дело № 2-933/2011г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 мая 2011 года г. Саратов
Октябрьского районного суда г. Саратова
в составе:
председательствующего судьи Филатовой В.Ю.,
при секретаре Граф Я.Ю.,
с участием представителя истца Парамоновой Т.Н., действующей на основании доверенности,
представителя ответчика Селезнёва А.Ю., действующего на основании ордера и доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Город Саратов» к Родиной И.Б. о взыскании задолженности по оплате арендной платы и пени,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к Родиной И.Б. о взыскании задолженности по оплате арендной платы в размере 6586586 руб. 15 коп., пени за просрочку платежа в размере 1978766 руб. 78 коп. Исковые требования обоснованы тем, что распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> №, Родиной И.Б. предоставлен в аренду земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, для строительства зданий административно-офисного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет.
Во исполнение данного распоряжения, между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодателем) и Родиной И.Б. (арендатором) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата>
В соответствии с пунктами 3.2, 3.4 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата> арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком ежеквартально, равными долями от суммы указанной в приложении №. Исполнением обязательства по внесению платежей является поступление денежных средств на счет арендодателя и предоставление копии платежного поручения в течение 5 календарных дней арендодателю.
Согласно п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Из пункта 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту -ЗК РФ) следует, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.
По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороной с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).
Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.
На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Следовательно, действия ответчика противоречат гражданскому и земельному законодательству Российской Федерации и нарушают обязательства ответчика, установленные договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата>
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен «размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение N 69, 04.12.2007.
Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных
Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».
Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью (включая пени), погашается, прежде всего, пени, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Таким образом, задолженность арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата> по состоянию на <дата> составляет 8565352 руб. 93 коп., в том числе недоимка - 6586586 руб. 15 коп., пени -1978766 руб. 78 коп.
В связи с изложенным истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка № от <дата> в сумме 6586586 руб. 15 коп., пени в сумме 1978766 руб. 78 коп.
Представитель истца Парамонова Т.Н., действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, дала объяснения аналогичные изложенным выше.
Ответчик Родина И.Б. о времени и месте судебного разбирательства была извещена надлежащим образом, в суд не явилась, представила письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, с участием представителя.
В судебном заседании представитель ответчика Родиной И.Б., действующий на основании ордера и доверенности Селезнев А.Ю., просил отказать в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что, исходя из условий заключенного договора аренды и действующего законодательства Администрация муниципального образования «Город Саратов» является не надлежащим истцом по данному делу. Кроме того, учитывая, что между Родиной И.Б. и обществом с ограниченной ответственностью (далее по тексту - ООО) «Рекламное агентство «Транс Медиа» был заключен договор замены стороны в обязательстве, в связи с чем Родина И.Б. является не надлежащим ответчиком по делу.
Третье лицо ООО «Рекламное агентство «Транс Медиа» о времени и месте судебного разбирательства было извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, представил письменные возражения, в которых просит отказать в удовлетворении заявленных требований, мотивируя тем, что администрация является не надлежащим истцом по делу.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, считает заявленные исковые требования Администрации муниципального образования «Город Саратов» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность
каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривалось сторонами, что комитетом по управлению имуществом Саратовской области издано распоряжение <дата> №р о предоставлении Родиной И.Б. в аренду сроком на 49 лет земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., для строительства зданий административно-офисного назначения.
<дата> между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодателем) и Родиной И.Б. (арендатором), был заключен договор аренды №, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для строительства зданий административно-офисного назначения, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка от <дата> №, общей площадью № кв.м.
В силу ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.
В соответствии с требованиями п.2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации <дата> стороны осуществили государственную регистрацию договора аренды земельного участка от <дата> №, заключенного на срок свыше одного года, номер государственной регистрации №.
Как следует из акта приема-передачи от <дата> комитет по управлению имуществом Саратовской области передал, а Родина И.Б. приняла земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, для строительства зданий административно-офисного назначения, в границах участка, указанных в кадастровом плане земельного участка от <дата> №, общей площадью № кв.м.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Исходя из пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог или арендная плата.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно разделу 3 вышеуказанного договора размер арендной платы за земельный участок приведен в приложении № к договору, которое является неотъемлемой частью договора. В соответствии с расчетом аренды земельного участка арендная плата за земельный участок составляет 4018933 руб. 91 коп. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении № суммы до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, путем перечисления на счет. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление денежных средств на счет, указанный в п. 3.2 договора и предоставление арендатором арендодателю копии платежного поручения об оплате в течении 5 календарных дней после осуществления оплаты. Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей влияющих на размер арендной платы её составляющие в соответствии с данной методикой, а так же в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор так же может быть извещен через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Таким образом, исходя из условий договора, он содержит все существенные условия, в нем определен предмет договора, срок его действий, размер и условия внесения платы, права и обязанности сторон, ответственность сторон и иные.
Судом установлено, что в 2009 и 2010 годах на основании нормативно-правовых актов города Саратова и Саратовской области последовательно изменялись ставки арендной платы, а также порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
<дата> между Родиной И.Б. и <данные изъяты> заключен договор замены стороны в обязательстве. По условиям договора первоначальный арендатор Родина И.Б. уступает, а новый арендатор <данные изъяты> принимает на себя его права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от <дата> №, заключенному на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> № №, зарегистрированному управлением федеральной регистрационной службы по
Саратовской области, государственная регистрация сделки проведена <дата>, № регистрации №.
Из пункта 3 вышеуказанного договора следует, что новый арендатор занимает место первоначального арендатора, становится стороной (арендатором) по договору аренды и принимает на себя права и обязанности первоначального арендатора по договору аренды в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали у первоначального арендатора, в том числе новый арендатор принимает на себя обязанность по уплате арендной платы и пени за период с <дата> по дату государственной регистрации настоящего договора. Данный договор зарегистрирован <дата> Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области № регистрации №.
Из статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон -арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5).
Согласно ст. 382 Гражданского Кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
На основании ст. 384 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Исходя из анализа договора замены стороны в обязательстве, он содержит условие о переводе долговых обязательств Родиной И.Б., в нем также определены существенные условия, в том числе указано с какого периода новый арендатор принимает на себя обязанность по уплате арендной платы и пени, а именно за период с <дата> по дату государственной регистрации договора. Данный договор никем не оспорен, не признан недействительным. Из условий договоров как аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, так и договора замены стороны в обязательстве, возможно произвести расчет суммы задолженности по арендной плате, в том числе определить дату образования долга. В связи с чем суд приходит к выводу, что договор замены стороны в обязательстве считается заключенным в том числе в части перевода долга, поскольку существенные условия договора сторонами соблюдены.
Из изложенного следует, что в настоящее время стороной по договору аренды от <дата> № вследствие замены стороны, то есть вместо Родиной И.Б., является <данные изъяты> которое приняло на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в связи с чем Родина И.Б. является не
надлежащим ответчиком по делу.
Поскольку при рассмотрении дела было установлено, что Родина И.Б. является не надлежащим ответчиком по делу судом в судебном заседании <дата> представителю истца разъяснялось право заменить ненадлежащего ответчика Родину И.Б. на надлежащего ответчика <данные изъяты> Несмотря на это истец в письменном заявлении отказался заменить ненадлежащего ответчика надлежащим ответчиком. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом предъявлен иск к ненадлежащему ответчику, поскольку надлежащим ответчиком по делу выступает сторона по договору. Доказательств обратного истцом суду не представлено. При этом отказ в удовлетворении заявленных требований не лишает истца права предъявить иск к надлежащему ответчику.
Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов» к Родиной И.Б. о взыскании задолженности по оплате арендной платы и пени следует отказать.
В обоснование отказа в иске представитель ответчика и представитель третьего лица ссылались на то обстоятельство, что Администрация муниципального образования «Город Саратов» является ненадлежащим истцом по делу, поскольку стороной по договору выступал комитет по управлению имуществом Саратовской области, правопреемником которого истец не выступает. Вместе с тем суд не может согласиться с данным суждением по следующим основаниям.
Согласно ст. 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. С 1 января 2002 года вступил в действие Земельный кодекс Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 которого установлен принцип платности использования земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.
Как следует из пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона Саратовской области «О земле» от 21.05.2004 № 23-ЗСО, вступившим в силу 22.05.2004 (в редакции, действовавшей в период издания распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от <дата> № и в период заключения договора аренды земельного участка № от <дата>), до разграничения государственной собственности на землю распоряжение находящимися в государственной собственности земельными участками, свободными от прав третьих лиц, осуществляется органом исполнительной власти области, специально уполномоченным на то Правительством области, если федеральным законодательством не предусмотрено иное.
Правительство Саратовской области, реализуя свои полномочия по изданию нормативно-правовых актов в сфере регулирования земельных отношений во исполнение пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Саратовской области «О земле» от 21.05.2004 № 23-ЗСО, издало постановление от 19 сентября 2006 г. N 284-П «Об утверждении правил предоставления гражданам и юридическим лицам права на земельные участки, расположенные на территории административного центра Саратовской области - города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена», действовавших до 19.08.2009 г., в соответствие с которым полномочия по распоряжению данными земельными участками были закреплены за Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (далее - Комитет).
Следовательно, договор аренды земельного участка № от <дата> на момент его заключения заключен специально уполномоченным Правительством Саратовской области органом исполнительной власти области - Комитетом по управлению имуществом области.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Земельный участок, переданный в аренду Родиной И.Б. является государственной собственностью.
В пункте 3 статьи 125 ГК РФ установлено, что в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Законом Саратовской области от 07.10.2009 № 144-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О Земле», статья 4 Закона № 23-ЗСО признана утратившей силу.
Таким образом, принимая во внимание положения пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.01.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», с момента вступления в силу указанных изменений в Закон Саратовской области «О земле», право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлено органу местного самоуправления - согласно Устава города Саратова - Администрации муниципального образования «Город Саратов», которая выступает стороной по договорам аренды земельных участков.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что с момента вступления в силу Закона Саратовской области от 07.10.2009 № 144-ЗСО, при неизменности собственника имущества сменился лишь арендодатель по договору аренды, представляющий собственника государственного имущества. Место комитета заняла администрация муниципального образования «Город Саратов». На основании изложенного, на дату обращения с настоящим иском и дату судебного разбирательства истец представляет собственника имущества и является арендодателем по указанному договору, независимо от того оформлялось ли изменение стороны в договоре соглашением.
Таким образом, в соответствии с перераспределением полномочий (ст. 125 ГК РФ) к Администрации муниципального образования «Город Саратов» перешли все права и обязанности арендодателя по договорам аренды в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе и право на взыскание в судебном порядке задолженности за предыдущий период по договорам аренды. В связи с изложенным, доводы представителя ответчика и представителя третьего лица о том, что администрация муниципального образования «Город Саратов» является ненадлежащим истцом по делу, поскольку не является стороной договора аренды земельного участка № от <дата>, являются несостоятельными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов» к Родиной И.Б. о взыскании задолженности по оплате арендной платы и пени отказать.
Решение может быть обжаловано истцом в течение 10 дней в Саратовский областной суд.
Мотивированное решение суда изготовлено <дата>
Судья: подпись