Р Е Ш Е Н И Е 09 июня 2012 года город Ставрополь Октябрьский районный суд города Ставрополя в составе: председательствующего судьи Кочетковой С.А. при секретаре Марчукове М.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Цверьяновой И.Г. об оспаривании решения, действий (бездействий) органа государственной власти. У С Т А Н О В И Л : Цверьянова И.Г. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным и отмене уведомления Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2012 г. № ХХ и возложении на Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК обязанности зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества № б/н от 06.04.2012 г. объекта, не завершенного строительства: Лечебно-оздоровительный комплекс, 1-я очередь строительства, Центральный пост охраны - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание. Площадь: общая площадь застройки 70,9 кв.м. степень готовности – 15 %, инвентарный номер: 51248. литре «А», кадастровый номер ХХ, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица М, дом * в квартале ХХ, заключенного между ней и ООО «Гермес», ссылаясь на то, что она и Общество с ограниченной ответственностью «Гермес» заключили договор купли-продажи указанного выше объекта, расположенного в пределах границ земельного участка с кадастровым номером ХХ, по адресу: город Ставрополь, улица М., * в квартале ХХ, находящегося в аренде у ООО «Гермес» на основании договора аренды земельного участка № ХХ от 27.07.2010 года, сроком с 07.06.2010 г. по 06.06.2013 г., исполнив условия договора. Она и ООО «Гермес» 07 апреля 2012 года обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о регистрации договора купли-продажи, однако, регистрация сделки была приостановлена, в связи с не предоставлением одновременно на государственную регистрацию согласия КУМИ г. Ставрополя о переуступке прав на земельный участок по договору аренды, на котором расположен данный объект недвижимого имущества и в связи с отменой Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя ранее выданного разрешения на строительство № RU 26309000-«00023-с». Считает приостановление регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи незаконным, поскольку Законом не предусмотрен одновременный переход права собственности к покупателю на строение и земельный участок. Согласно постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В соответствии со статьей 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам. В статье 219 ГК РФ кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Оспариваемым приостановлением нарушены ее права на регистрацию приобретенного ею в установленном Законом порядке недвижимого имущества. В судебное заседание заявитель не явилась, представив заявление о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие, с участием представителя. В судебном заседании представитель заявительницы по доверенности Цверьянов М.А. заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме. Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК в судебном заседании просила оставить заявление без удовлетворения, пояснив, что Управлением была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 06 апреля 2012 г., заключенного между заявителем и ООО «Гермес», поскольку в соответствии со ст.9,13, 17 Закона о регистрации, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. При проведении правовой экспертизы документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность, поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав. Также проводится проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством РФ требованиям. В соответствии со ст. 218 Гражданским кодексом РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 Гражданским кодексом РФ). Статьей 13 Закона о регистрации определен порядок проведения государственной регистрации прав, предусматривающий обязательную подачу правообладателем заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. В соответствии со статьями 16-18 Закона о регистрации обязанность предоставления документов, подтверждающих возникновение, изменение, прекращение прав, ограничений (обременении) на заявленный к регистрации объект недвижимого имущества, лежит на заявителе. Таким образом, вышеуказанный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером ХХ по адресу: г. Ставрополь, ул. М, *, предоставленного ООО «Гермес» в аренду на основании договора аренды земельного участка в границ земель муниципального образования г. Ставрополя № ХХ от 27.07.2010 г., сроком на 3 года, с 07.06.2010г. по 06.06.2013 г. Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, в соответствии со статьей 25.5 Закона о регистрации при государственное регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Учитывая требования норм действующего законодательства, в данном случае, при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ХХ, предоставленного продавцу - ООО «Гермес» в аренду сроком на 3 года, требуется обращение в порядке пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации с заявлениями о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО «Гермес» и Цверьяновой И.Г., после чего, государственная регистрация права собственности на объект недвижимости с условным № ХХ по адресу: г. Ставрополь, ул. М., * могла быть проведена одновременно с государственной регистрацией права аренды земельным участком с кадастровым № ХХ. В соответствии с положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с согласия собственника земельного участка. Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации. Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации к таким документам относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрешение на строительство RU26309000-00023-C от 24.01.2012, выданное Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя отменено органом, его выдавшим. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, обязано уведомить сторону договора обо всех ограничениях. В представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи недвижимости от 06.04.2012 отсутствуют сведения о том, что документ, на основании которого зарегистрировано право собственности Продавца на отчуждаемый объект недвижимости отменен, что является основанием для отказа в государственной регистрации на основании абзаца 7 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Согласно пункту 2.1. Закона о регистрации в случае непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, государственная регистрация приостанавливается на срок до устранения причин, ей препятствующих, но не более чем на один месяц. На основании вышеизложенного полагает, что обжалуемые действия Управления по приостановлению в государственной регистрации права, соответствуют действующему законодательству. Представитель заинтересованного лица ООО «Гермес» в судебном заседании просила требования заявителя удовлетворить. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит, что требования заявителя подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. В силу ст. 254 ГПК РФ, гражданин вправе оспорить в суде решения, действия, бездействия органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы. Доводы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК, что данный спор не подведомственен суду общей юрисдикции, не состоятелен, поскольку, заявитель индивидуальным предпринимателем не является, что подтверждается справкой из ЕГРП, в связи с чем, в силу п. 3 ч. 1, ч. 2 ст. 33 АПК РФ, спор подведомственен суду общей юрисдикции. В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее -Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Судом установлено, что 06 апреля 2012 года между обществом с ограниченной ответственностью «Гермес» и Цверьяновой И.Г. был заключен договор купли-продажи указанного выше не завершенного строительством объекта недвижимости. Судом установлено, что 07.04.2012 г. заявитель и ООО «Гермес» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК с заявлением о государственной регистрации данной сделки. На государственную регистрацию были представлены: заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Цверьяновой И.Г. от 07.04.2012 г.; заявление о государственной регистрации договора от ООО «Гермес» в лице Цверьянова М.А. от 07.04.2012 г.; квитанция об оплате на сумму 1000.00 № 52853 от 07.04.2012 г.; доверенность нотариальная от 28.03.2011г. номер в реестре нотариуса: 2Д-1105; договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № ХХ от 27.07.2010 г.; договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.04.2012 г.; разрешение на строительство № RU 26309000-«00023-с» от 24.01.2012 г.; справка № 14 от 06.04.2012 г.; свидетельство о государственной регистрации права № ХХ от 06.04.2012 г. Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК от 23.04.2012 г. № 01/058/2012-099/10727/12 приостановлена государственная регистрация права на недвижимое имущество сделок с ним, поскольку вышеуказанный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером ХХ по адресу: г. Ставрополь, ул. М., *, предоставленного ООО «Гермес» в аренду на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя № ХХ от 27.07.2010 г., сроком на 3 года, с 07.06.2010 г. по 06.06.2013 г., однако, в регистрирующий орган одномоментно с заявлением о регистрации перехода права на объект недвижимости, не было представлено заявление о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ООО «Гермес» к заявителю, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между заявителем и ООО «Гермес» и согласие Комитета по управлению муниципальным имуществом о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ХХ от 27.07.2010 г. Кроме того, основанием для приостановления регистрации перехода права, явилась отмена разрешения на строительство от 24.01.2009 г., выданное ООО «Гермес». Суд считает, что уведомление о приостановлении в регистрации за заявителем права собственности на указанное недвижимое имущество, является незаконным, по следующим основаниям. В соответствии со статьей 129 ГК Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам. В статье 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Судом установлено, что 05 марта 2012 г. за ООО «Гермес» произведена регистрация права собственности на указанный выше незавершенный строительством объект недвижимости (л.д. 11). В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие Закону, в том числе и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Заключенный между заявителем и ООО «Гермес» договор купли-продажи недвижимого имущества от 06 апреля 2012 года, соответствует требованиям ст.ст. 544, 549, 550, 557 ГК РФ, исполнен сторонами договора, что они не оспаривали в судебном заседании. В соответствии со ст. 218 Гражданским кодексом РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 Гражданским кодексом РФ). Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, в случае, если, продавец недвижимости не является собственником земельного участка, к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу. Недвижимость, в таких случаях, может быть продана без согласия собственника земельного участка, то есть Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя. В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости, на сделки с ними, либо на переход права собственности (иного вещного права) по ним распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ, Закон РФ «О регистрации прав»). Таким образом, по смыслу ст. 552 ГК РФ, при переходе к покупателю права собственности на недвижимое имущество, к нему переходит право пользования земельным участком, на котором находится продаваемая недвижимость. Однако, указанные нормы права, не свидетельствует о том, что требуется одновременная регистрация перехода права собственности, как на недвижимое имущество, так и на земельный участок, находящийся в собственности либо в аренде у продавца объекта недвижимости. Поскольку, объект недвижимости и земельный участок, на котором он находится, являются самостоятельными объектами права, то Закон допускает, регистрацию перехода права на объект недвижимости отдельно от регистрации права на земельный участок и согласия собственника земельного участка на совершение сделки купли-продажи недвижимости, в данном случае, не требуется. То обстоятельство, что Комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя отменено разрешение на строительство № RU 26309000-«00023-с» от 24.01.2012, выданное ООО «Гермес», не являлось основанием для приостановления регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку, как было указано судом, право собственности на указанный выше объект недвижимости было зарегистрировано за ООО «Гермес» в установленном Законом порядке, которое ни кем не оспаривается, запись о регистрации права не погашалась, незаконной или недействительной не признавалась. Указанный объект недвижимости самовольным строением не признавался. В связи с чем, у ООО «Гермес» имелось право на отчуждение принадлежащего ему имущества и у Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК не было оснований приостанавливать регистрацию прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 06 апреля 2012 г., в связи с чем, указанное приостановление может быть признано незаконным. Требования заявителя об отмене уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, являются излишне предъявленными, поскольку, признание его незаконным является достаточным, не требующим дополнительного решения об его отмене. Руководствуясь ст.cт. 254 и 258 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Заявление Цверьяновой И.Г. – удовлетворить частично. Признать незаконным уведомление Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2012 г. №01/058/2012-099/10727/12. Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества № б/н от 06.04.2012 г. объекта, не завершенного строительства: Лечебно-оздоровительный комплекс, 1-я очередь строительства, Центральный пост охраны - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание. Площадь: общая площадь застройки 70,9 кв.м. степень готовности - 15%, инвентарный номер: 51248, литер «А», кадастровый номер ХХ, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица М., * в квартале ХХ, заключенного между ООО «Гермес» ИНН ХХ ОГРН ХХ и Цверьяновой И.Г., паспорт ХХ, выданный 30.09.20** г. Отделом внутренних дел Промышленного района города Ставрополя. Требования Цверьяновой И.Г. об отмене уведомления Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2012 г. №01/058/2012-099/10727/12 – оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 14 июня 2012 года. Судья Кочеткова С.А. Копия верна. Судья Кочеткова С.А.