Дело № 2-1183/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 мая 2012 года        город Саратов

Октябрьский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Рыбакова Р.В.,

при секретаре Лушникове А.А.,

с участием представителя истца по доверенности Кармелаева В.В.,

ответчика Волостновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Труфакиной Н.С. к Волостновой Е.А. о признании договора найма жилого помещения недействительным, взыскании денежных средств за нарушение условий договора найма жилого помещения,

установил:

Труфакина Н.С. обратилась в суд с указанным иском к Волостновой Е.А., мотивируя его тем, что она является нанимателем квартиры <адрес> о чем имеется договор найма жилого помещения, который она заключила <дата> с Волостновой Е.А. сроком до <дата>. В период времени проживания с <дата> по <дата> она согласно договору найма жилого помещения, выплатила Волостновой Е.А., 68 600 рублей. После подписания договора, ею и Кармелаевым В.В. в присутствии свидетелей было установлено нарушение условий договора со стороны Волостновой Е.А., а именно пункта 3 договора найма жилого помещения, в части обязанности наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение, соответствующее требованиям, предъявленным к жилым помещениям, то есть пригодным для проживания. Однако Волостнова Е.А. умышленно скрыла факт, загрязнения квартиры, за мебелью, выявленного в момент обустройства для проживания данного помещения. Также Волостнова Е.А. предоставила в наем квартиру, где устройство вентиляционной системы жилого помещения не исключало поступление воздуха из соседних квартир, что влекло попадание запаха табака в данную квартиру, что свидетельствует о не соответствии жилого помещения строительным и санитарным нормам и правилам. Она неоднократно обращалась как с устной, так и с письменной претензией к Волостновой Е.А., об устранении вышеназванных недостатков. Однако Волостнова Е.А. на них не отреагировала. Последний раз такая претензия была направлена <дата>. Полагает, что Волостнова Е.А. скрыла факты о непригодности для эксплуатации жилого помещения, с целью получения денежной выгоды. На момент сдачи жилого помещения в наем задолженность, по оплате за жилое помещение, составляла около 16 000 рублей, сейчас задолженность по квартплате составляет около 32 000 рублей. На основании изложенного, просит признать факт нарушения условий договора наймодателем Волостновой Е.А. Признать договор найма жилого помещения от <дата> между Труфакиной Н.С. и Волостновой Е.А., недействительным и взыскать с Волостновой Е.А. денежную сумму в размере 67 598 тысяч рублей от оплаченной суммы за наём жилого помещения, а также 1002 рубля за юридические услуги.

Истец Труфакина Н.С. в судебное заседание не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя Кармелаева В.В..

В судебном заседании представитель истца по доверенности Кармелаев В.В. просил удовлетворить иск в полном объеме. Дополнительно пояснил, что проживал в спорной квартире вместе с Труфакиной Н.С. с <дата> по <дата>, когда он забрал свои вещи. Коммунальные услуги и платежи по договору найма оплачивались Труфакиной Н.С. в полном объеме с <дата> по <дата> года включительно. При заключении договора найма недостатки, имеющиеся в квартире, сразу выявлены не были. Сразу после заселения в квартиру, было установлено, что вся квартира имеет общее загрязнение в виде «засаливания» потолков, стен, полов. За мебелью был обнаружен мусор. Вентиляция не обеспечивала вытяжку воздуха, в связи с чем, запах табака из соседних помещений попадал в съемную квартиру. Полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют об антисанитарном состоянии в квартире и ее не соответствии строительным нормам и правилам, что является основанием для его расторжения и взыскания денежных средств с ответчика. За время проживания в квартире истец поддерживала ее в чистом и пригодном для проживания состоянии. Он не оспаривает, что на момент рассмотрения дела срок действия договора истек и Труфакина Н.С., добровольно съехала из квартиры. Этому предшествовало то, что с <дата> между истцом и ответчиком сложились неприязненные отношения по вопросу доступа в квартиру и необходимостью ее продажи ответчиком. В управляющую компанию или администрацию по вопросу установления нарушений в квартире истец и он не обращались. Он обращался в Санэпидемнадзор по вопросу проведения проверки систем вентиляции и забора проб воздуха, однако ему поступило сообщение о том, что данное учреждение данными вопросами не занимается. Его знакомые строители пояснили, что поступление запаха из соседних квартир свидетельствует о нарушении строительных норм. Выявленные нарушения и конфликтная ситуация с ответчиком негативно повлияли на физическое состояние истца, которая находится в состоянии беременности, что повлекло ее неоднократную госпитализацию в медицинские учреждения.

В судебном заседании ответчик Волостнова Е.А., просила отказать в удовлетворении иска. Дополнительно пояснила, что с <дата> она на основании договора дарения стала собственником квартиры <адрес>. После данной даты она в целях улучшения своего материального положения поселила в квартиру истца Труфакину Н.С. и ее сожителя Кармелаева В.В. <дата> между ней и истцом был заключен договор найма квартиры. Квартира была передана нанимателю в хорошем состоянии. Претензий, по ее качеству или условиям проживания, от Труфакиной Н.С. и ее сожителя не поступало. Плата по договору найма и за коммунальные услуги вносилась ими своевременно с <дата> по <дата> включительно. В <дата> года у нее с истцом и ее сожителем произошла конфликтная ситуация, по вопросу осуществления препятствий в пользовании квартирой (сменой замков и не передачи ей ключей). После этого денежные средства по договору и за коммунальные услуги ей не передавались, Труфакина Н.С. съехала из квартиры, а Кармелаев В.В. проживал в ней до <дата>. В связи с ограничением ее доступа в квартиру, решением мирового судьи <данные изъяты>, на Труфакину Н.С. была возложена обязанность устранить препятствия в пользовании спорной квартирой. В связи с этим <дата> в присутствии свидетеля Кармелаев В.В. забрал оставшиеся вещи из квартиры и больше в ней не появлялся. Каких-либо претензий от Труфакиной Н.С. она не получала. Она не оспаривает, что вентиляционная шахта ее квартиры соединена с соседними квартирами, однако это каким-либо образом не нарушает строительные нормы. Антисанитарное состояние в квартире отсутствовало, ранее в данной квартире проживала ее мать, которая поддерживала ее в надлежащем состоянии. К Труфакиной Н.С. у нее претензий по вопросу содержания квартиры не имеется, она поддерживала ее в чистом состоянии. На момент рассмотрения гражданского дела срок действия договора найма от <дата> истек, истец за два месяца фактического проживания в <дата> и <дата> оплату за него не произвела.

Суд с учетом мнения участников процесса считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца, с участием ее представителя.     

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В силу статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В судебном заседании установлено, что квартира <адрес> с <дата> принадлежит Волостновой Е.А., что подтверждается договором дарения квартиры от <дата> (л.д. 30-32), свидетельством о государственной регистрации права № от <дата> (л.д. 33).

Согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из статьи 676 ГК РФ следует, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Согласно статье 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Судом установлено, что <дата> между Волостновой Е.А. и Труфакиной Н.С. был заключен договор найма жилого помещения - <адрес>, сроком действия до <дата> (л.д. 22).

Из пункта 3 договора найма, следует, что наймодатель обязан предоставлять нанимателю жилое помещение, соответствующее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, то есть пригодным для проживания и эксплуатации. Расходы, связанные с содержанием жилого помещения: квартплата, плата за техническое обслуживание, плата за коммунальные услуги (кроме электроэнергии и водоснабжения), входят в стоимость платы за наем жилого помещения и осуществляются наймодателем.

В соответствии с пунктом 4 договора найма наниматель обязан: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии: содержать в исправном состоянии системы жизнеобеспечения квартиры; содержать в чистоте и порядке жилое помещение, не допускать сбрасывания в санузел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие отходы в мусоропровод, соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми приборами, не устанавливать самодельных обогревательных приборов; произвести ремонт, либо надлежащую замену санитарно-технического оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя; своевременно вносить плату за пользование жилым помещением. Наниматель не вправе заключать договор поднайма жилого помещения.

Согласно статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из вышеуказанной нормы права следует принцип свободы договора, который означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.      

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заключив договор найма, стороны согласились с условиями договора, определив, что правоотношения возникли из него договоров, а, следовательно, и ответственность сторон наступает в рамках данного договора.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что Волостнова Е.А. предоставила для проживания Труфакиной Н.С. квартиру <адрес>

Согласно распискам Волостновой Е.А. (л.д. 24 и 24 оборот) Труфакина Н.С. во исполнение договора найма внесла плату за жилое помещение за период с мая по декабрь 2011 года, а также за водоснабжение и электроэнергию за период проживания с <дата> по <дата> включительно. Данные обстоятельства были признаны сторонами.

Из пункта 2 статьи 68 ГПК РФ следует, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Таким образом, судом установлено, что Труфакина Н.С. фактически проживала в квартире <адрес> в период времени с <дата> по <дата>, после чего добровольно выехала из нее. На момент принятия решения <дата> срок действия договора найма до <дата> истек.

Истцом заявлены требования о признании недействительным договора найма жилого помещения в связи с предоставлением наймодателем квартиры в состоянии непригодном для проживания, с нарушенной системой вентиляции и антисанитарных условий проживания.

Согласно статье 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В соответствии со статьей 673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Согласно статье 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно пункту 7 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 (далее по тексту Положение) признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Согласно пункту 42 Положения комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Разделом II Положения определены требования, которым должно отвечать жилое помещение:

12. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

14. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Пунктом 33 Положения установлено, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Из пункта 4.1. САНПИН 2.1.2.2645-10, утвержденных постановлением Главного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 года № 64 следует, что системы отопления и вентиляции должны обеспечивать допустимые условия микроклимата и воздушной среды помещений.

Согласно пункту 4.7 САНПИН 2.1.2.2645-10, естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки, фрамуги, либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы. Вытяжные отверстия каналов должны предусматриваться на кухнях, в ванных комнатах, туалетах и сушильных шкафах. Устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами.

Из указанных норм закона следует, что признание помещения непригодным для проживания, возможно по обращению собственника жилого помещения или нанимателя квартиры, на основании заключения межведомственной комиссией, создаваемой в целях установления наличия нарушения строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Жилое помещение не может отвечать предъявляемым требованиям, если устройство вентиляционной системы жилых помещений, не исключает поступление воздуха из одной квартиры в другую.

Согласно статье 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно исследованным в ходе судебного заседания заявления Кармелаева В.В. во ФБУЗ «<данные изъяты>» от <дата> и письму указанного учреждения Кармелаеву В.В. № от <дата> он обращался для проведения исследования вентиляционных систем и анализа воздуха на никотин в квартире <адрес>. Ему было разъяснено, что данное учреждение исследования подобного рода не проводит.

Как следует из пояснений представителя истца, с заявлением, о признании помещения непригодным для проживания, а также для составления актов фиксации каких-либо нарушений строительных или санитарно-эпидемиологических норм и правил в компетентные органы, кроме ФБУЗ «<данные изъяты>», а также организации, обслуживающие жилой фонд, он не обращался. Указанные факты уполномоченными лицами не фиксировались.

Признание ответчиком факта смежности системы вентиляции между всеми квартирами в доме <адрес>, не свидетельствует о поступлении в квартиру № воздуха из других квартир и нарушения тем самым Санитарно-гигиенических норм и правил.

Таким образом, доказательств, несоответствия устройства вентиляции в спорной квартире требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности и проектной документации, а также поступления воздуха из других квартир, истец и его представитель суду не предоставили.

Кроме того, из вышеприведенных норм закона следует, что наличие в жилом помещении общего загрязнения, не является основанием для признания его непригодным для проживания. Каких-либо доказательств, наличия антисанитарных условий проживания истцом и его представителем суду не предоставлено.        

Из статьи 68 ГПК РФ следует, что объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Из объяснений ответчика Волостновой Е.А., следует, что квартиру Труфакиной Н.С. она передавала надлежащего качества, антисанитарных условий, на которые ссылается представитель истца, не имелось.

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Допрошенная в ходе судебного заседания в качестве свидетеля Свидетель1 показала, что она является бывшей собственницей квартиры <адрес>. В данной квартире каких-либо загрязнений, налета на потолке, стенах и полу не имелось. Вентиляция в квартире работает надлежащим образом, посторонние запахи в квартиру не поступают. Она присутствовала при осмотре квартиры, заселении и подписании договора найма между ее дочерью Волостновой Е.А. и Труфакиной Н.С. Наниматель каких-либо претензий по качеству передаваемой квартиры не высказывала. В <дата> между Волостновой Е.А. с одной стороны и Труфакиной Н.С. и Кармелаевым В.В. с другой стороны возникла конфликтная ситуация, которая привела к обращению в суд с данным иском. Каких-либо претензий на адрес ее проживания от Труфакиной Н.С. не поступало. Фактически Труфакина Н.С. и Кармелаев В.В. перестали проживать в квартире с <дата>, а последние вещи забрали <дата>.      

В вышеназванном договоре найма от <дата>, сведения о наличии каких-либо нарушений санитарно-гигиенических или строительных норм и правил не указаны. Обязанность по содержанию помещения в чистоте и текущему ремонту возложена на нанимателя Труфакину Н.С.

Объяснения Волостновой Е.А. и показания свидетеля Свидетель1, с учетом исследованного договора найма, не противоречат и дополняют друг друга, сомнений у суда не вызывают.      

Из претензии об устранении причин нарушения пункта 3 договора найма от <дата> и квитанции об оправке почтового отправления от <дата> следует, что Кармелаев В.В. в интересах Труфакиной Н.С. обращался к Волостновой Е.А. с указанием на нарушение устройства системы вентиляции и наличии антисанитарного состояния квартиры. Сведений о получении данного отправления заказной корреспонденцией Волостновой Е.А. представителем истца суду не предоставлено. Волостновой Е.А. получение претензии отрицается.

Данная претензия не может быть принята в качестве доказательства, наличия антисанитарных условий проживания и неправильного устройства системы вентиляции, так как она была направлена после фактического выселения Труфакиной Н.С. из занимаемого ею жилого помещения. Кроме этого претензий фактически наймодателем Волостновой Е.А. получена не была и в ней не содержится объективных данных свидетельствующих о наличии каких-либо нарушений.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для расторжения договора найма от <дата> заключенного между Волостновой Е.А. и Труфакиной Н.С. и признания ее недействительной в силу закона не имеется. Кроме того, Труфакина Н.С. добровольно, не позднее <дата> выехала из спорного жилого помещения, до истечения срока действия найма, и данный договор на момент вынесения решения фактически прекратил срок своего действия.

Иных обстоятельств, влекущих признание договора найма недействительным по основаниям, указанным в законе, судом не установлено.

Таким образом, у суда не имеется оснований для взыскания в пользу истца денежных средств с ответчика и в удовлетворении предъявленного иска следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199     Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Труфакиной Н.С. к Волостновой Е.А. о признании договора найма жилого помещения недействительным, взыскании денежных средств за нарушение условий договора найма жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись)     Р.В. Рыбаков

Полный текст решения изготовлен <дата>