Дело №2-2507/11 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 15 ноября 2011 года г.Саратов Октябрьский районный суд г.Саратова в составе: председательствующего судьи Мещеряковой Т.В., при секретаре Кудряшовой С.А., с участием: представителя истца Открытого акционерного общества «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ»: Морозова А.В., представившего доверенность от <дата>, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ» к Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, установил: Открытого акционерного общества «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ» обратилось с исковыми требованиями к Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование которых указало, что <дата> ОАО КБ «Синергия», Казанкина Е.А. и Казанкина О.И. заключили кредитный договор №, согласно которому Банк обязался предоставить ответчикам денежные средства в сумме 2 340 000 рублей сроком на 180 месяцев с взиманием за пользование кредитом 13,75 процентов годовых. Кредит предоставлен ответчикам для целевого использования - приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с п.2.1 кредитного договора кредит предоставляется заемщикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет № в Банке, а далее денежные средства по распоряжению заемщика перечисляются в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры продавцу квартиры. <дата> Банк зачислил всю сумму кредита 2 340 000 рублей на указанный счет заемщика, что подтверждается мемориальным ордером № от <дата>. Затем ответчики перечислили указанные денежные средства продавцу квартиры, что подтверждается мемориальным ордером № от <дата> о перечислении денежных средств согласно заявлению клиента по договору купли-продажи квартиры от <дата>. <дата> ответчики и Афанасьева Е.В. заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за счет кредита (возникновение ипотеки в силу закона на основании ст. 77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому ответчик Казанкина Е.А. купила в собственность у продавца за счет собственных средств и за счет средств, предоставленных Банком в кредит согласно кредитному договору, а продавец продал вышеуказанную квартиру по цене 2 600 000 рублей. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> <дата>. Согласно п.2.4 договора купли-продажи квартиры за счет кредита от <дата> и в соответствии с пунктом 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств Банка, считается находящейся в залоге у Банка момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру. <дата> Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области было зарегистрировано право собственности ответчиков, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> сделана запись №, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру серии № от <дата>. Одновременно произведена государственная регистрация обременения права собственности на квартиру - ипотеки, а также оформлена закладная. Банк исполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме - <дата> ответчикам были предоставлены денежные средства в размере 2 340 000 рублей. Согласно условиям кредитного договора заемщик обязан производить ежемесячные платежи по возврату кредита и уплачивать начисленные проценты в виде единого аннуитетного платежа, не позднее последнего числа каждого календарного месяца (п. 3.3.4 кредитного договора). В соответствии с п.3.3.6 кредитного договора, размер ежемесячного аннуитетного платежа составил 30 875 рублей 76 копеек. В соответствии с пп. б), г) п.4.4.1 кредитного договора Банк имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней либо при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Последняя оплата по кредиту поступила от ответчика в декабре 2009 года. На настоящий момент имеется просрочка внесения очередного платежа более чем за год. По состоянию на <дата> размер задолженности ответчиков составляет 2 609 451 рубль 78 копеек, из них: 2 212 963 рубля 05 копеек - сумма основного долга; 396 488 рублей 73 копейки - сумма процентов за пользование кредитом. С заемщиками неоднократно пытались связаться сотрудники банка, выяснить причину неплатежа. Причину просрочек они объясняли временными финансовыми трудностями и обещали в ближайшее время погасить задолженность по ежемесячным платежам. Однако своего обещания так и не выполнили. В связи с систематическим нарушением условий кредитного договора, в том числе и в части своевременного погашения кредита и процентов, <дата> Банк на основании пп. б), г) п. 4.4.1 кредитного договора потребовал от заемщиков досрочно в срок до <дата> возвратить кредит и уплатить причитающиеся проценты за пользование им (письмо № и 1379/29 от <дата>). Задолженность до настоящего времени ответчиками не погашена, свои обязательства по кредитному договору они так и не исполнили. Кроме того, ввиду неисполнения ответчиками обеспеченных ипотекой обязательств по кредитному договору, выразившегося в неуплате суммы долга и систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей, истец, на основании п.1 ст.348, п.1 ст.349 ГК РФ, ст. 3, 13, 17, п. 1 ст. 50, 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вправе обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену. Рынок недвижимости в регионе не стоит на месте, цена одного квадратного метра I недвижимости постоянно изменяется. По данным Интернет-ресурсов (сайт «Квартиры Саратова" стоимость одного квадратного метра жилья составляет около 32 780 рублей по двухкомнатным квартирам. Согласно Приказу Министерства регионального развития РФ средняя стоимость одного квадратного метра жилья по Саратовской области составляет 23 250 рублей. При таких обстоятельствах начальную продажную цену предмета залога следует установить в размере 1 600 000 рублей. На основании вышеизложенного, истец просил суд расторгнуть кредитный договор № от <дата> и взыскать солидарно с Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И. в пользу ОАО КБ «Синергия» задолженность по кредитному договору № от <дата> в размере 2 609 451 рубля 78 копеек, из них: 2 212 963 рубля 05 копеек - сумма основного долга; 396 488 рублей 73 копейки - сумма процентов за пользование кредитом по состоянию на <дата>. Обратить взыскание на заложенное имущество, а именно: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив первоначальную продажную цену в сумме 1 600 000 рублей. Взыскать с Казанкиной Е.А. Казанкиной О.И. в пользу ОАО КБ «Синергия» расходы по оплате госпошлины в сумме 25 247 рублей 26 копеек. Решением Октябрьского районного суда г.Саратова от <дата> исковые требования Открытого акционерного общества «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ», предъявленные к Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И. о расторжении кредитного договора, о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить в полном объеме, а именно, судом было постановлено: «Расторгнуть кредитный договор № от <дата>, заключенный между Открытым акционерным обществом «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ» и Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И.. Взыскать в солидарном порядке с Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И. в пользу Открытого акционерного общества «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ» задолженность по кредитному договору № от <дата> в виде: основного долга в размере 2 212 963 (два миллиона двести двенадцать тысяч девятьсот шестьдесят три) рублей 05 копеек, процентов за пользование кредитом по состоянию на <дата> в размере 396 488 (триста девяносто шесть тысяч четыреста восемьдесят восемь) рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины за требование имущественного характера в сумме 21 247 (двадцать одна тысяча двести сорок семь) рублей 26 копеек и государственную пошлину за требование неимущественного характера об обращении взыскания на заложенное имущество в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И., а именно квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену на указанную квартиру в размере 2 100 000 (два миллиона сто тысяч) рублей в соответствии с соглашением сторон, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.» Кассационным определением Саратовского областного суда от <дата> решение Октябрьского районного суда г.Саратова от <дата> отменено в части установления начальной продажной цены заложенного имущества (квартиры, расположенной по адресу: <адрес>) для продажи с публичных торгов в размере 2 100 000 рублей, и дело направлено на новое рассмотрение. В судебное заседание ответчик Казанкина Е.А., лично извещенный о дате слушания дела, в суд не явился. Ходатайство, заявленное ответчиком об отложении дела слушанием, в ходе судебного процесса было разрешено судом и оставлено без удовлетворения, что подтверждается протоколом судебного заседания от <дата>. При этом, ответчик не воспользовался правом, которое судом ему неоднократно разъяснялось, на заключение соглашения с третьим лицом на предоставление интересов Казанкиной Е.А. в суде. Также в судебное заседание не явился ответчик Казанкина О.И., извещенный лично да дате слушания дела, что подтверждается распиской ответчика с разъяснениями прав и обязанностей, в частности право на заключение соглашения с третьим лицом на предоставление ее интересов в суде. Более того, от ответчика не поступило ходатайства об отложении дела слушанием. При этом, ответчик Казанкина О.И. не воспользовался правом на заключение соглашения с третьим лицом на предоставление интересов ответчика в суде. Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, я также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В соответствии со ст. 6.1 ГПК РФ судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляются в разумные сроки. В соответствии со ст.35, 39ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные Гражданским процессуальным кодексом РФ, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве. Стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков. В судебном заседании представитель истца поддержал рассматриваемые и заявленные исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество, при этом представив экспертное заключение, на основании которого просил установить начальную продажную стоимость имущества с учетом ликвидационной его стоимости при сроке эксплуатации, равном 3 месяца, в размере 2 000 000 рублей. Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему выводу. Из требований ч.2 ст.13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. В судебном заседании на основании кассационного определения Саратовского областного суда от <дата> установлено, что имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ответчиком Казанкиной Е.А. и Казанкиной О.И., а именно на <адрес>, поскольку обязательства по кредитному договору от <дата>, заключенному между истцом и ответчиками не исполняются. Так, вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены в ст.54 Федерального закона Российской Федерации» «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В частности, в соответствии с п.4 ч.2 ст.54, указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиками не достигнуто соглашения о начальной продажной цене имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. Более того, со стороны ответчика Казанкиной О.И., несмотря на неоднократные разъяснения судом права на предоставление экспертного заключения по стоимости спорного имущества, что подтверждается материалами дела и расписками Казанкиной О.И.) не было представлено в соответствии со ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения касательно данного вопроса. Тогда как со стороны истца был предоставлен ко дню рассмотрения дела по существу, отчет об оценке № рыночной и ликвидационной стоимости спорного имущества - двухкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты>., на <данные изъяты> этаже, девятиэтажного жилого дома, расположенной по адресу: <адрес>. Данный отчет составлен <дата> Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма Терем», в котором на основании расчетов, приведенных в отчете об оценке объекта, оценщик пришел к выводу, что ликвидационная стоимость при сроке экспозиции, равном 3 месяцам, указанной квартиры, по состоянию на <дата> составила 2 000 000 рублей. В свою очередь, ответчик Казанкина Е.А., ко дню рассмотрения дела по существу, представил отчет № «Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры» от <дата>, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро» по итогам которого, оценка спорного имущества установлена, то есть его ликвидационная стоимость составляет 2 105 000 рублей. Изучив предоставленные сторонами отчеты, суд пришел к выводу об установлении начальной продажной цены имущества на публичных торгах с учетом ликвидационной стоимости квартиры в размере 2 105 000 рублей, основываясь на отчете, предоставленном со стороны ответчика Казанкиной Е.А.. Так, согласно данному отчету, он был произведен с учетом фактического состояния объекта недвижимости, то есть оценщик произвел осмотр квартиры. Тогда как, отчет, предоставленный истцом, основан в основном на методах сравнительного (рыночного) подхода, без осмотра спорного имущества. При этом, суд считает необходимым отметить, что представитель истца в судебном заседании не возражал против установления начальной продажной цены имущества на основании выводов изложенных в отчете, представленном ответчиком Казанкиной Е.А.. Также суд считает необходимым отметить, что начальная продажна цена имущества на публичных торгах должна, быть установлена с учетом ликвидационной стоимости имущества, а не рыночной его стоимости. Так, согласно представленным отчетам, ликвидационная стоимость определяется расчетной величиной, отражающей наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершать сделку по отчуждению имущества. Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца отчуждать объект на условиях, не соответствующих рыночным. Риск ликвидации - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (объект недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Чтобы быть ликвидным, объект жилой недвижимости должен легко продаваться по приемлемой цене. При этом, следует суд исходил из следующего. Вступившие в законную силу акты федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации", обязательны для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации; неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом. Эти требования корреспондируются в статье 2 Международного пакта о гражданских и политических правах, провозгласившей обязанность государства обеспечить любому лицу, права и свободы которого нарушены, эффективные средства правовой защиты, а также пункту 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод в его интерпретации Европейским Судом по правам человека, в силу статьи 15 (часть 4) Конституции Российской Федерации являющихся составной частью правовой системы Российской Федерации. В силу положений статьи 1 Протокола N 1 к Конвенции, согласно которым каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности и никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Не исполнение решения суда, ответчиком лишает заявителя возможности взыскать денежные средства, которые он разумно рассчитывал получить. Нарушение "права на суд" может также приобрести форму задержки исполнения решения гарантируемого статьей 6 Конвенции (Постановление от 18 ноября 2004 года по делу "Вассерман против России" и др.). Исполнение решения суда предполагает наступление обстоятельств, способствующих исполнению судебного решения. Невозможность в кротчайшие сроки исполнить решение суда отдаляет реальную защиту нарушенных прав или охраняемых законом интересов взыскателя, часто - на неопределенный срок. Вопрос о наличии указанных обстоятельств разрешен судом с учетом положений, установленных статей 15 (часть 4), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников, возможная же отсрочка исполнения решения суда должна отвечать требованиям справедливости, быть адекватной и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства. А также суд учитывал необходимость своевременного и полного исполнения решения суду. Таким образом, исковые требования Открытого акционерного общества «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ», предъявленные к Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, подлежат удовлетворению в полном объеме. Следует обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И., а именно квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену на указанную квартиру в размере 2 105 (два миллиона сто пять тысяч) рублей на основании отчета № от <дата> «Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры», составленного Обществом с ограниченной ответственностью «Поволжское экспертное бюро», определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. При этом, в соответствии со ст.ст.94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика Казанкиной О.И. в пользу Открытого акционерного общества «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ» подлежат взысканию судебные расходы по оплате телеграмм, направленных в адрес ответчика с извещением о судебном заседании в размере 735 рублей 82 копеек, что подтверждается соответствующими платежными документами, представленными со стороны истца в судебное заседание. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил: Исковые требования Открытого акционерного общества «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ», предъявленные к Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить в полном объеме. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Казанкиной Е.А., Казанкиной О.И., а именно квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену на указанную квартиру в размере 2 105 (два миллиона сто пять тысяч) рублей на основании отчета № от <дата> «Об оценке рыночной стоимости двухкомнатной квартиры», составленного Обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Взыскать с Казанкиной О.И. в пользу Открытого акционерного общества «Коммерческий банк «СИНЕРГИЯ» судебные расходы по оплате телеграмм, направленных в адрес ответчика с извещением о судебном заседании в размере 735 рублей 82 копеек. Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня его изготовления в мотивированной форме, то есть с <дата>, через Октябрьский районный суд г.Саратова. ФИО36 Т.В. Мещерякова