Дело № 2-2114/2012 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 13 сентября 2012 года город Саратов Октябрьский районный суд города Саратова в составе: председательствующего судьи Деминой О.В., при секретаре Федченко А.А., с участием: истца Беспаловой Г.П., представителя ответчика по доверенности <дата> Дмитриевой М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беспаловой Г.П. к Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании недействительным договора аренды, установил: Истец Беспалова Г.П. обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании недействительным договора аренды. В обоснование заявленных требований указала, что Комитетом по управлению имуществом города Саратова был объявлен аукцион № на право заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, сроком на 11 месяцев. <дата> между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды № нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу. Истец планировала использовать помещение под офис. По акту приема-передачи объекта нежилого фонда от <дата> ей передавалось во временное возмездное пользование нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты> С санитарно-техническим состоянием помещения площадью <данные изъяты> истец ознакомилась. Но на момент подписания акта ответчик не предупредил истца, что перекрытия между первым и вторым этажами указанного здания находятся в аварийном состоянии, существует риск обрушения пола арендованного объекта и для того, чтобы использовать помещение по назначению необходимо провести капитальный ремонт здания. До подписания договора аренды и акта приема-передачи установить указанные недостатки было невозможно, потому что арендуемое помещение находится на втором этаже, на полах в помещениях настелен линолеум и неудовлетворительное состояние перекрытий между первым и вторым этажом не видно. Отсутствие опор для пола второго этажа можно увидеть только зайдя в помещение на первом этаже, расположенное под арендованным истцом помещением. Дверь в это помещение находится на территории другого арендатора и зайти к нему она могла только с его согласия. Комитет по управлению имуществом г. Саратова об этом истца не уведомил, чтобы она имела полное представление о здании, в котором расположено сдаваемое в аренду помещение. Публикуя объявление об аукционе № на право заключения договора аренды вышеуказанного помещения, ответчик также скрыл информацию об отсутствии перекрытий между 1 и 2 этажами. Считает, что ответчик выставил на аукцион помещение, расположенное в здании, которое не соответствует требованиям закона, а именно: Федеральному закону от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно ст. 7 Закона строительные конструкции и основные здания должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе эксплуатации не возникло угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу в результате разрушения отдельных несущих конструкций или их частей. Согласно ст. 38 Закона периодическое удостоверение соответствия характеристик эксплуатируемого здания требованиям настоящего закона для подтверждения возможности дальнейшей эксплуатации для подтверждения возможности дальнейшей эксплуатации здания. Таким образом, ответчик в нарушение ст. 607, 611 ГК РФ согласно которым в аренду могут быть переданы здания, но арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, заключил с истцом договор аренды от <дата> №. Вышеперечисленные требования закона ответчик нарушил. Согласно технического заключения на строительные конструкции нежилого здания по адресу: <адрес>, и дополнения к этому заключению, выполненными <данные изъяты> нежилое помещение <данные изъяты> на момент заключения договора аренды от <дата> не могло быть использовано по назначению и эксплуатация его опасна для жизни. Анализ конструктивной схемы нежилого помещения показывает, что прочность и надежность существующих несущих конструкций вышеуказанного помещения недостаточна для восприятия эксплуатационных нагрузок, находится в неудовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта и в настоящее время представляет угрозу жизни и здоровью граждан. В <дата> собственник части помещений, расположенных в вышеуказанном нежилом здании ФИО3, сообщал ответчику о прогнивших перекрытиях между первым и вторым этажами указанного здания, которые находятся в аварийном состоянии, о существовании риска обрушения перекрытий, что может привести к гибели людей и просил срочно принять меры к устранению данной ситуации. К сообщению об аварийном состоянии перекрытий прилагалось 13 фотографий. По данному факту между ответчиком, ФИО3 и администрацией Октябрьского района г. Саратова велась переписка, но никаких мер не принято. Считает, что сделка, заключенная между истцом и ответчиком является недействительной. Недействительность сделки вызвана ее несоответствием требованиям правовых норм. На основании изложенного, полагала, что строительные конструкции здания, которое в эксплуатации свыше 130 лет, не обладают прочностью и устойчивостью, и имеется угроза причинения вреда жизни и здоровью людей. Но несмотря на это выставляет на аукцион вышеуказанное помещение и нарушая при этом закон заключает с истцом договор аренды, по которому она не может использовать помещение по назначению. На основании изложенного, просила суд признать договор аренды объекта нежилого фонда № от <дата>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Саратова и Беспаловой Г.П., недействительным в силу его ничтожности. В судебном заседании истец Беспалова Г.П. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. В судебном заседании представитель ответчика Комитета по управлению имуществом города Саратова по доверенности Дмитриева М.Ю. исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительном отзыве, просила в удовлетворении исковых требований отказать. Представитель третьего лица, привлеченного к участию в деле определением суда, Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО «Город Саратов» в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Исходя из положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту - ГПК РФ), с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося третьего лица. Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, допросив специалиста, исследовав письменные материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Статья 2 ГПК РФ обозначает задачи гражданского судопроизводства, одной из которых является - защита нарушенных или оспоренных прав, а также способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждение правонарушений, формирование уважительного отношения к закону и суду. В соответствии со ст. 3 ГПК РФ судебной защите подлежит лишь нарушенное право или оспариваемый интерес. Из статьи 45 Конституции Российской Федерации следует, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется, каждый вправе защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом. В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. 56 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обязательств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В соответствии Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденным Приказом ФАС России от 10.02.2010 года № 67 (далее - Правила), конкурсная документация предусматривает место расположения, описание и технические характеристики государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в том числе площадь помещения, здания, строения или сооружения в случае передачи прав на соответствующее недвижимое имущество, а также дату, время осмотра имущества, права на которое передается по договору (п. 31 раздел 6, п.40 раздел 7 Правил). В соответствии с п. 28 Правил информация о проведении конкурсов или аукционов, размещенная на официальном сайте торгов, должна быть доступна для ознакомления без взимания платы. Размещение информации о проведении конкурсов или аукционов на официальном сайте торгов в соответствии с настоящими Правилами является публичной офертой, предусмотренной статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 50, 120 Правил заявка на участие в конкурсе подается в срок и по форме, которые установлены конкурсной документацией. Подача заявки на участие в конкурсе является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Таким образом, поскольку подача единственным участником, единственным заявителем заявки на участие в торгах является акцептом оферты, организатор торгов обязан заключить договор аренды государственного или муниципального имущества с данным участником торгов, единственным заявителем (в случае соответствия заявки на участие в торгах, поданной единственным заявителем, требованиям, установленным документацией о торгах, в том числе требованиям к участникам торгов) на условиях, предусмотренных документацией о торгах (разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Закона О защите конкуренции, правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010). Судом установлено, что информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты> а также конкурсная документация были размещены в газете <данные изъяты> № от <дата> и на официальном сайте торгов администрации муниципального образования «Город Саратов». <дата> Комитетом по управления имуществом города Саратова было издано распоряжение № «О проведении аукциона по передаче в аренду муниципального имущества по адресу: <адрес> <дата> от истца Беспаловой Г.П. в Комитет по управлению имуществом города Саратова была подана заявка на участие в аукционе № на право заключения договора аренды нежилого помещения Литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> на 2-м этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>. <дата> Комитет по управлению имуществом города Саратова уведомил истца о том, что в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе № на право заключения договоров аренды муниципального имущества от <дата>, Беспалова Г.П. допущена к участию в аукционе <дата> и признаны его участником по лоту № - нежилое помещение литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>. Распоряжением Комитета по управлению имуществом города Саратова от <дата> № объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение литер <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> на втором этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>, на условиях, изложенных в документации об аукционе № по лоту № с установлением величины арендной платы в размере 548 000 рублей, был передан Беспаловой Г.П. Решением <данные изъяты> от <дата>, вступившем в законную силу, по гражданскому делу по иску Комитета по управлению имуществом города Саратова к Беспаловой Г.П. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа, установлено, что <дата> между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (арендодателем) и Беспаловой Г.П. (арендатором) был заключен договор аренды № нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты> для использования под офис, сроком действия с <дата> по <дата>. Нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи <дата>, в котором указано, что санитарно-техническое состояние объекта известно, претензий у сторон не имеется. Акт приема-передачи подписан сторонами, и подтверждает передачу предмета договора аренды и факт наличия этого имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Также решением суда установлено, что нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты> находилось в аренде у Беспаловой Г.П. с <дата> по <дата>. За период с <дата> по <дата> Беспалова Г.П. оплатила арендную плату в сумме 10 000 рублей. <дата> Беспалова Г.П. обратилась в Комитет по управлению имуществом с заявлением, в котором просила произвести оплату в размере 31969 руб. 35 коп. за ремонт входного терминала и лестничного марша, ведущего с первого этажа на второй или зачесть эту сумму в счет уплаты аренды, а также указала, что в арендуемом помещении предстоит произвести укрепление (замену) перекрытий между первым и вторым этажом здания, в связи с отсутствием балок в междуэтажных перекрытиях. <дата> Комитетом по управлению имуществом было дано разрешение на выполнение работ по укреплению (замену) перекрытий между первым и вторым этажом здания по адресу: <адрес>, а в возмещении понесенных расходов по оплате в сумме 31969 руб. 35 коп. было отказано. По соглашению сторон в <дата> договор аренды от <дата> был расторгнут досрочно, помещение возвращено арендодателю без подписания акта приема-передачи, ключи от арендованного помещения были возвращены. Таким образом, решением <данные изъяты> от <дата>, имеющим преюдициальный характер, установлен факт заключения спорного договора аренды нежилого помещения, факт пользования истцом арендованным помещением, и на основании положений Гражданского кодекса РФ, суд взыскал с Беспаловой Г.П. арендную плату по договору аренды от <дата>. В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 ст. 612 ГК РФ). Исходя из положений ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за явные недостатки переданного в аренду имущества, то есть такие, которые должны были быть выявлены арендатором при обычном порядке приема-передачи. Согласно п. 1.3 договора аренды сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в п.1.1 договора. Пунктом 2.1.1 договора аренды от <дата> предусмотрено составление акта приема-передачи объекта нежилого фонда арендатору. <дата> истец приняла по акту приема-передачи нежилое помещение литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, без каких-либо замечаний и претензий. Предмет договора аренды был известен истцу. В соответствии с техническим заключением на строительные конструкции нежилого здания по адресу: <адрес>, подготовленного <данные изъяты> строительные конструкции нежилого помещения литер <данные изъяты>, фундамент, стены, перекрытия, окна находятся в неудовлетворительном состоянии и не соответствуют требованиям СНиП, прочность и надежность существующих несущих конструкций помещения недостаточна для восприятия эксплуатационных нагрузок, находится в не удовлетворительном состоянии, требует капитального ремонта и представляет угрозы жизни и здоровью граждан. Также <данные изъяты> было подготовлено дополнение к техническому заключению на строительные конструкции нежилого здания по адресу: <адрес>, в соответствии с которым нежилое помещение <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, на момент заключения договора аренды от <дата> не могло быть использовано по назначению и эксплуатация его опасна для жизни. Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО6, показал, что в <дата> им был осуществлен визуальный осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в ходе которого установлено, что на первом этаже здания древесина подвержена деструктивной гнили, имеющиеся кирпичные подпорки между первым и вторым этажом на играют роли, поскольку опорные части имеются только в середине. Данные недостатки не являются скрытыми недостатками. При осмотре второго этажа здания специалист ничего не заметил, там был произведен ремонт. Кроме того, специалист пояснил, что дополнительное техническое заключение было подготовлено по просьбе истца, поскольку это было необходимо заказчику. Истец Беспалова Г.П. со ссылкой на ст. 168 ГК РФ просит суд признать договор аренды нежилого помещения недействительным. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Проанализировав вышеуказанные правовые нормы в их совокупности с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что оснований для признания договора аренды № нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты> от <дата> недействительным не имеется, истец при заключении договора аренды была ознакомлена с его техническим состоянии, что подтверждается актом приема-передачи, исполняла обязанности по договору аренды, внося арендную плату, договор аренды был расторгнут в <дата> по соглашению сторон. Недостатки нежилого помещения не являлись скрытыми, что также подтвердил допрошенный в судебном заседании специалист. Доводы истца о том, что при заключении договора аренды ею не был произведен осмотр здания на первом этаже, не являются основанием для признания договора аренды недействительным. Доказательств, свидетельствующих о невозможности произвести осмотр помещения в полном объеме, истец не представил. При достаточной степени осмотрительности истец Беспалова Г.П. могла и должна была ознакомиться с техническим состоянием арендуемого помещения. Ссылка истца на неудовлетворительное состояние арендованного помещения само по себе не свидетельствует о том, что истец Беспалова Г.П. не пользовалась спорным помещением, которое было ей передано по акту приема-передачи. В связи с изложенным, оснований для удовлетворения исковых требований Беспаловой Г.П. к Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании недействительным договора аренды № нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты> от <дата> не имеется. На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил: В удовлетворении исковых требований Беспаловой Г.П. к Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании недействительным договора аренды отказать. Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья подпись О.В. Демина Мотивированное решение суда изготовлено <дата>.