РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 сентября 2010 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Родивиловой Е.О.
при секретаре судебного заседания Андрияновой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №* по иску Пархоменко С.В. к ООО СК «Спектр-Плюс», третьему лицу Управлению Росреестра по Самарской области, Администрации г.о. Самара, ГСК-636 о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что **.**.** Пархоменко С.В. заключил с ООО СК «Спектр-Плюс» договор №* о долевом участии в строительстве гаража (бокса-стоянки) №*, расположенного по адресу: г. Самара, ул.*, №* в соответствии с которым ООО СК «Спектр-Плюс» по окончании строительства обязуется передать Истцу бокс общей площадью 21,04 кв.м., а также сдать его Госкомиссии и подготовить документы по утверждению Акта Госкомиссии о приеме объекта в эксплуатацию. Истец в свою очередь обязуется оплатить стоимость гаража в размере 180186 рублей. Оформление права собственности возлагается на Истца. **.**.** ООО СК «Спектр-Плюс» передал Истцу по акту приема-передачи гараж, а Истец оплатил всю причитающуюся по договору сумму в соответствии с приложенными квитанцией от **.**.**, и справкой №* от **.**.** Спорный объект недвижимости построен в порядке реконструкции гаражного комплекса, принадлежащего ГСК № 636, членом которого является Истец (справка №* от **.**.**). Земельный участок для строительства (реконструкции) гаража-стоянки, расположенный по адресу: г. Самара, ул.*, №* предоставлен ГСК № 636 в аренду по договору №* от **.**.** на основании Постановления Главы г. Самары №* от **.**.**, Письмом Минимущества Самарской области от 2007 года подтвержден факт возобновления данного договора аренды на неопределенный срок, **.**.** Земельный участок поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер 63:01:0642002:8. Строительство (реконструкция) гаражей производилось ООО СК «Спектр-Плюс» на основании договора, заключенного между ГСК № 636 и ООО СК «Спектр-Плюс» №* от **.**.** по проекту ЗАО «Приволжсккоммунпроект» от 2002 года, соответствующему государственным санитарно-эпидеологическим нормам (Заключение №* от **.**.**). Разрешение на реконструкцию гаражей №* выдано ООО СК «Спектр-Плюс» **.**.** **.**.** МЧС России было выдано заключение №* о соответствии построенного объекта по адресу г. Самара, ул.*, №* требованиям пожарной безопасности. В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Градостроительный кодекс устанавливает, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который удостоверяет выполнение строительство, соответствие построенного объекта градостроительным нормам. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается застройщику и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта (ст. 55 Градостроительного кодекса). В настоящее время объект построен полностью, но в эксплуатацию не сдан по причине объявления ООО СК «Спектр-Плюс» себя банкротом. Таким образом зарегистрировать свое право собственности на указанный объект недвижимости иначе как в судебном порядке Истцу не представляется возможным. Просит признать за Истцом право собственности на объект незавершенного капитального строительства - гараж №*, расположенный по адресу: г. Самара, ул.*, №*
В судебном заседании представитель истца Шуваркина Г.В., действующая на основании доверенности, исковое заявление поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика ООО СК «Спектр Плюс» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дате и времени слушания дела.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Самарской области, Администрации г.о. Самара, ГСК-636 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о дате и времени слушания дела.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что **.**.** между ГСК-636 - заказчик и ООО СК «Спектр-Плюс» - подрядчик заключен договор №* на строительство гаражей, согласно которому заказчик сдает, подрядчик принимает на себя генеральный подряд на строительство гаража, находящегося по адресу: г.Самара, ул.*, №* ориентировочно до 500 боксов-стоянок.
Постановлением Главы г.Самара №* от **.**.** утвержден акт о выборе земельного участка для реконструкции гаража-стоянки с надстроем и пристроями, проект границ земельного участка по ул.*, №* в Октябрьском районе г.Самара.
Постановлением Главы г.Самара №* от **.**.** утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: г.Самара, ул.*, №* в Октябрьском районе.
**.**.** между Комитетом по управлению имуществом г.Самара – арендодатель и ГСК № 636 – арендатор заключен договор аренды земельного участка №*, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», находящийся по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул.*, №* площадью 6000 кв.м.; участок предоставляется под гаражную стоянку и прилегающую территорию; срок действия договора истекает **.**.**.
Согласно письму Министерства имущественных отношений Самарской области от **.**.** №* срок договора аренды земельного участка от **.**.** №*, расположенного по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул.*, №*, площадью 6000,00 кв.м., продлен на тех же условиях на неопределенный срок.
**.**.** между ООО СК «Спектр-Плюс» - заказчик и Пархоменко С.В. – дольщик заключен договор №* о долевом участии в строительстве гаража, предметом которого является участие в строительстве гаража (бокса-стоянки) №* по адресу: г.Самара, ул.*, №*; срок окончания строительства гаража – 3 квартал 2006 года; по окончании строительства гаража заказчик передает дольщику бокс общей площадью 21,04 кв.м.; полная стоимость бокса-стоянки составляет 180186 рублей.
Истцом обязательства по договору №* выполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией №* от **.**.** и Справкой №* от **.**.**, согласно которой Пархоменко С.В. является членом ГСК 636 и ему принадлежит на праве собственности гараж №*, площадью 20,4 кв. м., находящийся по адресу: г. Самара, ул.* №*, паевой взнос выплачен полностью на **.**.**
29.092006 ода подписан акт приема-передачи, согласно которому ООО СК «Спектр-Плюс» передал Пархоменко С.В. указанный в договоре гараж (бокс-стоянку) №* на 2-м этаже, общей площадью 20,4 кв.м., находящийся по адресу: г.Самара, ул.*, №*, обязательства по договору о долевом участии в строительстве гаража (бокса-стоянки) выполнены полностью, взаимных претензий нет.
**.**.** Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области составлен акт проверки №* при строительстве, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства – нежилого здания автостоянки по адресу: г.Самара, ул.*, №*, по результатам проверки было составлено предписание №* от **.**.**, которым предписано: не приступать к эксплуатации реконструированной части здания выстроенное по чертежам не имеющим положительного заключения государственной экспертизы до получения разрешения в установленном законом порядке (выполнить требование ст.55 ГК РФ), срок выполнения 20.11.2009 года; изменения, внесенные в проектную документацию оформить в установленном законом порядке, выполнить требования ч.7 ст.52 Градостроительного кодекса РФ в срок до 10.11.2009 года; выполнить защиту металлических конструкций от коррозии (п.7.30 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»), срок выполнения до 20.09.2009 года; произвести ремонт температурных швов здания, срок выполнения до 20.09.2009 года; предоставить документы на земельный участок, срок выполнения до 20.11.2009 года; предоставить недостающую проектную документацию и недостающую исполнительную документацию, в том числе документы, подтверждающие готовность лифтов в эксплуатацию, срок выполнения до 20.11.2009 г. Реконструкция здания ГСК 636 проводилась с 2003 по 2006 год без получения разрешения на строительство. Работы начаты по разрешению №* от 18.09.2001г. Проектная документация нулевого цикла имеет заключение Центра государственной вневедомственной экспертизы от **.**.** №* с замечаниями. Проектная документация получила положительное заключение Центра государственной вневедомственной экспертизы от **.**.** №*. Заключение государственного пожарного надзора ГУ Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациями и ликвидации последствий стихийных бедствий по Самарской области о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям нормативных документов по пожарной безопасности (технических регламентов) и проектной документации №* от **.**.** Акт санитарно-гигиенической оценки объекта, выданный ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» Самарской области от **.**.** Часть работ по реконструкции объекта выполнены по проекту разработанному ЗАО «Приволжсккоммунпроект» (лицензия Г№ ГС-4-63-02-26-0-6317041688-006599-4 от 28.02.2005 до 28.02.2010). Проектно-конструкторская фирма «АРЕАЛ» (ООО), имеющая лицензия Д552003 от 05.03.2005 рег.№ ГС-63-02-26-0-6311039065-00640-3, выполнила в мае 2006г. техническое заключение по освидетельствованию выполненных строительно-монтажных работ, их соответствие проектной документации.
Согласно акта проверки №* от **.**.**, Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области проверено выполнение предписания об устранении нарушений от **.**.** №* и установлено следующее: выполнена защита металлических конструкций - пункт № 3; выполнен пункт № 5 предписания – ремонт температурных швов; на земельный участок представлен кадастровый план земельного участка, и договор аренды, сроком действия до 2006г ; предоставлено письмо Министерства имущественных отношений Самарской области №* от **.**.** о продлении действия договора аренды; предоставлены документы о готовности лифтов; по полученной информации документы переданы в суд для принятия решения в судебном порядке.
Согласно техническому заключению «По освидетельствованию выполненных строительно-монтажных работ, их соответствию проектной документации, прошедшей экспертизу, для здания ГСК № 636 по адресу: г.Самара, ул.*, №*», выполненного проектно-конструкторской фирмой «АРЕАЛ» (ООО) в 2006г. на основании следующих документации:
1. Проектной документации:
- рабочий проект Том П Книга 3.1 Разделы КЖ, КЖ.И. Ниже отметки 0.000.
- рабочий проект Том П Книга 3.2. Разделы КЖ, КЖ.И, КМ. Выше отметки 0.000.
2. Исполнительная документация:
- паспорта и сертификаты на основные строительные материалы и конструкции.
- акты скрытых работ на монтаж основных несущих и ограждающих конструкций.
- общий журнал работ.
- журнал авторского надзора.
3. Экспертные заключения на проектно-сметную документацию:
- экспертное заключение №* «Реконструкция нежилого здания с надстроем и пристроями по ул.*, №* в Октябрьском районе г.Самары для размещения автостоянки, складских и офисных помещений» (Нулевой цикл). Выдано центром государственной вневедомственной экспертизы в 2002г.
- экспертное заключение №* (Дополнение к эксп.Закл.№ 269.01-02).РП «Реконструкция нежилого здания с надстроем и пристроями по ул.*, №* в Октябрьском районе г.Самары для размещения автостоянки, складских и офисных помещений» (Полный комплект проектной документации). Выдано центром государственной вневедомственной экспертизы в 2003г.
- экспертное заключение №* (Дополнение к эксп.Закл.№ 269.01-02, № 269.02-03).РП «Реконструкция нежилого здания с надстроем и пристроями по ул.*, №* в Октябрьском районе г.Самары для размещения автостоянки, складских и офисных помещений» (Полный комплект проектной документации). Выдано центром государственной вневедомственной экспертизы в 2004г.
Актами подтверждено, что все конструкции выполнены согласно проекта. Разрешение на выполнение этих работ подтверждено соответствующими удостоверениями и лицензией.
Представленный журнал авторского надзора за строительством соответствует требованиям СНиП 3.01.01-85* «Организация строительного производства». В нем отмечены даты посещения стройки специалистами, осуществляющими авторский надзор за строительством. В учетном листе делались замечания и давались рекомендации по устранению выявленных отступлений от проектной документации.
Согласно анализа предоставленной проектной и исполнительной документации, а также результатов натурного обследования строительных конструкций здания общее техническое состояние обследуемого объекта, согласно классификации действующих Норм, оценивается как исправное [1]. Основанием фундаментов служит глина полутвердая средней пучинистости. Фундаменты здания находятся в исправном техническом состоянии.
Размеров подошвы фундаментов несущих стен достаточно для восприятия
действующих нагрузок. Стены и ограждающие конструкции находятся в исправном техническом состоянии. Железобетонные перекрытия здания находятся в исправном техническом состоянии. Балки, связи и фермы здания находятся в исправном состоянии. Оконные конструкции находятся в исправном состоянии. Конструкции полов во всех помещениях находятся в исправном техническом состоянии. Согласно проведенного анализа можно сделать выводы:
• Строительные конструкции возведенного здания выполнены согласно
проектной документации, находятся в исправном состоянии и
пригодны к эксплуатации;
• Проектная документация выполнена, в целом, согласно действующих Норм, лицензированными организациями;
• Здание построено лицензированными строительными организациями, при надлежащем ведении исполнительной документации;
• Безопасность здания в целом, а также строительных конструкций, в частности, будет обеспечена при надлежащей эксплуатации и соблюдении противопожарных, санитарных и других требований.
Процедура ввода в эксплуатацию законченного строительством жилого объекта жилищно-гражданского назначения предусмотрена СНИП № 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 года в редакции 18.11.1987 года, согласно которой подлежит введению в эксплуатацию жилой дом, проходящий оценку рабочей комиссии, а затем государственной приемочной комиссии.
В соответствии с п.7.5 "СНиП 3.01.04-87. «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84, законченные строительством объекты после приемки их приемочными комиссиями не более чем в 5-дневный срок предъявляются заказчиком совместно с генеральным подрядчиком Государственной приемке.
Между тем, как видно из материалов дела, указанное требование выполнено не было.
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
Разрешение на ввод в эксплуатацию ГСК № 636 отсутствует, в связи, с чем данное нежилое помещение является объектом незавершенного строительства.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся… здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи… подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объекты незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих… описание объекта незавершенного строительства.
Такими документами являются технический паспорт нежилого помещения.
Согласно техническому паспорту на нежилое помещение, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул.*, дом №*, литер Г, номер помещения №*, этаж - 2, имеет общую площадью 20,4 кв.м.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что строительство нежилого помещения - гаража №*, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул.*, дом №*, литер Г, 2 этаж, осуществлялось с соблюдением действующего законодательства, без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, в связи, с чем не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
Между тем, право истца на государственную регистрацию права собственности оплаченной ею доли оказалось ограниченным в связи с отсутствием разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения – ГСК № 636.
В силу ст. 1 ч 2 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты … прав и законных интересов других лиц…
Согласно ст. 11, 12 ГК РФ защиту нарушенных… гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд… путем… признания права.
Как было установлено в судебном заседании, нежилое помещение № 636 в г.Самаре является объектом незавершенного строительства, так как разрешение на ввод его в эксплуатацию отсутствует, однако, само нежилое помещение– является объектом завершенного строительства и обладает всеми признаками необходимыми для признания объекта недвижимости, что также подтверждается техническим паспортом на вышеуказанное нежилое помещение - гараж.
Таким образом, суд находит возможным признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства: ГСК №*, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул.*, дом №*, литер Г - в виде нежилого помещения №*, этаж - 2, имеющего общую площадью 20,4 кв.м.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства, однако учитывая материальное положение ответчика, суд полагает возможным снизить сумму государственной пошлины до 300 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Пархоменко С.В. удовлетворить.
Признать за Пархоменко С.В. право собственности на объект незавершенного строительства: ГСК № 636, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул.*, дом №*, литер Г - в виде нежилого помещения №*, этаж - 2, имеющего общую площадью 20,4 кв.м.
Взыскать с ООО СК «Спектр-Плюс» в доход государства госпошлину в размере 300 рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 15.09.2010 года.
Судья /подпись/ Родивилова Е.О.