№2-1873/12 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 10 сентября 2012 года г. Ставрополь Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе: Председательствующего судьи Шевченко Ю.И., при секретаре Назаровой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кастериной Т.С. к администрации г. Ставрополя о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое помещение, УСТАНОВИЛ: Кастерина Т.С. обратилась в Октябрьский районный суд города Ставрополя с исковым заявлением к администрации г. Ставрополя о признании права собственности на самовольную постройку – реконструированное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ставрополь, пр. …, лит. «Б», этаж 1, номера помещений …, общей площадью 176 кв.м. Истица Кастерина Т.С. в судебное заседание не явилась. В судебном заседании представитель истицы по доверенности Кастерин О.С. поддержал исковые требования, пояснив, что Кастерина Т.С. является собственницей квартир №№ …, расположенных по адресу: г. Ставрополь, пр. …, лит. «Б», что подтверждается свидетельством о государственном регистрации права собственности. Истица также является собственницей земельного участка по пр. … г. Ставрополя как собственник общего имущества в многоквартирном доме, о чем имеются сведения в ЕГРП. Площадь земельного участка составляет 1590 кв.м. Категория земель – земли населенных пунктов. Приобретя данные помещения, истица за свой счет, своими силами осуществила их реконструкцию. ООО « … » подготовлен проект на реконструкцию, согласованный главным архитектором г. Ставрополя. Разрешения на реконструкцию истицей получено не было. В результате реконструкции произошло увеличение площади помещений за счет сноса части внутренних перегородок. 6 августа 2012 года истицей получен технический паспорт на реконструированный объект, где имеется отметка о самовольной реконструкции. 10 августа 2012 года ООО « … » подготовлено техническое заключение, согласно которому при выполнении реконструкции соблюдены требования строительных норм и правил, а также санитарно-гигиенических и противопожарных. Реконструированному зданию может быть присвоен статус нежилого здания. При реконструкции несущие конструкции не изменялись, угрозы целостности строению как памятнику архитектуры не имеется. Поскольку произведенная реконструкция не нарушаем действующих норм и правил, не ущемляет прав и интересов других лиц, возведена на земельном участке, принадлежащем истице на праве общей долевой собственности, истица просил заявленные исковые требования удовлетворить. Представитель ответчика администрации г. Ставрополя по доверенности Якимов А.А. возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что истицей осуществлена реконструкция жилых помещений квартир по пр. … г. Ставрополя без разрешения, для получения разрешения на перевод жилых помещений в нежилые истица не обращалась. Отсутствуют сведения об обращении истицы за получением такого разрешения. Кроме того, в материалах дела имеются сведения, что принадлежащие истице помещения находятся на территории памятника архитектуры. Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд по существу исковых требований приходит к следующему. Согласно ст.22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Статья 25 ЖК РФ определяет переустройство жилого помещения как установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В соответствии с ч.1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения органа, осуществляющего согласование работ по переустройству и (или) перепланировке, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки. Часть 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку, осуществленную лицом на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано судом в том случае, если лицо имеет право на земельный участок и им соблюдено целевое назначение этого земельного участка, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу и здоровью граждан, а также, если лицом соблюдены установленные градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы. В пункте 28 Совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав» указано, что «положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект». Судом установлено, что истице Кастериной Т.С. принадлежит следующее недвижимое имущество: - однокомнатная квартира № … по пр. … г. Ставрополя общей площадью 47.3 кв.м. на основании договора купли-продажи от 5 октября 2011 года; -квартира № … по пр. … г. Ставрополя общей площадью 24,80 кв.м. на основании договора купли-продажи от 5 июля 2011 года; - однокомнатная квартира № … по пр. … г. Ставрополя общей площадью 16.1 кв.м. на основании договора купли-продажи от 5 декабря 2011 года; -двухкомнатной квартиры № … по пр. … г. Ставрополя общей площадью 46,3 кв.м. на основании договора купли – продажи от 5 декабря 2011 года; -квартиры № … по пр. … г. Ставрополя общей площадью 39,9 кв.м. на основании договора купли-продажи от 5 декабря 2011 года. Право собственности истицы на вышеуказанные квартиры, являющиеся жилыми помещения, зарегистрировано в Управление Росреестра по СК в установленном законом порядке. По сведениям ЕГРП истица также является собственницей общего имущества в многоквартирном доме: лит. «Б»: лестничные клетки пом. № … - пл. 97,8 кв.м., коридор пом. № … - пл. 29.9 кв.м.; земельного участка, назначение земли населенных пунктов, под многоквартирным жилым домом, кадастровый номер … площадью 1590 кв.м. Сведениями об иных собственниках квартир в лит. «Б», а также вышеуказанного общего имущества в многоквартирном доме. 20 августа 2012 года по заказу истицы ООО « … » подготовлен эскизный проект на перепланировку, реконструкцию, объединение жилых помещений и перевод их в нежилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме по пр. … г Ставрополя. Согласно данных технического паспорта от 6 августа 2012 года реконструированные из квартир №№ … в помещения №№ … расположены на первом этаже лит. «Б», имеется отметка о том, что разрешение на возведение или переоборудование не предъявлено. В техническом заключении от 20 августа 2011 года по факту реконструкции квартир №№ … по пр. … г. Ставрополя в нежилые помещения № … указано, что данные помещения расположены на 1 этаже строения, в обследуемое здание заведены коммуникации электроснабжения и отопления, горячего водоснабжения, канализации; отопление и горячее водоснабжение осуществляется от отдельно стоящей котельной, расположенной по адресу: г. Ставрополь, пр. …. Работы по перепланировке, переустройству, объединению жилых помещений и перевод их в нежилые помещения, расположенных в многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями по пр. … выполнены с соблюдением требований строительных норм и правил, действующих на территории РФ. Технические решения, принятые при ведении работ не противоречат требованиям санитарно-гигиенических, экологических и противопожарных норм. Несущие и ограждающие конструкции существующего здания находятся в удовлетворительном техническом состоянии, пригодны для дальнейшей эксплуатации, не представляют угрозы для жизни и здоровья, находящихся в них людей. Таким образом, истицей за свой счет на земельном участке, принадлежащем ей как собственнику имущества многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности, осуществлена самовольная реконструкция, включая в себя перевод жилых помещений в нежилые, с объединением помещений, их переустройством и перепланировкой, с увеличением площади реконструированного объекта недвижимости. Осуществленная реконструкция, выполненная без получения соответствующая разрешения, соответствует действующим строительным и иным нормативам и правилам, не нарушает прав и законных интересов других собственников помещений в многоквартирном жилом доме, являющихся также собственниками земельного участка под данным домом. С доводами представителя администрации г. Ставрополя о том, что нельзя признать право собственности на реконструированный объект, поскольку он относится к объектам культурного наследия, суд не может согласиться по следующим основаниям. Статья 48 Федерального закона № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом. Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации. Собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия. При государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия. Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия оформляется: органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения; местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения. В техническом паспорте на реконструированный объект недвижимости имеется отметка о том, что данный объект является памятником истории и архитектуры, принят на госохрану. В свидетельствах о государственной регистрации права собственности истицы на квартиры №№ … по пр. … г. Ставрополя имеются отметки об нахождении квартир в объекте культурного наследия, требования к сохранению изложены в охранном обязательстве. Принимая во внимание, что при оформлении охранного свидетельства на лит. «Б» по пр. … г. Ставрополя, в том числе и на реконструированный объект недвижимости, необходимо включение всего памятника истории и культуры в Реестр, в связи с чем должны быть изготовлены документы согласно ст.17 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», в том числе технических документов всего объекта памятника истории и культуры, включая его охранную зону, а также земельного участка, занимаемого данным памятником; учитывая наличия нескольких собственников и пользователей помещений в данном жилом доме, суд считает, что Министерство культуры Ставропольского края обладает полномочиями по выполнению данных функций. В связи с чем, данный государственный орган вправе обратиться в суд с понуждением собственников и пользователей помещений в лит. «Б» по пр. … г. Ставрополя по оформлению документов о принятии данными лицами обязанностей по охране данного памятника истории и культуры. Кроме того, суд учитывает, что истицей при осуществлении реконструкции не затрагивались несущие конструкции лит. «Б», не изменялась его конфигурация, не осуществлялся снос его части или каких-либо элементов, в связи с чем суд приходит к выводу, то осуществленной реконструкцией не причинен вред памятнику истории и культуры, не создана угроза его разрушения. В совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав» (п.26) разъяснено, что «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служит основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. … Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан». Оценив представленные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к выводу, что самовольно реконструированное нежилое помещение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не ущемляет прав и законных интересов собственников имущества в многоквартирном доме по пр. … г. Ставрополя, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требований. Руководствуясь ст. ст. 22, 25, 29 ЖК РФ, 222 ГК РФ, ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Кастериной Т.С. – удовлетворить. Признать за Кастериной Т.С. право собственности на самовольно реконструированные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ставрополь, пр. …, лит. «Б», этаж 1, номера помещении …, общей площадью 176 кв.м. Настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по Ставропольскому краю для государственной регистрации за Кастериной Т.С. право собственности на самовольно реконструированные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ставрополь, пр. …, лит. «Б», этаж 1. номера помещений …, общей площадью 176 кв.м. Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение месяца. Решение отпечатано в совещательной комнате. Судья Ю.И.Шевченко