РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12.08.2010г. Федеральный суд Октябрьского района г. Самары в составе:
председательствующего Родивиловой Е.О.
при секретаре Андрияновой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3705/10 по иску Кузнецова С.А. к ОАО «Спецстрой», третьим лицам УФРС по Самарской области, Администрации г.о. Самара о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Кузнецов С.А. обратился в суд с исковым заявлением о признании права собственности на жилое помещение, ссылаясь на то, что между ОАО «Спецстрой» (заказчик) и ООО «Трансгруз» (инвестор) 19.01.2006 г. был заключен договор №* инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах ул. * в Октябрьском районе г. Самары, по условиям которого ОАО «Спецстрой» обязалось построить пятисекционный жилой дом в границах ул. * в Октябрьском районе г. Самары и после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию передать ООО «Трансгруз» гаражный бокс в подвальном этаже, строительный номер №*, расположенный в пятисекционном жилом доме в границах ул. * в Октябрьском районе г. Самары, а инвестор обязался уплатить застройщику 400 000 (Четыреста тысяч) рублей, направляемых последним на создание указанного дома. Данный договор (п. 3.7) предусматривает возможность уступки прав по договору третьим лицам, поэтому между ООО «Трансгруз» и ЖСК «Строим вместе-1» 20.01.2006г. был заключен договор уступки требования №*, по условиям которого к ЖСК «Строим вместе-1» перешло право на получение от застройщика названного выше гаражного бокса. ЖСК «Строим вместе-1» по договору №* от 29.04.2008 г. уступил Кузнецову С.А. (истец по настоящему
делу) право на получение от застройщика названного выше гаражного бокса. Переданное истцу право было
полностью оплачено в сумме 400 000 (Четыреста тысяч) рублей. Истец оплатил за приобретенное право
550 000 (Пятьсот пятьдесят тысяч) рублей. Оплата производилась за счет собственных средств. О
произведенных уступках прав заказчик (ОАО «Спецстрой») был извещен надлежащим образом, что
подтверждается актом приема-передачи указанного гаражного бокса от ОАО «Спецстрой» истцу по
настоящему делу. Многоквартирный дом, в состав которого входит спорный гаражный бокс, введен в эксплуатацию 20.11.2008 г., что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию №*. Гаражный бокс был передан истцу 28.09.2009 г. по акту приема-передачи. Истец за свой счет организовал его техническую инвентаризацию, а также кадастровый учет, в ходе которого гаражному боксу присвоен кадастровый номер: 63:01:0631002:234:8/235, что подтверждается кадастровым паспортом от 12.03.2010 г. Адрес и характеристики спорного гаража после технической инвентаризации дома и ввода его в
эксплуатацию: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. *, №*, помещение №* -
гараж №*, общей площадью 20,20 кв.м. Указанные договоры, акт приема-передачи и кадастровый паспорт были переданы в Управление Росреестра по Самарской области для осуществления государственной регистрации права собственности, однако **.**.** г. истец получил Сообщение об отказе в.государственной регистрации, в котором указано следующее: «Порядок заключения договора №* инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах ул. * в Октябрьском районе города Самары от 19.01.2006 г. регулируется ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в том случае, если разрешение на строительство получено застройщиком после 01.04.2005 г. (статья 27 указанного Федерального закона)», следовательно, «договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации». А поскольку в соответствии с «п. 1 ст., 165 Гражданского кодекса РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.». Однако Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов; недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, возникающие лишь на основании договора участия в долевом строительстве. Стороны подобный договор не заключали и не имели права заключать, поскольку в соответствии со ст. 2 данного ФЗ застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Разрешение на строительство было получено 02.09.2008 г., т.е. после заключения договора инвестирования. Денежные средства привлекались по договору инвестирования, право на заключение которого
предусматривает Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в
Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». При этом ни данный ФЗ, ни
Гражданский кодекс РФ не предусматривают проведение государственной регистрации инвестиционных
договоров. Следовательно, договор №* инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах ул. * в Октябрьском районе города Самара от 19.01.2006 г. соответствует требованиям действующего законодательства. Государственные регистраторы УФРС по Самарской области устно также сообщают следующее: «В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. передача прав гражданам путем уступки требования по договорам,, которые заключены юридическими лицами и (или) строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) жилом доме, не допускается. Следовательно, договор уступки также не соответствует требованию действующего законодательства.». Однако, в п.3 ст.1 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. говорится лишь о жилом помещении. В соответствии с положениями статьи 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Следовательно, передача прав гражданам путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на нежилое помещение в строящемся (создаваемом) жилом доме, допускается. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникшим до вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу настоящего Федерального закона. При этом необходимо принимать во внимание, что право инвестора (по договору инвестирования от 19.01.2006 г.) переуступить свои права возникло до 20.07.2006 г. и не из договора участия в долевом строительстве. Причем Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ не устанавливает, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных инвестиционных договоров. Следовательно, действие ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 18.07.2006 г.) не распространяется на отношения, возникшие из инвестиционных договоров, ранее заключенных между юридическими лицами. До 20.07.2006 г. гражданское законодательство не содержало каких-либо запретов на передачу гражданам прав по инвестиционным договорам, заключенным в связи с созданием многоквартирных домов. Кроме того, поскольку Федеральному закону от 18 июля 2006 г. N1Г1-ФЗ не была придана обратная сила, условие договора инвестирования от 19.01.2006 г., предоставляющее инвестору право переуступки требований по договор}, в соответствии с п. 2 ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, а одним из оснований для регистрации права собственности на недвижимое имущество являются вступившие в законную силу судебные акты (ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый
вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и
совместно с другими лицами. Поскольку право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 131, 219 ГК РФ), то невозможность оформить его Должным образом препятствует истцу в реализации его прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости. Просит признать право собственности Кузнецова С.А., **.**.** года рождения, паспорт: №*, выдан **.**.** г. ГОМ-1 УВД ул. * на помещение №* - гараж №*, общей площадью 20,20 кв.м., имеющее кадастровый номер: 63:01:0631002:234:8/235, находящееся в подвале многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, ул. *, №*
В судебном заседании представитель истца Инжеваткин А.М., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика ОАО «Спецстрой» Никитина Е.А., действующая на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований не возражала.
Представитель 3-го лица УФРС по Самарской области и представитель Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о дате и времени слушания дела, причину неявки суду не сообщили.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что 19 января 2006г. между ОАО «Спецстрой» - Заказчиком и ООО «Трансгруз» Инвестором был заключен Договор №* инвестирования в строительство пятисекционного жилого дома, расположенного в границах улиц Авроры, Съездовской, Ялтинской в Октябрьском районе города Самары. В соответствии с п.1.1. Предметом Договора является передача Заказчиком Инвестору доли в строительстве, которая соответствует гаражному боксу в подвальном этаже, строительный номер №*, расположенному в пятисекционном жилом доме в границах ул. * в Октябрьском районе города Самары. В п.2.1. определен размер инвестиционных средств передаваемых по указанному договору, который составляет 400000 рублей.
20 января 2006г. между ООО «Трансгруз» - Правообладателем и ЖСК «Строим вместе – 1» - Правоприобретателем заключен Договор №* уступки требования. В соответствии с п.1.1. Предмет договора, Правообладатель является владельцем права требования к ОАО «Спецстрой» в отношении доли в строительстве, которое возникло на основании договора инвестирования №* от 19 января 2006г. В соответствии с п.5 Правоприобретатель уплатил Правообладателю за приобреобретаемое по договору требование 400000 рубля.
16 января 2008г. между ЖСК «Строим вместе –1» — Правообладателем и Кузнецовым С.А. — Правоприобретателем был заключен Договор №* уступки требования. На основании п.1.1 данного договора ЖСК «Строим вместе – 1» уступает Кузнецову С.А., истцу по делу, право требования на гаражный бокс, указанный в п.1.1. Договора №* инвестирования в строительство, по которому истец стала являться фактической стороной.
Истец оплатил ЖСК «Строим вместе – 1» полную стоимость инвестирования своей доли в строительстве, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру №* от 21.01.2008г., №* от 18.02.2008г. и платежным поручением №* от 27.02.2008г.
Дом был построен на отведенном земельном участке, в установленном законом порядке на основании Постановлений Главы города Самары от 19.05.2000г. №* «О разрешении ОАО «Спецстрой» завершения проектирования реконструкции жилой застройки квартала №* в границах ул. * в Октябрьском районе»; от **.**.**г. №* «Об утверждении проекта границ земельного участка, продлении срока аренды земельного участка, разрешении проектирования жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и трансформаторной подстанции ОАО «Спецстрой»; договора №* аренды земельного участка от 24.07.2007г., согласно которого, Министерство строительства и ЖКХ Самарской области передал в аренду ОАО «Спецстрой» земельный участок во временное возмездное пользование (аренда) площадью 3500,00 кв. метра под строительство жилого дома, договор имеет необходимые приложения, в том числе кадастровый план земельного участка, расчет арендной платы, акт приема-передачи (ст. ст. 65, 70 ЗК РФ)»; договора №* аренды земельного участка от 19.03.2008г., согласно которого, Министерство строительства и ЖКХ Самарской области передал в аренду ОАО «Спецстрой» земельный участок во временное возмездное пользование (аренда) площадью 2454,70 кв. метра.
Распоряжением министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 09.04.2007г. №* ОАО «Спецстрой» продлен срок аренды на 3 года без права выкупа в собственность земельного участка, площадью 3500 кв.м., по вышеуказанному адресу.
02 сентября 2008г. Главой г.о. Самара ОАО «Спецстрой» было выдано Разрешение на строительство №*, а 20 ноября 2008г. получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №*.
По Акту приема-передачи от 28.09.2009г. к Договору №* уступки требования от 16.01.2008г. Заказчик ЗАО «Спецстрой» передал Кузнецову С.А. гараж в законченном строительством объекте, находящемся по адресу: г. Самара, ул. *, №* расположенный в подвальном этаже, Лит. А, номер по техническому паспорту филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Самаре: №*-гараж №* (комната №*) площадью с учетом прочей (с коэффициентом) — 20,2 кв.м. В соответствии с Актом стороны по договору №* уступки требования от 16.01.2008г. взаимных претензий друг к другу не имеют.
Стороны взятые на себя обязательства по Договору исполнили в полном объеме. Застройщик передал дольщику конкретный гараж, т.е. долю инвестирования.
С этого времени Кузнецов С.А. пользуется гаражом, считает его своей собственностью.
Истец решила оформить право собственности на гараж №* по ул. *, №*, в г.Самаре. Для этого она заказала и получила технический паспорт из ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 29.02.2008г. и кадастровый паспорт помещения из УФАКОН по Самарской области от 12.03.2010г. с присвоенным ему кадастровым номером 63:01:0631002:234:8/235.
20.05.2010г. Кузнецов С.А. сдал необходимый пакет документов на государственную регистрацию в УФРС по Самарской области.
03.06.2010г. исх. №* истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации, где сказано, что в целях возобновления государственной регистрации необходимо предоставить судебный акт о признании права собственности на указанный объект, либо подтвердить наличие инвестиционных отношений между ООО «Спецстрой» и ООО «Трансгруз».
Распоряжением Заместителя Главы г.о.Самара –Главой Администрации Октябрьского района г.о.Самара №* от **.**.**г. «О присвоении адреса завершенному проектированием жилому дому со встроенными помещениями и подземной автомобильной стоянкой в границах ул. *» жилому дому присвоен адрес: г.Самара, Октябрьский район, ул. *, №*.
Разрешение на ввод в эксплуатацию №* выданное Главой городского округа Самара, подтверждает факт постройки дома, со встроенными нежилыми помещениями, подземным паркингом.
В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ РФ №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания».
В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ «Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом».
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Кузнецов С.А. лишен возможности регистрации права собственности на приобретенный гараж в не судебном порядке.
В п.2 ст. 16 ФЗ РФ от 30.12.2004г. №214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», закреплено, что Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки(создания) — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче долевого строительства.
В силу действующего законодательства РФ, истец имеет право собственности на объект инвестиций - гараж, построенную за счет собственных средств.
В отношении инвестирования строительства объекта недвижимого имущества законом установлено исключение из ст. 8 ГК РФ, в частности, в соответствии с п. 5 ст.5 Закона РСФСР от 26.06.1991 года №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. При этом инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, что означает, что в соответствии со статьей 209 ГК РФ, он приобретает право собственности на объект инвестиций.
Указанные нормы уточняются ФЗ РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999г. №39-ФЗ. В соответствии со ст. 6 указанного закона Инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение результатами осуществляемых капитальных вложений. Указанная норма закона означает, что основанием для возникновения прав владения, пользования и распоряжения объектов инвестиций (то есть право собственности на него – ст. 209, 218 ГК РФ), является полная выплата инвестором причитающихся с него денежных сумм, а также наличие физического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвесторов.
Эти два фактора подтверждены, т.к. Кузнецов С.А. оплатил свою долю инвестиций, а Застройщик освоил вложенные денежные средства, фактически построил дом и передал в собственность гараж №*, т.е. обязательства по Договору сторонами исполнены в полном объеме.
Следовательно, истец, приобрел право собственности на долю объекта в строительстве помещения №* гаража №* в подвальном этаже, общей площадью 20,20 кв.м., расположенной по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. *, дом №*.
В п. 2 ст. 35 Конституции РФ говорится, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В ст.12 ГК РФ определены, способы защиты гражданских прав. Защита гражданских прав осуществляются путем признания права.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства, однако учитывая материальное положение ответчика, суд полагает возможным снизить сумму государственной пошлины до 500 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кузнецова С.А. удовлетворить.
Признать за Кузнецовым С.А. право собственности на помещение №* – гараж №* по ул. * дом №*, расположенный в подвальном этаже, общей площадью 20,20 кв.м.
Взыскать с ОАО «Спецстрой» в доход государства государственную пошлину в размере 500 рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.
Решение в окончательном виде изготовлено – 16.08.2010 года.
Председательствующий: /подпись/ Родивилова Е.О.
КОПИЯ ВЕРНА.
Судья:
Секретарь:
Решение вступило в законную силу:_____________________
Судья: