2-2279/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2012 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Якименко И.И.,

при секретаре Штифанове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Ковальчук В.Н., Салыкиной О.Е. к администрации г. Ставрополя о признании прекратившим действие договора аренды, погашении записи об аренде, признании договора аренды действующим,

УСТАНОВИЛ:

Ковальчук В.Н., Салыкина О.Е. обратились в суд с иском к администрации г. Ставрополя о признании прекратившим действие договора аренды, погашении записи об аренде, признании договора аренды действующим, указав, что домовладение по переулку …. в г. …. ранее принадлежало двум совладельцам: Б.П.И. 5/11 долей в праве общей долевой собственности и Б.Л.А. - 6/11 долей.

На основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом М.Н.А. ….г., Ковальчук В.Н. стала собственницей 5/11 долей домовладения и 1/2 доли земельного участка по вышеуказанному адресу после смерти Б.П.И.

С …. г. собственницей 6/11 доли домовладения и на 1/2 долю земельного участка стала Тукачёва Н.В. на основании свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом М.Н.А. …..г.

На основании договора дарения от ….г. 3/11 доли домовладения и 1/4 доля земельного участка перешли в собственность от Тукачёвой Н.В. к Салыкиной О.Е.

Таким образом, в настоящее время домовладение и земельный участок по вышеуказанному адресу принадлежат истцам по долям: Ковальчук В.Н. - 5/11 долей домовладения и 1/2 доли земельного участка; Тукачёвой Н.В.- 3/11 доли домовладения и 1/4 доли земельного участка; Салыкиной О.Е. - 3/11 доли домовладения и 1/4 доли земельного участка;

Постановлением главы города Ставрополя от 11.09.98г. за домовладением № … по переулку …. был закреплён земельный участок общей площадью ….. кв.м и передан совладельцам в равных долях: Л.А.Б., П.И.Б. (700 кв. м - в общую долевую собственность, 68 кв. м - в аренду сроком на 49 лет).

….г. Главой администрации города …. было вынесено постановление № 4101 «Об уточнении площади земельного участка под домовладением № 1…. по переулку ….. и внесении изменения в правоустанавливающие документы на землю (договор аренды земельного участка от …. № ….).

В нём указано, что на основании свидетельства о праве на наследство от ….г. № …. право на 5/11 долей домовладения № …. по переулку ….., ранее принадлежавших П.И.Б., перешло к К.В.Н.

Указанным постановлением было постановлено: Площадь земельного участка, находившегося в аренде Б.Л.А., считать равной 75,5 кв. м. Площадь земельного участка, находящегося в аренде К.В.Н., считать равной 75,5 кв. м.

Этим же постановлением главы администрации постановлено комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Ставрополя внести изменения в договор аренды от …. г. № … в части площади земельного участка.

Земельный участок площадью 151 кв.м имеет вид разрешенного использования под жилую застройку индивидуальную. Участок имеет такую конфигурацию и расположение, что использовать его отдельно от земельного участка, находящегося в собственности у владельцев домовладения по пер. ….., невозможно, поскольку к нему невозможен проход и проезд без использования земельного участка, находящегося в собственности у истцов.

Земельный участок находился в аренде у прежних собственников домовладения. В связи с вступлением в наследство на домовладение и земельный участок Ковальчук В.Н. и Тукачёвой Н.В. право аренды на вышеуказанный участок должно было перейти к новым владельцам, поскольку как правопреемники они имеют преимущественное право на заключение нового договора аренды.

В 2006г. на этот участок новыми владельцами было изготовлено землеустроительное дело, а также по их заказу геодезической фирмой в 2008 году было сделано описание земельного участка.

Учитывая необходимость надлежащего оформления прав по пользованию земельного участка по пер. ….. истцы обратились в администрацию г….. с заявлением об оформлении договора аренды.

На основании постановления главы города Ставрополя от ….. года № 1-р был оформлен договор аренды на земельный участок площадью 151 кв. м от …. года № ….

….г. между пользователями указанным земельным участком владельцами было заключено соглашение о порядке пользования.

По получению договора аренды исходя из необходимости его государственной регистрации истцы обратились в регистрационную палату с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь со множественностью лиц на стороне арендатора.

….года истцы получили сообщение об отказе в проведении государственной регистрации прав в связи с не предоставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, а также в связи с имеющимися противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. Отказ мотивирован следующим:

Земельный участок площадью 151 кв.м с кадастровым номером …. имеет обременение «аренда» в пользу Б.Л.А. на основании договора аренды земельного участка от … г. № …. Погасить право аренды на земельный участок за умершей им невозможно иначе, как в судебном порядке.

Кроме того, в отказе указано, что продажа права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Однако после умерших Б.П.И. и Б.Л.А. новые собственники домовладения и земельного участка фактически вступили в права аренды и на земельный участок площадью 151 кв. м.

Истцы фактически пользуются указанным земельным участком с момента вступления в наследство, производят все необходимые платежи за участок.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Учитывая, сто договор аренды составляется в письменной форме и требует государственной регистрации, то соответственно должно быть в письменной форме соглашение о расторжении договора аренды от обоих арендаторов, которое подлежит регистрации. Для осуществления государственной регистрации нового договора аренды необходимо представить решение суда о погашении записи об аренде, внесенной в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Принимая во внимание изложенное и учитывая, что нарушаются права истцов на регистрацию договора аренды 2009 года, соответственно истцы не имеют возможности правомерно пользоваться земельным участком, прилегающим к земельному участку, на котором расположен жилой дом с надворными постройками, принадлежащий им на праве собственности, то истцы вынуждены обратиться в суд с настоящим иском.

На основании изложенного просят признать прекратившим действие договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. ….. кадастровый номер …. в границах земель города Ставрополя от …. г. № ….погасить запись об обременении «аренда», в пользу Б.Л.А., имеющуюся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи в кадастре недвижимости; признать действующим договор аренды от …. года № …. на земельный участок площадью 151 кв.м кадастровый номер …, расположенный по адресу: г. ….; указать в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации договора аренды от … года № …. на земельный участок площадью 151 кв.м кадастровый номер …., расположенный по адресу: г. ….

В судебном заседании представитель истца по доверенности Ковальчук В.П. поддержал заявленные требования, в их обоснование привел доводы, аналогичные с вышеизложенными по тексту.

Истцы Ковальчук В.Н. и Салыкина О.Е. в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика администрации г.Ставрополя по доверенности Жукова М.В. исковые требования не признала, пояснив, что администрация г. Ставрополя является не надлежащим ответчиком и истцом выбран неверный способ защиты права, поскольку администрация г. Ставрополя выполнила свои обязательства в полном объеме

В судебном заседании третье лицо Тукачева Н.В. просила вынести решение на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством.

Представители третьих лиц – Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие представителей третьих лиц.

Суд, выслушав истцов, представителя истца Ковальчук В.Н., представителя ответчика и третьего лица, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

В судебном заседании с достоверностью установлено, что Постановлением главы города …. от …. № …. «О регистрации и перерегистрации предоставленных в пользование граждан земельных участков» за домовладением № … по переулку …, принадлежащим Б.Л.А., Б.П.И., закреплен земельный участок площадью 768 кв.м, и передан им в общую долевую собственность, согласно долей без выдела в натуре по 350 кв.м каждой; 68 кв.м в аренду сроком на 49 лет с выделом в натуре по 34 кв.м каждой (л.д. 12).

На основании указанного постановления с Б.Л.А. и К.В.Н. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ставрополя был заключен договор аренды указанного земельного участка № …. от ……г.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество ….. и …. от …… года, выданных на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, удостоверенного нотариусом М.Н.А. …..г., после смерти Б.П.И. собственницей 5/11 долей жилого дома в праве общедолевой собственности и 1/2 доли в праве на земельного участка по вышеуказанному адресу стала Ковальчук В.Н. (л.д. 14,15,16).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущество 26 АГ от …. года, выданного на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверенного нотариусом М.Н.А. ….., после смерти Б.Л.А. собственницей 1/2 доли в праве на земельный участок по вышеуказанному адресу стала Тукачева Н.В. (л.д. 31, 32).

Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права на недвижимое имущество … от … года, выданного на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от …. года, удостоверенного нотариусом М.Н.А., после смерти Б.Л.А. собственницей 6/11 долей в праве собственности на домовладение № …. по пер. ….. стала Тукачева Н.В. (л.д. 30).

На основании договора дарения от …. г. 3/11 доли домовладения и 1/4 доли земельного участка перешли в собственность от Тукачёвой Н.В. к Салыкиной О.Е. (л.д. 18).

Таким образом, установлено, что в настоящее время домовладение и земельный участок по адресу: г. …..принадлежат истцам в следующих долях: Ковальчук В.Н. - 5/11 долей домовладения и 1/2 доли земельного участка; Тукачёвой Н.В. - 3/11 доли домовладения и 1/4 доли земельного участка; третьему лицу Салыкиной О.Е. - 3/11 доли домовладения и 1/4 доли земельного участка.

Ранее Постановлением Главы администрации города Ставрополя Ставропольского края № …. от ….г. об уточнении площади земельного участка под домовладением № … по переулку …. площадь земельного участка, находившегося в аренде у Л.А.Б., определена в 75,5 кв.м., площадь земельного участка, находящегося в аренде у В.Н.К. – также 75, 5 кв.м (л.д. 19).

В нём указано, что на основании свидетельства о праве на наследство от ….г. № … право на 5/11 долей домовладения № ….по переулку …., ранее принадлежавших П.И.Б., перешло к Ковальчук В.Н.

Этим же постановлением главы администрации постановлено комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Ставрополя внести изменения в договор аренды от …. г. № … в части площади земельного участка.

Как следует из материалов дела новыми владельцами спорного земельного участка в 2006 году было изготовлено землеустроительное дело, а также по их заказу геодезической фирмой в 2008 году было сделано описание земельного участка.

В судебном заседании установлено, что подтверждается землеустроительным делом, что вышеуказанный земельный участок имеет такую конфигурацию и расположение, что использовать его отдельно от земельного участка, находящегося в собственности у владельцев домовладения по пер. …., невозможно, поскольку к нему невозможен проход и проезд без использования земельного участка, находящегося в собственности у истцов.

Земельный участок, площадью 151 кв.м из общей площади земельного участка домовладения № ….по переулку …., находящийся ранее у предыдущих собственников домовладения, постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края № … от …. года предоставлен истцам и третьему лицу Тукачевой Н.В. в аренду сроком на 49 лет для использования в целях индивидуальной жилой застройки (л.д. 54).

На основании указанного постановления … года истцами с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен договор аренды № ….. (л.д. 49-53).

Таким образом, судом установлено, что указанный земельный участок не является вновь предоставленным земельным участком, поскольку ранее входил в общую площадь земельного участка домовладения № …. по переулку Белинского …. и ранее предоставлялся в аренду предыдущим совладельцам, в связи с чем, предоставление земельного участка, с соблюдением ст. 38,38.1 Земельного кодекса РФ, то есть с аукциона, не требуется.

Спорный земельный участок, площадью 151 кв.м. с земельным участком, площадью …. кв.м., находящимся в общей долевой собственности у истцов имеют один адрес: …., на земельном участке имеется находящееся в общей долевой собственности у истцов строение, что также не требует предоставление земельного участка с аукциона, так как в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ, у истцов есть преимущественное право получение земельного участка в собственность либо в аренду.

В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Постановление Главы администрации города Ставрополя Ставропольского края от …. года № …., которым спорный земельный участок предоставлен истцам в аренду, никем не оспаривалось, не отменялось, не изменялось. На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка, в связи с чем, данный договор может быть признан действительным.

Согласно сообщению исх. № … от …. года об отказе в государственной регистрации прав на земельный участок по адресу: г. …., кадастровый номер …., данный земельный участок имеет обременение «аренда» в пользу Б.Л.А.

В соответствии со ст. 17 ГК РФ способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Согласно ст.418 ч.1 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, в том числе соглашения о расторжении договора аренды, поскольку одним из основных условий законности сделки является право - и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается его правосубъектность.

Таким образом, заявленные требования истца о признании прекратившим действие договора аренды от …. г. № … в отношении спорного земельного участка подлежат удовлетворению.

Пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, установлено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей.

Таким образом, суд считает необходимым погасить запись об обременении «аренда» в пользу Б.Л.А., имеющуюся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи в кадастре недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ковальчук В.Н., Салыкиной О.Е. удовлетворить.

Признать прекратившим действие договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. ….., кадастровый номер …. в границах земель города Ставрополя от ….. г. № ….

Погасить запись об обременении «аренда» в пользу Б.Л.А., имеющуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи в кадастре недвижимости.

Признать действующим договор аренды от. года № …. на земельный участок площадью 151 кв.м, кадастровый номер …, расположенный по адресу: г….

Решение суда является основанием для государственной регистрации договора аренды от …. года № …. на земельный участок площадью 151 кв.м кадастровый номер …., расположенный по адресу: г. ….

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд с подачей жалобы через Октябрьский суд в течение месяца.

Судья Якименко И.И