№2-1840/12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 октября 2012 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

Председательствующего судьи Шевченко Ю.И.,

С участием адвоката Беляевой О.В.

при секретаре Назаровой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Добронравова А.Н., действующего в интересах несовершеннолетнего Д.Е.А., к КПКГ «Доверие» (третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, орган опеки и попечительства администрации Октябрьского района г. Ставрополя, Бочарова О.В., действующая в интересах малолетнего ребенка Б.А.Р.) о признании недействительными предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, договора ипотеки недвижимости, свидетельств о государственной регистрации права, исключении из ЕГРП записи о регистрации,

УСТАНОВИЛ:

Добронравов А.Н. обратился в суд в интересах малолетнего Д.Е.А. с иском к КПКГ «Доверие» о признании недействительными предварительного договора купли-продажи недвижимости (договора намерений) от … г. и договора ипотеки № … от … г., о признании недействительным свидетельств о государственной регистрации права … и … от … г., об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации № … и № … от … г.

Истец Добронравов А.Н. в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен о дате и месте судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Представитель истца по доверенности Маслова Т.В. исковые требования поддержала, в обоснование своих требований пояснила следующее: … года между матерью малолетнего сына истца Бочаровой О.В. и КПКГ «Доверие» был заключен договор займа № … от … г., предварительный договор купли-продажи недвижимости (договор намерений) и договор ипотеки № … от … г. Брак между ним и Бочаровой О.В. не был зарегистрирован, совместно они никогда не проживали, однако у них имеется совместный ребенок Добронравов Е.А., … г. рождения, который проживает с матерью в г. Ставрополе. До настоящего времени он с Бочаровой О.В. отношения не поддерживали, виделись крайне редко. 24 мая 2012 года он встретился с Бочаровой О.В. в г. Ставрополе для подписания соглашения об оплате алиментов, а в ходе беседы ему стадо известно о вышеуказанных договорах и о том, что Бочарову О.В. вместе с малолетними детьми могут выселить из домовладения, которое является единственным жильем. Заем, предоставленный по настоящему договору, обеспечивался предметом залога по договору ипотеки (номер регистрации …) от … г. в виде жилого дома Лит. «Б» и земельного участка в г. Ставрополе, по ул. …. Решением от 24 ноября 2009 г. Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 24 ноября 2009 г. с Бочаровой О.В. в пользу КПКГ «Доверие» взыскано задолженности на общую сумму … рублей … копейки. Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 02 июня 2010 г. обращено взыскание на залоговое имущество путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной цены … рублей. Данные решением им не обжаловались, так как о них он узнал намного позднее. В связи с несостоявшимся торгами 20 января 2012 г. Управлением Росреестра по СК зарегистрировано право собственности КПКГ «Доверие» на жилой дом и земельный участок. Истец считает недействительными предварительный договор купли-продажи недвижимости от … г., и договор ипотеки № … от … г. по следующим основаниям. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи недвижимости от … г. объект недвижимости жилой дом лит. «Б» и земельный участок в г. Ставрополе, по ул. …, … никому не продан, не заложен, не обещан в дар, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободен от имущественных прав и притязаний третьих лиц, в указанном объекте проживает Бочарова О. В., а согласно условиям договора ипотеки № … от … г. залогодатель гарантирует аналогичное. Однако данный факт не соответствует действительности, так как на момент подписания данных договоров в данном домовладении был прописан несовершеннолетний Д.Е.А., … г.р. Не внесение вышеуказанного факта нарушает требование закона и является основанием для признания договора недействительным. Более того, данное домовладение являлось и является единственным местом жительства его ребенка. В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки. Бочарова О.В. представила руководителю КПКГ «Доверие» все необходимые документы, в том числе и домовую книгу с отметкой о регистрации несовершеннолетнего, но ответчик проигнорировал данную информацию и не намеренно не указал об этом в предварительном договоре купли-продажи и в договоре залога. В соответствии с п. 3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.: «Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которою требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие необходимо для ипотеки этого имущества». Постановлением Конституционного суда РФ от 08.06.2010 №13-П п.4 ст. 292 ГК РФ признан несоответствующим Конституции РФ, в части, касающейся отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего. В силу статей 38 ч.2 и 40 ч.1 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 ч.3, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Таким образом, при заключении данной сделки, связанной с отчуждением жилого дома, который является единственным местом жительства ребенка, указана не полная информация о предмете залога, а так же нарушены права и законные интересы Д.Е.А., … г.р.. который хоть и не является собственником данного жилого помещения, но приобрел право пользования указанным домом, так как был зарегистрирован в нем его матерью, что дает ему законное право пользования жилым домом. В соответствии с ч.4 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого нежилого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами и общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ применяются к правоотношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или федеральным законом не установлены иные правила, в соответствии со ст. 6 ч. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена, согласно ст. 446 ГК РФ не может быть обращено взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на нею в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Заключение с Бочаровой О.В. договора ипотеки дома изначально противоречит требованиям федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключение о котором говорится в статье 446 ГПК РФ могло бы иметь место лишь, в случае приобретения ею дома пн полученные деньги но договору займа или в случае заключения договора ипотеки при наличии в собственности другого жилого помещения пригодного для постоянного проживания. На момент заключения договора залога у Бочаровой О.В. другого жилого помещения пригодного для постоянного проживания ее и сына Добронравова Г.А. не имелось, не имеется и на сегодняшний день, о постоянном проживании малолетнего ребенка Добронравова В.А. в доме на момент заключения договора ответчику было известно, о чем имеется запись в домовой книге, представленной ответчику Бочаровой О.В. В определении Конституционною Суда РФ от 20.11.2008 г. № 956-О-О указано на положение ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, запрещающее обращать взыскание не на любое принадлежащее должнику жилое помещение, а лишь на то, которое является для него единственным пригодным для проживания, направлено на защиту конституционного права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов. Таким образом, по мнению истца и его представителя, имеются основания для признания недействительным предварительного договора и договора ипотеки.

Представитель ответчика КПКГ «Доверие» по доверенности Седышева О.В. исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать по следующим основаниям: предварительный договор купли-продажи недвижимости (договора намерений) от … г. между КПКГ «Доверие» и Бочаровой О.В. заключался. Однако основной договор не заключался и ни одна из сторон не направляла в установленный в договоре или в ст. 429 ГК РФ другой стороне предложения о заключении договора, в связи с чем, в силу ч.1, 4, 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства по такому договору прекращаются. Таким образом, на сегодняшний день, данный предварительный договор прекращен. Указанный прекращенный договор никак не нарушает права и законные интересы истца. Договор ипотеки № … от … г. заключался между КПКГ «Доверие» и Бочаровой О.В. во исполнение обязательств по договору займа от … г. № …. Указанный договор ипотеки зарегистрирован в установленном законом порядке (номер регистрации … ) от … г. В силу ст. ч.1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц. Таким образом, любое заинтересованное лицо, в том числе и истец, могло получить сведения о наличии указанного договора ипотеки. Указание истца на тот факт, что о заключении договора ему стало известно только в мае 2012 г. ничем не доказанными, направленными на обоснование уважительности пропуска срока исковой давности. Таким образом, со стороны истца имеет место злоупотребление правом, что в силу ст. 10 ГК РФ не допускается. Просит суд применить последствия пропуска срока исковой давности. Также считает, что оснований для признания договора ипотеки недействительным нет. Ст. 339 ГК РФ и ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оговаривает требования к содержанию договора ипотеки. Они при заключении договора соблюдены. Требований об обязательном указании прав третьих лиц на предмет залога не содержится. Таким образом, оснований для признания договора ипотеки недействительным не имеется, так как в нем содержатся все существенные условия договора. … г. Бочарова О.В. обратилась в КПКГ «Доверие» для получения займа. В анкете она указала, что ее несовершеннолетний сын Д.Е.А., … г. рождения зарегистрирован по месту жительства у ее родителей в г. Ставрополе, по ул. …. По требованию КПКГ «Доверие» для принятия решения о выдаче займа Бочаровой О.В. представлены правоустанавливающие, правоподтверждающие документы на объект недвижимости и домовая книга. В качестве подтверждения достоверности обстоятельств, изложенных в анкете, о том, что правом пользоваться домом у других лиц, кроме Бочаровой О.В. нет, представлена домовая книга, в которой указана одна зарегистрированная - Бочарова О.В. При изучении которых, с учетом того, что право Бочаровой О.В. на жилой дом Лит. Б. и земельный участок в г. Ставрополе, по ул. … зарегистрированы в установленном законом порядке, в спорном доме прописана только заемщика, было принято положительное решение о предоставлении займа. В п.3.1. Договора ипотеки Бочарова О.В. подтвердила, что других зарегистрированных нет. В силу ст.12 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Таким образом, правовые последствия не сообщения Бочаровой О.В. сведений о зарегистрированном по месту жительства малолетнем сыне не является основанием для признания сделки недействительной, так как законом предусмотрены другие правовые последствия. Не подлежит применению к спорным правоотношениям и требования п. 3 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в силу которого если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. На отчуждение объекта недвижимости где зарегистрирован несовершеннолетний, не являющийся собственником недвижимости, согласие органа опеки не требуется. Пункт 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке. Исходя из системного толкования ФЗ «Об ипотеке» и ГКРФ, в их взаимосвязи по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе квартира, принадлежащая на праве собственности залогодателю, и на нее может быть обращено взыскание. В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ст. 446 ГПК РФ. Из содержания указанных норм следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). Истец никак не обосновал в связи с чем свидетельства, подтверждающие факт действительно имеющей место государственной регистрации должны быть признаны недействительными. Ответчику такие нормы так же не известны. Считает, что оснований для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права на жилой дом и земельный участок за ответчиком нет. Указанные записи были внесены на основании право устанавливающих документов, которые не оспариваются истцом. Право у КПКГ «Доверие» на недвижимость возникло в установленном законом порядке в рамках исполнительного производства.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа опеки и попечительства администрации Октябрьского района г. Ставрополя в судебное заседание не явился, представила заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Бочарова О.В. с исковыми требованиями согласилась, просила их удовлетворить, пояснив, что для получения займа она по указанию директора КПКГ «Доверие» в анкете указала, что ее несовершеннолетний сын Д.Е.А. живет у ее родственников. В КПКГ «Доверие» она передавала домовую книгу, где был указан Добронравов Е.А. и домовую, где он не был указан, всего две домовые книги, все делалось по указанию директора КПКГ «Доверие», договора подписывала не читая. После регистрации права 2 апреля ей вернули старую домовую книгу, где указана была регистрация Д.Е. и погашенные свидетельства. Она подписала акты приема-передачи документов, где указана еще одна домовая книга, сейчас этих актов с собой нет. В КПКГ «Доверие» знали, что ребенок прописан в закладываемом доме, сказали, если это указать, то будут проблемы с документами и сложно будет с ней судится. О том, что домовая книга погашена стало известно при рассмотрении дела у судьи Кочетковой С.А. Бочарова О.И. не подумала, что есть еще одна домовая книга, потом у нее родился второй ребенок. О том, что есть вторая домовая книга, узнала, когда обратилась в прокуратуру, просила узнать, кто получил 2-ю домовую книгу и кто в ней расписался. Считает, что требования должны быть удовлетворены, так как для нее и для ее детей это единственное жилье.

Представитель Бочаровой О.В. адвокат Беляева О.В. просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Выслушав представителей сторон, третье лицо и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, по сути исковых требований суд приходит к следующему.

Судом установлено, что … г. между КПКГ «Доверие» и членом КПКГ "Доверие" Бочаровой О.В. заключен договор займа № …. В соответствии с условиями договора займа Займодавец передает Заемщику в собственность денежные средства (далее-«заем»), из фонда финансовой взаимопомощи пайщиков, в сумме … на капитальный ремонт жилого дома по адресу: г. Ставрополь, ул. … на срок с … г. до … г. При заключении договора займа Заемщик за пользование займом уплачивает проценты в размере 2,5 % годовых от суммы непогашенного займа, целевые членские взносы в размере 2% единовременно в фонд страхования от сумы займа, 3,5% ежемесячно от суммы непогашеного остатка займа ежемесячно в сроки указаные в п. 2.1. договора займа (график погашения заима).

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 24 ноября 2009 г. с Бочаровой О.В. в пользу КПКГ «Доверие» взыскано … рублей основного долга, … рублей процентов за пользование займом, … рублей - целевой членский взнос, … рублей неустойки, расходы по оплате государственной пошлины в размере … рубля … копейки, а всего … рублей … копейки.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 02 июня 2010 г. обращено взыскание на залоговое имущество путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной цены … рублей.

24 марта 2009 г. между КПКГ «Доверие» и Бочарова О.В заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (договора намерений). Согласно п.1.2. предварительного договора, в случае не возврата в срок денежных средств по договору займа № … от 24 марта 2009г., Бочарова О.В. обязуется передать в собственность недвижимое имущество, а КПКГ «Доверие» обязан заплатить оговоренную в договоре стоимость. Сумму выданного займа по договору от … г. № … считать задатком в счет взаиморасчетов по основному договору купли продажи.

В предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, в п.2.2.1 указано, что покупатель обязан заключить основной договор по установленной действующим законодательством форме на условиях и в сроки, оговоренных в настоящем договоре.

В силу ч.1, 4, 6 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено и подтверждается сторонами сделки - представителем КПКГ «Доверие» Седышевой О.В. и Бочаровой О.В., что ни одна из сторон не направляла другой стороне предложения о заключении договора в течение года с момента его заключения, т.е. до 24 марта 2010 года.

Таким образом, обязательства сторон по предварительному договору прекратились 25 марта 2010 года.

Согласно ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Истцом суду не представлено надлежащих доказательств, что предварительный договор нарушает его права или законные интересы.

Кроме того, истец указал, что не соответствуют действительности указанные в п.1.4 обстоятельства о том, что « продавец (Бочарова О.В.) подтверждает, что указанный объект недвижимости (жилой дом и земельный участок по ул. … г. Ставрополя) никому другому не продан, не заложен, не обещан в дар, в споре и под запрещением, арестом) не состоит свободен от имущественных прав и притязаний третьих лиц; в указанном объеме недвижимости проживают: Бочарова О.В., на основании записей домовой книги», поскольку в данном жилом доме был зарегистрирован Д.Е.А., … года рождения.

Суд не может принять во внимание данные доводы, поскольку сам по себе предварительный договор купли-продажи не может повлечь возникновение прав на предмет данного договора – на объект недвижимости. П.5 ст. 429 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. П. 4 ст. 445 ГК РФ устанавливает, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и вправе требовать возмещения убытков.

В связи с изложенным, не имеет правового значения указание в оспариваемом предварительном договоре на регистрацию или проживание несовершеннолетнего Добронравова Е.А. в жилом доме, о продаже которого в будущем стороны договорились.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для признания недействительным по мотивам ничтожности предварительного договора от … года.

24 марта 2009 г. между КПКГ «Доверие» и Бочаровой О.В. в обеспечение исполнения обязательств по договору займа № … заключен договор ипотеки № …, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю номер регистрации … от … г.

Ответчиком КПКГ «Доверие» заявлено о применении последствий пропуска сроков исковой давности при оспаривании предварительного договора и договора ипотеки.

Анализируя положения ч. 1 ст. 181 ГК РФ, следует указать, что требование о признании ничтожной сделки недействительной, как и требование о применении последствий ее недействительности, могут быть заявлены заинтересованным лицом в суд в течение трех лет с того момента, когда началось исполнение сделки, поскольку, устанавливая такой срок, законодатель не связывает начало его течения с субъективным знанием заинтересованного лица о нарушении права.

Судом установлено, что исполнение сделки – предварительного договора началось с момента его подписания … года, а договора залога начинается с момента его подписания и регистрации в учреждениях Росреестра, т.е. с … года (дата подписания) и … года (дата регистрации ипотеки), поскольку по условиям договора залогодатель передает залогодержателю права на принадлежащее ему имущество, данные права передаются согласно условиям договора с момента регистрации данного договора в регистрирующем органе.

Настоящее исковое заявление подано в суд 26 июля 2012 года.

Таким образом, истцом Добронравовым А.Н пропущен срок на предъявление иска о признании указанных договоров ничтожными сделками и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде исключении из ЕГРП записей о регистрации прав на предмет залога.

Истец просить в порядке ст. 205 ГК РФ восстановить ему пропущенный срок, признав причины его пропуска уважительными, В качестве таких причин истец указал, что он с Бочаровой О.В. отношения не поддерживает, в мае 2012 года они встретились для подписания соглашения об уплате алиментов и в ходе беседы ему стало известно о возможности выселения ее и Д.Е.А. из жилого дома по ул. ….

Суд не может признать данные причины пропуска срока уважительными, поскольку согласно свидетельства о рождении Добронравова Е.А. его отцом указан Добронравов А.Н., т.е. истец с момента рождения ребенка … года признавал Д.Е. своим сыном. Доказательств того, что только 26 мая 2012 года между истцом и Бочаровой О.В. было достигнута письменная договоренность о выплате алиментов, в связи с чем они впервые за долгое время встречались, суду не представлено. Не представлено суду также доказательств того, что ранее 26 мая 2012 года истец не оказывал материальную помощь Бочаровой О.В., что ей было неизвестно о месте жительства истца. Решение Октябрьского райсуда г. Ставрополя об обращении взыскания на заложенное имущество на основании оспариваемого истцом договора ипотеки постановлено … года, вступило в силу … года. Т.е. Бочаровой О.В. не обжаловалось. Таким образом, Бочаровой О.В. было достоверно известно о возможности ее выселения из заложенного жилого дома с июля 2010 года, она имела возможность сообщить, и возможно сообщила о данных обстоятельствам истцу.

Кроме того, в силу ст. ч.1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав.

Таким образом, любое заинтересованное лицо, в том числе и истец, могло получить сведения о наличии указанного договора ипотеки.

В связи с изложенным, доводы истца о том, что о заключении оспариваемых договоров ему стало известно только в мае 2012 г. не доказаны.

Оценив доводы истца и его представителя по сути оспариваемого договора ипотеки, суд приходит к следующему.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 названного Федерального закона; жилые дома.

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (пункт 1 статьи 6 Закона об ипотеке).

Жилой дом лит. Б и земельный участок площадью 317,8 кв.м. в г. Ставрополе, по ул. … на момент заключения договора ипотеки принадлежали Бочаровой О.В. на праве собственности, что подтверждается представленными в суд правоустанавливающими документами: договором дарения жилого дома и земельного участка от … г, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю … г., номер регистрации … ; договором купли-продажи от …, простая письменная форма, зарегистрированным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю …, номер регистрации … ; соглашением о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом от …, удостоверенным, нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу Ставропольскому городскому нотариальному округу Ставропольского края Российской Федерации Шаповаловой Л.Л, номер в реестре …, зарегистрированным … г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, запись регистрации № ….

Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с п.1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3, 4 данного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п.2 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой 9 названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе жилой дом, принадлежащий на праве собственности залогодателю, и на него может быть обращено взыскание.

В силу п.2 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Согласно ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГПК РФ.

В соответствии сч.1 ст. 446 ГПК РФ, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из содержания указанных норм следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Ст. 339 ГК РФ и ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оговаривает требования к содержанию договора ипотеки. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Проанализировав содержание договора ипотеки № … от … г., суд приходит к выводу, что в нем указаны все существенные условия договора.

В силу ч. 2,3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Данные требования при заключении оспариваемого договора ипотеки соблюдены.

В силу ч. 4,5 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. От 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В разделе 2 договора ипотеки № … от … г. указано, в обеспечение исполнения обязательств по какому договору заключен договор ипотеки.

С доводами истца о том, что не указание в договоре ипотеки № … от … г. на право пользования жилым домом его несовершеннолетнего сына Добронравова Е.А. влечет за собой недействительность договора, суд не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно п. 3.2. договора ипотеки № … от … г. Залогодатель гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанный жилой дом (жилое здание), площадью 61.60 кв.м., находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. …, дом …, никому не продан, не подарен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, наймом, или иными обязательствами не обременен, так же лиц, обладающих правом пользоваться жилым домом, за исключением Залогодателя – не имеется.

Согласно представленной в суд анкете заявке на получение займа от … г. Бочарова О.В. обратилась в КПКГ «Доверие» для получения займа. В анкете она указала, что ее несовершеннолетний сын Д.Е.А., … г. рождения зарегистрирован по месту жительства у ее родителей в г. Ставрополе, по ул. ….

Из представленных в суд адресных справок и письменных сведений ОУФМС в Октябрьском районе г. Ставрополя следует, что Бочарова О.В. и несовершеннолетний Добронравов Е.А. зарегистрированы в г. Ставрополе, по ул. … с 29 ноября 2008 г. по настоящее время.

В ходе судебного заседания исследовались оригиналы двух домовых книг по домовладению по ул. … г. Ставрополя, одна из которых представлена третьим лицом – Бочаровой О.В., где указана регистрация несовершеннолетнего Добронравов Е.В., вторая, представленная в суд ответчиком КПКГ «Доверие», где указана в качестве зарегистрированной по месту жительства только Бочарова О.В.

Бочаровой О.В. не представлено в суд надлежащих и достоверных доказательств того, что ей сообщалось директору КПКГ «Доверие» о проживании несовершеннолетнего, представлялись в КПКГ «Доверие» обе домовые книги, представленные в суд, и что в акте приема документов были указаны обе домовые книги, одну из них, где указан Добронравов Е.А. ей вернули.

Судом исследован акт приема документов от 2 апреля 2009 г., согласно которого Бочарова О.В. передала КПКГ «Доверие» оригиналы документов, в том числе домовую книгу в количестве 1 штуки.

В силу ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Бочарова О.В. в судебном заседании ссылалась на то, что у нее якобы имеется акт приема-передачи документов в КПКГ «Доверие», где указано 2 домовые книги, однако данный документ суду не был представлен.

Не был представлен письменный ответ из прокуратуры, куда якобы обращалась Бочарова О.В. с заявлением о том, что без ее ведома была выдана вторая «новая» домовая книга, где отсутствовали сведения о регистрации несовершеннолетнего Добронравова Е.А.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что «новая» домовая книга на домовладение по ул. … г. Ставрополя могла быть получена и была получена фактически только собственником данного домовладения либо по выданной ею доверенности – Бочаровой О.В.

Таким образом, в суде не нашло свое подтверждение, что КПКГ «Доверие» от Бочаровой О.В. или из представленных ею документов было достоверно известно о регистрации несовершеннолетнего Д.Е.А. по ул. … г. Ставрополя.

Исходя из изложенного, суд считает, что Бочарова О.В. как сторона в оспариваемых договорах несет ответственность за достоверность сообщенных ею в КПКГ «Доверие» сведений о лицах, зарегистрированных и проживающих в жилом доме по ул. … г. Ставрополя.

Что касается доводов истца и его представителя о том, что в связи с Постановлением Конституционного Суда от 8 июня 2010 года №13-П о признании несоответствующим Конституции РФ п.4 ст. 292 ГК РФ не было представлено согласия родителей Д.Е.А. при заключении договора ипотеки, связанной с отчуждением жилого дома по ул. … г. Ставрополя, суд также не может их учесть по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) "3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

С учетом положений Постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 г. N 13-П, касающегося применения пункта 4 статьи 292 ГК РФ, суд приходит к выводу, что в 2009 г. согласие органов опеки и попечительства на заключение Бочаровой О.В. договора ипотеки не требовалось.

Исходя из смысла пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 121 и 122 Семейного кодекса Российской Федерации, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняют по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей - собственников жилых помещений, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом.

Судом установлено, что несовершеннолетний Добронравов Е.А. в жилом доме по ул. … проживал с матерью Бочаровой О.В., оснований заявлять, что его права ее законным представителем осуществлялись ненадлежащим образом, не имелось.

Суду также не предоставлено доказательств, что в 2009 г. имелась необходимость для вмешательства органов опеки и попечительства для защиты интересов несовершеннолетнего Д.Е.А.

Согласно положениям ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" "1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст. 4 указанного ФЗ "1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом".

Соответственно, суд обоснованно приходит к выводу, что сделка - договор ипотеки жилого дома и земельного участка по ул. … г. Ставрополя, заключенный между КПКГ «Доверие» и Бочаровой О.И., соответствует требованиям закона, в связи с чем отсутствуют основания для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По мнению суда, не подлежат удовлетворению и требования истца о признании свидетельств о государственной регистрации права недействительными, поскольку жилой дом Лит. Б и земельный участок площадью 317,8 кв.м. в г. Ставрополе по ул. … принадлежат КПКГ «Доверие» на основании протокола об объявлении повторных торгов несостоявшимися № … от … г., акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга (ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве»), заявления об оставлении имущества за собой № … от … г., право собственности зарегистрировано … г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним … г. сделана запись № … о праве собственности КПКГ «Доверие» на жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации … от … г. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним … г. сделана запись № …, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации … от … г.

Руководствуясь ФЗ «Об ипотеки», ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Добронравова А.Н., действующего в интересах несовершеннолетнего Д.Е.А., к КПКГ «Доверие» :

-о признании недействительными предварительного договора купли-продажи (договора намерений) от … года недвижимого имущества,

- о признании недействительным договора ипотеки недвижимости № … от … года,

- о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права … № … от … года на жилой дом общей площадью 61,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. …, и свидетельства о государственной регистрации права … от … года на земельный участок площадью 317,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. …,

- об исключении из ЕГРП записей о регистрации права на недвижимое имущество № … от … г. и № …от … года, - оставить без удовлетворения.

Мотивированное решение составлено 17 октября 2012 года.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.И.Шевченко