РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ14.10.10 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Курмаевой А.Х.,
при секретаре судебного заседания Мартыновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4618/10 по иску
Исаевой В.А. к ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит», ОУФМС России по Самарской области в Октябрьском районе г. Самары, УФРС по Самарской области, Департаменту управления имуществом г. Самары, Департаменту ЖКХ г. Самары, Фунину Н.В. о признании сделок недействительными, регистрации по месту жительства и по встречному иску ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» к Исаевой В.А. о признании добросовестным приобретателем квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Исаева В.А. обратилась в суд с иском о признании недействительными сделок, указывая, что с Д* была зарегистрирована и постоянно проживала с родственниками: сестрой Воронцовой Е.А., ее дочерью Воронцовой С.Ю. и матерью Сезьгановой А.В. в муниципальной квартире по адресу: А***. Д* она была осуждена по ст. ***** УК РФ к 5 годам лишения свободы. Наказание отбывала в УР 65/15. За период, когда она отбывала наказание, сестра Воронцова Е.А. и ее дочь Воронцова С.Ю. совместно с неустановленными лицами приватизировали квартиру и продали ее, предварительно сняв ее с регистрационного учета на основании, якобы, смерти. Узнав о данных действиях, Д* она обратилась в милицию привлечь виновных к уголовной ответственности, было возбуждено уголовное дело по ч. 3 ст. 159 УК РФ. Д* она досрочно освободилась из мест лишения свободы. Просит признать недействительной сделку – договор приватизации А*** от Д*, заключенный между Департаментом управления имуществом А*** и Воронцовой С.В., отменить ее на основании допущенных нарушений. Признать недействительной сделку – договор купли продажи указанной квартиры от Д*, заключенный между Воронцовой С.Ю. и Фуниным Н.В. и отменить ее как несоответствующую требованиям закона. Признать незаконным факт снятия ее с регистрационного учета и обязать ОУФМС России по Самарской области в Октябрьском районе г. Самары поставить на регистрационный учет по адресу: А*** (л.д. 111-112).
ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» обратилось в суд со встречными требованиями, в которых просит признать банк добросовестным приобретателем спорной квартиры и запретить Исаевой В.А. и иным третьим лицам истребовать квартиру, расположенную по адресу: А*** у ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» (т.1, л.д. 233-238).
Определением суда от 04.05.10 встречный иск был принят для совместного рассмотрения с первоначальным (т.1, л.д. 250).
Решением суда от 21.05.10 постановлено: «Иск Исаевой В.А. удовлетворить частично. Признать недействительным договор передачи квартир в собственность граждан в порядке приватизации №* от Д*, заключенный между Департаментом управления имуществом г.о. Самары и Воронцовой С.Ю.. Признать недействительным договор купли продажи А*** по А*** в А*** от Д*, заключенный между Воронцовой С.Ю. и Фуниным Н.В.. Обязать ОУФМС России по Самарской области в Октябрьском районе г. Самары зарегистрировать Исаеву В.А. по месту проживания по адресу: А***. Во встречном иске ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» отказать» (т.2, л.д. 30-34).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.07.10 решение суда от 21.05.10 отменено, дело направлено на новое рассмотрение (л.д. 58-63).
При новом рассмотрении дела, судом установлено следующее.
В судебное заседание Исаева В.А. не явилась, отбывает наказание в ФБУ ИК 15, из принятой судом телефонограммы следует, что Исаева В.А. опрошена, исковые требования поддерживает (л.д. 118). Из письменных объяснений Исаевой В.А. следует, что встречный иск не признает, т.к. банк не может являться добросовестным покупателем квартиры (л.д. 119).
Представитель ответчика ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» по доверенности № 62/2010 от 05.02.10 – Киргизова Т.Н. первоначальный иск не признала по основаниям, изложенным в возражениях (т.1, л.д. 228-232). Поддержала уточненный встречный иск, в котором просит признать банк добросовестным приобретателем спорной квартиры (т.2, л.д. 102-105).
Представитель УФМС России по Самарской области в суд не явился, извещался надлежащим образом, причину неявки не сообщил. Ранее опрошенный представитель УФМС по доверенности №15-22 от 14.04.09 – Романова Е.С. в судебном заседании от 21.05.10, поясняла, что в связи с тем, что было представлено свидетельство о смерти Исаевой В.А., последняя правомерно была снята с учета по месту регистрации в спорной квартире, поэтому оснований для признания действий ОУФМС России по Самарской области в Октябрьском районе г. Самары незаконными не имеется, а потому требование о постановке на регистрационный учет по адресу: А*** удовлетворению также не подлежит.
Представитель Департамента управления имуществом г. Самары в суд не явился, извещался надлежащим образом – повесткой по почте, причину неявки не сообщил.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в суд не явился, извещался повесткой по почте, ранее направил отзыв, в котором указал, что является ненадлежащим ответчиком по делу и удовлетворение требований истца будет зависеть от представленных суду доказательств (л.д. 148-152).
Представитель Департамента жилищно-коммунального хозяйства г. Самары в суд не явился, извещался повесткой по почте, причину неявки не сообщил.
Соответчик Фунин Н.В. в суд не явился, извещался надлежащим образом - повесткой по почте, причину неявки не сообщил.
3-е лицо Воронцова С.Ю., отбывающая наказание в ФБУ ИК-15, направила суду письменные объяснения, в которых указала, что с заявлением Исаевой В.А. полностью согласна (т.1, л.д. 195).
3-е лицо Воронцова Е.А. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом – повесткой по почте, причину неявки не сообщила, будучи опрошенной в судебном заседании от 21.05.10, просила исковые требования Исаевой В.А. удовлетворить.
3-е лицо Сезьганова А.В. в суд не явилась, извещалась надлежащим образом – повесткой по почте, причину неявки не сообщила.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные – подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Предметом спора является А*** в А***.
Д* между Департаментом управления имуществом г. Самары и Воронцовой С.Ю. был заключен договор №*, по которому вышеуказанная квартира была передана в собственность последней (т.1, л.д. 189).
На момент приватизации данного жилого помещения, на ноябрь 2007 год, в квартире были зарегистрированы: Сезьганова А.В., Д* года рождения – с Д*, ее дочь Воронцова Е.А., Д* года рождения – с Д* и внучка Воронцова С.Ю., Д* года рождения – с 22.10.91 года (т.1, л.д. 79 оборот).
От Сезьгановой А.В. и Воронцовой Е.А. были получены нотариально оформленные согласия от 01.11.07 о том, что они дают согласие Воронцовой С.Ю. на приватизацию квартиры без их участия и без включения их в число собственников (т.1, л.д. 186-187).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если Закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, с Д* в спорной квартире была зарегистрирована также истица Исаеву В.А. (т.1, л.д. 251, 252), но Д* она была снята с регистрационного учета по спорному адресу в связи со смертью.
Д* ОЗАГС Октябрьского района г. Самары было выдано свидетельство о смерти Исаевой В.А. (т.1, л.д. 9).
Между тем, из справки №*, выданной Д* ФБУ ИК №*, Исаеву В.А., Д* года рождения, отбывала наказание в данном учреждении по приговору суда от Д* в период с Д* по Д* (т.1, л.д. 7).
Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 17.02.10, вступившим в законную силу, были удовлетворены требования Исаевой В.А. и аннулированы из записи акта о смерти №* от Д* сведения о ее смерти (т.2, л.д. 12).
Из пояснений истицы следует, что она не давала согласия на приватизацию квартиры. О том, что квартира приватизирована без ее участия и продана, она узнала в июне 2008 года и сразу же написала заявление в Октябрьский РОВД на привлечение сестры Воронцовой Е.А. и Воронцовой С.Ю. к уголовной ответственности за мошеннические действия в сговоре с неизвестными лицами по приватизации квартиры (т.1, л.д. 10).
Из ответа Главного следственного управления ГУВД по Самарской области от 12.05.10 на запрос суда следует, что по эпизоду по заявлению Исаевой В.А. обвинение никому не предъявлено (т.2, л.д. 15).
3-е лицо Воронцова Е.А. в судебном заседании поясняла, что она несколько раз ездила в колонию к Исаевой В.А. просила дать согласие на приватизацию квартиры, но последняя отказывалась.
Таким образом, судом установлено, что согласие Исаевой В.А., на приватизацию квартиры на момент передачи квартиры в собственность Воронцовой С.Ю., отсутствовало.
В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что договор от 07.11.07 между Департаментом управления имуществом г. Самары и Воронцовой С.Ю., заключен с нарушением требований Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», а потому является ничтожным.
После заключения договора приватизации и передачи квартиры в собственность, Д* Воронцовой С.Ю. было выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру (т.1, л.д. 82).
Д* между Воронцовой С.Ю. и гражданином Фуниным Н.В. был заключен договор купли продажи квартиры с использованием кредитных средств ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» (т.1, л.д. 90).
Д* УФРС по Самарской области Фунину Н.В. было выдано свидетельство о регистрации права на А*** (т.1, л.д. 99 оборот).
В соответствии с частями 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В связи с тем, что Воронцова С.Ю., не являясь законным собственником квартиры, не вправе была отчуждать ее Фунину Н.В., договор от Д*, заключенный между Воронцовой С.Ю. и Фуниным Н.В. купли продажи квартиры с использованием кредитных средств ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит», также следует признать ничтожным.
В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как следует из материалов дела, Д* между Фуниным Н.В. и ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» был заключен кредитный договор, по которому банк предоставил Фунину Н.В. денежные средства в размере ***** рублей для приобретения квартиры по А*** (л.д. 91 оборот - 95).
Обеспечением исполнения обязательств заемщика Фунина Н.В. являлся залог указанной квартиры (т.1, л.д. 96).
Обязательства по кредитному договору, Фуниным Н.В. не исполнялись, в связи с чем, заочным решением Пресненского районного суда г. Москвы от Д* с Фунина Н.В. в пользу ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» была взыскана задолженность по кредитному договору, проценты, пени и обращено взыскание на квартиру по А*** путем продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой в ***** рублей (т.1, л.д. 50- 51).
Д* ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» был выдан исполнительный лист по указанному решению для предъявления к взысканию (т.1, л.д. 48 оборот – 49).
Д* по исполнительному листу судебным приставом исполнителем ОСП Октябрьского района г. Самары было возбуждено исполнительное производство (т.1, л.д. 52).
Д* судебным приставом вынесено постановление о передаче арестованного имущества – А*** в А***, на торги (т.1, л.д. 53-54).
Согласно протокола, Д* состоялось заседание комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованной квартиры (т.1, л.д. 55-56).
Д* судебным приставом исполнителем было вынесено постановление о снижении цены квартиры, переданной на реализацию на 15% (т.1, л.д. 57-58).
Д* постановлением судебного пристава исполнителя нереализованная с публичных торгов спорная квартира была передана ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» на 25% ниже его начальной продажной цены, указанной в решении (т.1, л.д. 62).
Д* судебным приставом вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности на А*** на взыскателя - ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» (т.1, л.д.63).
Д* ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» УФРС по Самарской области было выдано свидетельство о государственной регистрации права на квартиру (т.1 л.д. 6).
Согласно ст.334 ГК РФ залог может возникнуть либо в силу договора, либо на основании закона, при наступлении указанных в законе обстоятельств.
В соответствии со ст.ст. 64.1 и 77 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998г. №102-ФЗ земельный участок и/или жилой дом, приобретенный с использованием кредитных средств банка, считается находящемся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на земельный участок или жилой дом. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит или целевой заем на приобретение жилого дома и/или земельного участка. Залог земельных участков и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, для удовлетворения за счет него своих требований.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об ипотеке» ипотека (залог недвижимого имущества) обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также сумм, причитающихся в возмещение убытков и/или в качестве неустойки штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумм в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, расходов по реализации заложенного имущества, в объеме, который имеется к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Таким образом, установлено, что ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» стало собственником квартиры в силу Закона и на основании протокола заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества и постановления судебного пристава исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 11.11.09.
Перечисленные документы, которые явились основанием для регистрации перехода права на квартиру за ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит», истицей Исаевой В.А. не оспаривались и не оспариваются.
По сделке приватизации квартиры последствия ничтожности применены быть не могут, т.к. сделка по передаче квартиры в собственность гражданину является безвозмездной.
По договору купли продажи квартиры, заключенному 21.12.07 между Воронцовой С.Ю. и Фуниным Н.В. также не могут быть применены последствия ничтожности, в связи с тем, что квартира не находится в собственности Фунина Н.В., а собственником является ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» на основании акта должностного лица государственного органа.
Суд считает, что подлежит удовлетворению и требование Исаевой В.А. о регистрации по месту жительства: А***, в связи с тем, что она была снята с регистрационного учета по обстоятельствам от нее не зависящим. С учетом того, что требований о признании права пользования квартирой не заявлялось, факт восстановления истицы на регистрационном учете не является фактом признания права пользования квартирой, поскольку суд не вправе предрешать вопрос, не являвшийся предметом исковых требований.
Кроме того, в соответствии с ч.1 ст. 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику квартиры, которым в настоящий момент является ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит», которому в соответствии со ст. 209, 288 ГК РФ принадлежит, в том числе и право пользования квартирой.
Требование Исаевой В.А. о признании незаконным факта снятия с регистрационного учета, в данном случае, не будет иметь правового значения, поскольку на момент снятия с учета, в органы регистрационного учета было представлено свидетельство о ее смерти, в связи с чем, органы регистрационного учета, правомерно руководствовались требованиями п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утв. Постановлением правительства РФ от 17.07.95 №713.
Встречное исковое заявление ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» о признании добросовестным приобретателем также подлежит удовлетворению. Представленными в материалы дела доказательствами установлено, что Фунин Н.В., который являлся собственником квартиры на момент обращения на нее взыскания банком, являлся добросовестным приобретателем, поскольку из документов, представленных Воронцовой С.Ю. при заключении договора купли продажи усматривалось, что она являлась единственным собственником квартиры. Согласно ч.3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Фунин Н.В., заключая договор купли продажи, исходя из представленных Воронцовой С.Ю. документов, не мог предвидеть, что приватизация квартиры произошла без согласия истицы.
ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» является вторым добросовестным приобретателем квартиры, поскольку, как установлено судом, оно стало собственником в силу закона и на основании протокола заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества и постановления судебного пристава исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от Д*.
Исходя из толкования ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок пот отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск Исаевой В.А. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор передачи квартир в собственность граждан в порядке приватизации №* от Д*, заключенный между Департаментом управления имуществом г.о. Самары и Воронцовой С.Ю..
Признать недействительным договор купли продажи А*** по А*** в А*** от Д*, заключенный между Воронцовой С.Ю. и Фуниным Н.В..
Обязать ОУФМС России по Самарской области в Октябрьском районе г. Самары зарегистрировать Исаеву В.А. по адресу: А***
Встречный иск ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» удовлетворить.
Признать ЗАО «Коммерческий банк Дельта Кредит» добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: А***
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд в течение десяти дней со дня принятия в окончательной форме.
В окончательной форме решение суда принято 19.10.10г.
Судья: Курмаева А.Х.