Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 августа 2011 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Эминова А.И.,

при секретаре Шуляковой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Халайчевой В.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, Халайчевой Е.Е. о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

У С ТА Н О В И Л :

Халайчева В.П. обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, Халайчевой Е.Е. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, обосновав свои требования тем, что ей на основании договора купли-продажи недвижимости от 30.06.2010 года (продавец Ф. Е.Ф.), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 8.07.2010 года № ***, принадлежит на праве общей долевой собственности (1/3 доли в праве) незавершенный строительством объект - жилой дом, со степенью готовности 71 %, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***. Указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке, с кадастровым номером ***, общей площадью 354 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, для продолжения строительства индивидуального жилого дома, принадлежащего на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 28.04.2009 года № *** (постановление главы г. Ставрополя от 6.02.2009 года № 287) Ф. Е.Ф. (118 кв.м.) и Г. Л.И. (236 кв.м.). ДД.ММ.ГГГГ года Ф. Е.Ф. умер, что лишило её возможности осуществить переуступку прав по договору аренды указанного земельного участка. В ответ на её обращение в администрацию г. Ставрополя о переоформлении права аренды, было принято Постановление «О предоставлении Г. Л.И. и Халайчевой В.П. в аренду указанного земельного участка, предыдущий договор аренды от 28.04.2009 года № *** по соглашению сторон был расторгнут. Однако, Управление Росреестра по Ставропольскому краю в регистрации нового договора аренды отказало в виду противоречивых сведений между заявленными и ранее зарегистрированными правами на вышеуказанный земельный участок (наличие в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о правах умершего Ф. Е.Ф. на земельный участок). В соответствии со ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Однако прямым наследником умершего Ф. Е.Ф. - Халайчевой Е.Е. (ответчиком) не приняты меры по вступлению в наследство на указанный земельный участок. Таким образом, истец не имеет возможности оформить свои права на земельный участок до того времени, пока не будет прекращено право аренды земли с умершим арендатором. В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Право на земельный участок следует судьбе права на здания, строения, расположенные на этом земельном участке. Положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. Прежний собственник недвижимого имущества выбывает из обязательства по аренде земельного участка, следовательно, ранее заключенный с ним договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником. На основании выше изложенного просила суд перевести на Халайчеву В.П. права и обязанности арендатора Ф. Е.Ф. по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 28.04.2009 года № ***, что послужит основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части установления ограничения (обременения) на указанный земельный участок в виде аренды сроком до 05.02.2019 года в пользу Халайчевой В.П.

Истец Халайчева В.П., надлежащим образом извещенная о дне, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направив в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. ст. 48, 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие, с участием её представителя по доверенности Честникова Р.А.

Представитель истца Халайчевой В.П. по доверенности Честников Р.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным выше.

Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности Зосименко М.В. в судебном заседании заявленные требования не признала и пояснила, что ранее договор был заключен со множественностью лиц на стороне арендатора. Для расторжения договора необходимо согласие всех арендаторов. Однако согласие не получено. Просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности Зосименко М.В. так же в суд представила письменные возражения, в которых указала, что на основании постановления главы г. Ставрополя от 6.02.2009 года № 287 Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключил договор аренды от 28.04.2009 года № *** на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***, в квартале ***, со множественностью лиц на стороне арендатора. Арендаторы Г. Л.И., Ф. Е.Ф.. Срок действия до 5.02.2019 года, договор зарегистрирован 10.03.2005 года в Управлении государственной регистрационной службы по СК. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В соответствии со ст. 452 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Согласно п. 6.2 договор досрочно может прекращаться по обоюдному соглашению сторон, а также по основаниям, предусмотренным п.4.1.5 договора, а именно: арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды при использовании участка не по целевому назначению, при использовании участка способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух периодов. Таким образом, для расторжения договора необходимо согласие всех участников договора. Однако, согласно показаниям истца Ф. Е.Ф., являющийся одним из арендаторов участка, умер 26.07.2010 года, данный факт подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства о смерти И-ДН № 623648. В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе, имущественные права и обязанности. Действующее законодательство не содержит норм о прекращении договора аренды в связи со смертью арендатора. Согласно материалам дела, наследником первой очереди в отношении имущества умершего Ф. Е.Ф. является его дочь – Халайчева Е.Е., которая, согласно свидетельству о праве на наследство по закону 26АА0486723 № в реестре 1084, вступила в наследство на квартиру, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. ***, ***, кв. ***. Согласно нормам универсального правопреемства, а также отсутствием отказа от наследства, либо отказа от наследственного имущества в пользу других лиц, права и обязанности по договору аренды должны перейти в порядке наследования к Халайчевой Е.Е. На основании вышеизложенного, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Ответчик Халайчева Е.Е., надлежащим образом извещенная о дне, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направив в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. В указанном заявлении также просила вынести решение на усмотрение суда, в соответствии с действующим законодательством. С учетом изложенного, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель третьего лица - администрации г. Ставрополя по доверенности Луценко Д.Е., надлежащим образом извещенная о дне, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направив в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Третьи лица Г. Л.И., Борецкая О.В., надлежащим образом извещенные о дне, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, направив в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. В указанных заявлениях также указали, что указанный иск не затрагивает их права и законные интересы, просили удовлетворить исковые требования. С учетом изложенного, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица - Управление Росреестра по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенный о дне, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки не сообщил, не настаивал на рассмотрении дела в их отсутствие, поэтому суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя указанного третьего лица.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 30.06.2010 года между истцом и Ф. Е.Ф. был заключен договор купли-продажи незавершенного объекта строительства, расположенного по ул. ***, ***, согласно которого Халайчева В.П. стала собственном 1/3 доли в праве на незавершенный объект литер «А», расположенный по ул. ***, ***, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 8.07.2010 года.

Ф. Е.Ф. умер ДД.ММ.ГГГГ года, о чем имеется в материалах дела соответствующее свидетельство.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом не предусмотрено иное.

В судебном заседании установлено, что наследником Ф. Е.Ф. является его дочь Халайчева Е.Е.. Согласно свидетельства о вступлении в наследство, выданного нотариусом, права и обязанности на земельный участок, расположенный по ул. ***, ***, г. Ставрополя, не вошли в наследственную массу. При рассмотрении данного дела Халайчевой Е.Е., так же не заявлено требований относительно данного земельного участка.

Истец владеет спорным земельным участком с момента заключения договора-купли продажи недвижимости и несет бремя его содержания.

В ответ на обращение истца в администрацию г. Ставрополя о переоформлении права аренды, было принято Постановление «О предоставлении Г. Л.И. и Халайчевой В.П. в аренду указанного земельного участка, предыдущий договор аренды от 28.04.2009 года № *** по соглашению сторон был расторгнут.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на другом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельному участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой под зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с абз. 1, 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Право на земельный участок следует судьбе права на здания, строения, расположенные на этом земельном участке. Положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Прежний собственник недвижимого имущества выбывает из обязательства по аренде земельного участка, следовательно, ранее заключенный с ним договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку договор аренды земельного участка заключен на срок более 1 года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения подлежат государственной регистрации.

Суд, не может согласиться с доводами представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя о том, что не было получено согласие всех арендаторов на расторжение договора, поскольку в материалах дела имеется постановление администрации г. Ставрополя от 25.02.2011 года № 510 о предоставлении Халайчевой В.П. и Г. Л.И. в аренду сроком на 10 лет земельного участка, расположенного по ул. ***, ***. На основании указанного договора между администрацией г. Ставрополя в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и указанными гражданами заключен договор аренды данного земельного участка № 7809Ф от 15.03.2011 года. Постановление администрации г. Ставрополя является действующим и не оспорено сторонами, так же не признано не действительным. Следовательно, администрация г. Ставрополя, Комитет по управлению муниципальным имуществом признали право Халайчевой В.П. на владение земельным участком, расположенным по ул. ***, ***, на праве аренды.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122 - ФЗ от 21.07.1997 года судебное решение является основанием для государственной регистрации, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца.

С учетом изложенного, исходя из гарантированных Конституцией РФ прав граждан и обязанности государства признавать, соблюдать и защищать эти права и свободы человека и гражданина, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить, путем перевода на истца прав и обязанностей арендатора Халайчева Ефима Федоровича по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 28.04.2009 года № ***.

Суд приходит к изложенным выше выводам исходя из материалов данного гражданского дела, а также пояснениями в судебном заседании участников процесса о том, что ими исчерпана возможность предоставления в суд доказательств по данному гражданскому делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Халайчевой В.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, Халайчевой Е.Е. о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, удовлетворить.

Перевести на Халайчеву В.П. права и обязанности арендатора – Ф. Е. Ф. по договору аренды со множественностью лиц от 28.04.2009 года № 4406Ф.

Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части установления ограничения (обременения) на указанный земельный участок в виде аренды сроком до 5.02.2019 года в пользу Халайчевой В.П., в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольском краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено 15 августа 2012 года.

Судья А.И.Эминов