту. В силу ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом с согласия залогодержателя. Учитывая, что в настоящее время ипотека погашена частично и задолженность перед банком составляет 1 410 000 руб., права Северо-Кавказского банка – филиал АК Сберегательного банка РФ (ОАО) не могут быть нарушены в случае признания права собственности за Сердюковым С.А. на квартиру площадью 57,4 кв.м. В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Учитывая, что между Сердюковым С.А. и Мамонтовым В.В. достигнуто соглашение о предмете договора, объекты гражданских прав достаточно индивидуализированы на земельном участке, форма договора соблюдена, денежные средства по договору переданы в полном объеме, то при таких обстоятельствах, договор от 7 мая 2010 года б/н является действительным. Данный вывод суда подтвержден техническим паспортом по состоянию на 09.10.2012 года и экспликацией к нему, который содержит описание всех тех помещений объекта строительства, которые также указаны в договоре купли-продажи, заключенном сторонами 07.05.2010 года. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Из условий заключенного договора купли-продажи недвижимости следует, что волеизъявление ответчика по делу направлено на отчуждение объекта недвижимости, согласованы все существенные условия договора продажи недвижимости (цена недвижимости, качественные характеристики объекта недвижимости, данные о месте нахождения объекта недвижимости, подлежащего продаже), денежные средства в полном объеме за покупаемую недвижимость мною переданы. В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем признания права. Следовательно, у истца возникло право собственности на часть жилого дома: жилые помещения номера на поэтажном плане № 26, 27, 28, 29, 30 в литере «В» на 3 этаже, обшей площадью 57,4 кв.м, в том числе жилой площадью 34,1 кв.м, вспомогательное помещение – балкон площадью 2,7 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница, литер 21, площадью 11,7 кв.м. Согласно ст. 131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом в соответствии со ст. 8 ч. 2 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебное решение является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, исковые требования о признании права собственности на жилые помещения подлежат удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Сердюкова С.А. – удовлетворить. Признать договор от 7 мая 2010 года, заключенный между Сердюковым С.А. и Мамонтовым В.В., действительным. Признать право собственности за Сердюковым С.А. на часть жилого дома: жилые помещения номера на поэтажном плане № 26,27,28,29,30 в литере «В» на 3 этаже, общей площадью 57,4 кв.м, в том числе жилой площадью 34.1 кв.м, вспомогательное помещение – балкон площадью 2,7 кв.м, место общего пользования коридор-лестница, литер 21, площадью 11,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***. Признать недействительным право собственности на жилые помещения: номера на поэтажном плане № 26,27,28,29,30 в литере «В» на 3 этаже, общей площадью 57,4 кв.м, в том числе жилой площадью 34.1 кв.м, вспомогательное помещение – балкон площадью 2,7 кв.м, место общего пользования коридор-лестница, литер 21, площадью 11,7 кв.м, по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***, зарегистрировано за Мамонтовым В.В. (государственный учетный номер ***). Решение суда является основанием для регистрации права собственности на часть жилого дома: жилые помещения номера на поэтажном плане № 26,27,28,29,30 в литере «В» на 3 этаже, общей площадью 57,4 кв.м, в том числе жилой площадью 34,1 кв.м, вспомогательное помещение – балкон площадью 2,7 кв.м, а также место общего пользования коридор-лестница, литер 21, площадью 11,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, *** в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, за Сердюковым С.А. (государственный учетный номер ***). Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в течение одного месяца. Судья З.Л.Кравченко