Дело № 2-2165/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2012 года       город Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Рыбакова Р.В.,

при секретаре Гордеевой Е.Г.,

с участием представителя истца по доверенности Парамоновой Т.Н.,

представителя ответчика по доверенности Анофрикова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к Денисовой Е.Ю. о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с исковым заявлением к Денисовой Е.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 2 021 917 рублей 95 копеек, пени в сумме 76 832 рубля 88 копеек.

Требования мотивированы тем, что распоряжением <данные изъяты> от <дата> № № ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> для строительства торгового комплекса. Во исполнение данного распоряжения между <данные изъяты> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от <дата> с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Дополнительным соглашением № от <дата>, на основании распоряжения <данные изъяты> от <дата> № земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, был разделен и образованы 3 (три) земельных участка: с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>. Согласно уведомлению <данные изъяты> от <дата> № дополнительное соглашение № зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании договора замены стороны в обязательстве № от <дата> ФИО1 передала, а Денисова Е.Ю. приняла на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно уведомлению <данные изъяты> от <дата> № договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3.2 договора определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком ежеквартально, равными долями, до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. Пунктом 3.5 договора аренды, что определено, что размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год. В случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, города Саратова, уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. При этом, в данном пункте договора аренды сторонами предусмотрено, что заключения дополнительного соглашения к договору не требуется. Годовой размер арендной платы за земельный участок (кадастровый номер земельного участка) рассчитывается как произведение площади земельного участка (кв.м.), удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв.м.) и процентной ставки от кадастровой стоимости земельного участка (%). Таким образом, размергодовой арендной платы Денисовой Е.Ю. составляет 10772 * 7050 рублей 84 копейки * 2% = 1 519 032 рубля 97 копеек. Размерквартальной арендной платы составляет1 519 032 рубля 97 копеек : 4 = 379 758 рублей 24 копейки. Пунктом 6.2 Договора установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Таким образом, задолженность Денисовой Е.Ю. по договору аренды земельного участка № от <дата> составляет 2 098 750 рублей 83 копейки, в том числе недоимка за период с <дата> по <дата> - 2 021 917 рублей 95 копеек, пени по состоянию на <дата> -76 832 рубля 88 копеек. На основании изложенного просит взыскать с Денисовой Е.Ю. задолженность по договору аренды земельного участка № от <дата> за период с <дата> по <дата> в сумме 2 021 917 рублей 95 копеек, а также пени по состоянию на <дата> в сумме 76 832 рубля 88 копеек.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Парамонова Т.Н. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. Расчет, предоставленный ответчиком, оспорила. Дополнительно пояснила, что договором между сторонами определено при недостаточности средств погашение в первую очередь пени, во вторую основного долга.

Ответчик Денисова Е.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении дела не просила.

Представитель ответчика по доверенности Анофриков С.А. просил отказать в удовлетворении иска. Не оспорил, размер годовой арендной платы за земельный участок, находящийся в пользовании Денисовой Е.Ю. С расчетом истца не согласился, так как в нем не отражено погашение задолженности по арендной плате ответчиком в соответствии с платежными документами и основаниями, указанными при перечислении денег. Считает незаконным погашение в первую очередь пени, а затем основного долга по арендной плате. Просил снизить размер пени в 10 раз, в связи с тем, что просрочка возникла из-за осуществления снижения возможности использования земельного участка при строительстве дороги в <адрес>.

Суд с согласия представителя истца и представителя ответчика определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В судебном заседании установлено, что распоряжением <данные изъяты> от <дата> № ФИО1 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> для строительства торгового комплекса (л.д. 10).

<дата> между <данные изъяты> и ФИО1 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № (л.д. 11-15).

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка № от <дата>, определено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 10 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Пунктом 3.5 договора аренды, что определено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова, уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процент от суммы неуплаты за каждый день просрочки

<дата> земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи (л.д. 17).

Дополнительным соглашением № от <дата> (л.д. 19), на основании распоряжения <данные изъяты> от <дата> № (л.д. 18), земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, был разделен и образованы 3 (три) земельных участка: с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>; с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>.

Согласно уведомлению <данные изъяты> от <дата> № (л.д. 20), дополнительное соглашение № зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

<дата> на основании договора замены стороны в обязательстве № (л.д. 21-22) ФИО1 передала, а Денисова Е.Ю. приняла на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно уведомлению <данные изъяты> от <дата> № (л.д. 23) договор замены стороны в обязательстве зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из статьи 609 ГК РФ, следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу статей 606, пункта 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

В силу статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Основными принципами земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является арендная плата.

Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением условий договора в соответствии со статьей 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства. На основании вышеизложенного, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Изменение арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенного с Денисовой Е.Ю. происходило на основании Постановления Правительства Саратовской области № 412-П от 27 ноября 2007 года «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения», которое было опубликовано в газете «Саратовская областная газета» № 69 от 4 декабря 2007 года, и на основании Постановления Правительства Саратовской области № 270-П от 7 июля 2009 года «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», опубликованного в «Собрании законодательства Саратовской области № 15 за июль 2009 года.

Размер арендной платы рассчитывается по следующей формуле: удельный показатель кадастровой стоимости участка с кадастровым номером № составляет 7 050 рублей 84 копейки за кв.м., площадь <данные изъяты>., ставка арендной платы - 2%. Размер арендной платы в год составляет 10772 * 7050,84 * 2 % = 1 519 032 рубля 97 копеек. Указанные обстоятельства подтверждаются кадастровым паспортом земельного участка 64:48:030101:32 (л.д. 27-28), а также данное обстоятельство не оспаривалось стороной ответчика.

Из расчета истца (л.д. 29) следует, что в результате ненадлежащего исполнения Денисовой Е.Ю. обязательств по договору аренды № от <дата> за период с <дата> по <дата> за ней образовалась задолженность по вн5есению арендной платы в размере 2 021 917 рублей 95 копеек и пени на <дата> в размере 76 832 рубля 88 копеек. В расчете учтены платежи Денисовой Е.Ю. от <дата> в размере 1 200 000 рублей, от <дата> в размере 98 000 рублей, от <дата> в размере 998 000 рублей. Внесение платежей по арендной плате, также подтверждается чеками ордерами (л.д. 142).

Расчет истца оспорен стороной ответчика, по основанию незаконности списания денежных средств поступавших от Денисовой Е.Ю. в виде арендной платы, в счет оплаты пени по договору. Представителем истца данный факт был признан. Представителем ответчика, предоставлен свой расчет (л.д. 144).

Согласно статье 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Из смысла указанной нормы следует, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 ГК РФ (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга).

Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным.

При таких обстоятельствах суд считает неправомерным погашение из сумм поступающих платежей в счет оплаты арендной платы в первую очередь пени, в связи с чем расчет истца в части суммы задолженности по арендной плате судом во внимание не принимается.

Из расчета ответчика, следует, что с Денисовой Е.Ю. подлежала взысканию арендная плата в размере 3 758 045 рублей 95 копеек, за период указанный истцом в расчете - 903 дня с <дата> по <дата>, что с учетом оплаченных ею платежей в размере 2 296 000 рублей, составляет 1 462 045 рублей 95 копеек.

Судом расчет ответчика проверен и сомнений в его правильности не вызывает, в связи с чем, с Денисовой Е.Ю. подлежит взысканию задолженность, по арендной плате в размере 1 462 045 рублей 95 копеек.

В результате неисполнения Денисовой Е.Ю. обязанностей по оплате арендной платы и образованием задолженности истцом начислены пени исходя из 0,1 процента от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора аренды) в сумме 76 832 рубля 88 копеек.

Представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал факт не исполнения обязательства и законности начисления пени, однако просил снизить их размер.

В силу статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно статье 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 января 2006 года N 9-О разъяснено, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Как указано в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 года № 13/14, если определенный в соответствии со статьей 395 Кодекса размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 Кодекса вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.

Тем самым, законодательство Российской Федерации предоставляет право требовать снижения размера неустойки при явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства независимо от того, определяется неустойка законом или договором, что не может рассматриваться как снижение степени защиты такого специфического блага как право несовершеннолетних детей на получение содержания от родителей, так как неустойка предусматривается законом именно в качестве способа обеспечения исполнения обязательства, в связи с чем носит лишь компенсационный характер.

С учетом изложенного, частичного погашения суммы задолженности ответчиком, суд считает возможным, снизить размер пени подлежащей взысканию с Денисовой Е.Ю. до 20 000 рублей.

Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ государственная пошлина в сумме 15 610 рублей 23 копейки подлежит взысканию с ответчика в доход государства (1 462045,95+20000-1000000) * 0,5% + 13200.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к Денисовой Е.Ю. о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с Денисовой Е.Ю. в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 1 462 045 рублей 95 копеек, пени за период с <дата> по <дата> в размере 20 000 рублей, а всего 1 482 045 (один миллион четыреста восемьдесят две тысячи сорок пять) рублей 95 копеек.

Взыскать с Денисовой Е.Ю. в доход государства государственную пошлину в сумме 15 610 рублей 23 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд, в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Саратова.

Судья     (подпись) Р.В. Рыбаков

Полный текст решения изготовлен <дата>