Дело №2-1449/12 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 16 июля 2012 года г.Ставрополь Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе: председательствующего судьи Зеренкова Э.В., при секретаре Фоменко Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску С. к Администрации города Ставрополя и Ц. третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «******», ООО «******», ООО «*******», Ф., об обращении взыскания на заложенное имущество и о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ: С. обратился в суд с исковым заявлением с требованиями: об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога и о признании права собственности на торговое помещение площадью **** кв.м., расположенное на цокольном этаже, по адресу ***** край, город ****, проспект ******, ***, кадастровый номер ********************** путем продажи его на публичных торгах; о признании права собственности на административное здание, расположенное по адресу г. ********, ул. ******, ***, Литер * (подвал и *й этаж), кадастровый номер ****************** и на административное здание (объект незавершенного строительства), расположенное по адресу г.*********, ул.********, *******, Литер *1 (******* этаж, *-* этажи, мансарда), кадастровый номер *********, готовность **%. Свои требования истец мотивировал тем, что ООО «********» являлось собственником помещений в административном здании площадью **** кв.м. и ****** кв.м., расположенным по адресу город ********, улица *******, ***. На основании Постановления Главы города Ставрополя №**** от ******** г. между ООО «********» и КУМИ г.Ставрополя был заключен договор аренды земельного участка расположенного по адресу г. *******, ул. *******, ***. ******* г. года между истцом С. и ООО «********» был заключен инвестиционный договор по условиям которого ООО «*********» обязуется осуществить строительство-реконструкцию торгово-офисного здания на месте принадлежащей ООО «*********» на праве собственности пристройки к зданию по адресу: г.**********, ул.*******, *** (далее - Объект), с последующей передачей в собственность Инвестору (истец) помещений, составляющих 50% площадей от созданного Объекта строительства, а С. обязуется внести инвестиционный вклад в размере ******** рублей. В связи с тем, что в предусмотренный договором об инвестиционной деятельности срок до ********* г. ООО «*********» не выполнило обязанностей по сдаче объекта государственной комиссии, С. в соответствии с условиями инвестиционного договора расторг договор. При таких условиях в соответствии с инвестиционным договором объект строительства-реконструкции, в том числе и помещения принадлежащие ООО «*********» до реконструкции перешли в собственность С. В связи с тем, что на момент расторжения инвестиционного договора ООО «********» было возведено здание, которое не соответствовало разрешительной документации, истец считает, что указанные обстоятельства препятствует регистрации права собственности на данный объект недвижимости за истцом во внесудебном порядке. Требования об обращении взыскания на заложенное имущество и признании права собственности на торговое помещение площадью ****** кв.м., расположенное на ******* этаже, по адресу ******** край, город ********, проспект *********, *****, кадастровый номер ********* истец обосновывает следующим. ********** г. между истцом и ответчиком Ц. был подписан договор залога недвижимого имущества, принадлежащей на праве собственности Ц. В залог было передано Торговое помещение, площадью **** кв.м., расположенное на ****** этаже, по адресу ******* край, г. ********, пр. *********, *******, кадастровый номер ************. В соответствии с условиями договора залога договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств ООО «*********» перед С. по договору об инвестиционной деятельности №б/н от ******** года. Так как ООО «*********» нарушило сроки строительства и не исполнило обязательства, предусмотренные инвестиционным договором в полном объеме, то в соответствии с договором залога С. вправе обратить в судебном порядке взыскание на залоговое имущество. В судебном заседании ******** г. истец С. отсутствовал, заявлением просил суд рассмотреть исковое заявление без его участия с участием его представителя. Представитель истца Б., действующий на основании доверенности ********* от ********* г. удостоверенной нотариусом по ******** городскому нотариальному округу ********* края К. в реестре *********, исковые требования поддержал и просил суд удовлетворить их по указанным выше доводам. Ответчик Ц. в судебном заседании отсутствовала, надлежащим образом уведомлена о времени и месте судебного заседания, согласно ходатайства от ******** г. просила рассмотреть иск без ее личного участия в соответствии с законом, и оставила принятие решения по делу на усмотрение суда. Представитель ответчика – Администрации г.Ставрополя заявленные исковые требования не признал, в отношении удовлетворения исковых требований возражал по мотивам, изложенным в возражениях на исковое заявление №****** от ******** г. Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «********» - Ф., действующий на основании доверенности от ******** г., возражения на исковое заявление не предоставил, пояснил суду, что фактические обстоятельства дела соответствуют изложенному в исковом заявлении, дать правовую оценку и принятие решения по делу оставил на усмотрение суда. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «***», ООО «******», Ф., уведомленные о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явились, представителей не направили. В силу требований ч.3 ст.167 ГПК РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения настоящего гражданского дела в отсутствии не явившихся лиц. Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика – Администрации г.Ставрополя и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «********», исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям. Как следует из материалов дела за ООО «*********» было зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. *******, ул. ******, ****, кадастровый номер: ********, ******, ******, ****, ******-*****, *****-*****, ******, *****/*, дата регистрации права ******* № регистрации ***********. Постановлением Главы г. Ставрополя №***** от ***** г. ООО «**********» предоставлен в аренду земельный участок площадью ******* кв.м., расположенный по адресу город ******, улица *******, *****. На основании указанного постановления между ООО «****» и КУМИ г. Ставрополя был заключен договор №******* от ******* аренды земельного участка расположенного по адресу: г. *******, ул. *******, *******, кадастровый номер *********. ******* г. ООО «********» и С. заключили договор об инвестиционной деятельности, предметом которого являются инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений. Согласно п.1.2 договора об инвестиционной деятельности С. передает ООО «*******» денежные средства в размере ******* рублей для осуществления строительства-реконструкции торгово-офисного здания, принадлежащего ООО «*********» по адресу город *******, улица *******, ****, а ООО «**********» обязуется использовать переданные средства в соответствии с договором и с последующей передачей в собственность С. помещений, составляющих 50% площадей от созданного объекта. В результате инвестиционной деятельности согласно п. 1.3 договора должен был быть создан следующий объект недвижимости: 5-ти этажное торгово-офисное здание, с цокольным этажом и чердачными помещениями, с общей площадью помещений не менее 4 000 кв.м. Согласно пунктов 2.5, 2.6. договора ООО «**********» обязалось выполнить строительно-монтажные работы, работы по устройству сетей внутренних и наружных коммуникаций в срок до ********* г.; обеспечить сдачу Объекта государственной комиссии в срок до ******* г. Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами в оговоренный договором срок и до настоящего момента строительство не закончено. Следовательно, своих обязательств в соответствии с договором от ********* г. по строительству-реконструкции объекта недвижимости ООО «********» перед С.. не выполнило. В соответствии с п. 6.1 договора об инвестиционной деятельности в случае неисполнения ООО «*******» обязательств по своевременному выполнению строительно-монтажных работ, работ по устройству сетей внутренних и наружных коммуникаций, а так же несвоевременной сдачи объекта государственной комиссии у С. возникает право расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом право собственности на весь объект строительства-реконструкции, в том числе и на помещения принадлежащие ранее ООО «*********» переходит к С. Довод ответчика – Администрации города Ставрополя о том, что договор об инвестиционной деятельности от ******** г. является недействительной сделкой, основан на неправильном применении норм материального права и противоречит материалам дела. Представитель Администрации города Ставрополя в подтверждение недействительности договора в возражениях на исковое заявление ссылается на статью 12 Гражданского кодекса РФ согласно которой одним из способов защиты нарушенных гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. В соответствии с ч.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ, оспоримая сделка считается недействительной с момента признания ее таковой судом. Однако соответствующих судебных актов о признании договора об инвестировании недействительной сделкой в материалы дела предоставлено не было. Факт того, что инвестиционный договор является недействительной сделкой по признаку ничтожности в ходе судебного заседания не нашло своего подтверждения. Договор заключался до момента получения разрешения на строительство, и предполагалось, что ООО «**********» получит разрешительную документацию соответствующую условиям инвестиционного договора. Разрешение которое было получено до подписания инвестиционного договора не влияет на исполнение сделки по инвестиционному договору. Подписывая инвестиционный договор ООО «*********» приняло на себя обязанность по получению разрешительной документации, в том числе и новой, в соответствии с условиями договора. Тот факт, что в ходе строительства были нарушены требования разрешительной документации, свидетельствует о нарушениях градостроительного законодательства допущенных в ходе исполнения договора, а не на стадии его заключения. Таким образом, оценив договор об инвестировании от ********** г. на предмет ничтожности, суд приходит к выводу о действительности и законности условий договора об инвестировании. С. уведомлением от ********* г. расторг договор об инвестиционной деятельности, тем самым реализовал предоставленное ему право, закрепленное пунктом 6.1 инвестиционного договора. Как следует из уведомления ООО «*********» уведомление о расторжение было получено ********** г. Таким образом, договор об инвестиционной деятельности от ******** г., заключенный между ООО «********» и С., является расторгнутым с ******** (с даты получения ООО «********» уведомления о расторжении договора). Поэтому исходя из п. 6.1 договора с ****** г. у истца возникло право собственности на вновь созданный объект недвижимости, в том числе на помещения принадлежавшие ООО «*****» в указанном в пункте 1.2. договора здания до начала строительства-реконструкции. В материалах дела имеются кадастровые и технические паспорта ГУП СК Крайтехинвентаризация», согласно которых спорный объект в настоящее время представляет собой нежилое административное здание (объект незавершенного строительства): - Литер * (подвал и *й этаж), кадастровый номер ******************, общая площадь ****** кв.м.; - Литер *1 (цокольный этаж, *-* этажи, мансарда), кадастровый номер ****************, общая площадь ******** кв.м., готовность *** %. Однако, согласно технической документации ООО «********» было получено разрешение на строительство №**********г., выданное на основании положительного заключения государственной экспертизы №***********г. Данное заключение государственной экспертизы предусматривало реконструкцию и расширение пристроенных помещений со следующими характеристиками: общая площадь ***** кв.м., этажность здания – * этажа. При этом в соответствии с пунктом 2.4. договора ООО «*********» обязалось обеспечить получение всей проектной и разрешительной документации необходимой для осуществления строительства. На истце возлагалось лишь финансирование объекта инвестирования. Учитывая указанные фактические обстоятельства дела, установленные в ходе судебного заседания, суд приходит у выводу о том, что возведенный ООО «******» спорный объект недвижимости в настоящее время не соответствует разрешительной документации и имеет признаки самовольной постройки, что препятствует регистрации права собственности на данный объект недвижимости за истцом во внесудебном порядке. В соответствии с ч.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В ходе судебного разбирательства была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам заключения эксперта №****** от ******** г., объекты недвижимости: часть административного здания, расположенного по адресу г. ******* ул. *****, *****, Литер * (подвал и *й этаж), кадастровый номер *************** и административное здание (объект незавершенного строительства), расположенное по адресу г. ********, ул. *******, ******, Литер *1 (цокольный этаж, *-* этажи, мансарда), кадастровый номер ****************, готовность **% полностью соответствуют нормативным требованиям строительно-технической документации (СНиП), санитарно-эпидемиологическим нормам (СанПиН), земельным и градостроительным нормам, требованиям норм пожарной безопасности, нормам Федерального закона №123-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», нормам Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и сохранение данных строений не нарушает права и законные интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Дальнейшая безопасная эксплуатация объекта недвижимости возможна в полном объеме в соответствии с текущим использованием и назначением здания. Таким образом, довод ответчика – Администрации г.Ставрополя о том, что возведенные постройки по адресу г.********, улица ******, ***, нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц либо создают угрозу жизни и здоровью граждан, опровергается заключением эксперта. Суд приходит к выводу о том, что постройка, возведенная по адресу: г.********, улица ******, *** не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Довод Администрации г.Ставрополя о том, что объект недвижимости по адресу город г.********, улица ******, *** возведен Обществом в нарушение норм земельного законодательства и интересов Администрации города Ставрополя не нашел своего подтверждения в ходе судебного заседания. Заключением судебного эксперта и имеющимися в материалах дела доказательствами указанный довод Администрации города Ставрополя опровергается. Согласно указанного заключения эксперта, возведенное административное здание, расположенные по адресу: г. ********, улица ******, ***, расположены на земельном участке из земель населенных пунктов кадастровый номер ************. На основании постановления Главы города Ставрополя СК №**** от ********* г., а так же договора аренды земельного участка в границах земель города *********** со множественностью лиц на стороне арендатора №******* от ********* г. данный земельный участок общей площадью ********** кв.м. был предоставлен в аренду, в том числе ООО «*********» в размере ******* кв.м. Проведенные исследования показали, что суммарная площадь застройки объектов недвижимости на земельном участке (лит. *,*1) составляет ********* кв.м. Вместе с тем, на основании результатов судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что площадь застройки спорного объекта реконструкции превышает площадь земельного участка, предоставленного в аренду ООО «********» площадью ******* кв.м. под административными помещениями и помещениями ресторана, но границы строения не выходят за границы земельного участка кадастровый номер ********, т.е. находятся в черте границ земельного участка общей площадью ********* кв.м., что также подтверждается техническим и кадастровым паспортом объекта, предоставленными в материалах гражданского дела. В связи с этим суд приходит к выводу о том, что земельные нормы при возведение спорного здания по адресу город ********, улица ******, ***, не нарушены, а законные интересы Администрации города Ставрополя не затронуты. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования в части признания права собственности за истцом на административное здание, расположенное по адресу: г.********, улица ******, ***, Литер * (подвал и *й этаж), кадастровый номер *********************** и на административное здание (объект незавершенного строительства), расположенное по адресу: г.********, улица ******, ***,, Литер *1 (цокольный этаж, *-* этажи, мансарда), кадастровый номер *******************, готовность **%, являются законными и обоснованными, а следовательно, подлежащими удовлетворению. Вместе с тем, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество и признании права собственности в отношении объекта недвижимости - торгового помещения, площадью ******** кв.м., расположенного на цокольном этаже, по адресу ******************край, г. *************, пр. **********, *****, кадастровый номер ******************* подлежат отклонению по следующим основаниям. Исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество основаны на договоре об ипотеке недвижимого имущества б/н от ********г., подписанного Ц. и С. Согласно договору об ипотеке, в залог С. был передан объект недвижимости - торговое помещение, площадью ***** кв.м., расположенное на ****** этаже, по адресу ******** край, г.*****, пр.К*********, ****, кадастровый номер ************. В силу п.1.1 указанным договором обеспечивалось исполнение обязательств ООО «*********» перед С. по договору об инвестиционной деятельности от ********* г. В соответствии с ч.3 ст.339 Гражданского кодекса РФ договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В силу п.п.1 и 2 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Однако, как следует из материалов дела и не оспаривается представителем истца, договор об ипотеке недвижимого имущества от *********** г. не был зарегистрирован в установленном порядке в регистрирующем органе. В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, на основании ст.10 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст.167 и 339 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что договор об ипотеке недвижимого имущества от ****** г. является ничтожной сделкой, а, следовательно, требования, основанные на указанном договоре, не подлежат удовлетворению. Кроме того, как установлено судом, договор об инвестиционной деятельности от ********* г. был расторгнут *******. То есть обязательство, обеспеченное договором залога прекратилось ********** г. В соответствии со пп.1 ч.1 ст.352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество. Следовательно, требование истца о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу г. ********, пр. К*********, *** не обосновано. Истцом не доказано и не заявлено правовых оснований для признания за ним права собственности на указанный объект недвижимого имущества. Суд не находит оснований в удовлетворении требований истца о признании права собственности на объект недвижимости по адресу г. ********, пр. К*********, ***. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.1, 12, 166, 167, 222, 339, 352, 401 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования С. к Администрации города Ставрополя, Ц. – удовлетворить частично. Признать за С., ******* года рождения, паспорт серии **** №******, выдан ОВД ********** района г. ********* ****** г., право собственности на административное здание Литер * (подвал и *й этаж), кадастровый номер ********************,**************, расположенное по адресу: г.********, ул.*******, ***. Признать за С., ********* года рождения, паспорт серии **** №**********, выдан ОВД ********* района г. *********** ******** г., право собственности на административное здание (объект незавершенного строительства) Литер *1 (цокольный этаж, *-* этажи, мансарда), кадастровый номер **************, степенью готовности **%, расположенное по адресу: г.*********, ул.******, ***. В удовлетворении исковых требований С. о признании права собственности и о обращении взыскания на заложенное имущество – торговое помещение, площадью ***** кв.м., расположенное на цокольном этаже, по адресу: ********* край, г. **********, пр. ***********, ******, кадастровый номер ************** – отказать. Настоящее решение суда является основанием для регистрации за С. права собственности на - административное здание Литер * (подвал и *й этаж), кадастровый номер ***********************, расположенное по адресу: г.*******, ул.*********, ***, а также - административное здание (объект незавершенного строительства) Литер *1 (цокольный этаж, *-* этажи, мансарда), кадастровый номер **************, степенью готовности **%, расположенное по адресу: г.**********, ул.*******, *** в Управлении Службы государственной регистрации объектов недвижимого имущества, кадастра и картографии по СК с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в месячный срок со дня его вынесения с подачей апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Ставрополя. Решение суда изготовлено в совещательной комнате. Судья Зеренков Э.В.