Дело № 2-366/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 23 марта 2012 года город Саратов Октябрьский районный суд города Саратова в составе: председательствующего судьи Деминой О.В., при секретаре Трибунской О.В., с участием: истца Думчевой Н.В., представителя истца - адвоката Матвеевой В.В., действующей на основании ордера № от <дата>, ответчика Думчева А.Н., представителя ответчика Думчева А.Н. по заявлению в порядке ч.6 ст. 53 ГПК РФ Логиновой Л.А., ответчика индивидуального предпринимателя Романенко В.И., представителя ответчика ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» Пархоменко Ю.В., действующая на основании доверенности от <дата>, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Думчевой Н.В. к Думчеву А.Н., Индивидуальному предпринимателю Романенко В.И., обществу с ограниченной ответственностью «Фармацевтическая компания «Эфедра» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, установил: Истец Думчева Н.В. обратилась в суд с иском к Думчеву А.Н., Индивидуальному предпринимателю Романенко В.И., обществу с ограниченной ответственностью «Фармацевтическая компания «Эфедра» о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Требования мотивировала тем, что решением <данные изъяты> от <дата> за ней было признано право собственности в на 1/2 доли нежилого одноэтажного здания мини-магазина лит. <данные изъяты>, площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>). За Думчевым А.Н. признано право собственности на 1/2 долю мини-магазина. Решение суда вступило в законную силу <дата>. Данные обстоятельства были известны ответчику как стороне по делу. Право собственности истцом зарегистрировано <данные изъяты> за кадастровым №, свидетельство <адрес>, выдано <дата>. Несмотря на это, <дата> Думчев А.Н. заключил со своим другом ИП Романенко В.И. договор аренды на все помещение. Романенко В.И. в свою очередь, <дата> заключил договор субаренды с ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра», согласно п. 1.1 которого предоставил во временное пользование (в субаренду) нежилое одноэтажное здание мини-магазин лит. <данные изъяты>, площадью 91,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>). Основание заключения данного договора в п. 1.2 договора указан договор аренды здания без номера без числа. Срок аренды с <дата> по <дата>. В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата по договору составляет 94600 рублей ежемесячно без учета НДС, так как арендодатель не является плательщиком НДС. Согласно п. 2.1 договора здание предоставлено в субаренду на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами. Заключенные договор аренды и договор субаренды не соответствуют требованиям закона и являются ничтожными. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. О наличии права собственности истца на 1/2 долю помещения ответчикам Думчеву А.Н., Романенко В.И. было известно уже на момент вступления решения суда в законную силу. При заключении договора собственник может подтвердить свое право только выпиской <данные изъяты>. На нежилое помещение в связи с судебным разбирательством был наложен арест, обременение зарегистрировано с указанием основания - определение <данные изъяты>. Наличие судебного спора по помещению, наличие судебного акта - сведения, имеющие публичный характер, информация общедоступна. Несмотря на это Думчев А.Н. и Романенко В.И. незаконно присвоили себе права собственника по распоряжению и владению чужим имуществом. При заключении договора сторона обязана проверить полномочия сторон на заключение договора, в противном случае сторона несет риск заключаемого договора на свой счет. О наличии заключенных договоров аренды и субаренды истец узнала при встрече с директором ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» в конце <дата> и сразу же направила в адрес Думчева А.Н. и Романенко В.И. письмо с просьбой внести изменения в существующие договора с учетом ее законных прав и интересов. В адрес ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» также было направлено заявление с просьбой изменить существующий договор субаренды в части распоряжения принадлежащей ей 1/2 доли с приложением копии свидетельства о регистрации права. До настоящего времени ответов нет. Таким образом, Думчев А.Н., Романенко В.И. и ООО Фармацевтическая компания «Эфедра», заключив договоры, не соответствующие требованиям закона, нарушают права истца. Романенко В.И. незаконно получены денежные средства в размере 1/2 части арендной платы за период с <дата> по <дата> в сумме 14190 руб. Деньги за аренду согласно п. 4.3 договора перечислены на счет ИП Романенко В.И. На основании изложенного, просила суд применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору аренды нежилого одноэтажного здания - мини-магазина лит. <данные изъяты>, площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>), заключенному между Думчевым А.Н. и Романенко В.И.; применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору аренды от <дата> нежилого одноэтажного здания - мини-магазина лит. <данные изъяты> площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>), заключенному между Романенко В.И. и ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра». Впоследствии истец уточнила исковые требования и просила суд признать недействительным договор аренды нежилого одноэтажного здания - мини-магазина лит. <данные изъяты>, площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>), заключенному между Думчевым А.Н. и Романенко В.И. от <дата>, применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору аренды, обязать стороны по договору возвратить все полученное по сделке: ИП Романенко В.И. передать Думчеву А.Н. по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 91,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>) в технически исправном состоянии и отвечающим санитарным нормам, Думчеву А.Н. возвратить ИП Романенко В.И. наличными денежные средства в сумме 41344 руб. и денежные средства в размере 6656 руб. путем безналичного перечисления, всего 48000 руб.; признать недействительным договор субаренды нежилого одноэтажного здания - мини-магазина лит. <данные изъяты>, площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>), заключенному между Романенко В.И. и ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра», от <дата>, применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору аренды, обязать стороны по договору возвратить все полученное по сделке: ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» передать ИП Романенко В.И. по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 91,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>) в технически исправном состоянии и отвечающим санитарным нормам, освободить здание от своего имущества, ИП Романенко В.И. возвратить ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» денежные средства в сумме 378400 рублей в безналичной форме путем перечисления на расчетный счет ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра». Истец Думчева Н.В. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования с учетом уточнений в полном объеме по изложенным выше основаниям, просила их удовлетворить. Представитель истца по ордеру адвокат Матвеева В.В. в судебном заседании поддержала исковые требования своего доверителя с учетом уточнений в полном объеме. Ответчик Думчев А.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований Думчевой Н.В. отказать. Представитель ответчика Думчева А.Н. по устному заявлению Логинова Л.А. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований Думчевой Н.В. отказать. Ответчик ИП Романенко В.И. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать. Представитель ответчика ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» по доверенности Пархоменко Ю.В. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в иске отказать по основаниям изложенным в отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалом дела. Суд, выслушав объяснения истца, его представителя, ответчиков и их представителей, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. В судебном заседании установлено, что решением <данные изъяты> от <дата> по гражданскому делу по иску Думчевой Н.В. к Думчеву А.Н. <данные изъяты>: - «исковые требования Думчевой Н.В. удовлетворить частично. Признать за Думчевой Н.В. и Думчевым А.Н. право собственности за каждым на 1/2 долю в праве на одноэтажное нежилое здание(<данные изъяты>)-мини-магазин, кадастровый номер объекта : №, расположенное по адресу : <адрес>). Взыскать с Думчева А.Н. в пользу Думчевой Н.В. денежные средства в сумме 2 432 332 рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 11 700 рублей, всего 2 444 032 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Думчевой Н.В. отказать. Встречные исковые требования Думчева А.Н. удовлетворить в полном объеме. Взыскать с Думчевой Н.В. в пользу Думчева А.Н. 1/2 долю долга по кредитному договору № № от <дата> в сумме 251 776 рублей 14 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 235, 52 рублей, всего 258 011рублей 66 копеек. Произвести зачет встречных имущественных требований Думчевой Н.В. к Думчеву А.Н. в сумме 2 444 032,50 рублей и Думчева А.Н. к Думчевой Н.В. в сумме 258 011, 66 рублей, взыскав с Думчева А.Н. в пользу Думчевой Н.В. денежные средства в сумме 2 186 020 рублей 84 копейки. Взыскать с Думчевой Н.В. госпошлину в доход государства в сумме 3 321 рубль 82 копейки. Взыскать с Думчева А.Н. в доход государства государственную пошлину в сумме 8 661 рубля 66 копеек». Кассационным определением <данные изъяты> от <дата> решение <данные изъяты> от <дата> по вышеуказанному делу оставлено без изменения, кассационная жалоба Думчева А.Н. - без удовлетворения. Таким образом, указанное выше решение суда вступило в законную силу <дата>. Определением <данные изъяты> от <дата> по вышеуказанному гражданскому делу был снят арест с нежилого помещения (мини-магазин), площадью 91,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>). На основании данного решения суда от <дата>, <дата> за Думчевой Н.В. зарегистрировано право на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание мини-магазин лит. <данные изъяты> площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>). <дата> Думчевой Н.В. было выдано свидетельство о государственной регистрации права от <дата> серии № (л.д.15). Согласно выписки <данные изъяты> от <дата> № Романенко В.И. зарегистрирован <данные изъяты> за номером № <дата> (л.д.77-78). Согласно выписки <данные изъяты> от <дата> № ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» зарегистрировано <данные изъяты> № (л.д.52-77). <дата> между Думчевым А.Н. (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Романенко В.И. (арендатором) заключен договор аренды зданий и нежилых помещений, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование (в аренду), нежилое одноэтажное здание (<данные изъяты>) - мини- магазин, общей площадью 91,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>); нежилое помещение, общей площадью 436,4 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> Как пояснил в судебном заседании ответчик Думчев А.Н., собственниками указанных в договоре аренды от <дата> нежилых помещений 1, 3, общей площадью 436,4 кв.м, общей площадью 643,6 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, в настоящее время являются иные лица, Думчеву А.Н. на праве собственности не принадлежат, однако какие-либо изменения в связи с данными обстоятельствами в договор аренды от <дата> сторонами не вносились, дополнительные соглашения не заключались. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались. В соответствии с п. 1.2 договора аренды от <дата>, здания принадлежат арендодателю на праве собственности. Согласно п. 1.3 договора аренды, арендодатель заверяет арендатора и гарантирует арендатору, что на момент подписания настоящего договора здания не обременены никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц (включая аренду, сервитут, ипотеку и т.п.) или иными правами, не арестованы, не являются предметом требований или исков третьих лиц и находятся в состоянии, позволяющем осуществлять их нормальную эксплуатацию. Договор аренды от <дата> был заключен на срок с <дата> по <дата> (п. 7.1 договора). <дата> между сторонами Думчевым А.Н. и ИП Романенко В.И. был заключен акт приема-передачи к договору аренды зданий и нежилых помещений от <дата>. Также <дата> между индивидуальным предпринимателем Романенко В.И. (арендатором) и ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» (субарендатором) был заключен договор субаренды здания №, по условиям которого арендатор предоставил субарендатору во временное владение и пользование (в субаренду) нежилое одноэтажное здание (А) - мини- магазин, общей площадью 91,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>). Здание предоставляется субарендатору для использования в качестве аптечного учреждения на срок с <дата> по <дата> (п.п. 1.3, 1.4 договора субаренды). В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, будучи не связанным какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц (п.2 ст. 209 ГК РФ). Согласно п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Положениями п. 1 ст. 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Из данного положения закона следует, что собственник доли в праве собственности на объект недвижимости не вправе передать в пользование принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности или часть помещения, площадь которого соответствует его доле в праве собственности третьему лицу в отсутствие согласия других участников общей долевой собственности. Как установлено в судебном заседании, при заключении договора аренды нежилого помещения от <дата> и договора субаренды здания № от <дата> Думчевым А.Н. в нарушение вышеуказанных правовых норм не было получено согласие сособственника Думчевой Н.В. на совершение указанных сделок. Данные обстоятельства ответчиком Думчевым А.Н. и истцом Думчевой Н.В. не оспаривались. <дата> истцом Думчевой Н.В. в адрес директора ООО «Эфедра» было направлено заявление с просьбой о внесении изменений в договор аренды в части указания арендодателя Думчева А.Н. и Думчевой Н.В., поскольку здания принадлежат на праве общей долевой собственности, доли идеальные, в натуре не разделены, арендная плата выплачивается в равных долях совладельцам по 1/2 доли. Однако каких-либо изменений в договор аренды сторонами не вносилось. Учитывая, что передача имущества во временное владение и пользование по договору аренды является распоряжением имуществом, следовательно, передача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, должна осуществляться по соглашению всех ее участников, при том условии, что доказательства выдела доли Думчева А.Н. в праве общей долевой собственности в натуре, регистрации права собственности Думчева А.Н. на реальную долю в общем долевом имуществе, суду не представлено и в материалах дела отсутствуют. Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик Думчев А.Н. не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности, в том числе путем заключения договора аренды с ИП Романенко В.И. При этом суд исходит из того, что в силу положений ст. ст. 130, 131 ГК РФ самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, признается именно нежилое помещение, площадью 91,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>), и которое в соответствии с условиями договора аренды от <дата> передано ИП Романенко В.И. и впоследствии в субаренду ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра». Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу положений ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В соответствии со ст. 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поскольку спорное нежилое помещение реально не разделено, принадлежит сторонам Думчеву А.Н. и Думчевой Н.В. на праве общей долевой собственности, в связи с чем передача в аренду части нежилого помещения, без реального его раздела, не представлялась возможным, договор аренды не мог быть заключен в отношении 1/2 доли нежилого помещения, поэтому договор аренды нежилого помещения - одноэтажного здания - мини-магазина лит. <данные изъяты>, площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>), не может быть признан недействительным в 1/2 доли. Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды нежилого помещения одноэтажного здания - мини-магазина лит. <данные изъяты>, площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>), заключенный между Думчевым А.Н. и индивидуальным предпринимателем Романенко В.И. от <дата>, является недействительным по признакам ничтожности. Согласно ст. 618 ГК РФ, если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. В связи с чем, договор субаренды № от <дата>, заключенный между индивидуальным предпринимателем Романенко В.И. и ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра», также является ничтожным. Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетелей Свидетель 1 только пояснил обстоятельства приобретения спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>), тогда как истцом заявлены требования о признании сделок - договора аренды нежилого помещения от <дата>, договора субаренды здания № от <дата>, недействительными и применении последствий недействительности сделок. Исходя из положений ст. 167 ГК РФ, суд применяет последствия недействительности ничтожных сделок, обязав индивидуального предпринимателя Романенко В.И., ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» передать во владение, пользование и распоряжение собственникам Думчеву А.Н. и Думчевой Н.В. нежилое помещение - мини-магазин лит. <данные изъяты> площадью 91,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>). Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части обязания Думчева А.Н. возвратить ИП Романенко В.И. наличными денежные средства в сумме 41344 руб. и денежные средства в размере 6656 руб. путем безналичного перечисления, всего 48000 руб.; ИП Романенко В.И. возвратить ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» денежные средства в сумме 378400 рублей в безналичной форме путем перечисления на расчетный счет ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра», поскольку арендная плата ИП Романенко В.И. и ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» была выплачена на основании заключенных договоров, ИП Романенко В.И. и ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра» правомерно пользовались указанным имуществом. Поскольку в соответствии с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, то его право в этом случае подлежит защите в порядке и способом, установленным нормами ст. 12 ГК РФ. Истец Думчева Н.В. не лишена права на защиту своих прав в установленном законом порядке. На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил: Исковые требования Думчевой Н.В. удовлетворить частично. Признать недействительным договор аренды нежилого одноэтажного здания - мини-магазина лит. <данные изъяты>, площадью 91,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>) от <дата>, заключенный между Думчевым А.Н. и индивидуальным предпринимателем Романенко В.И.. Признать недействительным договор субаренды здания № от <дата>, заключенный между индивидуальным предпринимателем Романенко В.И. и ООО «Фармацевтическая компания «Эфедра». Применить последствия недействительности ничтожной сделок к договору аренды нежилого помещения от <дата> и договору субаренды № от <дата>, обязав индивидуального предпринимателя Романенко В.И., общество с ограниченной ответственностью «Фармацевтическая компания «Эфедра» передать во владение, пользование и распоряжение собственникам Думчеву А.Н. и Думчевой Н.В., нежилое помещение - мини-магазин лит. <данные изъяты>, площадью 91,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>). В удовлетворении остальной части иска Думчевой Н.В. отказать. Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья: Подпись О.В. Демина Мотивированный текст решения суда изготовлен <дата>