Дело № 2-2017/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 сентября 2012 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Коробейникова А.А.,

при секретере Умаровой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Иванюты П.П. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Росреестра» Филиал по Ставропольскому краю (далее — ФКП Росреестра), Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (далее — КУМИ г. Ставрополя), об определении государственной кадастровой стоимости земельного участка и перерасчете арендной платы,

У С Т А Н О В И Л:

Иванюта П.П. обратился в суд с иском к ФКП Росреестра Филиал по Ставропольскому краю, КУМИ г. Ставрополя, заявив следующие исковые требования: обязать ФГБУ «Федеральная Кадастровая Палата Росреестра» филиал по Ставропольскому краю произвести изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ---, общей площадью 3 607 кв.м., расположенного по ул. --, на рыночную стоимость земельного участка, установленную в размере 35 024 000 руб.; произвести изменение внесенного в государственный кадастр недвижимости удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, установленный в размере 9 710, 00 руб/кв.м.; обязать КУМИ г. Ставрополя произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № -- от -- г., исходя из установленной рыночной стоимости земельного участка, установив арендную плату в размере 262 679, 99 руб. в год за период действия договора аренды с 30.12.2008 г. по 28.05.2012 г.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и КУМИ г. Ставрополя сроком на 3 года был заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № -- от --- г., зарегистрированный в Управлении Росреестра по СК от -

По договору аренды истец принял во владение и пользование земельный участок с кадастровым № ---, общей площадью 3 607 кв.м. кв.м., расположенный по ул. ---. Участок был предоставлен для продолжения проектирования и строительства торгово-офисного центра. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 12.09.2008 г.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка № -- от -- г. кадастровая стоимость земельного участка в кадастровом паспорте указана в сумме 107 382 662 руб. 41 коп., удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) — 29 770 руб. 63 коп./ кв.м. В Приложении № 1 к договору аренды приведен расчет годовой арендной платы с применением указанного значения УПКС и базового размера арендной платы - 0,75 %. Годовой размер арендной платы составляет 805 369 руб. 94 коп.

Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка является определяющей при расчете арендной платы, а результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права истца как плательщика арендной платы. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим истец обратился к независимому оценщику для определения рыночной стоимости арендуемого земельного участка..

Согласно Отчету независимого оценщика № 94-3 от 26.07.2012 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка по ул----, выполненного ИП ---., рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по ул. ---- по состоянию на 17.07.2012 г. составила 35 024 000 руб. Согласно ст. 12 Закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из пункта 2 Определения Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 г. № 281-О-О следует, что правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, не исключает использование и индивидуально определенной рыночной стоимости. Действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

На основании полученного отчета оценщика истец направил в КУМИ заявление с требованием произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды, освободить его от уплаты арендной платы в связи с невозможностью его использования для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, за период с 04.10.2010 г. по настоящее время; заключить договор аренды земельного участка на новый срок для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями; установить размер арендной платы за земельный участок, равный сумме 262 679 руб. 99 коп. в год с применением базового размера арендной платы 0,75%.

Согласно абзацу 5 части 10 статьи 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

В силу пункта 3 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 16 апреля 2008 г. № 64-п арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка. Согласно п.9 Порядка базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с Приложением 2, согласно которому базовый размер арендной платы за земельные участки в составе земель г. Ставрополя под объектами торговли составляет 0,75 %.

Истец считает, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка в 3 раза превышает рыночную стоимость земельного участка, определенную независимым оценщиком, что не соответствует положениям ст. 66 ЗК РФ.

Согласно расчетам истца удельный показатель измененной кадастровой стоимости земельного участка должен составлять 9 710, 00 руб/кв.м. Размер арендной платы должен определяться в размере 262 679 руб. 99 коп. в год. Считает, что изначально в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие рыночной стоимости земельного участка, в результате чего размер аренды земельного участка рассчитан неверно.

Права истца могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 ЗК РФ как в прежней, так и в действующей редакции допускают не только определение кадастровой стоимости в установленном порядке, но и возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении истцом не оспариваются.

Заявленные требования имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Требование, предъявленное к органу кадастрового учета, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства. Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11). Сведения, полученные в результате оценочных мероприятий, вносятся в государственный земельный кадастр и отражаются в кадастровом паспорте участка.

Истец также считает не соответствующим закону условие договора аренды о размере арендной платы. Договор аренды земельного участка в указанной части является ничтожной сделкой и не влечет за собой обязанность выплаты арендной платы в размере, установленном договором, без учета рыночной стоимости земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт32 Постановления Пленума ВС РФ №6, постановления Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»). Суд вправе оценить ничтожную сделку на предмет ее законности независимо от того, заявлено ли самостоятельное требование о признании сделки недействительной.

Последствия, вызванные незаконным условием сделки аренды, устранимы посредством возложения на КУМИ г. Ставрополя обязанности осуществить перерасчет размера арендной платы за земельный участок, исходя из его рыночной стоимости, с момента заключения договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые уполномоченными на то государственными органами или органами местного самоуправления. В соответствии со статьей 424 ГК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности относится к категории нормативно-регулируемых цен (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ). Независимо от предусмотренного договором изменения арендной платы, последняя рассчитывается во исполнение соответствующего нормативного акта (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09).

Поскольку размер арендной платы подлежит применению в соответствии с нормативным актом субъекта РФ, то стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды. Однако необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера аренды и его государственной регистрации отсутствует.

Исчисление размера арендной платы в соответствии с принятыми нормативными актами не является показателем несогласованности условия договора о размере арендной платы или изменением такого условия применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ. В данном случае само понятие согласованности условия о размере арендной платы основано на ее нормативном регулировании (постановления Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 9330/09, от 26.01.2010 № 11487/09).

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей; ничтожность договора аренды в части завышения арендной платы не порождает недействительности данного договора в оставшейся части размера арендной платы, подлежащей уплате в соответствии с законом. На основании изложенного просил иск удовлетворить.

Истец Иванюта П.П., извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца – адвокат Гребенников А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме. Приобщил к материалам дела письменное заключение № 09/12 от 05.09.2012 г. о ретроспективной оценке рыночной стоимости земельного участка (кадастровый № -----; категория земли: земли населенных пунктов), расположенного по адресу: -----

Представитель ответчика - ФКП Росреестра Овчарова О.М., действующая на основании доверенности № 26АА 0806464 от 20.02.2012 года, просила в иске отказать, представила письменные возражения на исковое заявление и пояснила следующее.

В государственном кадастре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером ----, расположенном по адресу: ---, с видом разрешенного использования «для продолжения проектирования и строительства торгово-офисного центра», площадью 3607 кв.м. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 12.09.2008 г. № 2964, утвержденного Управлением Росреестра по СК. УПКС применен в соответствии с Постановлением Правительства СК от 28.12.2006 г. № 176-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя» и равен 29770,63 руб./кв.м. Кадастровая стоимость рассчитана в соответствии с Приказом от 12.08.2006 г. № 222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости группы земель «под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания», равного 29770,63 руб./кв.м. на площадь земельного участка, равной 3607 кв.м. = 107382662,41 руб.

В соответствии с пунктом 3 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использования земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 г. № 64-п, арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка. Базовые размеры аренды установлены тем же Порядком.

Указала, что кадастровая стоимость земельного участка не является базовым элементом для расчета арендной платы. Кадастровая стоимость земельного участка была определена до вступления в силу ФЗ-167 от 22.07.2010 г., которым были внесены изменения в часть 3 статьи 66 ЗК РФ, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка определена верно и не должна была быть равной рыночной на момент ее определения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона № 167-ФЗ положения указанного закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой заключены до истечения 60 дней после дня его официального опубликования. Формула вычисления удельного показателя, указанная истцом, не может быть применена, поскольку придумана им и не предусмотрена законодательством. В 2006 г. в г. Ставрополе была проведена актуализация государственной кадастровой оценки земель поселений в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Приказом Росземкадастра № П-337 от 17.10.2002 г., которая позволила определить УПКС земель поселений по видам функционального использования земель.

Полагает, что для обязания органа кадастрового учета произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость в государственном кадастре недвижимости с момента вступления в силу судебного акта необходимо установление кадастровой стоимости, равной рыночной, что подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28.06.2011 г., однако такое требование истцом не заявлено. Поэтому не подлежат удовлетворению требования об обязании органа кадастрового учета внести изменение в ГКН кадастровой стоимости земельного участка на рыночную, так же как и изменение удельного показателя. В соответствии со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной по заказу истца, суд вправе назначить экспертизу отчета в целях его проверки.

Считает необоснованным исковое требование о перерасчете арендной платы за период действия договора аренды с 30.12.2008 г. по 28.05.2012 г., поскольку договорные отношения возникли до рассмотрения настоящего спора и вступления в силу решения суда.

Управление Росреестра по СК, привлеченное по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, будучи извещенным надлежащим образом, не направило в судебное заседание своего представителя. Представило письменный отзыв на исковое заявление, где просило рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя. Также указало следующее.

Согласно позиции, изложенной в постановлении ВАС № 913/11 от 28.06.2011 г. по делу № А27-4849/2010 ответчикам по делам об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости на основании п. 3 ст. 66 ЗК РФ является орган кадастрового учета. Заявленные требования подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между сторонами. Согласно ч. 5 ст. 4 Закона о кадастре сведения вносятся в ГКН органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган документов. Сведения о кадастровой стоимости вносятся органом кадастрового учета в ГКН на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердивших в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки, представленном в соответствии с ч. 4 ст. 15 Закона о кадастре. У органа кадастрового учета имеется обязанность внести сведения о кадастровой стоимости на основании органа власти.

Учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть осуществлен органом кадастрового учета на основании вступившего в силу решения суда или на основании поступивших в соответствии со ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» сведений о кадастровой стоимости (на основании решения комиссии по оспариванию кадастровой стоимости). По этой причине считает, что фактически спор между истцом и органом кадастрового учета отсутствует в принципе. В указанных случаях истец использует альтернативный способ определения кадастровой стоимости — исходя из его рыночной стоимости на основании п. 3 ст. 66 ЗК РФ и внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда.

В Ставропольском крае в 2012 г. в соответствии с положениями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» проводится государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов и объектов капитального строительства. Для целей оценки в перечень земельных участков будут включены все земельные участки, содержащиеся в ГКН, имеющие непротиворечивые сведения.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости будет создана Росреестром при Управлении после того, как в 2012 г. будут проведены работы по государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в составе земель населенных пунктов или объектов капитального строительства, но не позднее даты первого внесения утвержденных результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в ГКН. Обратиться в комиссию могут те лица, кто не согласен с результатами оценки именно этих объектов.

Просили суд принять решение по рассматриваемому спору в соответствии с действующим законодательством.

Управление Росреестра по СК через канцелярию Октябрьского районного суда г. Ставрополя представило по запросу суда №-- от 12.09.2012 г. письмо «О предоставлении информации» № 20-28/01-23096/24651 от 21.09.2012 г., где указало следующее. Отчет по актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений на территории муниципального образования г. Ставрополь Ставропольского края подготовлен Некоммерческим партнерством «Ставропольская ассоциация независимых оценщиков» (НП «--»), утвержденный директором НП «--» --. В соответствии с п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 316 от 08.04.2000 г. государственная кадастровая оценка земель г. Ставрополя осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В Отчете указано на сбор сведений о рынке объектов недвижимости в электронном виде в файлах. Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337 не предусмотрено проведение работ по оценочному зонированию в рамках проведения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений.

При государственной кадастровой оценке исполнителем работ проведен факторный анализ с учетом ценообразующих факторов, удельные веса которых отражены на стр. 191-193 Отчета. В составе Отчета также содержатся картограммы оцениваемой территории г. Ставрополя, отражающие полученные удельные показатели кадастровой стоимости земель для вида функционального использования «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания» в разрезе кадастровых кварталов г. Ставрополя (стр. 346, 353 Отчета). К указанному письму приложен CD-R диск с приложениями в электронном виде.

Представитель ответчика – КУМИ администрации г. Ставрополя, извещенный судом надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, об уважительности причин неявки не сообщил. Письменных возражений на иск или ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя также не представил.

Суд с учетом мнения сторон посчитал возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся участников судебного процесса.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В рамках исполнения муниципального контракта № 1 от 09.06.2006 г. НП «Ставропольская ассоциация независимых оценщиков» (НП « ----») выполнены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков. Постановлением правительства Ставропольского края от 28.12.2006 г. №176-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя с учетом соответствующих 14 видов функционального использования земельных участков, утверждена кадастровая стоимость одной единицы площади земельного участка каждого вида разрешенного использования.

05.06.2009 г. между КУМИ г. Ставрополя, выступающего арендодателем, и истцом, выступающей арендатором, был подписан договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 7265, с условием о сроке — 3 года (с 29.05.2009 г. по 28.05.2012 г.), зарегистрированный в Управлении Росреестра по СК от 23.06.2009 г. Предметом договора являлся земельный участок с кадастровым номером -----, общей площадью 3 607 кв.м. кв.м., расположенный по ул. ---- Участок был предоставлен для продолжения проектирования и строительства торгово-офисного центра. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 12.09.2008 г.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка № 2600/501/10-334397 от 27.09.2010 г. земельный участок был поставлен на кадастровый учет 12.09.2008 г.

По заключенному договору аренды истец принял на себя обязательства по внесению ежегодной арендной платы в размере и порядке, указанных в Приложении № 1 к договору аренды, равными частями ежеквартально, которое является неотъемлемой частью договора. В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды № 7265 от 05.06.2009 г. стороны установили, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим с 30.12.2008 г. Расчет арендной платы на 2008-2009 гг. приводится с 30.12.2008 г.

В Приложении № 1 расчет годовой арендной платы произведен, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) одного кв.м. земельного участка, равного 29 770,629 руб./ кв.м., и базового размера арендной платы, равного 0,75 %. В результате, по расчетам КУМИ г. Ставрополя, размер арендной платы в годовом исчислении составил 805 369, 94 руб.

26.07.2012 г. независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем ---. изготовлен Отчет № 94-3 об оценке рыночной стоимости земельного участка по ул. -----, общей площадью 3 607 кв.м., согласно которому рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 17.07.2012 г. составила 35 024 000 руб.

02.08.2012 г. в КУМИ г. Ставрополя истцом с приложенным ответом оценщика было направлено заявление с требованием произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды в связи с установлением его рыночной стоимости.

05.09.2012 г. оценщиком ---. выполнено заключение № -- о ретроспективной оценке рыночной стоимости земельного участка на дату оценки — 29.05.2009 г.

07.09.2012 г. письмом КУМИ г. Ставрополя № 06-4290-16 в адрес истца был направлен письменный ответ на заявление о перерасчете арендной платы, в котором было указано на невозможность пересчета размера арендной платы

Истец, полагая, что невнесением в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка и удельном показателе кадастровой стоимости, определенными в связи с установлением рыночной стоимости, нарушаются ее права как арендатора, обратилась с настоящим иском в суд.

Суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ любое заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Истец, заявив исковые требования, по сути, ссылается на несоответствие определенной и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости.

Принимая во внимание порядок определения размера арендной платы, установленный Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков государственная собственность на которые не разграничена», суд считает нарушенными права истицы как арендатора спорного земельного участка и плательщика арендной платы.

Арендная плата, взимаемая за пользование государственной (муниципальной) землей, должна иметь экономическое основание и не может устанавливаться произвольно.

Согласно пункту 9 Постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка на основании предложений органов местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края, уполномоченных распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с приложением 2 к Порядку. Приложением установлен базовый размер арендной платы за земельные участки в составе земель г. Ставрополя под объектами торговли, составляющий 0,75 %. В договоре аренды земельного участка № 7265 от 05.06.2009 г. арендодатель приводит формулу расчета арендной платы: S x УПКСЗ х БР.

Следовательно, основным элементом для расчета арендной платы является величина кадастровой стоимости земельного участка, производным значением которой является удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 Порядка пересмотр арендной платы за земельный участок осуществляется в установленном порядке, в том числе, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; изменением базового размера арендной платы; переводом земельного участка из одной категории в другую.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 ЗК РФ действует в редакции Закона № 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Данная норма как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью. Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 316 от 08.04.2000 г., государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости. Согласно пункту 10 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Следовательно, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно Отчету независимого оценщика № 94-3 от 26.07.2012 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка по ул. ----, выполненного ИП ----., рекомендуемая итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по ул. --- по состоянию на 17.07.2012 г. составила 35 024 000 (Тридцать пять миллионов двадцать четыре тысячи) руб.

Согласно части 3 статьи 123 Конституции РФ, частью 1 статьи 12 ГПК РФ судопроизводство, в том числе по гражданским делам, осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон. В силу части 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. При этом в соответствие со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом не принимается довод ФКП Росреестра о том, что для возложения обязанности произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость в государственном кадастре недвижимости об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, необходимо заявление самостоятельных требований.

По смыслу правовой позиции Постановления Президиума ВАС РФ № 913/11 от 28.06.2011 г. установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ). В соответствии со статьей 3 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Согласно статье 4 Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Закона (далее - оценщики).

Суд не может самостоятельно определять рыночную стоимость земельного участка и вторгаться в сферу полномочий оценщика. Отчет оценщика является документом доказательственного значения, которым устанавливается определенное стоимостное значение вещи, и сам по себе не влечет возникновения каких-либо правовых последствий (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ № 92 от 30.05.2005 г. «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимыми оценщиками»). Суд, реализуя предоставленные ему дискреционные полномочия в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, оценивает данный отчет как доказательство по делу на предмет его относимости и допустимости.

Статья 56 ГПК РФ закрепляет общий принцип распределения обязанностей по доказыванию, устанавливая, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно статье 12 Закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете независимого оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное. В соответствии со статье 13 Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

В ходе судебного разбирательства ответчик не опроверг правильность определенной величины рыночной стоимости земельного участка; не представил отчета оценщика с определением другой рыночной стоимости спорного земельного участка, которая бы не соответствовала содержанию отчета отчету № 94-3 от 26.07.2012 г.; величину рыночной стоимости не оспаривал. Ответчик не ходатайствовал в соответствии со статьей 79 ГПК РФ о назначении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка. Ответчик не просил суд в соответствии со статьей 17.1 «Об оценочной деятельности» провести экспертизу отчета оценщика, представленного истцом. В силу части 2 статьи 12 ГПК РФ стороны несут правовые последствия, вызванные несовершением процессуальных действий или отказа от реализации процессуальных прав.

Поскольку доказательств незаконности отчета оценщика № 94-3 от 26.07.2012 г. не представлено, суд признает его достоверным, а определенное им значение рыночной стоимости земельного участка — установленным. В этом случае заявления самостоятельных исковых требований об установлении рыночной стоимости, а также дополнительной констатации судом факта такого установления не требуется.

Достоверность величины рыночной стоимости земельного участка в отчете № 94-3 от 26.07.2012 г. также подтверждается письменным заключением № 09/12 от 05.09.2012 г., выполненным оценщиком --- по ретроспективной оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рекомендуемая итоговая величина ретроспективной рыночной стоимости земельного участка с разрешенным использованием – для продолжения проектирования и строительства торгово-офисного центра, с кадастровым номером 26:12:022405:64, площадью – 3607 кв.м. по состоянию на 29.05.2009 г., составляет 34 557 000 рублей.

Целью выполнения ретроспективной оценки, как следует из заключения, являлось определение рыночной стоимости на начальный срок договора аренды № 7265 от 05.06.2009 г. - на 29.05.2009 г. Кадастровая стоимость спорного земельного участка согласно кадастровому паспорту № 2600/501/10-334397 от 27.09.2010 г. составила 107 382 662 руб. 41 коп., что более чем в 3 раза превышает рыночную стоимость этого земельного участка, определенную независимым оценщиком в отчете № 94-3 от 26.07.2012 г. Данное обстоятельство свидетельствует о несоответствии положениям пункта 3 статьи 66 ЗК РФ и нарушении прав истицы как арендатора земельного участка.

Принимая как достоверную рыночную стоимость земельного участка, суд соглашается с доводом истца о том, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составит 9 710, 00 руб/кв.м. Данный показатель определяется посредством деления кадастровой стоимости, принимаемой в размере рыночной (35 024 000 рублей), на площадь земельного участка (3 607 кв.м.). Ответчиком не представлены контррасчеты кадастровой стоимости, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, а также размера арендной платы, выполненного истцом.

В самом договоре аренды КУМИ г. Ставрополя приводит аналогичную формулу расчета арендной платы: S x УПКСЗ х БР. Согласно пункту 9 Постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка в соответствии с Приложением 2. Данным Приложением установлен базовый размер арендной платы за земельные участки в составе земель г. Ставрополя под объектами торговли, составляющий 0,75 %.

Суд признает правильным расчеты истца по состоянию на 17.07.2012 г. Размер годовой арендной платы составляет 262 679, 99 руб. и определяется умножением площади земельного участка (3 607 кв.м.) на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (9 710, 00 руб/кв.м.) и на базовый размер арендной платы (0,75%).

Более того, в соответствии с пунктом 6 Порядка определения размера арендной платы пересмотр арендной платы может иметь место в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Ответчики не представили контррасчеты кадастровой (рыночной) стоимости, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка также согласно заключению о ретроспективной оценке от 05.09.2012 г.

Судом принято к сведению стоимостное значение спорного земельного участка на момент начала договора аренды — 29.05.2009 г., определенное истцом с помощью ретроспективной оценки, на основании заключения № --- о ретроспективной оценке рыночной стоимости земельного участка на дату оценки — 29.05.2009 г., которая ответчиками не оспорена. Суд на этом основании находит ошибочным расчет истца в части установления арендной платы за период с 29.05.2009 г. по 16.07.2012 г. включительно. Истец использовал данные о рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика от 26.07.2012 г., за период, предшествующий составлению этого отчета, что при наличии иного размера рыночной стоимости, выполненного способом ретроспективной оценки от 05.09.2012 г. за предыдущий период, суду представляется неверным.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 г., суд в соответствии со статьей 148 ГПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Поскольку исправление арифметических расчетов влечет вынесение законного и обоснованного решения, не влечет изменения оснований и предмета иска, не приведет к увеличению заявленных истицей требований, то суд в рамках реализации предоставленных ему полномочий считает возможным устранить названные недостатки следующими расчетами, используемыми по формуле, приведенной истцом.

Исходя из установленной в заключении № 09/12 от 05.09.2012 г. о ретроспективной оценке рыночной стоимости земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка должен определяться: 34 557 000 (рыночная стоимость участка) : 3 607 кв.м. (площадь земельного участка) = 9 580, 53 руб/кв.м.

Размер арендной платы должен рассчитываться по следующей формуле: 9 580, 53 руб/кв.м. (УПКСЗ) х 0,75/100 (%) (базовый размер арендной платы) х 3 607 кв.м. (площадь земельного участка) = 259 177, 29 руб. в год.

Таким образом, при использовании коэффициента 0,75 за период с 29.05.2009 г. по 16.07.2012 г. (до даты определения рыночной стоимости по отчету № 94-3 от 26.07.2012 г.) размер арендной платы за земельный участок составит 259 177, 29 руб. в год.

За период с 17.07.2012 г. (с даты определения рыночной стоимости по отчету № 94-3 от 26.07.2012 г.) арендная плата должна рассчитываться, исходя из размера арендной платы в сумме 262 679, 99 руб. в год. Иной стоимости, помимо указанной в кадастровом паспорте, или ее размера ответчики не представили.

В части заявленных истцом требований об обязании КУМИ г. Ставрополя произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 7265 от 05.06.2009 г. за период действия договора аренды с 30.12.2008 г. по 28.05.2012 г., суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций и иных субъектов являющихся участниками гражданских, трудовых или иных правоотношений. По смыслу данной нормы под законностью должно понимать необходимость обеспечить по рассматриваемому делу правильное его рассмотрение и восстановление нарушенных прав. В Определении Конституционного Суда РФ № 22-О от 20.02.2002 г. указывается, что правосудие как важнейший элемент правопорядка по самой своей сути является таковым, если обеспечивает справедливое разрешение дела и эффективное восстановление в правах. В судебной практике должно обеспечиваться конституционное истолкование подлежащих применению норм, что также выступает в качестве необходимого атрибута правосудия. Правовая позиция Конституционного Суда РФ подлежит обязательному учету в нормотворческой и правоприменительной практике судов, на что также было указано в Определении Верховного Суда РФ от 09.03.2010 г. № 3-В10-1.

В силу изложенного, для необходимости восстановления объема нарушенных прав истца, суд считает необходимым в целях устранения препятствий в реализации восстановленных прав истца возложить на КУМИ г. Ставрополя обязанность осуществить перерасчет размера арендной платы за земельный участок, исходя из его рыночной стоимости, в размере 259 177, 29 руб. в год. за период с 29.05.2009 г. по 16.07.2012 г. и 262 679, 99 руб. в год., начиная с 17.07.2012 г.

Однако суд не может согласиться с доводами истца о необходимости перерасчета арендной платы за весь указанный истцом период действия договора аренды, начиная с 30.12.2008 г. в связи со следующим.

По смыслу статьи 4 ГПК РФ обращение лица с заявлением в суд вызвано необходимостью защиты его прав, свобод и законных интересов. В судебном заседании истцом представлено заключение № --- от -- г. о ретроспективной оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненное оценщиком --- Согласно заключению рекомендуемая итоговая величина ретроспективной рыночной стоимости земельного участка с разрешенным использованием – для продолжения проектирования и строительства торгово-офисного центра, с кадастровым номером ---, площадью 3 607 кв.м. по состоянию на 20.05.2009 г. составила 34 557 000 руб.

Однако по состоянию на 30.12.2008 г. оценка рыночной стоимости арендуемого земельного участка по ул. --- истцом с привлечением независимого оценщика не проводилась; на указанную дату рыночная стоимость земельного участка самостоятельно судом не может быть определена. Какого-либо дополнительного заключения специалиста (эксперта), обосновывающего рыночную стоимость на заявляемую дату — 30.12.2008 г. в ходе судебного разбирательства истцом не представлено.

Таким образом, у суда отсутствуют основания возлагать на КУМИ г. Ставрополя обязанность в перерасчете арендной платы за период действия договора аренды № 7265 с 30.12.2008 г. по 28.05.2009 г. включительно. Согласно представленным в материалы дела письменным доказательствам истец доказал свой материально-правовой интерес в пересчете арендной платы по договору аренды только за период, начиная с 29.05.2009 г., но не ранее.

В остальном, истец правомерно обосновал заявленное требование недействительностью условия договора аренды о размере арендной платы по причине неправильного определения государственной кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Судом исследованы письмо Управления Росреестра по СК «О предоставлении информации» № 20-28/01-23096/24651 от 21.09.2012 г. с приложенными к нему приложениями и таблицами в электронном виде. Однако в своем запросе №797 от 12.09.2012 г. суд просил представить следующую информацию по Отчету НП «---»: статистический анализ рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, результаты обработки статистических данных и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками, в составе полного Отчета (оригинала) со ссылкой на нумерацию листов Отчета; сведения о проводимом в составе полного Отчета (оригинала) оценочном зонировании территории и использовании результатов такого зонирования со ссылкой на нумерацию листов Отчета; карты (схемы) оценочных зон в составе полного Отчета (оригинала) с установлением кадастровой стоимости единицы площади в границах этих зон со ссылкой на нумерацию листов Отчета.

Копию самого Отчета НП «САНО» ответчики в материалы дела не представили. Таблицы веса ценообразующих факторов города Ставрополя, представленные в качестве приложения к письму, с цветной картой земель под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания не могут подменять использование статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, результаты обработки статистических данных и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками.

В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель была разработана Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337. Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель, которые служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости (пункт 1.2).

Пункт 1.5 (подпункты б, е, ж) Методики определяет, что алгоритм расчета кадастровой стоимости земель должен формироваться на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности; выполняться с учетом многофункциональности и иерархичности Методики, что обеспечивается путем проведения ГКОЗП по видам функционального использования земель с применением иерархического принципа расчета кадастровой стоимости земельных участков на основе последовательного учета ценообразующих факторов в пределах территории субъекта РФ, территории административного района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка; адаптировать подходы и методы оценки недвижимости к работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма.

На электронном носителе (диске) представлена характеристика лишь одной «средней» сделки в отношении объекта недвижимости — 2-х комнатной квартиры. Представленные в электронном виде отчеты о сделках в формате «xls», «rtf”, сделки с чистой землей не имеют расшифровки показателей, обозначения выполнены в сокращенной форме; из их содержания невозможно определить относимость электронных сведений к Отчету НП «---» по актуализации кадастровой стоимости.

Суд критически относится к мнению Управления Росреестра по СК о том, что Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337, не предусмотрено проведение работ по оценочному зонированию в рамках проведения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений.

Постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 г. № 316, утверждены «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель», определяющие порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ, в том числе, для целей аренды. Пунктом 5 Правил прямо установлено, что государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пунктам 8, 9 данных Правил в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон; государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Однако третье лицо и ответчики по делу не представили сведения о проводимом в составе Отчета оценочном зонировании территории и использовании результатов такого зонирования со ссылкой на нумерацию листов Отчета; не представили карты (схемы) оценочных зон в составе полного Отчета (оригинала) с установлением кадастровой стоимости единицы площади в границах этих зон.

Отчет по актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений на территории муниципального образования г. Ставрополя, выполненный в рамках исполнения муниципального контракта № 1 НП «---О» от 09.06.2006 г. является документом доказательственного значения и сам по себе не влечет возникновения каких-либо правовых последствий. Данный отчет должен оцениваться судом как соответствующее доказательство по делу в соответствии со статьей 67 ГПК РФ.

Таким образом, в связи с перечисленными обстоятельствами, суд относится критически к отчету НП «---», в составе которого отсутствуют необходимая информация и документы, наличие которых прямо предусмотрено действующим нормативным актом.

В то же время, судом учитывается, что предметом данного спора не охватывается оспаривание достоверности кадастровой стоимости земельного участка и законность Постановления Правительства СК от 28.12.2006 г. № 176-П, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя.

Истец просит изменить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка. То есть, заявленные требования имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11.

Эти же доводы приведены в письменном отзыве Управления Росреестра по СК на исковое заявление. Судом принимается довод Управления Росреестра о том, что истец использует альтернативный способ определения кадастровой стоимости земельного участка - исходя из его рыночной стоимости на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ и внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда.

Судом учтено, что в Ставропольском крае в 2012 г. в соответствии с положениями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов и объектов капитального строительства еще не проводилась. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости еще не создана, поскольку создается Росреестром после того, как в 2012 г. будут проведены работы по государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в составе земель населенных пунктов или объектов капитального строительства. По этой причине истец не имеет возможности использовать другой способ определения кадастровой стоимости земельного участка при несогласии с ее величиной, определенной средствами массовой оценки.

Суд приходит к выводу о том, что права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который была включена глава III.1 “Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения, которые на спорные правоотношения не распространяются.

Согласно Определению Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 г. № 281-О-О (пункт 2), закрепление в статье 66 ЗК РФ двух моделей исчисления кадастровой стоимости земельного участка - либо в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 (действовало до вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в Закон «Об оценочной деятельности в РФ» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта недвижимости, - было обусловлено сложностью стоявших перед законодателем задач в условиях несформированного рынка земли в России.

Правовое регулирование, закрепляющее использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки, но не исключающее в некоторых случаях использование и индивидуально определенной рыночной стоимости, само по себе не может рассматриваться как нарушение принципа равного налогообложения и не предусматривает возможность дискриминационного и произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ в новой редакции предусматривает, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Действующее в настоящее время правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в том числе арендаторы земельных участков в случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Судом установлено, что истец обращался с заявлением в КУМИ г. Ставрополя от 02.08.2012 г. с требованием произвести перерасчет размера арендной платы по договору аренды в связи с установлением рыночной стоимости арендуемого земельного участка. Доказательств совершения действий по пересчету размера аренды КУМИ г. Ставрополя не представил.

Истец вправе требовать внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости участка, равной рыночной, несмотря на то, что проведение кадастровой оценки выполнялось в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель и Методикой от 17.10.2002 г. № П/337.

Для существа настоящего спора не имеет правового значения изменение редакции пункта 3 статьи 66 ЗК РФ. В Разъяснениях Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития РФ по вопросам определения кадастровой стоимости от 15.12.2011 г. было указано, что новой редакцией ч. 3 ст. 66 ЗК РФ лишь уточнены нормы ранее действующей редакции, при которой отсутствовал порядок расчета процентного соотношения кадастровой и рыночной стоимостей одного и того же земельного участка, и закреплена возможность установления кадастровой стоимости, определенной с применением методов массовой оценки, в размере рыночной стоимости, определенной индивидуально. На практике при определении кадастровой стоимости в ходе проведения работ по массовой оценке земель могут не учитываться специфические характеристики земельного участка, поэтому возможно уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, путем ее установления в размере рыночной стоимости, рассчитанной индивидуально.

Таким образом, способ защиты права истца основан на определении кадастровой стоимости и удельного показателя кадастровой стоимости конкретного земельного участка при использовании индивидуально определенной рыночной стоимости, без оспаривания окончательных результатов работ по государственной кадастровой оценке земель г. Ставрополя (удельных показателей кадастровой стоимости кварталов).

Суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований истца о возложении на КУМИ г. Ставрополя обязанности по перерасчету арендной платы спорного земельного участка по договору аренды № ---

КУМИ г. Ставрополя в Приложении к договору аренды неверно рассчитал размер арендной платы и не уточнил арендную плату в связи с установлением рыночной стоимости земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые уполномоченными на то государственными органами или органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, статьей 424 ГК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды таких земель относится к категории нормативно-регулируемых цен. Из содержания указанных норм и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе принятым нормативно-правовым актам субъектов РФ, органов местного самоуправления (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.12.2009 г. по делу № А32-10317/2008).

Регулирование размера аренды происходит не произвольно, а посредством издания соответствующих нормативных актов уполномоченными органами. Арендная плата должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Суд приходит к выводу о том, что стороны обязаны руководствоваться предписанным нормативными актами размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором изменения арендной платы и условия договора об аренде, арендная плата рассчитывается во исполнение соответствующего нормативного акта (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09). В соответствии с абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (Постановлением Правительства Ставропольского края от 16 апреля 2008 г. № 64-п).

По смыслу пункта 2 статьи 424 ГК РФ если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Следовательно, включение в договор аренды условия о начислении арендной платы в соответствии с расчетом, основанном на государственной кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости спорного земельного участка, которые не соответствуют установленной рыночной стоимости земельного участка, свидетельствует о самовольном формировании КУМИ г. Ставрополя размера аренды, не соответствующего нормативно установленному.

Стороны договора аренды не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений в заключенный договор аренды, обусловленных изменениями законодательства или его надлежащим применением; необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Закон допускает недействительность части сделки только в том случае, если сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, пункту 32 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Поскольку условие договора аренды № -- от - г. в части размера арендной платы, превышающего 259 177, 29 руб. в год. за период с 29.05.2009 г. по 16.07.2012 г. и 262 679, 99 руб. в год., начиная с 17.07.2012 г., не соответствует закону, то суд констатирует его ничтожность. Недействительность договора аренды (п. 3.2) в части завышения арендной платы, установленной нормативным актом Ставропольского края, не влечет за собой выплату истцом арендной платы в размере, указанном в договоре аренды.

Однако это и не порождает недействительности данного условия в части соответствии размеру арендной платы, подлежащей уплате в соответствии с законом. Условие о размере арендной платы сохраняется в той части расчета, которая основана на кадастровой стоимости спорного земельного участка, установленной на основании определенной рыночной стоимости земельного участка истцом.

Договор аренды был бы заключен и без включения в расчет арендной платы неверного удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку в данном случае имеет место ничтожность договора в части, но не его незаключенность.

КУМИ г. Ставрополя в соответствии со статьей 56 ГПК РФ не представил суду достоверных доказательств того, что сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости в части определения кадастровой стоимости в размере 107 382 662 руб. 41 коп., удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) — 29 770 руб. 63 коп./ кв.м., были бы оспорены КУМИ г. Ставрополя или приведены в соответствие с законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствие с подпунктом 3 данной нормы гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, согласно правилам пункта 3 статьи 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Решение суда по настоящему спору будет являться правоустанавливающим документом для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости также в части внесения на основании установленной рыночной стоимости удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Иванюты П—П--- удовлетворить частично.

Возложить на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная Кадастровая Палата Росреестра» Филиал по Ставропольскому краю обязанность произвести изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером --, общей площадью 3 607 кв.м., расположенного по ул. --, на рыночную стоимость земельного участка, установленную в размере 35 024 000 (Тридцать пять миллионов двадцать четыре тысячи) рублей.

Возложить на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная Кадастровая Палата Росреестра» Филиал по Ставропольскому краю обязанность произвести изменение внесенного в государственный кадастр недвижимости удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ---, общей площадью 3 607 кв.м., расположенного по ул. ----, на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, установленный в размере 9 710, 00 руб/кв.м.

Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обязанность произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № -- от --- г., исходя из установленной рыночной стоимости земельного участка, установив арендную плату в размере 259 177, 29 руб. в год за период с 29.05.2009 г. по 16.07.2012 г. и 262 679, 99 руб. в год за период с 17.07.2012 г.

В удовлетворении исковых требований в части заявленных исковых требований о возложении на Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обязанности произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка № --- от - г. за период действия договора аренды с --- г. - отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 02 августа 2012 года, которыми запрещено Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, а также иным лицам осуществлять какие-либо действия, направленные на расчет и взыскание (в судебном или досудебном порядке) с Иванюты П—П--арендной платы по договору аренды № ---- г. земельного участка, расположенного по адресу: -----, в квартале ---, кадастровый номер ----, рассчитанной по формуле с использованием удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (УПКСЗ), превышающего 9 710, 00 руб/кв.м.; запрещено Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, а также иным лицам,, совершать в отношении земельного участка, расположенного по адресу: -----, кадастровый номер ---, какие-либо сделки с иными лицами, помимо сделок с Иванютой П.П., в том числе отчуждать, уничтожать, сдавать в наем (аренду), на хранение, передавать кому-либо во владение и пользование, доверительное управление, залог, передавать в качестве отступного, в качестве вклада в уставные капиталы юридических лиц, а также запретить совершение действий по разделению указанного земельного участка, его объединению с иными участками, выделению из него новых земельных участков, снятию с кадастрового учета, внесению изменений в государственный земельный кадастр и постановкой на кадастровый учет; запрещено Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, а также иным лицам совершать действия, направленные на расторжение договора аренды № ---- г. земельного участка, расположенного по адресу: -----, в квартале ---, кадастровый номер ---, заключенного с Иванютой П.П. – отменить по вступлению решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суда через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 сентября 2012 года.

Судья Коробейников А.А.