Дело 2-1389\2011

З А О Ч Н О Е

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 июля 2011 года                  г.Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова

в составе:

председательствующего судьи Долговой С.И.,

при секретаре Волковой А.А., с участием представителя истцов Томниковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федотовой Л.Н., Коротина В.П. к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Приходкиной В.П., третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, Анашкина Г.И., Трофимова З.И., Трофимов В.Б., Трофимов А.В., Трофимов С.В., Трофимов В.В. о замене стороны в договоре аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Приходкиной В.П., третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, Анашкина Г.И., Трофимова З.И., Трофимов В.Б., Трофимов А.В., Трофимов С.В., Трофимов В.В. о замене стороны в договоре аренды земельного участка. Требования мотивированы тем, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата> собственником 15/50 доли в праве общей долевой собственности на домовладение под номером <адрес> являлась ФИО7. <дата>. ФИО7 умерла. После ее смерти на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата> право собственности на 15/50 доли в праве общей долевой собственности на указанное домовладение перешло к Приходкиной В.П.. Право собственности было зарегистрировано ГУ ФРС по Саратовской области <дата>., о чем В.П. Приходкиной выдано свидетельство о государственной регистрации права. <дата>. между Приходкиной В.П. и истцами, Федотовой Л.Н. и Коротиным В.П., был заключен договор дарения недвижимого имущества. Приходкина В.П. подарила и передала 15/50 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, а истцы приняли данное имущество в дар в следующих долях: Коротин В.П. принял в дар 23/100 доли, а Федотова Л.Н. приняла в дар 7/100 доли в общей долевой собственности за домовладение, общей площадью 125,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> На основании вышеуказанного договора право общей долевой собственности на указанное домовладение было зарегистрировано за истцами, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись регистрации № и Л.Н.Федотовой и В.П. Коротину были выданы свидетельства о государственной регистрации права серии 64-АВ 902303 и серии 64-АВ 902304.

Постановлением <данные изъяты> от <дата>. № земельный участок из земель поселений, общей площадью 1167 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на котором расположено вышеуказанное домовладение, был предоставлен Анашкиной Г.И., ФИО7, Трофимовой З.И. в аренду сроком на двадцать пять лет. На основании указанного постановления <дата> между Администрацией г.Саратова и Анашкиной Г.И., ФИО7 и Трофимовой З.И. был заключен договор аренды №. После перехода права собственности к В.П. Приходкиной на основании ч.2 ст. 617 ГК РФ в договор аренды № земельного участка, общей площадью 1167 кв.м. от <дата>, были внесены изменения и вместо первоначального арендатора -ФИО7, ее место заняла В.П. Приходкина, о чем стороны <дата> заключили Соглашение №. Однако, несмотря на то, что фактически права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к наследнику - В.П. Приходкиной, данное соглашение и переход прав по договору аренды не были зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После приобретения истцами права собственности на часть домовладения истцы, соответственно, приобрели и право пользования земельным участком на тех же правах и в том же объеме, что и предыдущий собственник. Для надлежащего оформления права аренды на земельный участок <дата> между Л.Н.Федотовой и В.П.Коротиным и В.П. Приходкиной был заключен договор замены стороны в обязательстве. Также о передаче прав по договору аренды был уведомлен Комитет по земельным ресурсам администрации МО «Город Саратов». В июле 2010 года истцы обратились в УФРС по Саратовской области для государственной регистрации своих прав на вышеуказанный земельный участок. Однако, государственная регистрация была приостановлена, а впоследствии в регистрации прав истцам было отказано по тем основаниям, что в Едином государственном реестре прав отсутствуют сведения об обременении (ограничении) - аренды на земельный участок площадью 1167 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в пользу В.П. Приходкиной. С учетом изложенного, истцы по настоящее время лишены возможности зарегистрировать права на указанный земельный участок. Регистрация в установленном законом порядке обременения (ограничения) - аренды на указанный земельный участок в пользу В.П. Приходкиной в настоящее время невозможна, поскольку право собственности на расположенное на земельном участке недвижимое имущество (домовладение) В.П. Приходкиной не принадлежит в силу того, что право собственности перешло к истцам на основании договора дарения. В связи с чем, для защиты нарушенных прав истцы вынуждены обратиться в суд с настоящим исковым заявлением. Считают, что у истцов возникло право аренды земельного участка, занимаемого принадлежащим истцам на праве собственности домовладением, и следует произвести замену стороны в договоре аренды № земельного участка площадью 1167 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер № заключенного <дата> между Администрацией г.Саратова, с одной стороны, и Анашкиной Г.И., ФИО7, Трофимовой З.И. с другой стороны, указав арендатором указанного земельного участка вместо ФИО7 - Федотову Л.Н. и Коротина В.П.. В связи с изложенным просят произвести замену стороны в договоре аренды № земельного участка площадью 1167 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенного <дата>. между Администрацией г.Саратова, с одной стороны, и Анашкиной Г.И., ФИО7, Трофимовой З.И. с другой стороны, указав арендатором указанного земельного участка вместо ФИО7 - Федотову Л.Н. и Коротина В.П.. Обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области произвести регистрацию обременения прав арендодателя указанного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя, о чем в деле имеются заявления.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и просила удовлетворить исковые требования, по основаниям изложенным в нем.

Представитель ответчиков администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Приходкина В.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведений об уважительности причин неявки не представили.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в их отсутствие, о чем в деле имеется заявление.

Третьи лица Анашкина Г.И., Трофимова З.И., Трофимов В.Б., Трофимов А.В., Трофимов С.В., Трофимов В.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, сведений об уважительности причин неявки не представили.

Суд с согласия представителя истца определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истцов, ответчиков и третьих лиц в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В ходе судебного заседания установлено и не было оспорено сторонами, что ФИО7 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата> являлась собственником 15/50 доли в праве общей долевой собственности на домовладение <адрес> (л.д.45). <дата> ФИО7 умерла(л.д.31).

Согласно свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата> после смерти ФИО7, право собственности на 15/50 доли в праве общей долевой собственности на указанное домовладение перешло к Приходкиной В.П., что подтверждается свидетельство о государственной регистрации права серии 64 АБ № 520137(л.д.38).

В соответствии с договором дарения недвижимого имущества от <дата> Приходкина В.П. подарила Федотовой Л.Н. 7/100 долей в общей долевой собственности и Коротину В.П. подарила 23/100 доли в общей долевой собственности на домовладение (л.д.39).

На основании договора дарения недвижимого имущества от <дата> право общей долевой собственности на указанное домовладение было зарегистрировано за Федотовой Л.Н. на 7/100 долей и Коротиным В.П. на 23/100 долей, что подтверждается свидетельством о регистрации права от <дата> за №, № (л.д.42-43).

В соответствии с положением ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Согласно положения ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с положением ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

В ходе рассмотрения дела установлено и не было оспорено сторонами, что постановлением <данные изъяты> от <дата>. № земельный участок из земель поселений, общей площадью 1167 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> был предоставлен Анашкиной Г.И., ФИО7, Трофимовой З.И. в аренду сроком на двадцать пять лет (л.д.9-10).

На основании указанного постановления <дата> между Администрацией г.Саратова и Анашкиной Г.И., ФИО7 и Трофимовой З.И. был заключен договор аренды № (л.д. 11-20).

Согласно соглашения № об изменении договора № от <дата> аренды земельного участка, были внесены изменения и вместо первоначального арендатора - ФИО7, ее место заняла В.П. Приходкина (л.д. 21)

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно положения ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Соглашение № об изменении договора № от <дата> аренды земельного участка, в части внесения изменения и вместо первоначального арендатора - ФИО7, ее место заняла В.П. Приходкина, не был зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службе по Саратовской области, при этом сроки совершения указанных действий не установлен.

<дата> между Федотовой Л.Н., Коротиным В.П. и Приходкиной В.П. был заключен договор замены стороны в обязательстве, о чем был уведомлен Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» <дата> (л.д.24), каких либо возражений до настоящего времени от собственника земли не поступало.

В ходе рассмотрения дела установлено, что к истцам перешло право собственности на 15/50 доли в общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес> то, соответственно, у Федотовой Л.Н. и Коротина В.П. возникло право аренды на земельный участок. Но в связи с тем, что ФИО7 умер, стороны не успели переоформить право аренды на указанный выше земельный участок. В настоящее время истцы не могут реализовать свои права аренды на земельный участок, возникшее в связи с переходом права собственности на недвижимость, расположенную на данном земельном участке.

Анализ перечисленных нормы закона, дает суду возможность прийти к выводу, что истцы правомерно владеют спорным земельным участком, однако юридически его права не оформлены.

Положение ст. 22 ЗК РФ гласит, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На основании изложенного, суд полагает, что требование истцов о замене стороны в договоре аренды подлежит удовлетворению.

Согласно положения ст. 17 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившие в законную силу судебные акты.

Анализ указанной нормы закона содержится в выводах совместного постановления Пленума ВАС РФ и Верховного суда РФ № 10/22 от 24.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Поскольку вступившее в законную силу решение суда, о переходе права аренды истцам является для органа регистрационного учета достаточным основанием для регистрации перехода права, суд не находит оснований для возложения на орган регистрационного учета такой обязанности и считает необходимым в удовлетворении иска в данной части отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-244 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Федотовой Л.Н., Коротина В.П. удовлетворить частично.

Произвести замену стороны в договоре аренды № земельного участка площадью 1167 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенного <дата> между Администрацией г.Саратова, с одной стороны, и Анашкиной Г.И., ФИО7, Трофимовой З.И. с другой стороны, указав арендатором указанного земельного участка вместо ФИО7 - Федотову Л.Н. и Коротина В.П..

В остальной части иска отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано,- в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья (подпись)                                                    С.И.Долгова